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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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魔法の言葉。。。

こんにちは。

久しぶりにコメントをたらふく溜め込んでしまいました。。本日約一時間かけて溜めてしまった30件以上のコメ返しを敢行。。少し気分的に楽になりましたw。

昨日のブログ記事。。非常に長くなってしまい申しわけありません。。
長い長いとあちこちからご批判を受けているワタクシのブログ。。ブログの宣伝にもありますが「ダラダラと書いてこそワタクシ」じゃないかと思っております。。何卒ご容赦ください。。短いブログじゃワタクシ、言いたいことをうまく表現出来ないんです。

さて、午前中は今月最後の決済業務でした。。
例の契約書をなかなか送って来ない仲介さんとの決済作業でしたが・・・相変わらず決済の時に引渡し書とか領収書を手書きで書いてやがりましたw。(彼の辞書には「決済準備」という言葉は無いようです)

ま、そういうスタンスなのはよーくわかりました。もう二度と会う事もないでしょうからこれくらいにしておきます。

しかし気になるのはなぜこの物件を「売りましょう」と売主を口説いたか・・・です。(全然これくらいにしてませんねw)
契約の時にも売主さんとお会いしたので売却の経緯を聞きました。売主さんいわく「ホントは賃貸でしばらく回しておきたかった」とのこと。。こっちは買主側なので売っていただいて感謝いっぱいですが、ワタクシが逆の立場だったら売主さんに「この物件、売りましょう」とは言っていなかったと思います。あくまで想像ですが押しの強い仲介さんに押し切られる形で売買になっちゃったんじゃないでしょうか。。

この物件、青山の築古の区分レジなのですが賃料のバランスを考えると売るとしたらあと5年先くらいでも今の金額と変わりません。特にこれを売らないといけないとかお金がないとか言う売主さんじゃないので無理に売る必要はなかったんじゃないかと思います。

この仲介さん。本物件の賃貸管理をやっていたそうです。今回、今まで入居していた賃借人さんが退去したのでリフォームの話をしに言ったらいつのまにか売るという話になった模様。。

実はこの物件。築年数は古いですがビンテージと言われるくらいクラシカルなレジです。
古くなっても管理かしっかりしているし、管理組合の正常に機能していて大規模修繕が終わったばかり。ここからならもう一度賃貸に出しても今までより高い家賃で貸せたはずです。

こういうのを仲介さんが持ち主の利益を毀損させると表現します。

きっとこの仲介さんが「これからこの物件を保有されていても築古なので値下がりこそしますけど保有していてもメリットはあまりないですよ」とか言って媒介契約書にハンコ押させたんじゃないかと思います。

この手法、よく中古ワンルーム業者さんが使います。(いわゆるブツ上げ屋さんという領域の業者さん)
区分のロットが小さいやつは現金でも買いやすいので物件によっては流動性が高いです。
実際に本物件は売り出した瞬間に買い付けが2つほぼ同時に入りました。そりゃそうです。ここのレジは売りに出ると価格はあまり関係なく売れてますから。。

販売当初から相場より100万くらい安く売りに出ているなと思っていたのでもしかしたらさっきの魔法の言葉でも使って売らせたんじゃないかと勘ぐってしまいます。

今日の決済の時、売り主仲介がコピー取りに消えた隙に売主さんにホントのところ聞き出して見ました。

ま、想像通りです。。仲介さん、「このまま保有していてもいい資産にはならない」とか言ってたらしいですw。

要は賃貸管理なんかでチマチマ稼ぐより売らせて仲介手数料にした方が手っ取り早くていいやという思想での売買ですねw。

ワタクシのお客さんでも無いので正義感ぶって「そりゃ間違ってますよ」なんて言っても今さら仕方ないですしこっちは買い側のお客さんの希望に沿って動いてますからこれ以上過度な突込みを入れるのはやめました。

