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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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契約書が来ねーーーーー!!!←しつこいw

こんばんは。

最近規則正しく17時更新だったので17時付近で恐ろしいくらいのアクセス数でした。
つまらぬフェイント掛けてしまい誠に申し訳ございません。。。

しつこい話で誠に恐縮ですが・・・今の時点でも明日の契約書と重説が届きません。。。
待つのもじれったいし面倒なのでこっちでも念のため作成を始めました。明日の契約の書類を前日に作る、、、こういう経験はあまりしたくありません。。。(ざけんなよw)

今回の仲介さん。。
区分のレジだと思って舐めてかかっているんでしょうか。。
100億の物件だろうと1000万の物件だろうと考え方は同じです。実際に購入される方の身になって考えて欲しい今日この頃です。(えぇ、、ワタクシ、結構怒ってます)

さて、
ブログを書き始めて早7ヶ月。。

正直、書くのが面倒な日もありましたが皆様の暑苦しい熱いご声援のおかげでここまでほぼ毎日書き続けることが出来ました。(表現が過去形になってますが今後ももちろん引き続き書き殴りますw)

先日、今までにお会いした大家さんの名刺を整理してみたのですが、、ここ半年くらいで300人以上の大家さんとお会いしていました。恐らく先輩大家さんブロガーさんからしたら大した数じゃないと思いますがワタクシ、これ程の人と半年くらいじゃ会いません。。一年間に会う業者さんなどの仕事関係だってせいぜいこれの半分くらいじゃないかと思います。ま、数会っても有益じゃない業者さんじゃ困るという側面もありますが。。。

一度会ったくらいではなかなか記憶できるような記憶装置ではないのであれですがこの300人大家さんの中でプロをも凌ぐスーパー大家さんが多数生息していることがこの半年間くらいでわかりました。

何がプロかって、、思考回路がすでにプロなんですw。
プロの大家さん。。んー、、、なんかかっこイイですw。

仕事上、ワタクシがおつきあいしているのは皆さんこの業界でブイブイ言わしてる鬼のような業者さん。
そんなプロの業者さんの思考回路は「血も涙もないプロ思考」なんですがそれに匹敵する大家さんがこの世には存在します。

話を聞いている限りそんな素振りを見せないのが怖いところなのですが話の端はしを聞いていると「同じ業界じゃなくて良かったw」と思う人がいます。ここで誰それがすごいとか書くと異論反論が出てしまうと思うのでこれはワタクシの頭の中にしまっておきますが基本的にサラリーマン経験が長い人がこの傾向があるようです。

先日の都内3000坪の地主さんもそうでしたがサラリーマン経験が長かったのか世の中のワビサビをよーく理解してます。微妙な空気が読めるというのが最大の武器なんでしょうが勝負どころを良く理解されていて交渉事になるといきなりエンジンが掛かります。人を育てたことがあるような役職の方がだいたこんな傾向でターボエンジンかけてきますw。

不動産取引って野球の攻守によく似ています。たった1球の配球で試合展開が変わるのと一緒ですね。
何気ない一言で今までの取引の空気がガラッと変わります。ワタクシも最近になってようやくこの潮の満ち引きみたいな変化が分かるようになりました。

不動産取引に於いてよくあるケースが全く関係ない他人の一言で取引性質がガラッと変わるケース。。
昨日までこの条件でいいと言っていた売主が翌朝になってまったく違うことを言い出したりします。

統計的に見ても何となくこの取引について他人に相談して「おまえそりゃおかしいよ!」と言われて考え込んでしまうケース。当事者からしたら単なる邪魔者的意見です。それが正しければこちらが騙していることにもなりますからホントにそうならワタクシは悪者です。しかし、、こちらも当事者のメリットを考えて意見してます。商売はその延長線上にあるものです。こういうのがwin-winの関係って言うんでしょうね。

