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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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日影きせい。。。

こんばんは。

本日は例の借地の売主さんの自宅を強襲する日。。

昨日までのお祭りモードから一転、仕事モードのオオカミはピリリと辛いですw。
クルマで揺られること約1時間。。本日の戦場は千葉県某所です。

今回の売主さん。。数年前にも一度売却の話があったので2回目の訪問です。
自宅に到着すると奥様がお出迎え。ご主人とお母さん(推定90歳。。。)とも一緒に話した方がいいということで皆さんご同席です。

先日の物件調査である程度物件価格は査定したのですがいきなり金額を話してしまうと「他の不動産屋の価格も聞きたい」なんてことになりかねません。。ここは確実に仲介をお任せさせて頂くべくエラく慎重なワタクシデス。。

だいたいこういう売主さんの関係者が多いというケース。
一人でも不審に思われてはダメなんです。確実に全員一致で納得して貰います。
どうやるかというと3人全員と同時に話をします。

「ん?なにわけのわからないこと言ってんの?」と言われそうですがまぁ聞いてください。

今回はお年寄りと身内の子供、お嫁さんという関係ですが話を理解するスピードも違えば聞きたいことも違います。それぞれが独自の価値観を持っているので決定権者にだけ話をぶつけると意外にイレギュラーバウンドしてそれぞれが違う解釈されてしまうんです。

特に今回のようにお子さんも年齢が高いので同じ日本語でもそれぞれに合った日本語で話さないと理解して貰えません。(ちょっと言い回しが難解かと思いますが、、)一方的に不動産屋の論理でバーっと話すと消化不良を起こしてしまいます。

皆さんがこちらの目を見てどのくらい理解しているか確認しながら話が一方通行にならないように相手が少しでも「ん?」って素振りを見せたら言い回しを変えてよりわかりやすく説明します。

3人同時というのは皆さんがそれぞれ微妙に異なった意見を同時にぶつけてくるのでいっぺんに全部理解していちばん理解していない人にわかるように説明するってことです。それをやるとワタクシ経験ではまとまらない話でもうまくまとまることが多いです。(この手法は新橋ブローカー軍団と対峙する時に学びましたw)

実は先日のようなセミナーで話す時もワタクシ、かなり聞いている人の顔を見てます。かと言っても全員のことをいっぺんに見ることは不可能です。じゃあ誰を見ているかというと・・・

ワタクシの話を一番ツマンなそうに聞いている人ですww。(「そういやこちらばかりチラチラ見てたな」なんて覚えのある人いませんか?w)

あとは昨日も言いましたがウンウンと頷いている人。。(毎回助かりますw)

この両方を確認しながら恐る恐る話をしていますw。

今回の強敵は推定90歳のお母さん。。
恐らく決定権は持っていないと思いますがワタクシのマシンガントークで「不動産はこういうものです」なんて説明したって年齢的にどこまで理解してくれるかわかったものではありません。ましてや「路線価からこんな金額を導き出してます」なんて言ったらどんなリアクションになることか。。。

いろいろな例え話を繰り出して相手の顔色を見て面白しく聞いてもらえるよう工夫します。

話しているうちに段々クラッチがあってくるので話が噛み合ったら一気に価格査定の話を切り出します。前置きばかり長いと相手も気がそれて余計な話の方向へ向いてしまいます。そうなるとワタクシも経験上、媒介は取れません。。。

結局、売主さんが知りたいのは「いくらで売れるか?」です。

どこのタイミングで切り出すかというところは毎回そうですがある意味神経戦です。

単なる所有権ならそこまで気を遣う必要はないのですが今回は借地権。
今回の売主さん以外にもまだ当事者が登場します。こんなところで躓いてしまってはいけません。出来ればこれから対峙するであろう「底地の地権者」の情報も的確に聞き取りしておきたいところです。

この底地権者の情報を一番知っているのはおそらくこの推定年齢90歳(あーしつこいw)のお母さん。大正生まれとか言ってましたから下手したら底地権者より年上かもしれません。借地権の譲渡承諾料の金額を交渉する際の切り札的存在ですからいまのうちにきっちり味方に付けて今後の段取りを理解してもらう必要があります。

まぁ、承諾料が安ければ売主さんの実入りが増えるわけですからもちろん協力はしてくれると思いますが「前の5坪を使うと容積が増えると不動産屋が言っていた」なんて余計な事を言われないようにする必要もありますw。

かと言ってこんな大事な話を隠して進めると思わぬドンデン返しをくらうやもしれません。ここは正直なオオカミ。。隠し事なしで説明します。

するとこのお母さん。。。





「ここって商業地域だし防火地域だからもう木造の建物は建てられないのよねぇ、、、でも日影きせいも厳しいんでしょ?」とか言い出しましたww。


驚驚驚驚驚驚驚驚驚驚驚驚驚!!!!!!
おばあちゃん。。。なぜそんな事を知っているんですか?!(もしかして前職は設計事務所ですか?)

