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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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読者さんからのタレコミ。。。

こんにちは。

まず狼セミナー仙台の陣のお話しです。

まだ開催には早いのですが、昨日で定員40人が満席になった模様です。しかし、若干無理すれば席が作れると言う事で北海道、東北居住の方限定の募集の枠を取っ払って追加募集することになったそうです。(それでも5~6席です)

詳細はみさパパさんのブログをご確認ください。

さて、本日のネタは読者タレコミネタですw。

ブログ上なので実名とか物件についてなどの細かい部分はボカしますが、、、結構悲惨なお話です。
ご本人さんの了承を得ましたので書きます。

先週のこと。
神奈川某所の区分のレジに買付を入れた読者Aさん(以下Aさん)。先週末、契約の段取りとなりました。

契約場所は売主さん側仲介(以下クソ業者)の事務所。

売主は初老なBさん。

狼旅団の団員らしく契約前に書類のチェックを怠らないAさん。契約前にいろいろ書類上の不備は見つけていましたが当日クソ仲介がきちんと説明してくれるだろうと手付け金を持って都内某所のクソ業者の事務所に行きました。

相変わらず重説は契約時。。(いいんですか?これで?)
売主さんは「買っていただいてありがとうございます」と極めて低姿勢だったそうです。

重説は契約書を読む前にしますから先に読み合わせするのは重説です。
その読みあわせ中に事件は起こりました。。

Aさんが気になったのは掛かる抵当権の金額。。売値1000万円に対して残債抵当権は3000万円。。
築15年くらいですから新築当時から保有していても残債が1000万ってのはおかしいなと思っていたそうです。。

売買契約の基本ですがほとんどの売買契約書にはこう書かれてます。。

売主は本物件引渡し時までに抵当権等の担保権・賃借権等の用益権その他買主の所有権の完全な行使を妨げる一切の負担を自己の費用で除去し、また第三者が本物件を占有しているときはその第三者を退去させなければならない。


抵当権は引渡し時までに消しておくと(同時に抹消すると言うケースが一般的です)いうのが売買での基本ルールですし、現金での購入とはいえ抵当権が付いたまま所有権を移転させるなんてことは到底認められません。

しかし今回、Aさんの「抵当権は決済までに消せるんですか?」という質問に売主さんこう答えたそうです。














「残った抵当はあと数年で返済できるので大丈夫です(キッパリ)」


それを聞いたAさん以下売り側クソ仲介、買い側の仲介さん一同氷点下178℃の世界へトリップしちゃったそうですw。(バナナで釘が打てるってもんですw)



この手の抵当権抹消の話。。
仲介なら売り値を決める時点(媒介受ける一番最初の時です)に調査しておくべきイロハのイです。

そりゃそうです。残債がいくらなのか把握しないと売値は決められませんから。

どこでどう間違ったのか知りませんがこの売る主側のクソ仲介。この調査を怠って売値をきめたらしいですww。
(Aさん。ほぼ満額での買いつけであるにも関わらず・・・です)


イジワルなワタクシです。
Aさんに「知らん顔して契約しちゃったら良かったのに(鬼w)」と言っちゃいましたw。

ワタクシから言わせればこんな契約の場を用意した仲介の責任です。
知らん顔して手付け入れて債務不履行で売主さんと仲介の両方と戦えば売主は払ってくれなくても仲介は意地でも違約金支払うでしょう。(ま、少なくても手付金は保証協会経由で戻ってきますから負けはありません)

とはいえこれは精神的に面倒なので無理に契約する必要は無いでしょう。
それこそ膨大な時間が掛かります。

Aさん。契約前に的確に不審な点を突いたので大事には至りませんでしたが、まだこんな仲介のやり方やってる会社があるのかとちょっぴり悲しくなりました。。

さて、
この売主さん。なぜ残債に満たない金額でも売る決意をしたのか、、、。ワタクシ、この部分がどうにも気になります。

区分で良くある話ですがこれはいわゆる「ブツ上げ屋」さんの存在によるものではないかと推測します。

たろうさんのブログでも度々登場するこの「ブツ上げ屋」さん。やることは相当えげつないですw。

過去にテレアポ営業で新築区分を無理やり買わせてしばらく放置。で、支払いに詰まった頃「これからは区分なんて儲からないしどんどん値下がりしてますから今のうちに売ってしまったほうが得ですよ」と攻撃します。