なんでもこちらの利益ばかり追ってしまうとその目論見は必ずバレます。

どうせバレてしまうなら最初からそんな利益誘導しなければ自然とお客さんになってくれます。それが商取引の信用じゃないかと今日はちょっとばかり偉そうに言ってみますw。

よくワタクシのところに売却の相談が来ますがこの時もワタクシとても悩みます。。
「売った方が幸せなのか。。。売らない方が幸せなのか」。。と。(この他にも「買った方が幸せなのか、買わない方が幸せなのか」というのがあります)

そりゃワタクシは不動産業者ですから売ったり買ったりして貰わないと儲かりません。
何かしら適当な理由をつけて売ってしまうことも出来ますがそういう取引するとそのお客さんは一回限りで終わってしまうことが多いです。(勘の良い人は途中で気がつきます。「もしかして俺って騙されてる?」)

不動産仲介の世界は言ってみれば焼き畑農家みたいなものです。
一度の取引でお客さんを潰してしまえば二度と戻ってきてくれません。信用されて何度も取引してくれた方がいいに決まってます。この信用をどこで得るかと言えば自分本位なアドバイスをしないってことなんじゃないかと。

と言ってもワタクシの言ってることが果たしてホントに正しいのか、、このジャッジは誰が判断するかというと当然ながらお客さん自身です。「こいつの言ってることはもっともだ」と思うか思わないかはお客さんのスキルによるところが大きいです。ワタクシは別に不動産コンサルタントツラしてアドバイスをするつもりはありません。ワタクシが知ってる知識は基本的になんでも教えてます。不動産なんてそんなに難しいものではありません。世の中の道理がわかっていれば自然と分かる程度の知識です。

ここ最近お会いした大家さんはいろいろな物件を見て触っていらっしゃるようでホント良く勉強されてます。
失敗は自分に跳ね返ってくるということを非常によーーーーく理解されてますw。

そんな中、さすがに今どきの大家さんで自己資金なしでフルローンなんて夢を見る大家さんはほぼ絶滅しているはずですが例のロバキヨさんの影響からか未だにそんな夢を見ている人がいるようです。

実は昨日都内某所でそんな光景を目撃しました。(ぶっちゃけルノアールですw)

ワタクシの後ろで熱弁垂れてた不動産コンサルらしき方。。
5人の大家さん予備軍さんを前になにやらそんな夢話をしてました。

大家さん予備軍の5人は目を輝かせて話に聞き入ってましたが・・・この推定コンサルさん。ワタクシの耳にはデタラメ言っているとしか思えませんでした。

年金破綻の恐怖から始まり挙句は資金0円からの不動産投資ということで都内の新築区分レジのセールスしてましたw。(決め台詞は「団信保険で万が一の保険みたいなものですよ」と吹いてました)

おそらくあの5人の中で3人は帰りに申込金10万円入れて契約してしまう勢いでしたが台東区・25㎡というキーワードで売買価格は2300万円だそうです。

提携ローンはノンバンクでなんと2300万円で買うとキャッシュバック200万だそうです。。この200万円でクルマを買うなり家具を買うなり出来ますよと畳み掛けてましたw。

ここをお読みの方なら「これは投資じゃないじゃんw」と思う方がほとんどだと思いますが都内でまだこんな話に耳を傾けている方がいるというのは事実です。実はこれが一棟収益物件でもよくあります。同じ手法で顧客を囲い込み見せかけのキャッシュフローで売ってしまう業者さんです。

紹介される物件が高いか安いかの判断が出来ていないと利回りに目がいってしまいコロッとやられてしまいます。

先日発売の通称「やぬじぬ」にもそんな特集が組まれていましたが正直、よくある話です。
買う前に気が付かなきゃいけない話ばかりですがよもやそんなことになるなんて思ってもいなかった事でしょう。

不動産屋は通常売るときに出来るだけ買いたい人がネガティブ気分になるようなことは言いません。
当たり前です。それで買う気が無くなってしまったら仲介手数料が貰えませんから。