売買先行で動こうとする仲介さんの典型的な例ですがこれ以外にもあります。

よくあるのは今までの売り出し金額が相場より高いから売れない、だから値段を下げれば売れますってやつw。
そりゃ言ってる事は正しいですけどそれを出来るだけ知恵絞って高く売るというのが売り側仲介の勤めです。仲手欲しさに売買を急がせるなんてはっきり言って売主さんに対する背信行為です。

当初、この売値じゃ高いかな。。。と思った金額で決まるケースって多いんですw。
物件の売買相場って需要と供給で決まるので他に安い物件が無ければ仕方なく妥協して買い付け入れてきます。

よほど売り急いでいるなら止めませんがそこまでして売る必要がないということならいつでも売り止めできるくらいのスタンスで仲介さんと接していないとドンドン値下げして売られてしまいます。

特に収益物件は売れない間も家賃収入があります。
売れなければ売れないほど返済元本は微妙に減っていきます。それを放棄させて安く売りに出すってのはどうかと思います。

今回のケース。明らかにこのパターンです。
聞けば売主さん。別にお金に困って売りに出したわけじゃありません。ならこの物件は希望金額をあと200万引き上げて賃貸の再募集を掛けながらその金額で買い付けが入ったら売るかどうか考えるで良かったはずです。

本物件と同じ専有面積で窓外の景観が悪い部屋の売値よりも150万安かったのでこっちはてっきり売り急いでいるのかと勘違いして更に100万指値入れちゃいましたw。そこから50万押し返されて決まったのですがそれでも相場より200万円安いです。

書類作るのも遅い仲介さんでしたが書類作るのを早くなって欲しいと思う前にもっと売主さんのことを考えてあげて欲しいものです。

そういや昨日、賃貸の広告の載せ方にもコツがあるんですと書きましたが、、やたらとメールやコメントで教えて欲しいと連絡が来ました。これってそんな難しい事じゃないんです。

一昨日ワタクシが横須賀に行った際、24歳独身オトコ(・・・想像するとなんだか不気味ですね・・)になり切って物件見学に行きましたが要は自分が借主だったらどう思うか考えればいいだけの話です。

物件を建てた方って案外借主のホントの気持ちを考える前に自分側のエゴみたいなものが先に走ってしまがちです。
それだと実際の借りたいと思う客筋と違うものに出来上がっているということに気が付かないときがあるんです。

大多数がどの部屋を選ぶかという選択する場面で「よし!こいつを見に行こう」と選択されるには支持される側の部屋を作る必要があります。でもそれを賃貸の仲介さんがよく理解していないとセールスポイントになる部分を掲載しないで募集してしまう事があります。

suumoなどのネット系賃貸募集媒体はほとんどが検索機能を駆使してアクセスしてきます。
この検索機能を逆手に取る。。これがワタクシの言いたいことです。

各媒体ごとにこの検索機能は違います。この違いに着目して自分の物件がどうやったら目立つのか考えればいいんです。よく大家さんでウエルカムバスケットを置くといいとか言いますがそれはあくまでも検索機能で引っ掛かって「この物件を見に行こう」と仲介さんにアクセスしてからの話です。

まずはなんでもいいのでこの検索機能で引っ掛けることです。(疑似餌でも構いませんw)

うちのレジで募集をかける時、平米数と賃料と載せる写真で相当工夫してsuumoに載せて貰いました。ネット系仲介媒体でまったく最近良い話を聞かなくなったyahoo不動産なんで無視ですw。こっちは掲載すらしてません。

あくまでも主戦場はsuumoとathome。ホームズなんて広告料ばかり高いのでウ〇チですw。

suumoの検索を何度も自分で使ってみてその後、自分の物件を当て嵌めて見る。これだけで全然競争力が変わってきます。特に新築物件は最初全空からの募集ですからすべての部屋をいっぺんに載せてしまうと自分の物件だけが該当物件として表示されることがあります。昨日も書きましたがこれって客側から見たら大多数の人は「入居が決まらない部屋」と認識することが多いです。

