プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
03 | 2017/04 | 05
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 - - - - - -
検索フォーム

名変料の攻防戦

こんにちは。

最近FC2ブログの使い方を若干理解したのか決まった時間にブログ更新出来るスキルが身に付きましたw。(単に予約投稿ってやつですけどねw)

さて、本日は土曜日。(実際には金曜日に書いてますw)
昨日、例の借地の件で底地権者さんに会ってきました。
年齢的にかなりのご高齢と言う事もあり、余計な事言って気分を害してしまってはイカンということでワタクシ、今回は入念に準備して行きました。

自宅までお邪魔したのですが、、80歳をゆうに超えている地主さん。強烈なキャラでしたw。
ご存知な方も多いと思いますがワタクシ、相当おしゃべりです。

しかしながらこの地主さんから見たら、ワタクシなんてまだまだ口数が少ない方なんだと認識しました。。

部屋に通された瞬間からまぁよくしゃべることw。ボケ老人なんてこの方にはまったく当てはまりません。
常々人と会って思うのですがサラリーマン経験の長い方ってこんなタイプが多いんじゃないかと。

この地主さんもサラリーマン経験が40年くらいだそうです。
もともと地主が8代続いた家柄と言う事なのですが地主稼業じゃ潰しが効かないだろうと先代が社会に出して外の飯をたらふく食わせてから地主業(果たしてこれを職業というべきなのかw)になったそうです。

都内に1000坪の底地と2000坪の底地を持ち、戦前から借地として貸しまくってるそうですがなんとこの地主さん最近まで底地の賃料を一軒一軒回って集金していたそうですwww。

集金の時にいちいち世間話なんかしてたら日が暮れちゃうから大急ぎで回らないとダメなんだよ」と恐ろしいこと言ってました。

仮に3000坪として20坪の借地としたら回る件数は150件。
2日で一気に回るそうです。。。凄すぎです。この地主さん。。
なんでも先代から家賃の集金は一軒一軒回ると言うのが家訓らしくずっと何十年も守ってきたそうです。

まさに継続はチカラなりです。。

しかし、そんなこと言ってもこの年齢ではちょっと厳しいですし、大金も持って一人でと言うのは物騒です。金融機関からの助言でここ数年は振込み方式に変更したということですが、まぁパワフルです。
 
太平洋戦争は「大東亜戦争」と表現していましたから戦争中に青年時代をす過ごしたのでしょう。
東京のことをホントよく知ってます。

話が合うので1時間くらいでおいとまする予定でしたが相当長時間居座ってしまいましたw。

さて、本題の借地の名変料の話になりました。
それまで和気あいあいだった部屋の空気が一変w。勝負師というか調理師というかとにかくプロの目に豹変です。。(そろばんの玉を「ネガイマシテハ」ってシャーってやる雰囲気ってわかります?あんな感じです)

「で、いくら払ってくれるんだい?(江戸弁ですw)」
ワタクシのこういう値段交渉の場面には慣れているつもりですがこのおじいさんは恐らくもっと慣れてます。。。(うーん。。。博徒の風格すら感じます。)

そんな駆け引きしてくるならワタクシも容赦しませんw。
こういう時、こちらから先に値段を出したら相手の思うツボ。ここは「のらーりくらーり戦法(特許出願中)」で相対します。

狼:「まだ売値が決まっていないので今ここでいくらと言うわけにはいかないんですよ」(だから頭の中の相場観が聞きたいんですよと同義語)

参考までに都内での借地の名変料の相場は大体借地価格の10%。
以前にこの土地は坪40万くらいと見てたので名変料は200万くらいではないでしょうか。。
ということで200万~300万の間くらいがおおよそ妥当な金額です。

しかしこれだけ長生きしてますからこの土地のいい時も悪い時も知ってます。
人は得てして「高い時の金額」を意識するものです(過去のワタクシの経験談)。
高い時の名変料は推定1000万はゆうに超えていたと思います。

おじいさんはこちらから数字を切り出させたくてなかなか胸の内を語りません。(さっきまであんだけうるさかったのにw)

こういう時、大体昔話を始める事が多いのが地主さんです。
「昔はこの辺は〇〇万くらいで売買取引されいたんだよなー」おっと、、そろそろ本音で来たなw。。
しかしこういう時、非常に回りくどく話すのが地主さん。。

恐喝する時、「相手に金額を提示すると逮捕されちゃうので金額は言わない」で揺さぶりをかけるように責めてきますw。(いつぞやの(仮称)赤羽不動産さんとのお話がこんなところで生きてますw 赤羽様、スペサンです)

こんな攻防を30分くらいしてたでしょうか。。
突然、今度はど真ん中に剛速球を投げ込んできましたww。(ホントは何歳なんですか?)

じゃあこちらの希望を言おう。いつも坪10万貰ってるからそれでどうかね?(ここも江戸弁です)」


あれ?なんだろう。。ワタクシ、目の前に座ってるおじいさんがこんな風に見えてきましたよ。。。















足らんわ
うしろのオーラも見えましたw


坪10万という言い方がバブル期の言い方ですw。
借地の名変料にしては常識ハズレな金額じゃないですか・・?

