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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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臨時収入240万円?

こんにちは。

先日の浄化槽ネタ。。。あまりにローカルネタなのか、年中ウ○チ話ばかりで飽きられているのかクリーンヒットではなくボテボテのセカンドゴロという展開になってしまっているようです。。。
(匿名で「こんなネタばかり書いてるとポチするにもためらいがあります」とメールをいただきました。。ご指摘ごもっともでございます)

さて、そんなお叱りも受けたことですし今日は少し真面目ネタです。

先日からちょこちょこ書いてるうちの空室問題。あと一部屋埋めれば満室なのですがどうもいけません。。
申し込み自体はこんな時期でも入るのですがここまでくると意地でも前よりいい人を入居させたいです。

ついでに家賃も少々上げてハードルを上げてみました。(ゼンツッパなオオカミとでも呼んでください)

参考までにうちのレジの収入割合は年収の20%です。これ以下ですと書類の段階でお断りしてます。
平均賃料が14万/一部屋ですから収入合算で700万円無いとちと厳しいです。しかしここのところのお申し込みはだいたい合算収入で500万円くらいです。

500万円なら収入割合は28%。
滞納の心配だけを考えたらこれでもOK出しても構わないと思います。
最近の若い方は質素な方が多いです。500万円くらいコンスタントに稼いでいれば多少賃料比率が高くてもなんとかなるものです。

ということで、、「うーん、、どうしようかな。。。」と一瞬迷ってしまうのですがこの200万円の壁ってのがうちのようなレジでは分かれ目になってしまいます。。

大体、この手の入居申込書の年収欄は手取りではなく合計年収を書いて申し込んできます。てことは手取り収入はもっと少ないです。最近の入居者さんは至って質素な方が多いでの車なんて持ってません。うちのレジはどちらかというとDINKS仕様なのでご夫婦での入居。奥さんが専業主婦で旦那さんだけの収入ならギリギリ500万でも入れちゃおうかなぁと思います。

しかしこれじゃダメです。(いつになくワタクシ、本日は高飛車ですw)

入居時はこれでもなんとかやっていけますがこれでお子さんでも産まれるなんてことになればちょっと怪しくなってきます。DINKS仕様の1LDKではお子さんが生まれたら引っ越しを考えると思います。しかし年収500万円ではそこまで無事に進む確証がありません。

「子供が生まれてもしばらくは暮らせるかも」なんて考えられたらこっちの目論見が狂ってしまいます。年収の200万の差ってのがこの微妙な部分で勝敗を分けてる気がします。。。

うちのレジは子どもと共生出来るような仕様には出来ていません。ご懐妊されたらすみやかに次の住居を見つけていただきたいという仕様のレジです。

別に子供が嫌いというわけではなくDINKSマンションに子供がいる世帯が出てくると微妙にコロニーとしてうまく機能しなくなっちゃうんじゃないかと思ってるんです。

えぇ、、子供のいないご夫婦にとっては子供の生活音はおそらく騒音に聞こえてしまうという心配です。
「以前はこんなマンションじゃなかったんだけどねー」なんてことになるとレジ全体に影響が出ます。
集合住宅ってこの辺のさじ加減が難しいと思います。

ワンルームなどでワタクシも経験してますがたった一人の不良入居者の為に上下両隣の部屋の住人がある日、一斉に退去されたコトがありますw。
別にお子さんが出来たから不良入居者なんて言う気は毛頭ありませんがお子さんの夜泣きでの苦情処理。。

ワタクシこれの辛酸舐め男ですw。(繰り返しますが子供そのものは嫌いじゃないんです)

じゃあ最初からワンルームでやれば良かったじゃんとか言われそうですがこのエリアでワンルームを企画したところで数年と持たずに競争力を失うのは目に見えてます(それ以前にワンルーム反対の住民運動が起こると思います)。また2DKとかのファミリーっぽいレジでも企画したのですがこれじゃ部屋が広すぎて賃料がうまく取れません。このバランスをよくよく考えて40m2の1LDKで企画してます。

