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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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サバイバルナイフ。。。

こんにちは。

本日は夕方からお出かけなので早めのブログ更新です。

先日からお願いしてた例の借地のボリュームチェックが上がってきました。
土地を売るときや新築やるときはまずボリュームチェック。このボリュームチェック無しにお客さんに物件情報出すなんであり得ません。

ボリュームチェックを経てそろそろこの借地のポテンシャルが判明してきたので小出しにブログに書いていきます。

この物件が土地の売買を経て新築レジになるまで今から2年くらい掛かると思います。
これをブログで書くということは2年はブログのネタに困ることはありませんw。いつまで続くのかわからなかったワタクシのブログ取りあえず2年は続行決定です。(だからどうした、、と)

本物件は江東区です。
都営新宿線「大島駅」より徒歩で11分(不動産屋の11分です。ご注意くださいw)
前面道路は西側30mの商業地域。商業地域(80/400)ですからもちろん防火地域。防火地域なので建てられる建築物は耐火構造じゃないとダメなのでRCかS造になります。(耐火木造なんてのもありますが本物件は容積が400%の地域なので除外です)

土地の面積は借地で仮測72.7坪。
ボリューム入れてみましたが一番心配だった日影規制も建物を道路側によせて建てればほぼ400%食えそうです。
商業地域だからだと安心しているとこの容積率はろくに食えない事があります。
大体大きい道路に接道しているから400%なんて容積なのですがそエリアの後ろは必ずしも商業地域じゃありません。

商業地域の後ろに第一種住居地域なんてのがいると日影規制の餌食になったりします。

こればっかりは実際に図面をおこしてもらって慎重にチェックしないとあとで建てる事が出来たはずのものと違うものは建ってしまいます。先にこのチェックをやっておくと売買の仲介の時にラクチンです。

よく仲介さんでこれをやらずに(大体やらないんですが)商業地域だからと安心して「商業地域ですから容積いっぱい建ちますよ」なんて吹かしちゃう業者さんがいます。

さて、
本物件はこのままいくと容積対象面積960㎡程度になります。(399%とギリギリで)
専有延床で928㎡。容積緩和床面積で240㎡ですから法延床面積は1200㎡くらいです。
(業者対策として、数値はわざと不正確にしている部分がありますw)

これだと部屋の専有面積は928㎡くらい取れますから34㎡くらいの1LDKの部屋が27戸取れます。(ここで20㎡代のワンルームなんて企画するほどワタクシ、ワルではありません。。w)

この周辺の平均坪賃料は新築で11500円くらいですが辛めに見て10500円程度。
月の合計賃料は約300万円ってところでしょうか。。

年間3600万円の収入(駐車場収入とか諸経費収入は除外してます)として利回り10%を目指すとしたら土地、建物、諸経費コミコミで36000万円(税込みですよ税込みw)で建てないといけません。

まして本物件は借地です。地代がかかるのでもう少し安くしないと10%になりません。
地代は坪800円程度と周辺と比較すると安いのでいいのですがやはり建築費。。これをなんとかしないといけません。

このケース大体坪100万は掛かります。うちのレジは65万/坪とかで出来ましたがこの物件は背の高い物件です。
うちのときと同じ単価で出来るわけありません。

建築本体価格を27000万円くらいで作らないとアウトです。。。(これでもギリギリでしょうか。。)

ということで借地の値段をそろそろ決めないといけません。
借地ですから名変料とかの費用を計上してコミコミ坪50万円くらいでしょうか。。(希望的観測)
もともと商業地で容積タプタプ取れる前提の土地ではなかったのでこれだと相当お買い得になりますww。
(計算上は一種単価で15万円を切るところで勝負です)

ということでワタクシ、ここの土地代は4000万円を切る所を勝負どころとします。(目指せ!3600万円)

土地代3900万プラス建物代コミコミで35000万円(税込み)で本物件は売り出します。(建築条件なしw)

まだこの物件の話を知っているのはワタクシとブログを読んでる方だけのいわゆる上流物件じゃないかと思いますのでこの物件、上流からどのようにコロコロと流れていくのかレポします。


転売業者さんに話すかこのままエンドさんに売ってしまうかまだ決めていませんがどうせならブログ上で売ってみたいですね。。そんな勇者さんがいたらご連絡ください。

あと、これで今度新築勉強会をやろうかと企画してます。
このエリアを観察して周辺賃料相場を調べていくらで貸したらいいのかとかどんな間取りがいいのかなどワークショップ形式でやれたらなんて思ってます。(まだ募集開始しませんからコメ欄でフライングしないようにww)