この頃の持ち主さんは思うように賃貸収入の入らず持ち出しになっていることが多いです。
そんなところにフッとこんな電話(もしくは手紙)が来ます。心当たりがある持ち主さんなら「ちょっと話を聞いてみようかな。。」くらい考えます。

2500万円で買った新築レジ。。今の査定は1000万円。

でもあれですよ。最近の値下がりは激しくて1000万円でもなかなか売れません。どうでしょう。ここは弊社で900万円で買い取りますよ」なんて言われてついフラっといっちゃいます。

だってこのまま持ってても賃貸は付かないしずっと持ち出しです。
管理組合からはそろそろ修繕積立金の値上げだの大規模にリフォームしないと客が付かないだの言われ始めてます。

でも残債はそう簡単には減ってません。35年の住宅ローン(投資目的で買ったのになぜか住宅ローンで借りてますw)。おそらく残債はまだ半分も消えてません。

ブツ上げ屋さん。。それは凄まじい営業力です。見込み客と認定されようものなら電話切ってくれませんw。

「残債を自力で埋めて不動産投資なんてやめてしまおう」。。。なんてくらい手金があればそういう人がいてもおかしくありません。この時点で完全に自分を見失わせてしまいます。

ブツ上げ屋さんの機動力はうちの機動力の1万倍。
金になりそうな区分の所有者をかたっぱしリストアップして架電攻撃の対象にしてます。

900万円で仕入れた区分は軽くお化粧直しされて賃貸を付けてちょうど10%の利回りになるような金額で再販されます。1000万円の物件を仲介しても30万ですがコロっと転がせば200万くらいにはなります。

900万で仕入れて1200万くらいで売れば200万くらいの利益ですから利益率はおおよそ20%。
下手な戸建屋さんの利益率より上です。

在庫はテレアポしてればいくらでも調達出来ますからこの区分ビジネス。。結構儲かるものです。

しかしこの商売。
社員を洗脳しておかないとテレアポしてるときに「俺って一体なにやってんだろ」と思うようになります。
(区分売買のテレアポは耳から変な液が出てくるほど架電するので大変過酷な商売です。)

今のネットワークビジネスとかやってる顰蹙買おうがなんだろうがとにかく「人生結果がすべて」みたいな途方も無い人集めとかを粘り強くやれてかつ、野心の固まり(俺ってビッグになるんじゃんって感覚です)みたいな子じゃないと勤まりません。

なのでワタクシ達のようなロートルは雇ってもらえません。。。(もうビッグになりたい野心なんてないですしw)

どうしても若い仲介さんはこういう法的な部分、イケイケな方が多いようでこういう無茶な取引でもやろうとします。
結果がすべてなので契約取らないときついお仕置きもある職場です。あとで揉めても知りませんという態度なら今回の契約もやってしまおうと考えたのではないでしょうか。。

いや。。そりゃないか。。抵当権抹消出来なきゃ大変です。やはり最初からよく調査していなかったんですねw。

Aさん。今月に入って2物件買うつもりで準備していたそうですがこっちがダメになってしまい計画が狂ってしまったそうです。(参考までにもうひとつは契約直前に業者から「中間省略で契約したい」と土壇場で理不尽な事言ってきたので断ったらしいです。そんなの買ったら業者のいい養分になっちゃいますw)

このクソ仲介さんの会社。うちのような仲介会社にも果敢に「区分投資しませんか?」とテレアポしてきます。(または儲かりそうな物件持ってるお客さんはいませんか。。。とw)


不動産に詳しければこういう電話でも逆手に取って良い物件を買えるからいいですが(たろうさんがまさに今これやってますww)これから勉強して不動産投資しようとお考えの方。。。。

不動産投資の第一歩は業者の養分にならないことです。(ここ試験に出ます)

新築でも中古でもちゃんと目利きが出来ないうちは養分になる確率が高いです。
業者なワタクシがこれ言っちゃお終いですが、セミナーなどでもこの話、口が酸っぱくなるほど言ってます。

今度の大阪、仙台のセミナーでは今回、この話が出ます。(耳かっぽじいて聞いてくださいw)


ということで、、
本日書く予定のネタを大幅に変更してお送りしました。。




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ホントは今日、書くネタすら無かったんじゃんw

COMMENT

No title

聞かなきゃ良かったって事ですよね。

素性がしっかりした人で
手付持逃げとかでなければって事なんでしょうが

それにしても、手付倍返し程度では
仲介手数料も原則的には発生するでしょうし

流して正解、なんでしょうね。

ネチネチ言って次持ってこさせましょう。

兄物件の売却に関する
固都税清算が滞ってます~~~

年初の決済って結構あるみたいですね。

田舎築古ビンテージ区分の固都税なんですが。

鼻かっぽじって聴きました

アレ?アレアレアレ?と、もうAさんの見当がついてしまったやげです。

私、「勘」だけはあるみたいで。

そりゃ、ブログ持ってたら書くわ。不幸中の幸いですね(汗)

Aさん手に入れた後のシナリオ描いてたんじゃないかと思うのですが・・・。

さっき電話で満足しちゃったのでコメントのボリューム少なめDEATH。

No title

みさパパです。

仙台セミナー告知、ご協力ありがとうございます!