ならこれを逆手に取って似たような間取りは最初から掲載させません。
ピンとキリだけを載せてそれ以外は掲載させないとどんなことが起こるかというと、物件を探しているお客さんからは「新築10部屋なのに掲載されているのは3部屋、、、てことは7部屋はもう決まったんじゃないのか」。。。と勘違いされます。今はネットで部屋を探す時代ですから最近部屋探ししている人は引越しを決める相当前から気に入った物件をブックマークするなりしてチェック入れてます。10部屋ある新築の全空物件が初登場の時点で3部屋しか掲載されていないと・・・という具合になります。

あとは頭のいい仲介さんにお任せです。
仲介さんに「実際に掲載されていない部屋を案内してください」とお願いしておけば頭のいい仲介さんはお客さんに対してきっとこう言います。

「実はお申し込みの入っていた部屋が急遽キャンセルになりました。良かったらそっちも見ませんか?」。。。と。

ここで注意が必要なのですがキャンセル理由を保証会社から蹴られたとかにしておくことです。部屋が気に入らなくてキャンセルになったと思われるとそのひともなんとなく敬遠します。あくまでお客さんの属性でダメになったと仲介さんに言わせてください。

人間、他人が欲しがるものを欲しがる性質があります。こうやって掲載されていない部屋からどんどん埋めていってしまう方法をワタクシ、賃貸やってたころよくやってましたw。

あと仲介さんが物件掲載用に写真を撮りに来ますがこのときに仲介さんの良し悪しがわかります。広い部屋ならそこまで心配する必要ありませんがワンルームなどの比較的専有面積に小さい部屋で写真を撮る仲介さんの写真の撮り方に注目。。。

写真撮影の基本は腹這いです。

思い切り低い位置から部屋の写真を撮ると何故か部屋が広く見えるんです。。これで広角レンズなんて持ってくる仲介さんもいますw。写真詐欺(通称:パネマジw)と言われても仕方ありませんがとにかく案内を取らないことには賃貸は決まりません。

フォトショップで写真をいじって案内を取ってる業者さんも過去にいましたがwwある意味そこまでやるくらいで普通の賃貸仲介さんです。

よくワタクシのセミナーで決めブツとして仲介さんに扱って貰いましょうとアナウンスしてますが気の利いた仲介さんは普通にここまでします。決めやすい物件の方が少ない案内で成約しやすいですから。。。

参考までに賃貸の仲介で一番ムカつく事は「散々案内した挙句の他決。。。」w(この他決って言葉、聞くと発作的にサバイバルナイフで刺したくなる言葉です

担当レベルで決めブツとして扱ってもらえればわざわざ高い広告料なんて払わなくても勝手に案内してくれます。(ま、広告料を上乗せすれば更にスーパー決めブツとして扱ってくれるかもしれませんがw)

説明しよう。
スーパー決めブツとは広告などに一切登場しない仲介担当者レベルで一度案内したら必ず成約してしまう魔法の物件でR。担当レベルで必ずそういう物件をひとつやふたつ抱えていてオーナー側から「空室になりました」なんてアナウンスしまくても仲介側から「空き室になりそうな物件はありませんか?」と定期連絡が入る物件でもR。



ワタクシの賃貸時代の経験では5人案内して5人とも決めてくれなかったらその物件はあてブツに格下げですww。

この辺のお話はワタクシなんかの話より専業でご活躍されている空室コンサルさんの方がお詳しいと思うのでこれ以上の言及はしませんが仲介さんって結構シビアですよ。。ご用心。。。



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「読みにくいから行間を空けろ」と赤井親分に言われたばっかりなんじゃんw

COMMENT

はいはい・・。

かふんです。

そういえば、私にも魔法の言葉ありました。
今となっては、一見さんにもかかりませんが・・・orz


ぽちっ

ヒットのテクニックと外しのテクニック

今日の記事読んで何故かジローに食べに行きたくなったやげです。

狭くて汚いラーメン屋の前に行列ができる理由を本気で考えると大家道にも通じるような気がします。

キャベツは相場が前後しますが、モヤシなんかマシマシにしたって原価10円変わらない筈です。
でもタダであれだけ変わるインパクト。
闘うラーメンが好きな人向けにアクセル全開になるよう綿密にリサーチされてますね。ああいうことなんでしょうね。