これから月曜の決済準備をして渋谷に出撃です。
渋谷の地下街でサバイバルナイフで刺されないよう壁際を歩いていきますw。。


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それ以前にオヤジ狩りにあっちゃうんじゃんw

COMMENT

とりあえず、1番にクリックしました。

鳥です。

とりあえず、1番にクリックしました。

勇者

と呼ばれているJです。
全空物件は全空のままです。

立候補はフライングになるので、我慢します。
汁がでちゃいそう。
(けっして下ネタではありません。)

そうそうわくわくリッチさんの回答2つ目アップしました。

義兄弟の契り

今日からブラックジロー君を自分のブログにデビューさせたやげです。

既に大体の場所を把握しそうな(お前は業者かwww)ヒマ人DEATH。
多分、プロのストーカーになれそうな気がします。(アレ?)

・・・閑話休題・・・。

明日スーパーCMコンサルタントを私のブログで(勝手に)紹介しようか、と思ってましたが、ここでも登場しますね。(当選確実)

うはぁ、いいなぁ・・・。

融資出る人が益々お金持ちになる典型パターンっぽいです。

借地をある程度評価してくれる金融機関から借りられる属性

↑コレクリアしたらいいだけですもの。

もっと小さな商売したいと考えておりますが・・・。
フライング承知でお茶会並びにワークショップ手を挙げます ノ。

復習

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

今日の計算、kkenji1さんのセミナーを思い出してしまいました。

すっかり忘れているので実習付きで勉強したいです。

ランキングが3000台に戻ってきましたね。

Re: とりあえず、1番にクリックしました。

鳥さん

一番クリックあざーす。



そういや、そろそろ鳥さんのバナークリックも交換時期ではないかと。。
よかったらじろー君バナーの素材使ってください。。

Re: 勇者

Jさん

> 全空物件は全空のままです。

すげー勇者登場ですwww
業者のワタクシもここまでは真似出来ません。。

わくわくさんの回答ありがとうございます。
父に代わって御礼申し上げます。

あ、父は今仕事中らしいので後でコメント入れにくるはずです。。

ほーら。、そろそろ来ましたよ。。


Re: 義兄弟の契り

やげさん

あれだけヒントだしたらもうわかりますよね。

そうです。そこです。(どこだよw)

ブラックじろー君ですがなんとなくデカイですw。
サイズは狼旅団規格で統一してください。

そして本題に全く触れずに終わるw。。

Re: 復習

ぶるーまんぱぱさん

最近ぽちくりしますたが流行っているようでぶるーまんさんだか母ウッチーさんだか瞬間的にわからない時があります。

ワタクシ建築はそれほど詳しくないですがそこは誰かしらにフォローして貰いますからなんとかなる思います。

買い手が決まったらやりますからしばしお待ちください。(売れるのか?w)

父のチチ

  ↑
 お呼びですか?w わくわくリッチです。

 Jさんの回答に代わってお礼を言って下さり、あざ~す♪です。
(Jさん、さすが洗練された投資家です。キッチリとツボを抑えた回答に感服しております<(_ _)>)

 ふと思ったのですが、将来、自分の娘のダンナ候補が来て、自分よりももふた回りも年上だったらどうしようかと・・・

 「父」と同じくらいの義理のムスコ・・・キーっつ!!

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

Re: 父のチチ

わくわくリッチさん

さすが、ツーといえばカーですねw。

間にコメントが入ったらちょっぴり間抜けなので急いでコメントします。

>  ふと思ったのですが、将来、自分の娘のダンナ候補が来て、自分よりももふた回りも年上だったらどうしようかと・・・

そんな、、考えただけで倒れそうです。。。
一体なんて呼んだらいいのでしょうか?