でも買ってしまったばかりに泥沼から這い出せずにズブズブ深みに嵌ってしまう投資家さんの数は少なくありません。
もちろん不動産屋でも予測不能なアクシデントもありますがほとんどはおおよそ見当がついてます。

見当すらついていない不動産屋さんってのはそもそも論外ですが(これ、実はとても多いと思いますw)この問題は自分で発見出きるくらいじゃないと今後人口の減少や高齢化などまだ日本人が経験したことないイベント盛り沢山な昨今、益々難しくなっていくと思います。

「目利き」という部分ですがもし仮にこんなことが起こったらこうしようとか予め予防策を張るなり準備しておくなり出来るスキルが無いと正直話になりません。元々の地主さんで資産がたくさんある人なら多少失敗してもリカバリー出来ますが与信限度一杯に買い進めてしまった大家さんは相当な覚悟が必要です。

今からでも「来るべき悲惨なアクシデント」に備えて知識武装しておいても悪いことじゃ無いと思います。

Jさんへの相談で「大事なことなので2度言います」を使うとすれば「儲けなくてもいいので絶対負けない不動産投資」というスタンスで更なる不動産投資道に邁進していただければと思います。

なんだか今日はやたらダラダラ長いわりにオチの無い内容になってしまいました。。すみません。

敷地権なのに土地に謎の抵当権が設定されている明日の契約を巡りこれから一悶着してきます。



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先にオチを考えた組み立てじゃないからこうなるんじゃんw

COMMENT

謎の抵当権

興味深いですね。
敷地権化する前についていたものでしょうか。

Re: 謎の抵当権

Jさん

> 興味深いですね。
> 敷地権化する前についていたものでしょうか。

えぇ、、どうやらそのようです。。
土地と売買の関連が無ければOKですが関連があったらこの契約はすべて水の泡ですww。

閉鎖登記簿あげて確認しないといけなくなりました。。。。

祭り

定時更新を心待ちにして「F5キー」を17時に連打していたやげです。

18時と19時にもアクセスし、ダメそうだったので野菜ジュース買いに2つ先の駅までウォーキングしてきました。
今日もグラム200円の黒毛和牛(4等級)をゲット。いつでもいいお婿に行けそうですw

更新が遅れたということは、十中八九、契約書が届かないか、不十分過ぎて作り直しかのどちらかだろうと想像していました。どちらにしても、明日はシュラバ・ライラ・ラバンバ♪じゃないかと思ってました。

http://www.youtube.com/watch?v=tEVyDmcF7u0&feature=related

違った、コッチw

http://www.youtube.com/watch?v=PK2HANwsUWg

>相当の資産を持つ地主さん
実際は相当大変そうDEATHよ。固定資産税に都市計画税、相続税等「守り」に相当力が入ってることが最近勉強していく中で判って来ました。
自分が非常にヌルい時分だったことをハッキリ自覚しているので判りますが、世の中の「不動産投資」と呼ばれるかなりの割合のものがやっぱり怪しいモノだなぁ、と再認識してますw

先日ハワイやマレーシアの区分レジを買う日本人のツアーの様子を経済番組で観ました。
ツアーという集団心理を上手く操った商売だな、と冷静に観ていたのですが、参加している側だったら
「アラ、アナタまだ買ってないの?」なんて焦らされて変なの掴んじゃうんだろうな、と背筋が寒くなりました。
数年前だったらマレーシア、いい感じだったんですが・・・。もうバブルの動き方してます、手が出せません。

区分レジなのに「敷地権にだけ抵当権が付いている」・・・何かよく判りませんが無事取引済みましたら続き教えて下さいませ。

蒸し暑い

提携ローンはノンバンクでなんと2300万円で買うとキャッシュバック200万w

まるで、蒸し饅頭のような、現金キャッシュバックですね!
1,000万円キャッシュバックだったら・・・ 少し考えます。

絶対負けない不動産投資は、買値>路線価×0.7-解体価格と思います。前提条件は、整形地、地盤の固い場所、賃借人を付けやすい建物、15%以上でしょうかね~
そんな物件あったら、購入していますが!!