今日のブログもいい話でした…。

セミナーでもガツンとお願いします!

いやーん 狼

それは僕です。
怒られる前に白状します。
さすが狼さん、一発でばれちゃいましたね。

良くありがちなのが、離婚して抵当権付いたままの住宅を財産分与してもらう奥方。
元旦那は、ローンを支払う約束なのですが、払わなくなると・・・。

Re: No title

ぼ〜やさん

そうそう、、結局今回のは手付け持ち逃げされそうだったそうなので流して正解だったと思います。

「なんか代わりの物件持ってこい!」状態でフィニッシュです。。

> 兄物件の売却に関する
> 固都税清算が滞ってます~~~

年初の契約にありがちですねw。

差額清算とかするんでしょうか?
決済終わってもそういうやり取りしないといけないってのも骨が折れますね。。。

Re: 鼻かっぽじって聴きました

やげさん

鼻じゃねーよw(と軽くジャブ)

やげさんが知らないはずないですよw。
なんだか美味しいネタ貰ってしまい今日のブログはとても助かりました。。。w

あ、ちゃんと明日のブログは書いてあるんですよ。ホントにw(スライド登板ってやつです)


明日のブログは久しぶりに画像入りです(予告)

Re: No title

みさパパさん

えぇ、、仙台ではやりますよー!(何を?w)

最後のセミナーなので後先考えずにいきますww。

あとは緊張してJさんのカイエンの車内でオナラしないようにだけ気をつけますw。

Re: いやーん 狼

Jさん

「いやーん 狼旅団」もありましたが実はもう一つ微妙な検索がありました。



「もうがまんできない 狼旅団」。。。。。。



カイエンでオナラしたときにイキミ過ぎて実が出ないように気をつけます。。。

耳をカッポじいたら

耳垂れしたりして(笑)
まだ生存しているんですねー
なんでもありの仲介・・・
アホとは、付き合わないようにしないとですね~

No title

クソ仲介の名前とか教えてもらえないんですか? (笑)
ウチにもかかってきそう・・・

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

区分マンションって原野商法みたいですね。1粒で2度おいしい。

「新築区分買いませんか?」って電話はよく掛ってきますが、残念ながら、私は築浅区分を
持ってないので、「売りませんか」は掛ってきたことがありません。

でもどうやって、区分購入者の電話番号を調べるんでしょうか。

端子盤開けて番号メモって片っ端から電話してるんでしょうか。


先日コメ返しをとばされたかもじゅうです。

かもじゅうならその場で聞けず、こっそり仲介に「なんかへんじゃないっすか」って言うでしょう。

さすが狼旅団の方はリスク管理がしっかりされてます。

『その場でしっかり聞け!』ってことですね。

ところで狼旅団に入るには審査とか上納金とかありますか?

ブツアゲ

そんな●●仲介さんから、ブツアゲの仕方教えてもらいました。
実況中継付きで。
でも、そんなの私が知ってどうなるものでもないのですけどね・・・。

営業トークとして生かせって(*_*)

No title

狼さん
はじめまして
いつも、楽しく読ませていただいております。

現在私が保有している区分所有物件の中で、一番古い物件の都内文京区にある築21年目(購入してからは9年目)になる物件にのみ、なぜか、多数の業者から「売っていただけませんか~♪」という電話がかかってまいります。

価格は・・

上は、礼儀正しい仲介屋さんらしい業者の方の930万円から・・

下はといいますと、ガラッパチな怪しいブツアゲ屋さんらしき業者から・・

「650万円!」「600万円!」そして、ついに「500万円!」が登場いたしました。(笑)

す~うげ~!

と思っていたら、そんなのま~だ可~愛いい!

