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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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脳内都心5区

こんばんは。

本日も時間が無いのでipadからの更新です。リンクが貼れないので明日改めて貼ります。
ということで本日は本文のみです。

不動産の収益物件で一番高い取引になる東京の物件。
高い取引になるのはこの中でも一部のエリアです。
いわゆる都心五区と呼ばれる港、渋谷、千代田、中央、そして品川。。この他にも高値なのが目黒、文京、新宿などがあとに続き一番安いのは奥多摩。。。ま、奥多摩を東京と呼べるかは疑問ですが、、、。

ワタクシ、過去の取引を思い出すと圧倒的に多いのが世田谷区と目黒区。あとは品川やら渋谷区などが続きます。

参考までにワタクシの「脳内都心五区」はと言えば
豊島、板橋、練馬、中野、杉並と言ったところでしょうか、、w。
この辺は土地値と坪賃料単価の乖離が少ないので個人的に好きです。

世田谷区とかでもそうなのですが同じ世田谷でも天と地ほど違います。
岡本とか鎌田なんて地名が付けばそこはちょっと世田谷ナイズされているとはいい難い場所です。このへんはどちらかというと風致の問題があるのでイヤなだけですけど。。。

港区などでも南青山とか広尾などはいいですが芝浦とかはイマイチなロケーションです。あと東新橋なんてのもちょっと惜しい場所ですねw。

目黒区なんかでも自由が丘なんて聞けば高そうな住所ですが本町なんて聞くと・・・です。

先日、富山に行った際に吉川さんもおっしゃっていましたが地元の人でも買える場所と買えない場所のエリア分けがキッチリと出来ていました。

「富山でも地元の大家さんはここのエリアは買わないんだよね」と言っていたエリアがあります。(それはどこかなんて書いたら持ってる人に気の毒なのでここはカットですw)

単に利回りだけ追求すると東京という地名はよく見えますがやはり町名によってはここはダメだろwってところが多いです。

たまに地方の方とお話すると変な話、田無とか東久留米市とかの東京と武蔵野市の東京が一緒に見えることがあるらしいです。

正直、全然違います。

実際に歩くと違いに気が付きますがこれは歩いて見ないとわかりません。

昼間、愛知県の物件で利回り40%(あくまで満室想定ですよw)なんて話が来ましたが、、いくら利回りが高くても基本的にワタクシこういう物件は紹介しません。

ここがどんな場所なのかさっぱりわかりません。。。
利回りがいくら良くてもこんなの責任持てないです。
ましてこんな利回りで売りに出るんですから大体想像つきます。

地元の大家さんは絶対買わないんじゃないかと。。

しかしこの愛知県の物件は弁護士管財案件です。
現金なモノで管財とか聞くと、もしかしたら、、、という甘い期待感がしちゃいますw。
空室対策に鬼のようなノウハウがある人ならこの物件はお宝なのかもしれません。。そう言う人がワタクシのまわりにいれば出さないことも無いですがやはりいつもの土地勘がないエリアでお客さんに高い買い物をさせるのはどうしても心のブレーキが掛かります。(参考までにこの物件、日本海大家さんのブログで今試験的にやってる「(仮称)未公開物件でお勉強プロジェクト」に送りました。ネット上で出回ってる物件と未公開で業者間で出回ってる物件がどのくらい違うのか認識いただければと思います。

この企画、あまりだらだら続けると日本海大家さんのブログの進行の邪魔になるので長くは続かないと思いますがw時々、これは勉強になりそうだと思う物件は教材として出して行こうと思ってます。(あくまでお勉強用です。取り扱い注意でお願いします)

ネット上で出回っていないだけでワタクシも普段は仲介しない物件が多いと思います。ただし、ここぞという時はA評価を入れてレポート付きで日本海大家さんに送りますw。ま、そんな物件があればの話ですけど。。。

お客さんにそんな危ない橋を渡って高利回りを追求させる売り方は好きではありませんし万が一何か起こればどのみちこちらにも責任が及びます。(売っておいて知らん顔すればいいじゃんなんて不動産屋じゃモテないですw)

冒頭、都心五区の話をしましたが東京だってこんな現象は良くあります。同じ世田谷なのにかたや空室だらけでかたや満室。。同じ駅で同じような築年数でもこんな寝ぼけたことが起こります。。

原因は複合的に起こるのでこれが悪いってのは無いです。あくまでも物件の総合力で起こります。

こんなこと書き出したら終わらなくなっちゃうので何かの時に書きたいと思います。

なんだか連休前だからなのかブログ最近つまらないのかわかりませんが、、段々とポチの勢いが少なくなってきた予感がしてます。。

お正月はポチ数が落ちるよとクマさんから聞いていたのですがGWもそうなのでしょうか。。

不安なGWになりそうです。。。



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やっつけ仕事みたいな記事書くからじゃんw

COMMENT

オサルさんに、挨拶しました。

鳥です。

 オサルさんに、挨拶しました。

地元調査員

  わくわくリッチです。かんばんは!

>「富山でも地元の大家さんはここのエリアは買わないんだよね」

 あぁ、宇宙人が出るエリアですか?
エリア88ですか?

 かと思うと、こんな所になぜ満室物件が?というエリアも有ります。

>愛知県の物件で利回り40%(あくまで満室想定ですよw)
>地元の大家さんは絶対買わないんじゃないかと。。

 こういう物件、地元の洗練された大家さんにヒアリングすれば良いのではないかと・・・で、O.K.ならそのまま買っていただくとw

>弁護士管財案件です。

 この前、決済したのがソレでしたね。
登記が終わるまで通常より1W長くかかりますな。

 次はこんな↓のを探そうかとw
http://okwave.jp/qa/q5127278.html

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。
ますは ぽちくり しますた。

岡本って庶民的な生活はつらいですよね。きっと。
でも、崖線の上から見る富士山すてきだと思います。

地位?

