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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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大阪・仙台セミナー告知です

こんにちは。狼です。

まずセミナー告知のお話しです。
狼セミナー大阪の陣と仙台の陣ですが先日、現地世話人様より正式に申し込み開始のお知らせが届きました。

狼セミナー大阪の陣はこちら

狼セミナー仙台の陣はこちら

今回の大阪と仙台のセミナーはすべて現地世話人様にお願いしていますので上記URLからお申し込みください。
(東京セミナーを仕切るだけでワタクシすでにぐったりですwごめんなさい。。)


さて、
昨日の借地の承諾料の件。

先ほど地主から電話が来ました。(「アンタ、ブログになに書いてんだよ」と抗議の電話かと思っちゃいましたよw)

地「アンタ、不動産屋だからわかっていると思うけど今回の借地と今度貸す5坪の土地じゃあ金額条件はまったく違うよ」

たぶん、ここを駐車場で使うのと建物建てるのじゃ金額が違うんだよってことでしょう。
そんなことは先刻承知です。しかしあれです。この地主さん。。こんな高齢ですが電話のやりとりもしっかりしてます。

この地主さん長生きしそうですねw。
しかし世の中に絶対なんてことありませんからこの承諾の書類はとっとと終わらせるに限ります。

そういや先日かふんさんから借地承諾料のご質問がありましたが借地の所有者が変わる(借地権売買)時には底地権者(要は地主です)に「名義が変わるのでご承認お願いします」とお金を支払うルールがあります。法的に決められたことではないのですが借地権売買での慣習なので地主さんは借地権売買の際、必ず請求してくるものだとご理解ください。

相場は売買価格の10%くらいが目安です。ワタクシの経験では未だにこの10%を切る承諾料で済んだ試しがないのでおそらくこの10%というのが世の相場ではないかと思います。

これ以外に請求しようと思えば「建て替え承諾料」なんてのもあります。名目を変えて更に10%、また更に10%とやりようによっちゃ相場の3倍くらい請求してくる地主さんもいますので覚えておくとよろしいかと思います。

ま、今回の地主さんはそこまで欲皮ツッパでもないので(もしかして知らないのかw)名変料だけで済みそうです。
だらだら書きましたが、ゴルフ会員権の承諾と同じ感覚という結論でOKではないかと思います。

それはそれとしてこの借地。前面5坪の土地も併せて利用すると商業地域の容積目一杯の建築が可能になります。
そうなると建築ロットがデカくなってしまいます。今の状態(60坪程度の借地)で建築すれば総額でも15000万くらいで収まる話しですが、併せて利用すると倍以上の建築ロットになってしまいます。

この場所で大きいレジを企画しても満室にするには相当覚悟が必要です。
狼的投資効率から考えるとここの場所ならRCの3階建て(エレ無し)物件のファミリーに振ったレジが一番適しているんじゃないかと。。

そうなると廃道手続きもあるこの5坪を無理にくっ付けてちゃいけないんじゃないかとも考えてます。
しかしこの5坪をくっ付けて建てると分譲レジとして販売してもいいくらいの部屋が作れそうです。。

来週両方のボリュームを入れてみてどっちが適正なのか検討してあらためてブログで書きます。

江東区ですが都内の借地で新築やりたいと言う方、転売業者が買い取る前の値段での川上物件価格になると思いますのでしばし本ブログをチェックしていていただければと思います。

なお、この企画は随時ブログネタとして進捗を公開します。
普段不動産業者がどうやって物件を仕上げていくかなんてところを書きますのでよろしくお願いします。

短い記事ですが本日はこの辺で終わります。


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コメ返しがたまってきたんじゃんw

COMMENT

こんばんは

こんばんは ぶるーぱんぱぱ です。ますは ぽちくり しますた。

大阪、仙台の前に、ついに東京が来週ですね。楽しみです。

公開タイマーは17時にセットで決定でしょうか。

3倍くらい請求してくる地主さん・・・

建て替え承諾料・・・
すごい世界ですね。
不動産の世界は知識がないと本当に損をする世界だと思います。
本日の記事はとても参考になりました!
応援ポチしました!

No title

北海道、九州でもやってください

あはは

底地3000坪の地主さんなのに

建替え承諾料を取らないなんて神のような人だと思ったやげです。

黙っていればいいので黙ってますが、木造とRCじゃ承諾料も雲泥なのが当たり前と聞いています。
ちょっと素敵なじーさま(じーさんから格上げです)じゃないですかw

間口も測ったら9mあったというし、いずれにせよkkenji1さんが出てくる段取りになるんでしょうか?何だか楽しそうです。
大きな商店街も近いはずですし、勉強会楽しみにしています・・・。

えっ?!

譲渡と、名変と、建替えの承諾
全部合わせて10%ですか?

ずいぶん太っ腹な物分かりのイイ地主さんですね?

今回ワタクシが買った借地の承諾料は合わせて20%でした。
もちろんすべて売主さん負担ですが・・・

そういう太っ腹な物分かりのイイ地主さんなら、
きっと底地の登記簿もキレイなんでしょうねぇ (; ̄ゝ ̄)トオイメ...