余計な建築費を掛けずに「なんちゃってデザイナーズ風」に作ってはいますが子供が生まれたら住みにくいように微妙にいじってます。喫茶店のルノアールには長居出来てもドトールには長居出来ないような感覚の仕掛けです。(あ、こんなのドヤ顔でいう話じゃ無いですね、、すみませんw)

理想的な入居パターンとしては

①新婚で新居として入居。
②しばらく共稼ぎで頑張って貯金しながら2人だけのパラダイス
③3年くらい甘い新婚生活を味わったあと奥さんの年齢的にそろそろ、、、という流れ。
④マンションの頭金も貯まったし今度の日曜日にでもマンションの内覧会にでも行ってみっか。
⑤ん、、待てよ。。新築なんてモッタイナイから築浅のマンションでもいいんじゃね?
⑥あ、そうだそうだ。そういや、ここのオーナーって不動産屋じゃん。。ちょっと電話して聞いてみっか。
⑦三茶の築浅3LDKをお買い上げ。(売主物件だから仲手はもちろん両手でオネガイシマス)

ウマー

(例によって妄想モード超全開ですw)


ままま、、12部屋にそんな予備軍が住んでますから1クールで1回そんな事が起これば臨時収入240万円。。。
面倒なので細かい計算はしていませんが、これだけで12部屋分のリフォーム代を叩き出します。



ここ一年ですでに2件の入退去がありましたが、、、、、、、、、ま、そんな虫のいい話は全くありませんでしたww。

でももしかしたらそんな話になるかもしれません。(こうなれば欲皮ツッパなオオカミと呼んでくださって結構ですw)
ということでうちのレジではオーナー自ら自主管理。「真心自主管理」で入居者のハートを鷲掴みの運営を心掛けてますw。

しかし、、この欲深な計画、、問題があります。
退去予告の時点で借主さんは次の計画が決まってます。おそらくこの時点で次の新居は決まっている事でしょう。
緻密に考えると上記④と⑤の間くらいのところでこちらになびいていただく必要があります。そうでないとうちが仲介するチャンスを失ってしまいます。

かといって貸主であるこちらサイドでまさか中古マンションの物件のポスティングをするわけにもいきませんw。(なんか早く出て行ってくれとやんわり立ち退きのお願いをしている風に見えてしまいます)

どう考えてもこのままではいくら「真心自主管理(登録商標登録中)」で運営しても意味がないのではないかと思ってます。
当初は我ながらうまいコト考えたな、、と自負しておりましたが考えれば考えるほどこの計画無理があるんじゃないか。。。と。

幸い、本ブログは現在、約3万人の大家さん、大家さん予備軍の方が閲覧しているようです。
3万人もいらっしゃればどなたか素敵な案を出してもらえるんじゃないかと思います。

そんな期待をしつつ本日のブログは終了です。
すっばらしいご提案、お待ちしています。。。。。


人気ブログランキングへ
3万人とはすいぶんと大きく出たんじゃんw

COMMENT

年収900万円

  ファイナンシャル技能士2級wのわくわくリッチです。

 私の経験上、手取り年収をすぐに言える人はほとんどいないかと^_^;

 手取りで700万だと年収900万円ぐらいですね。

 ⇒ http://digit-01.com/lifeplan/lifeplan_tedori.html

 さて、⑥~⑦への流れですが、

 契約書・重説・解約申込書に、「退去の理由が自宅購入予定の場合は賃貸人に事前に相談すること」って一文を挿入しておけばいかがでしょうか?・・・ダメ?w

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

ついつい試しで書いたブログ記事を

ウ○チの記事にリンクさせてしまった香ばしいやげです。

せっかくコメの見本を見せていただいたのに、やってしまいました。

さてDINKSですが。「共働きで子供を作らない主義」ですので、「できちゃったw」はこのカデゴリーに入らないそうです。ご利用は計画的に。

「家賃は月収の25%」と目安はどこかで聞いた(年間家賃は年収の25%)ことがありましたが、月14万の都内ですとそこそこ物価も高いですし、安全係数も必要でしょうね。

②~③に至る過程で最近はかなり形が崩れていくような現実が待っているような悪寒DEATH。
子供の養育費と奥さんの休職で頭金があっても郊外へ流れて行っちゃいそうな気がします・・・。