ワタクシ口から心臓が飛び出しましたよ。。。
数年前会ったときからかなり進化してますwwwww。
「日影規制」のあたりの言い方が「日影きせい」っぽく聞こえたので聞きかじりかとは思いますが一瞬、今年の秋に宅建の試験でも受ける気なんじゃないかと勘違いしてしまいました。



と思ったら勉強して覚えたわけじゃないそうです。(あーびっくりしたw)

もう廃屋になってる物件ですからこの近所をしらみ潰しにブツ上げしてる業者がいても不思議じゃありません。
聞けばすでに様々な不動産屋が謄本を上げて飛び込んで来ているそうです。

そんな業者がこの土地の優位性をすでに語って媒介を取りに動いているとのこと。。。。まったく油断も隙もあったもんじゃありません。。。

ワタクシが正直にこのくだりを話さなかったら「ウソつき業者」ということで媒介を出さないつもりでいたそうです。(汗)

やっぱり正直者はトクをします。。(ワタクシを正直者に育ててくれた親に感謝ですw)

ワタクシが話すまでもなくすでにどのくらいで売れるかも理解しているそうでこちらから査定価格を出さなくても売れる価格で売れればそれでいいそうです。

そうと決まればあとは周辺環境のヒアリングです。
廃道まで視野に入れておおぴっらに検討OKですから過去の道が狭い頃の地権者情報や近隣の世帯の情報(廃道承諾の際の必須事項です)などを聞き取り作業終了。。

しかし最後にクギを刺されました。

「別にお金に困っている訳じゃないから気長に売って頂戴」。。と。

この最後の言葉。。どのように理解していいのか。。


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そりゃ高く売れって言ってるに決まってるじゃんw

久しぶりにお達者倶楽部な敵もサルものでした。。。

COMMENT

流石、年の功

90歳でもしっかりしているなー
気長に、でも、速くってことなんだろうなー
手強い(笑)

水戸のご老公もびっくり!

最近ロックなご老人が増えた気がするやげです。

こないだ津軽三味線の吉田兄弟のライブに行った時も、3列前のおじいちゃんがじょんがらでヘドバンしているのを見て「こりゃ本物だ…」と確信した次第です。

先日誕生日を迎えた母に(70を若干越えた永遠の25歳…じゃあ、私はあなたの年上ですネ)
「最近物覚えが悪くなった」(悪役商会のフォークリフト荻窪の前科アリ)
というので3DSと脳トレのソフトをプレゼントしたらそれなりに使いこなしています。(しかしジャガー横田をタイガー横山と言って憚らないのはやめていただきたい…毎日私が脳トレされているようです…)

でも正直路線で当たって良かったですね。また一番理解していない人に照準を合わせて云々、これ、凄いノウハウですね。

組織論でよく言われるのですが、2:6:2理論というのがあるそうです。
例えば
 2割…絶対味方
 6割…浮動的立場
 2割…絶対的敵対
この場合6割の中間層を味方にすれば8割支持の大成功、敵に回せば8割敵対で自分は失脚の憂き目に会うという…。
働きアリなんかも優秀・普通・怠け者で分けるとこの比率だとか。

アララ、不動産路線に戻さなければ…。たろうさんも物上げ業者のこと書かれていましたが、そういう話のひとつやふたつ、やはり行っているんですね。うちもここ建て直しで更地にでもしたらブンブン聞こえて来そうです。
もうすぐ5月なだけに「五月蠅い」でしょうか。失礼しました…。

別にお金に困っている訳じゃないから

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。
まずは ぽちくり しますた。

>「別にお金に困っている訳じゃないから気長に売って頂戴」。。

うちの隣のレジはオーナーさんが同じことを言っているようで、
早3年、利回り5.5%のまま年月だけが流れています。

気長に

そういうことを言っている人って本当に長生きしたりしますよね。
ご健勝で何よりですよ。

やはりお買い得になる為には急ぎ売りでないと難しいですか。
とはいいつつ、何度か微妙な金額で「買いたいという人が出て
いるのですが」とやっていれば案外「そんなもんなのかな」とか
思ってくれたりして。w

向うもやり手のようですし、そうした駆け引きも楽しそうですね。

Re: 流石、年の功

ワンワンさん

たぶん「敏速に高く売れ」って言いたいのかと思いますw。

しかしこのおばあちゃん。。90歳には見えなかったです。。
(そうおばあちゃんに言ったら「よく言われるのよー」と自慢してましたがw)

今回の強敵に間違いありません。。。。

Re: 水戸のご老公もびっくり!

やげさん

> こないだ津軽三味線の吉田兄弟のライブに行った時も、3列前のおじいちゃんがじょんがらでヘドバンしているのを見て「こりゃ本物だ…」と確信した次第です。

去年メタリカのライブを見に行った時、おじいちゃん、息子、孫という3連コンボでヘドバンしてる家族を見かけました。。(あぁ、うらやましい、、)
そろそろ歴史的に3世代くらいになっていても不思議じゃないですね。。(モーターヘッドのレミーさんも60歳を当に超えたしw)


> 先日誕生日を迎えた母に(70を若干越えた永遠の25歳…じゃあ、私はあなたの年上ですネ)
> 「最近物覚えが悪くなった」(悪役商会のフォークリフト荻窪の前科アリ)
> というので3DSと脳トレのソフトをプレゼントしたらそれなりに使いこなしています。(しかしジャガー横田をタイガー横山と言って憚らないのはやめていただきたい…毎日私が脳トレされているようです…)

やげさんのお母さんもきっと業者泣かせの強敵じゃないでしょうか。。(きっとそうに違いないです。うん)
更地なんて持ってたら業者がガンガン営業で飛び込んできます(すでに飛び込んできてると思いますが)。

やげさんのお母さんなら撃退するのは容易でしょうからそれほど心配しちゃいませんけどねww。


Re: 別にお金に困っている訳じゃないから

ぶるーまんぱぱさん

ワタクシの経験上、

> >「別にお金に困っている訳じゃないから気長に売って頂戴」。。は

「とっとと売ってきてよ」に聞こえますw。

でもなかなか指値が入ると売ろうとしないんですww。

「イヤヨイヤヨもなんとか」と一緒でしょうか。。。

Re: 気長に

クロノスさん

売り急ぎはしないと言いながらもこちらのやりたいようにやらせてくれそうなのであまり問題ないかと思います。(冥土にお金は持っていけないのよとか言ってましたw)

こういう簡単な駆け引きって一番楽しいですねw。

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