オオ~!「350万円~!」で~ました~!(大笑い)

で・・

「このチャンスを逃すと、もうこんな良い値段では売れませんよ!」
なのだそうで~す?(笑)

さすがに、この350万円は、次にかかってきた電話のブツアゲ屋さんらしきガラッパチな兄ちゃんに話したら・・・

「それ、どこの業者ですか~?」と、ガラッパチ兄ちゃんでさえも、あきれておりました。

まあ、普通の人は引っかからないとは思うのですが、新築時に購入した高齢者(になった)人達がブツアゲ屋さんたちに、安く手放してしまうケースが多いみたいですね。

安く手放してしまう人達は、不通に、もっと高い値段で売却できると知っていたなら、ブツアゲ屋さんに売却したりは、当然しないでしょうから・・・

そして、ブツアゲ屋さんは、格安で購入した物件に高額の利益を乗せて日常の業務として売却しているのですから・・・

これは詐欺罪に該当して、告発すれば、ブツアゲ屋さんは刑事罰の対象になりそうな感じがしますね。

もっとも、ブツアゲ屋さんに売却してしまう人達は、何も分からないから、告発したりはしないのだけど。

Re: 耳をカッポじいたら

ワンワンさん

耳の穴かっぽじいたら反対側の耳からゆびが・・・失礼しました。。

まだまだこういう仲介さんいますよーww。
こういうのに限っていい物件をよくわからないまま仲介してるからほっとけないと。。

話は変わりますがそういやあれからワンワンさんと飲んでないですね。
そろそろワンワンさんと飲みに行く時期です。

Re: No title

トチギ さん

> クソ仲介の名前とか教えてもらえないんですか? (笑)
> ウチにもかかってきそう・・・

すでに電話掛かってきていると思いますw。

結構有名な業者でしたよ。。

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

> 「新築区分買いませんか?」って電話はよく掛ってきますが、残念ながら、私は築浅区分を
> 持ってないので、「売りませんか」は掛ってきたことがありません。
> でもどうやって、区分購入者の電話番号を調べるんでしょうか。
> 端子盤開けて番号メモって片っ端から電話してるんでしょうか。

多分、そういうリストがあるんですよ。
前に見たことあります。

「大カモ」「中カモ」「小カモ」って書かれてましたw。

参考までにうちはまだまだ「小カモ」のようです。。。。


Re: タイトルなし

かもじゅうさん

目玉焼きの醤油とソースの話で飛ばしてます?
おかしいな。。コメはきっちり返しているつもりなんですが。。

> かもじゅうならその場で聞けず、こっそり仲介に「なんかへんじゃないっすか」って言うでしょう。

ワタクシ、そういうの黙ってられないのでその場で噛み付きますw。
契約書なんかの内容もおかしければその場で加筆訂正させてまでやります。

わからないことだらけなのに納得しちゃうとあとで「ちゃんと説明しましたよ」と逃げられます。
(過去にたくさん経験してます。。ワタクシw)

> ところで狼旅団に入るには審査とか上納金とかありますか?

かもじゅうさんは審査もなにもすでに団員として登録されてますよw。
狼旅団はご自身が「俺も(私も)狼旅団の一員だ」と思い込んだら団員というルールです。
団員の務めは一日1回のポチ活動。。」これだけやってくれればもう団員なんですw。(ポチしたフリだけしてる人も含む)

Re: ブツアゲ

種ちゃんさん

> そんな●●仲介さんから、ブツアゲの仕方教えてもらいました。
> 実況中継付きで。
> でも、そんなの私が知ってどうなるものでもないのですけどね・・・。


ひー、、生々しい実況中継なんでしょうねww。

お客さんを生かさず殺さずまで教わったのでしょうか。。?
そこまで知っちゃったらなんだか怖いです。。。

Re: No title

けー太さん

めちゃめちゃ生々しいレポありがとうございましたw。

まさにこんな感じで区分のブツ上げは行われてますww。

> 「このチャンスを逃すと、もうこんな良い値段では売れませんよ!」
> なのだそうで~す?(笑)

この決めセリフ・・・。ちゃんとマニュアルに書いてあるんですよ。

けー太さんのそのレジ。想像するに実勢のマーケット価格で1500万円で正当な買取1020万円(20万円は売却の諸費用)くらいじゃないでしょうか?

350万円とかいってるやつってきっとそういう不動産の相場を知らないでいってるんでしょうね。(知らないやつがブツ上げやるんですけどねw)

高齢者さんなんかがこの手の話によく引っ掛かってます。
ひどい時は仕入れの倍とかで平気で売りますからなんとも恐ろしい業種ですw。

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