妄想なら負ける気がしない私も妄想いたしますと、
⑤の部分が重要かつ脆い(オモロイ)部分かと。
入居者さんとそこそこ会話があるのでしたら、「入居者夫婦に」営業を掛けるには
「お知り合いやお友達がいらっしゃいましたらご紹介下さい」
位なちょっといい物件情報をチラ見せする必要がありそうですね。
3年目の更新辺りを境に。
「不動産屋も大変なんですよ。紹介して下さった方がご成約された場合は・・・」
と若干のインセンティブ付きとか。
「ええ、勿論入居者さまの物件も『最大限』誠意を込めてお探しいたします」

・・・・・・。
ままま、妄想はタダ、ってことで。失礼しました。

Re: 年収900万円

わくわくリッチさん

不動産ニワカアナリスト茶帯3級のオオカミです。

>  契約書・重説・解約申込書に、「退去の理由が自宅購入予定の場合は賃貸人に事前に相談すること」って一文を挿入しておけばいかがでしょうか?・・・ダメ?w

これじゃ入居前に相手からドン引きされちゃうので却下DEATH。
こんなヨコシマなオーナー怖いとか言われちゃうですよw。

そろそろたろうさんあたりがいいプランを持ってくると信じてます。(もう寝てるか?)

Re: ついつい試しで書いたブログ記事を

やげさん

やげさんのコメが早かったのでワクワクさんのコメのムチャ振りをスルーされるんじゃないかと心配してるオオカミDEATH。

新参ブロガーとして先輩格なワタクシからのアドヴァイス(アドバイスじゃないですよ)ですがブログは一日に一回の更新じゃないとあとが苦しくなりますよ(経験談)。

> さてDINKSですが。「共働きで子供を作らない主義」ですので、「できちゃったw」はこのカデゴリーに入らないそうです。ご利用は計画的に。

でしょ、、でしょ。こっちはDINKSのつもりで入居させてるのに一年もしないうちに「実は、、、」とか言うんです。。せめて一度くらい更新しろっつーのw。(なんでしょう。。ワタクシ、本日、異常にハイテンションですw)

> ②~③に至る過程で最近はかなり形が崩れていくような現実が待っているような悪寒DEATH。
> 子供の養育費と奥さんの休職で頭金があっても郊外へ流れて行っちゃいそうな気がします・・・。

ほほう、、自分のブログじゃ「私、不動産は素人なんDEATH,,,」とか書いてるくせにこっちじゃすっかり玄人コメントですな。。。やはりあれですね自分のブログではおしとやかに振る舞いたいのでしょうか。。(わくわくさん、、あなたもです。ここでのコメントと自分のブログ上では別人DEATH)


> 妄想なら負ける気がしない私も妄想いたしますと、
> ⑤の部分が重要かつ脆い(オモロイ)部分かと。
> 入居者さんとそこそこ会話があるのでしたら、「入居者夫婦に」営業を掛けるには
> 「お知り合いやお友達がいらっしゃいましたらご紹介下さい」
> 位なちょっといい物件情報をチラ見せする必要がありそうですね。
> 3年目の更新辺りを境に。
> 「不動産屋も大変なんですよ。紹介して下さった方がご成約された場合は・・・」
> と若干のインセンティブ付きとか。
> 「ええ、勿論入居者さまの物件も『最大限』誠意を込めてお探しいたします」

結局落ち着くところはこのへんでしょうか。。。
明日から近所の蕎麦屋の無料券でも作って配ってみようかと。。。
(こんなの考えた人、前にいたような気がしますが)

この案は案外マトモなので採用前提で保留扱いとしますw。


今日のゲストは?

  わくわくリッチです。

>(わくわくさん、、あなたもです。ここでのコメントと自分のブログ上では別人DEATH)

 え?そうですか?(@_@;)
ワタクシ、「自分のことは客観的に見られないんです!」w

 ホラ、このブログって人気レディオ・プログラム、DJ狼旅団さんですから、やげさんを始めプロのコメント職人も腕が鳴るってモンですよ!

