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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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物件調査

ワタクシの本業は収益物件の仲介です。

ありとあらゆる人脈を駆使して集めた物件情報(笑)の中から「これなら売った後も買っていただいたお客さんと良好な関係が維持できそうだ」と思う物件を「これ買いませんか?」と打診して買っていただくというなんとも因果な商売です。
まぁ一度変な物件を売ってしまえば信用を無くしてしまい大体2回目が無くなりますし紹介もしてくれなくなるのでお客さんに物件を出すときはそれはそれは結構気を遣うものです。
レインズ物件を手当たり次第にFAX攻撃なんて恥ずかしくって出来ません(笑)

ワタクシが一年間でお客に出せる物件は3件~5件。
単純計算で3ヶ月に一件程度しか物件情報は出せません。

売り物件情報自体は1ヶ月で500件くらいは平気で集まりますが「これいいな」と思う物件はその中でも1件あるかないか。全部一棟の物件だといいのですが「これいいな」と思う物件は土地だったり区分の小さいマンションだったりなのでいつもまとまった報酬になるとも言えません。
「これいいな物件」がもっとあればワタクシも蔵が建つほど儲かるのですが世の中なかなかそうは行きませんね。。


今朝も資料だけ見ると「これいいな」と思う物件があったので早速見て来ました。

場所:山手線「大塚」駅 徒歩2分
ロケーション:商業地域 80/500 角地
大きさ:土地40坪 SRC5階建て
築年数:昭和50年
NET利回り:13%
価格:12800万円
積算金額を価格はほぼ同額。

建物は古いのですがなぜか利回りは想像以上に良さそうです。設定賃料も相場だし何かこのビルは人を引き付けるものがあるんじゃないかと考えました。
現況満室ということでしたので賃貸つけるのには苦労しないかなともスケベ心一杯(笑)

1階に美容室が入っているのでこれもプラス評価。美容室は本来オーナーからすると飲食同様あまり貸したくない客なのですが小さいビルは別。一番高く貸せる業種なのでこういうミニビルにはうってつけです。

地下もあるのですがそこには重飲食が入居。ということはそこそこ脂っこい男性が徘徊しているというロケーション。近所に「松屋」がないのがちょっと気になりますが1階と地下の構成を考えると空室リスクは低そうです。

ということで早速現地調査。
駅から現地までスキップしながら行きましたが・・・現地について1分で調査終了。。

結論から言うと買う価値無しでした。

写真を撮った人が上手ということですね。いやー騙された。。

商業ビルだというのに本物件はシャッターが閉まっています。(写真ではシャッターの存在すら無し)
朝の8時の時点でシャッターが閉まっているということは24時間出入り出来るビルではないということ。
こんな使い勝手の悪いビルは店舗以外の募集に苦労するのが目に見えています。
防犯上はいいかもしれませんが防災上問題ありです。2方向の出入り口ならわかりますが古い小さなビルなのでこのシャターのところしか出入り口がありませんので逆に管理が難しそう。。

あと怒りすら感じたのは満室表記されていたはずの2階から上の部屋は半分空室でした(笑)。
写真では無かった「入居者募集中!!!!」の垂れ幕が現地に行くとデカデカと垂れ下がってました。

しかも建物の色もなーんか違います。

一体この写真はいつ撮影したものなのでしょうか・・・?

こんなハズレ物件と戦いながら「これいいな」と思う物件を探す毎日がワタクシの日常です。

今回の話が面白かったらぽちっとお願いします。
今後の励みとさせていただきます。。。
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COMMENT

「ぉおー。 コレがダメ物件かぁ」

ワタシ、わざわざ見に行っちゃいましたよww

(わざわざ行ったってのは、ウソでし
)

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