同じ地域でも場所の差が大きいというのはありますよね。

地元に長く住んでいる人でもそういった情報にアンテナ張っている人
でないとわからないかも知れませんが、実際に歩いて見比べれば見
た目で何か違うなと思える所はそんなに大外しはしないですか?

狙っているエリアがあったら一度歩き回って見るのは良い手かも知れ
ませんね。
GW中に地元から始めてみるかな・・・

うしみつ時にこんばんは

貞ね子に心奪われるやげです。だからといってこの時間の投稿を狙った訳ではありませんが…。

http://kuruneko.fc.yahoo.co.jp/8/1326/

土地勘、大事ですね。(いきなり本題)

地図を見れば大概の地名は載っていますし、日本はそんなに広くない…はずなんですけどね。(汗)
地図では線路があり、「駅前」だったけど、実際は1時間1本程度しか走っていない単線、車両も1両でバスの方が便利、なんてそんなこと書いてないですしね。

地名を聞いて絵が浮かばなかったらちょっと厳しいかな、なんていうのが自分の感覚です。
浮かばない時は現地確認という裏ワザもありますが。

変な時間にコメするといつものキレがありませんね、もう一回寝ます。

あぁ・・・

休み中は会社でポチクリができないので、
少なくともワタクシの分は
確実に毎日1票ずつ減っちゃいますわ…

スンマセン <(_ _)>


でも、ま、だいじょぶでしょ?

Re: オサルさんに、挨拶しました。

鳥さん

体調は良くなったんですか?
コメントが短いとちょっと心配です。

まぁーブログも最近は更新してるみたいだから心配ないとはおもいますが。。

Re: 地元調査員

わくわくリッチさん

> >「富山でも地元の大家さんはここのエリアは買わないんだよね」
>  あぁ、宇宙人が出るエリアですか?
> エリア88ですか?

ほら、宿舎に行く途中で見かけたミステリーサークルがあった場所ですよ。。
あのへんの住人さんの半数は地球人じゃないそうです。
いつも言いますが賃貸属性は大切です。

宇宙人相手に大家業は大変です。(いろいろ文化も違うでしょうしw)

どこまでがネタかわからない文章ですみません。。

>  こういう物件、地元の洗練された大家さんにヒアリングすれば良いのではないかと・・・で、O.K.ならそのまま買っていただくとw

果たして素直に地元の洗練された大家さんが正直に答えてくれるかに若干疑問符が。。。

>  次はこんな↓のを探そうかとw
> http://okwave.jp/qa/q5127278.html

いわゆる相続放棄物件ですね。
弁護士さんに変な絵を描かれなければアリですね。
都内でこれの話が出てくるとほぼ100%やられます。この金額じゃ裁判所の許可が貰えないとかw

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

岡本、、ニコタマから歩けなくはないですから悪くはないですけど、、
確かに富士山はよく見えますね。周りに高い建物も少ないですし。。

でも売買やると心なしシュールな気分になるエリアなんです。。ワタクシ。。。

Re: 地位?

クロノスさん

なんか前に恐ろしいくらい地域密着型の大家さんがいましたっけ。
この地域なら知らないことはないくらいの勢いでしたw。

なのでそこのエリアしか絶対買わないと。。

そこまでしなくてもある程度は詳しい方がいいと思います。

あとで意外なことを知って「そんなの聞いてない」って話、よくあります。。

Re: うしみつ時にこんばんは

やげさん

なんだかすごい時間の来訪ありがとうございますw。

> 変な時間にコメするといつものキレがありませんね、もう一回寝ます。

このくらいのコメントが普通の人のコメントですよw。
やげさんとわくわくさんが特殊なだけです。。(リンクとかw)

でもいいんです。
人にはそれぞれ持ち味ってもんがありますから。(果たしてこれがフォローになっているか、、、)


Re: あぁ・・・

Oz...さん

いえいえ、、日頃の皆様の応援ポチは感謝いっぱいです。
休みの日まで動員してはこちらが逆に恐縮してしまいます。。。

ここは身内でぽちぽちして連休を乗り越えますw。
うちの家族は連休無しで。

違うと思う

鬼の岡元さんじゃない岡本と、鎌田(=砧本村)は、全然違う!
岡本は、畑が所々に混在する、国分寺断線の上の3流高級住宅街(駅徒歩2~30分)。
ここに住むと言う事は、公共交通機関(バスは1本ある)に頼らない方が基本です。
東名高速の脇に分譲RCが建ち、アパートが少ないエリアです。
(40/60や、せいぜい60/100で、建てる事が困難)

鎌田(=砧本村)は、同じ駅徒歩2~30分でも、農工エリア!
みんな、チャリ&バスでニコタマや成城に通っている。
(最近、やっと区画整理が1部行われ、2本目のバスが通った。)
畑とアパートが混在するエリア。『産廃場』も多々あります。
住んでいる方の属性が全然違います。

建物の名は、成城やニコタマを名乗っていますが
喜多見、鎌田、特に宇奈根は、世田谷区とは思えない風景です。
尚、おらが村も畑は多いですが、農業が目的ではありません。

Re: 違うと思う

アッキーさん

すみませーん。。岡本と鎌田を一緒だと書いたらアッキーさんからクレームが来るんじゃないかとちょっと震えていました。。

> 鎌田(=砧本村)は、同じ駅徒歩2~30分でも、農工エリア!

う、そこまで言い切っちゃいますか。。
宇奈根書こうと思ったのですが知っているひとが何人いるのか。。。w
怖いから岡本に変更しました。

そういや世田谷、、まだ下水が来ていないところがあるらしと聞きかじってます。
まだ残っているのせしょうか。。。?

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