 「狼旅団のオール不動産ジャパン」みたいな感じ~?

 「今日のゲストは~? やげ兄さん Get you! Yeah! Yo,Bro!」
う~ん、ナイステンションですね♪

 この調子でテレビ業界にも進出して、MC狼旅団さんでコメント芸人をイジり倒すという流れでいかがでしょうか?(ギャランティーの件はたろう兄さんに訊いてください(爆))。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

P.S.明日、大量の出金伝票を書くのがウツですorz
ところで不動産会社さんがなぜか3社w入ってます。
決済祝いで、まんじゅうを贈りたいのですが、どの業者さんに贈るか、それよりも重要なのは、餡子は「こしあん」か「つぶあん」か悩んでおりますwww

No title

いやいや、うんちネタは大事ですよ。
知っていれば万が一の時でも自分の身を危険から回避出来ますから。。

うんちまみれになったら人生やめたくなりますww


誰かれ構わず入れてるうちのアパマン。
もっと狼さんみたいにコンセプト考えようかな~

基本女性の入居者さん優先なんですけど。。(笑)

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱです。まずは ぽちくり しますた。

>「真心自主管理(登録商標登録中)」

なるほど。すてきなフレーズですね。

退去プラン

何やら病院の隣に葬儀屋があるかのような感ですが、やはり退去も
本業に生かせたらそれこそBestの布陣ですよね。

・更新半年前位に新築マンションと自分が売りたい割安感のある築浅
 マンションのチラシをそれとなく投函
 (当然ローン全期間変動管理費含まずで賃料以下の返済額のヤツ)
・何日かおきに違う物件で投函
・1週間後にさりげなく売買無料相談のチラシ投函
 「気になる物件のチラシを持ってくれば物件の調査を致します」
 → 鴨キタウマー

と、眠い頭で妄想してみました・・・

ちなみにウチは賃貸一辺倒で売買は狙えませんので、
 ・新築以来20年入居(終の棲家はちょっと・・・)
がBestと思って運営しています。

今のところの最長記録は12年か15年だったような・・・


そういえば、自分の年収書く際に、不動産収入の分は所得で計算
しないと乖離が大きすぎるが気がするのですがクレカ申し込んだり
するときそこまで気にしなくても良いのですかね?

No title

さ、33パーセントなんですけど・・・

あわわ

質素な人はそこにすまないというアドバイスもされました。


ひー

年収500万だと 手取25~30くらいでしょうから
月14万は結構厳しそうですね


ただ年収500万円代って方ってかなり多いでしょうから対応が難しい所ですね

勤務先に家賃補助ないなら600くらいあった方がいい気がします

No title

近隣の迷惑をかえりみず

シェアハウスにして

毎月1~2回の懇親会で洗脳。

高い物件は難しいですが

フルローンではめ込む。

入退去及び定員を考えると

潜在顧客は増えそうです。


出来なくはないかもしれませんが

狼さんの趣旨には合わないですよね。


家を買うことと違い

賃貸業って、無理矢理やらせるものじゃないし~


あ、でも
狼さんの月2回、不動産投資セミナー付きシェアハウスって
需要があるかもしれませんね。

入居者さんの週末の予定も似たり寄ったりになり
帰りに終電を逃しても
シェアタクシーで財布にも優しい。

OBも頻繁に乱入してきて
酒代がかかりそうなシェアになるでしょう。

旅団ハイツ~

う~ん・・・

年収の20%で入ってくれれば確かに安心ですよねぇ~

ウチの相模原の1Kアパートは
その辺ではソコソコ高い家賃取ってるので、
年収の35%ぐらいの人もガンガン受け入れちゃってます。

もちろん保証会社必須ですが、
そうしないと埋まらないので・・・

一応まだ滞納とか夜逃げは一度もありませんよ。
出入りはかな~り激しいですが (>_<)


あ、すみません、宿題できてないです・・・

妄想はキライじゃないですが、
営業センスはあんまりないようで、
妙案(オモロイ案?)がまだ浮かびませぬ <(_ _)>

Re: 今日のゲストは?