明日になったら、クリックしますね。

鳥です。

 今日は、クリックしましたので、

 明日になったら、クリックしますね。

 

ぴこ~~~ん!

土地に設定された謎の抵当権・・・
ソコに思いっきし反応しちゃいましたよ ( ̄m ̄〃)

無事に決済までイケることをお祈り申し上げます (-∧-)合掌・・・

ヤバイ・・・

セミナー当日
子供の運動会があるのを忘れて申し込み
これは・・・・
シングルになる日も近い

不動産投資も私生活も残念な私・・・


こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。 まずは ぽちくり しますた。

たぶん、狼さんのブログを読んでる人は大丈夫なんではないでしょうか。

コメント欄まで読めばバッチグーでしょう。

狼さんのブログ読んでないでひとは、もしかしたら危ないかもしれませんね。

だから、ふくちゃんさんの「ランキング上位にいないと啓蒙活動にならんのよ! 」は

大切です。

ぽち。

うんうん・・。

かふんです。

お客様に対する真摯な態度、共感出来ます。
業界は違えど、お客様に対する気持ちは同じですね。

かふんは自分の気持ちに出来る限り、なるべく、たぶん嘘をつかないように心がけてます。

それでも・・・、
残念な結果になることも多く(グスンッ)
よく凹みます。(やっぱ、Jさんの出番かもしれない)

いつの日か、不動産の業界がオオカミさんだらけになるといいですね。(んっ?この言い方、ちょっとビミョーですが・・)


全力ポチッ( ̄0 ̄)/

格言

マキアヴェッリの格言に「中くらいの勝利で満足する者は
常に勝者であり続けるだろう」というものがあるそうですが、
「負けないこと」を目標とする、ということは普遍的な勝ち方
なのかも知れませんね。

もの作りしていてもついつい上手く行くことばかりを考えて
しまいますが、ダメだった場合のことを何処まで想定でき
るか、その想像力の深さと打てる手立ての巾が成功率に
思いっきり関わってくることは実感としてあります。

自分に緊張感を持たせるためにも、そのルノアールには
ちょくちょく立ち寄った方が良さそうですね。w
色々きな臭いお話が聞けそうだ・・・

どこの業界も・・・

いつも楽しみに読ませていただいております
(どこかで見たような出だし)

> 不動産仲介の世界は言ってみれば焼き畑農家みたいなものです。
この不況、どこの業界も似たようなものですね(苦笑)

「やぬじぬ」ではないですが
焼いた畑のつもりが、意外と焼けてないと
焼け残った部分をさらに焼こうと
追加でまた、とんでもないのを買わされたりするんですよね(苦笑)

怖いです(^^;

自分だけは騙されないなんて思ってると
簡単にコロッとやられるんですよね

コロコロいかない様に
おっしゃるとおりの知識武装に励みま~す♪

No title

たぶん、札幌の物件に関しては業者に騙されまくってます(笑)
なんとかリカバリできてるからまだ良いですが、そのまま沈んでいく人が
いてもおかしくないだろうなあと思います。

札幌の物件で対応してくれた業者さんはとても親切でしたが、
あれは「某銀行の枠が残っている間だけ」なんだろうなあ・・・。

こっちも届かないのですが・・・

無事に契約は完了したのですか?
いよいよ明日セミナーですが、予習の為の資料が届いていません。
(そんなもん必要ない優しい授業になるのでしょうか・・・)
前日のこの時間に届いてないって事は、当日に集中して聞けって
事と判断して、今日は早めに寝て体調整えておきます。
では、明日よろしくお願いします。

・・・この展開は・・・

相当揉めてるに違いない、と確信したやげです。

何もなければ1時間ちょっと、銀行だって一応15時までですからね。
明日4時間分しゃべるのに、今日6時間分位しゃべるハメになってそう・・・。

・・・それでも纏まればまだいいですが・・・。

売り側仲介がヘンテコな契約書持ってきて狼さんですら聞いてないような内容がサラリと書いてあったら・・・

オロオロ(゜ロ゜;))((;゜ロ゜)オロオロ

(((((ちゅどーんw)))))