食券渡す際の「魔法の言葉」。「ニクヤサイマシマシ、ニンニクアブラオオメ」
噛んだりしちゃイケナイんです。並んでる人からも睨まれちゃう・・・ってどうやって不動産に軌道修正しよっか・・・。

エリアで一番賃料の高い駅の不動産屋さんに話を持っていく、というのもありましたね。「そんなに離れていないのに、これだけ安いですヨ」みたいな。割高な「見せブツ」の後に自分のトコに「決めブツ」で案内して貰う、と。

ええ、私この手で「お薦め料理」ガンガン注文いただいてましたw
他でも使えることが判り、ちょっとホっとしています。

青山の区分ヴィンテージ

どれだか知りたい!(笑)
今度お会いした時におせーてくらはいね~狼ちゃん♪(^3^)/

実際に新築建ててる時って、時間的余裕が全くありません(;_;)

兼業だと仲介のいいパートナーが必要ですね!

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

今日は特に長文ですね。狼さんの気合が感じられます。

「ここ試験に出ます!!」でしょうか。

そろそろ、また少人数セミナーもお願いします。

私もてっきり

アチコチの賃貸募集サイトに大量に露出している方が目に
止まる率が高くて良いのかと思っていました。

だから1サイトに1件しか物件情報載っていなかったんですね。
仲介さんにゴリゴリお願いしてしまいました・・・

丁度退去が出たところなので、今度は落ち着いて観察して
みよう・・・


物件価格が下がらない区分、魅力的ですね。
持っているだけでよーし、というヤツですね。

そういう物件は立地も良いのでしょうから、空いたら自分が使う
つもりで持っていても悪くなさそうです。

年齢的にはそろそろ自分の家を持っても良い年だしな~
その前に嫁を探せという声が聞こえてきそうですが。w

No title

青山みたいなブランド立地なら、区分もちょっとやってみたい気がします。

検索エンジン対策、勉強になりました。
確かに「一気に全部屋を出すと不人気物件に見える」と管理会社さんに言われたことがあります。
腹ばい写真は自分で実践してみたことがありますが、確かに効果アリでした。
4人家族が21平米の1DKに「是非見たい」と言ってきたことがあります(笑)

新築を仕込む前に、狼流suumo攻略法をご教示いただきたいです^^

No title

ぼ~やです。

昨日は名前欄を空白にしてコメントを入れてしまったようです。

設定で「8時だよ名無しさん」になるのでしょうか?