わくわくリッチさん

顔出しNGな狼ですw。
ということでワタクシ、マスコミには顔を出さない予定です。
(だって見せられたもんじゃないですもんw)

> P.S.明日、大量の出金伝票を書くのがウツですorz
> ところで不動産会社さんがなぜか3社w入ってます。
> 決済祝いで、まんじゅうを贈りたいのですが、どの業者さんに贈るか、それよりも重要なのは、餡子は「こしあん」か「つぶあん」か悩んでおりますwww

饅頭の箱の底に黄金モナカを入れるのがバブルの頃流行りましたが(ホント?)今では「仲介手数料減額のお願い」という紙を入れておくといいらしいです。。

Re: No title

すがさん

> いやいや、うんちネタは大事ですよ。
> 知っていれば万が一の時でも自分の身を危険から回避出来ますから。。

そう言っていただけると今後もうんちネタで攻めたくなってしまいますw。
まだあるんです。。コレ系のネタ。。。今度はなるべくお食事中を避けて書きます。

収益レジを新築する時こんなコンセプトを妄想しているワタクシですが、いろいろ考えると楽しいです。。
それが見事にハマルと脳汁が耳から溢れてきちゃいますよ。。w

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

自分のところのレジは真心ですが他人のレジは草木も生えない鬼管理ですw。
滞納なんてしたら逆さ貼り付けですw。

Re: 退去プラン

クロノスさん

金曜日のコメントに対して翌週火曜日にコメ返すマヌケなワタクシをお許しください。。

やっぱりポスティングが有効そうですね。。
でもあれですよ・・。その手のチラシはうちのポストに大量投入されてますw。

あ、そうだ、、色を変えればいいんですね。
宅配ピザのメニューっぽくして物件情報をポスティングしたらウケますでしょうか。。。

>
> そういえば、自分の年収書く際に、不動産収入の分は所得で計算
> しないと乖離が大きすぎるが気がするのですがクレカ申し込んだり
> するときそこまで気にしなくても良いのですかね?

申込書の年収なんてウラを取れるのもがあまりないですからそんなに業者は注意して見ていません(ていうか気にしてませんw)。

気にしなくていいと思います。

Re: No title

*たろう*さん

今からレスして果たして読んでいただけるか。。。w

そろそろ33%の方と契約でしょうか?

ここでワンポイントアドバイスです。

ご入居された方の窓のカーテンをチェックしてください。
季節感のあるカーテンをかけているようでしたら33%だろうがなんだろうが真っ先に家賃を払ってくれるはず。

夏も冬もレースとか季節感の無いカーテンを掛けてるようでしたら。。。すみません。。戦いは続くと思われますw。

Re: タイトルなし

フジカケさん

こうやってコメ返してますがこのコメ先の記事はなんだったのでしょうか。。?
(たぶん500万じゃ入居させないよって記事ですよねw)

まったくこんな遅レスじゃカマってもらえなさそうです。。
すみません。

家賃補助付きの人なら年収低くても入れちゃいます。
(会社辞めたらただちに追い出しますけどねw)

Re: No title

ぼ~やさん

ホントこんなにマヌケなくらいの遅レスです。。
重ねてお詫びします。。。すみませーん。

シェアハウス化して顧客を取り込むという戦術悪くないです。。
でもうちでやったら満室を維持する方がつらい戦いになりそうですw。

カップル専用のシェアハウス・・・ってのも一瞬ひらめいたのですが
ダメですね。。なんだかそもそもの趣旨を噛み合ってないやww。。

Re: う~ん・・・

Oz...さん

> ウチの相模原の1Kアパートは
> その辺ではソコソコ高い家賃取ってるので、
> 年収の35%ぐらいの人もガンガン受け入れちゃってます。

さすが勇者ですね。35%でも保証会社を入れるならそんなに怖くないかもです。

> 一応まだ滞納とか夜逃げは一度もありませんよ。
> 出入りはかな~り激しいですが (>_<)

Oz...さんってホント夜逃げとか滞納とかのリスクに縁遠い人なんですね。。
でもいるんですよ。。持ってるときは滞納が無くて売った瞬間に滞納になるひとw。。
(買った人が怒りそうですw)

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