ふむふむ

かふんです。

なるほどです。
とっても勉強になります。
(知識武装したオオカミさん、男前です)

>この企画は随時ブログネタとして進捗を公開 します。
新シリーズも、目がはなせません。
とっても楽しみです。

ちなみに、かふんはう〇ちネタも好きです。(いやっ、むしろう〇ちネタの方が好きかも・・・)
願わくば、シリーズ化して欲しいです。(って、シリーズ化出来るほど頭からう〇ちかぶってる人、私知りません)
後は、オオカミさんに期待です。(オオカミさんが、いっぱいかぶってますように・・・(祈)

あっ、ポチッ( ̄0 ̄)/

セミナー更に展開

セミナー開催地が着々と広がっていきますね。^^
注目度が全国区になっているということなのでしょう。

これで土地から新築する大家さんが増えれば10~20年後
の売り出しまですけべ心が広がります。^^
でも、折角ですからここは妄想全開で行くのが楽しいところ
でしょう。^^


現状1.5億、フルで倍だとちょっとハードル高そうですね。^^;
頭金も与信も結構馬力ある人でないと・・・

でも、容積率目一杯使わなくてもその5坪は駐車スペース
もしくは公園的スペースとして余裕のある造りにすればそ
れも物件の大きな魅力の1つになりそうですし、間取りも
無理の無い形状にし易いのでとても面白そうなですね。

3Fのみメゾネットの4F建てでEV無し、給水直結ならラン
ニングコストもメンテコストも少なくて済みますし。

どう料理されるか、楽しみです。^^

No title

1.5億でも充分にでかいロットだと思います><
自分、小規模大家ですから!

札幌開催を考えているなら、アレンジや面通しなど色々お手伝いします。

仙台の陣

セミナー告知、ありがとうございます!

おかげさまで、着々とお申し込みが…。

いい感じです。

Re: 3倍くらい請求してくる地主さん・・・

佐藤カズ!さん

不動産はなにをするにもカネがかかります。
日本人の土地神話ってなくならないと思います。。

Re: No title

*たろう*さん

> 北海道、九州でもやってください
> あはは

もうこれで打ち止めですってw。
これ以上続けたら日本中のダイソーのメジャーが無くなっちゃいますww。

仙台は40個くらい必要だと思われます。。。

Re: 底地3000坪の地主さんなのに

やげさん

> 建替え承諾料を取らないなんて神のような人だと思ったやげです。
> 黙っていればいいので黙ってますが、木造とRCじゃ承諾料も雲泥なのが当たり前と聞いています。
> ちょっと素敵なじーさま(じーさんから格上げです)じゃないですかw

いやいやいや・・わかんねーですよw。
土壇場で気づかれたらあれこれ言ってくるかもしれないし。。
こちらは気づかれないようにその話題を振らないことですww。

> 間口も測ったら9mあったというし、いずれにせよkkenji1さんが出てくる段取りになるんでしょうか?何だか楽しそうです。

やるならそのパターンでやりたいですね。。言いたいこと言えるほうが精神的に楽ですから。
商店街と言えばここのエリアの商店街もすごい商店街でした。
ここみたいに食い物系の商店街だとうれしいですね。。

Re: えっ?!

Oz...さん

> 譲渡と、名変と、建替えの承諾
> 全部合わせて10%ですか?

いまのところホントにこの格安プランになっとりますw。
今回はこのじいさんがワタクシのクライアントじゃないのでここはダンマリ作戦です。

> そういう太っ腹な物分かりのイイ地主さんなら、
> きっと底地の登記簿もキレイなんでしょうねぇ (; ̄ゝ ̄)トオイメ...

登記簿上げてみましたが乙区がまったく無い3000坪。。壮観でしたw。。
でも次の相続はこうはいかないでしょう(だからはよ売れってw)

Re: ふむふむ

かふんさん

> とっても勉強になります。
> (知識武装したオオカミさん、男前です)

そう見えても案外ワタクシ、うる覚えだったりしますw。

> ちなみに、かふんはう〇ちネタも好きです。(いやっ、むしろう〇ちネタの方が好きかも・・・)
> 願わくば、シリーズ化して欲しいです。(って、シリーズ化出来るほど頭からう〇ちかぶってる人、私知りません)

ブログで書けないすごいのがあるんですが・・・w。
鉄骨階段にこびりついた作品を泣きながら拭き取るってご経験はおありですか?

玄関に落としたあわせ味噌を拭き取る感覚でご想像くださいw。

Re: セミナー更に展開

クロノスさん

セミナーはもうこれだけやったらおしまいですw。
(これだけベラベラしゃべれればワタクシも満足です)

> これで土地から新築する大家さんが増えれば10~20年後
> の売り出しまですけべ心が広がります。^^
> でも、折角ですからここは妄想全開で行くのが楽しいところ
> でしょう。^^

この物件は妄想モード全開で進めます。ご期待ください。

Re: No title

ひろ*さん

借地で1.5億はどうやって融資引くんでしょうねw。
そうとう大変だと思います。

> 札幌開催を考えているなら、アレンジや面通しなど色々お手伝いします。
さすがに札幌までは行けないですw。
でも札幌ラーメン食いたいですw。。

Re: 仙台の陣

みさパパさん

仙台のセミナーがワタクシのやる最後のセミナーになります。。。と煽って募集するのも吉ですw。

100人くらい集まってくれたら家族に大手を振って仙台に乗り込めますw。。。

はやく牛タン食いたいです。←そればっかりw

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