実験的に今日も空白でコメント入れてみます。


さてさて
2日間に渡る
募集時のネット戦略も勉強になりますが

新築・中古共々、金額の張る仕入れ・企画ベースが
勝負の肝、と思っております。

そんな中で、僕のコメント力で
地主が簡単に建てると、土地の価値を棄損する
なんて書いてもしょうがないな~って思い

一番最初に書いた
「愛」がある
見学会参加日記って表現にさせていただきました。

赤文字の所
「税金対策でも、収益重視でやるべきだ」

まさに確信です。

物件に執着せず
手放す事も必要ですが

都心の相場を読み切って
8%で買って
相場の回復を待って
6%で売る
手間のかかる物件は買わない

なんてカッコいい事出来ません。

ゲーム機やソフトを
発売してすぐに買い

ちょこっと遊んですぐに手放す。

それを繰り返しつつも
何年か経った機械をタダ同然で買って
それも遊びつくす。

こんな方が
規模を大きくした不動産で
淡々と投資出来たら

凄いんだろうな、って思います。

センスがない者が
負けない事を最重要視すると

愚直になるしかないんだろうなって思います。

やっぱり3行制限にしとけばよかったかも~

行間のせいで、ちょっと読みにくい感はなくはないですが、毎日書いてほしいから、行間まで気にしなくていいですよ。

青山なんて

お洒落な場所に、区分持ちたいものです。
仙台にも「青山」という地名はあります。
山の上ですが。

Re: はいはい・・。

かふんさん

> そういえば、私にも魔法の言葉ありました。

どの分野の魔法の言葉でしょうか?w
分野を変えると案外通用する魔法の言葉ってのもありますよ。。

Re: ヒットのテクニックと外しのテクニック

やげさん

二郎行きたいです。。

あのヤサイってそんなに経費がかかってないんですね。。
でもあのボリュームですよ。。あれで世のジロリアンは取りつかれたかのように通うんです。

あ、これもある意味見せブツですね。。w

Re: 青山の区分ヴィンテージ

母ウッチー♪さん

青山の区分と言えばホンダの本社の裏のレジです。

守秘義務があるのでこれ以上書けませんが詳細は電話にて。。

新築建ててる時ってあっという間に日がたちますけど忙しくってやにがなんだかわからなくなる時があります。
そんな時に落とし穴があるってことも今後語っていきたいです。。

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

ちょっと日曜と月曜は長文すぎでした。。

たまに言いたいこと書いてないといけないと思いつい書き込んでしまいました。

あまり真面目に書くとどうかとも思うのですがたまにはこういうネタで思い切り書くのも悪くないんじゃないかと。。。

Re: 私もてっきり

クロノスさん

> アチコチの賃貸募集サイトに大量に露出している方が目に
> 止まる率が高くて良いのかと思っていました。

賃貸探してる客ってこの辺は結構あまのじゃくです。載ってなきゃ載ってないで文句言うしたくさん載せると人気が無いのかと思われるし。。w

うちの時は最初から埋める自信があったのでほとんど広告なしで募集しました。

> 物件価格が下がらない区分、魅力的ですね。
> 持っているだけでよーし、というヤツですね。

貸してもよし、使ってもよし、売ってもよし、そんな現金と同じような物件って探すとけっこうあるんです。。
(単に探すのが面倒なのであまりうちじゃやってませんけどw)

こんなので良ければちょっと本気で探してみようかなw。

Re: No title

ひろ*さん

新築で一気に空室を見せるやりかたってちょっと怖いです。。

分譲レジで「第一期募集 5戸」とか言って100戸のレジを分譲するやり方の応用なんですが
申し込みが入っていない部屋を「申し込み済み」なんてセコイことやって募集する方法なんてものもありますw。

大した話じゃないですがよろしければお茶会あたりでしゃべります。

Re: No title

ぼ~やさん

名無しさんはぼ~やさんでしたかw

うちの名無しさんはすべて「8時だよ名無しさん」になる設定です。

> 新築・中古共々、金額の張る仕入れ・企画ベースが
> 勝負の肝、と思っております。

そうです。不動産投資はまさにこれに尽きます。
仲介でもこれ知らないで平気で売ってますから知らないほうが普通なのかもしれません。


それにしてもぼ~やさんのコメント。
いつになく迫力があるのは気のせいでしょうか。。

不動産投資って買ってからが勝負ではありますが入り口でも勝負しないといけません。
出口でも勝負。。もう勝負勝負の連続です。

常に最悪の事態を想定して投資そて欲しいのですが、そこまで読みきって投資されている方が何人いらっしゃるのか。。

ワタクシ、ここがいつも心配のタネです。

どこかできっちり割り切って考えないといけないってことなんですが血も涙もない戦略って取るのも難しいです。

あー、、、そんなこと書いてると段々コメが長くなるーーーーw

Re: タイトルなし

かもじゅうさん

> 行間のせいで、ちょっと読みにくい感はなくはないですが、毎日書いてほしいから、行間まで気にしなくていいですよ。

ありがとうございます。でもやっぱり読みにくいんですねww。

詰めて書かないと長い文書の時、文字数制限に引っ掛かるんじゃないかと心配なんですw。

今度わくわくさん式に文字を全部大きくしてみようかな。。
(スクロールが大変だからダメですねw)

Re: 青山なんて

Jさん

> お洒落な場所に、区分持ちたいものです。
> 仙台にも「青山」という地名はあります。
> 山の上ですが。

それって「青い山」って言う意味の青山でしょうかw。。
東京の青山だって案外そうかもしれません。(山はありませんが。。)

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