心の中で「じじー舐めんなよ」とリフレインしてます。

こっちが考えてた金額の倍の数字じゃあ話になりません。
そこで前もって準備してた作戦を実行してみました。

あ、作戦と言ってもそんな大した作戦じゃありません。
そこら中の近隣取引事例をipadで表示して「ここはいくら、ここはいくら」と説明するだけですw。

こういうときは紙じゃなくてビジュアルで見せるに限ります。
近隣の取引事例を見せれば自分の言ってる数字がいかに高いかわかっていただけるのですが、、これって諸刃の剣でもあります。だってこんなのって当事者には関係ないですからw。

なので話す時も恐る恐るです。。。

顔色を見ながらキレないように慎重に慎重にゆっくりゆっくり説明します。
これで怒り出すなら仕方ありません。その時はその時。納得するまで毎日朝昼晩出向けばそのうち落ちますw。

そしたら意外にこのおじいさん。。簡単に理解してくれました。
「へー。。今はそんなに景気悪いのかい」とエラくご納得してくださいました。(ここから敬語になりますw)

なんでもこのおじいさんの直近の名変はリーマンショック直前だったらしく最近の相場をあまり知らなかったようです。何でもそうですがやってみるもんですねw。

「じゃあ、来週までにもう一度考えておくからその時に金額を決めよう」ということになり今回は終了しました。この調子ならなんとかこちらの希望の金額に届くかもしれません。。

あと例の5坪の土地。。。
こちらもこんな納得しているうちに話を進めてしまった方がいいんじゃないかと思いこのタイミングで切り出してみました。。

結果は「どうせこんなちっちゃい土地だから借りてくれるなら貸してもいいよ」とのこと。。。
(もちろん別料金ですw)


これでここに8階建てのRCレジが建ちますw(ヨッシャヨッシャヨッシャヨッシャヨッシャヨッシャヨッシャヨッシャヨッシャヨッシャヨッシャヨッシャですww)






と言う事でこの借地問題ですがワタクシの思惑通りに進行中。

乞うご期待です。。

人気ブログランキングへ
なら名変料なんてじいさんの言い値でいいんじゃんw

COMMENT

調理師と聞いてやってきましたw

でも何故かこの「じーさん」に気迫負けしそうな予感タップリプリプリタップリンのやげです。

対決場面を想像して伝説の勇者の映像が甦りました。
こういう人、敵にしたらトコトン手強いですが、味方にしたら非常に心強いですね。
http://homepage3.nifty.com/d5r/kamesennin.htm

でも、8FのRCレジ・・・。事業費エラいことになりませんか?www

その内狼旅団シンジケートでも組むんでしょうか?・・・。

オオオオオオオ

もしかしたら、お宝になるかもW
ただし、リスク覚悟でね~

流石、地主さん・・・
年取っていてもぼけていないね!!

No title

今日も楽しくポチさせていただきました。

私は隣地の境界線で交渉していたとき、合意直前、
相手方がお亡くなりになってしまいました。(ご高齢でした)

その後は娘夫婦という方が出てきて・・・ 
交渉、早く書面でまとまると良いですね。

こんばんは

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。

狼さんの8階建RC計画、現在進行形ドキュメントで
面白くなってきましたね。

No title

都内でその規模をご自身でやってこられたのはすごいですね。
体力的にもしんどいでしょうに。

以前どこかで聞きましたが、余りに物件数が多くてもう誰が
支払ってないか気にすらしていない地主さんもいるとか・・・

そこからすれば、今でも「大東亜戦争」ときちんと拘っている辺り
まだまだ気概も余力も残しておられそうで交渉も大変でしょうね。^^;

ところで、狼さんの目論見どおりにコトが進みRC建てられる事
になった場合、借地でその規模の融資ってかなり難度高いの
ではないかという気がしてきました・・・

借地を現金で押さえておいて、その上で共担にできるもの持って
ないといかんですか?もしかして・・・

No title

かふんです。

知らない事って、興味深いですよね。
ここで言う名変料って何ですか?
もしかして、知らないのは私だけですか?

ゴルフ会員権の類いのものですか?
未だに、会員権価格50万円、名変料200万円なんてヤ○ザも腰抜かすほどの世界びっくり 極悪珍商法って蔓延ってます。

トウシロウ貧乏かふんには、名前を変える作業に何百万なんて理解できません。
私が許せるのは、せいぜいマッキー代1本150円までです。

なんか不動産って、未だににバブルの残り香漂わせてますね。
かふんも、その甘美な香りをクンクンしたいです。(かふんは花粉症なので、年の半分は鼻効いてませんが・・・)

No title

とても魅力的な記事でした!!
また遊びに来ます!!
ありがとうございます。。

コメント返し

  わくわくリッチです。

 コメント返しお疲れ様です<(_ _)>(と言いつつ、ココでコメントを更に放り込むか!と思われるかも知れませんが、きっと心優しい狼旅団さんのことですからす、お叱りの爆発電話は無いものと信じています(^^;))

 とりあえず、この前の記事のレスまで拝読しました。
(やげ兄さん、狼検定の件、了解でしょうか?w)

 狼旅団さんのブログはコメントとレスの応酬も見逃せない貴重なブログですね♪

 またレスの進捗状況を見て、コメントしますね~♪

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

Re: コメント返し

わくわくリッチさん

最近わくわくリッチさんのコメが少なくなったのはワタクシへの愛だと信じてるオオカミですw。

コメントを貯めに貯めてしまったので約2時間かかりました。
あと30分すると本日のブログが更新されますので必死にコメ返ししました。。。。
(本日はずっとPCにかじりつきです)

>  狼旅団さんのブログはコメントとレスの応酬も見逃せない貴重なブログですね♪
>  またレスの進捗状況を見て、コメントしますね~♪

そういや最近わくわくさんに電話してないですね。。あとで電話しちゃおうかな。。
(金曜日の契約書(案)も未だに来ないしw)

ということで本日のコメ返し(推定25コメント)完了でーす!!!(終わったー!!!)

EDIT COMMENT

非公開コメント