・・・今後の殴り書きが心配ッス。

Re: 祭り

やげさん

2日コメント貯めたらもうこんなになってます。。

17時の定時更新も厳しいし、、。

あとにやげさんのコメがたくさんあるので少しづつコメしますw。

Re: 蒸し暑い

ワンワンさん

まったくこんなコテコテ系の話しに乗っかるやつがまだいるのかと。。w

> 絶対負けない不動産投資は、買値>路線価×0.7-解体価格と思います。前提条件は、整形地、地盤の固い場所、賃借人を付けやすい建物、15%以上でしょうかね~
> そんな物件あったら、購入していますが!!

なかなかいい目線してますねw。
この目線なら失敗はないですね。

整形地ってのがなんか無理そうですけど。
時々こんなの出て来ますがさすがに速攻で売れちゃいますw。


Re: 明日になったら、クリックしますね。

鳥さん

毎度クリックありがとうございます。

いよいよ明日です。
たまには最後までお付き合いください。。

Re: ぴこ~~~ん!

Oz...さん

> 土地に設定された謎の抵当権・・・
> ソコに思いっきし反応しちゃいましたよ ( ̄m ̄〃)

なんかですね、、思ったようなバイオレンスな展開にならなかったんですw。
土地との関連性のない抵当権だったので取引には全く影響なしでした。

取り敢えず無事に取引も終わったし(まだ契約だけですがw)明日は思い切り飲みましょう。。

Re: ヤバイ・・・

ポンキューさん

> セミナー当日
> 子供の運動会があるのを忘れて申し込み
> これは・・・・

これって思いっきりマズイと思います。。
多少遅刻しても大丈夫ですからあまり無理しないでください。(あくまで強制参加の姿勢ですw)

不動産投資はご家族のご理解無しには成り立ちません。←優等生なオオカミですw

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

ふくちゃんさんならいざ知らず、ワタクシじゃあまり啓蒙にはなりゃしませんね。。。
早くそんな次元で発言してみたいです。。

まずは今日は早く家に帰ることにします。。

しかしレジュメがくそ重たいです。。。

Re: うんうん・・。

かふんさん

このくらい真摯なワタクシでさえ時には飢えた狼になることもありますw。

お客さんにいつも正直な仲介。。
ワタクシが目指す最終形です。

しかしまだまだ実力が備わってません。。悲しいです。。



Re: 格言

クロノスさん

んー、、やっぱり見事に締めますねw。

このルノアールでの定点観測。。
騙す側と騙される側に人間模様が垣間見られますよ。

え?ワタクシですか?
もちろん騙される側に決まってるじゃないですかww。


Re: どこの業界も・・・

ねむさん

焼き畑の焼け残しってのはウケマシタw。
確かにそういうヒト見かけます。

悲しいことに何回も同じ手で騙されちゃうので何とかしてあげたいのですが
そういう人ほどワタクシの意見には耳を貸してくれません。。。

Re: No title

ひろさん

ひろさんくらい勤勉な大家さんが騙されてるわけないと思いますw。

リーマンショック頃に北海道に手を出した大家さんっていろいろ言われてますが意外に堅実投資だっていうし。。

ま、銀行の内地枠が無くなったから地元の人に有利になったには事実かもしれませんが、、。



Re: こっちも届かないのですが・・・

teruさん

予習無しでも大丈夫なくらい レジュメ作っているので問題ないかと思います。

明日出来るだけ頭を空っぽにして来てください。
お待ちしてます。。

Re: ・・・この展開は・・・

やげさん

多少は揉めましたが想定の範囲内です。。
でも初見の契約書ってのは勘弁して貰いたいです。
お客さんに突っ込まれた時とっさに切り返しができませんww。

まぁ、あれですよ。終わり良ければすべて良し。。。ってことです。

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