つい、お父さんとか呼んじゃいそうですw。

でかい・・・

流石にでかいですね~^^;
4桁平米ですか・・・

1種14万、総工費坪85万で約10%。
8F建て位でしょうか?
建築費を坪75万以下に抑えられるかどうかですかね。
その上背だと中々大変そうですね・・・

ワザと階数半分に落として建築費坪10万程度落とすと
1種28万、総工費76万で約9.5%。
かわりに総投資額は1.9億位。

やっぱりちょっと効率落ちますね。^^;
当然ではありますが。
でも融資引ける人は一気に増えそう・・・

No title

新築勉強会、楽しみです。早く募集開始しないかな♪

数日前、某信金に融資の打診(っていうか、実際は世間話)に行ったら
「リスクがあるから不動産投資より現金を貯めるべきでは?」と言われました。

本やHPで「周りから反対されています」というのを、よく見ますが、
私は生まれて初めて会ったので
「『リスクがあるから』って反対する人、本当にいるんだ…」と驚きました。
まぁ、単に私に貸したくないだけの言い訳かもしれませんが。

Re: でかい・・・

クロノスさん

前面の借地をくっつけると容積一杯に建つのでこれだけの巨艦物件になってしまいます。

でも前の借地を使わないと3階建てのレジになります。

今の50坪の借地のまま計画すれば小さいロットで計画出来るのですが。。

どっちがお得なのか更に検証ですね。

大きい方で買主さんが現れたら大きい方、現れなければ小さい方でやることになります。

個人的には大きい方でやりたいですけどねw。


Re: No title

e.r.iさん

> 数日前、某信金に融資の打診(っていうか、実際は世間話)に行ったら
> 「リスクがあるから不動産投資より現金を貯めるべきでは?」と言われました。

金融機関にそれを言われてもwww。
でもリスクから言ったら現金をせっせと預金する方がリスクは無いでしょうけど。。

・・・ただ、そう言う人ってリスクがどんなリスクなのかよくわかってないというケースが多いのは気のせいでしょうか。。(なんかリスクの話してたら無性にフリスク食べたくなりました、、)


ボリューム

最近、容積食っていない物件が立て続けに紹介されて来ます。
例のもの(なんか、ナンバーワンブログの狼さんと秘密の共有!!)は、残念な結果に。

最近入ったものは、ターミナル駅2分の商業地域(100%、800%)なのに、3階建て。なんで?
解体して更地売りが常道なのでしょうね。
でもちょっと大きくて、普通の転売さんもなかなか手が出せないのかも。

Re: ボリューム

ドーグパパさん

> 最近入ったものは、ターミナル駅2分の商業地域(100%、800%)なのに、3階建て。なんで?
> 解体して更地売りが常道なのでしょうね。
> でもちょっと大きくて、普通の転売さんもなかなか手が出せないのかも。

またこういう物件ですかw?
特別理由がなければ容積率を有効に使って建てるものですけど。。
建てられない理由が知りたいですね。計画道路ってそうそう滅多にあるもんでもないですよw。

はやく・・・

販売図面が見たいです!

そーです、
あーだこーだ妄想したいだけです v-238

自分のは、あとはもう基本的に粛々と進めるだけなので、
妄想するネタがほしいさっこんです。

しかも、総額3.5億なら、そーとー妄想出来そう v-238

面白そうですね・・。

かふんです。

なんか、長編小説みたいで面白いです。
宅建のテキストを片手に、区域区分やら、建蔽率やらを思い出しながら読んでおります。
が、分からないことも多いです。(本日、3回通り読みましたが・・・?)
ワンルームを作る人たちはショッカー悪者なんですか?
さしずめ、1LDKを作る人たちが平成ライダー軍団って事で大丈夫でしょうか?

ほちっ??

No title

遅れましたが、ポチさせて頂きました。
大島、良いところですよね。
わたくし、江東区ならどこでも良いところだと思ってますけど(地元愛)

是非勉強会お願いします。フライングします。出席でお願いします。

Re: はやく・・・

Oz...さん

マイソクじゃ作らないから販売図面って無いです。
ここは業者間でやる単なる資料から物件を読み取るという工程をやりましょう。

そこから妄想すると脳みそから煮汁が流れてきますよ。。


Re: 面白そうですね・・。

かふんさん

これだけで毎日書いたら飽きられそうなので時々織り交ぜてなんて感じです書こうかと。。w

ロケーションからいくとここでワンルームは難しいです。
想定賃料稼ぎでワンルーム企画したら買主さんに殴られますw。

2人で住めるか住めないかくらいの部屋の方が安全ですね。
門前仲町とかだったらワンルームにチャレンジしてるところですが。

Re: No title

もくじんさん

砂町商店街とかいいですね。

勉強会ではここで食い倒れツアーも共催しようかと。。

もう少し予定を詰めたら告知します。

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