プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
07 | 2017/08 | 09
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 - -
検索フォーム

いい物件はみんな欲しいですからw

こんにちは。

狼セミナーに向けて資料作成なうです。
しかし今週の土曜日には富山でしゃべるというのにも関わらず現状まだパワポに全部の原稿を落としきれてません。。

下書きの原稿は完成しているので今日明日で出来上がるとは思いますが、、、相変わらず腰の重いオオカミです。すみません。。

さて、何でも形から入らないとダメは性分なワタクシ。。
レジュメの最初のページだけはかなり前から出来てますw。なんかしょぼくれんセミナーの時の焼き直しっぽいで手作り感いっぱいですがこんな感じです。



平面図4
しょぼくれんの時にはなかった旅団の新キャラ「じろー君」を入れてみました。。(狼なのになんで「猿?」とか言わないお約束ですよ。。)

当日配布するレジュメですが前回のしょぼセミの時「このボリュームを1時間でしゃべるのはムリなんじゃんw」と散々言われたネタをちょっと焼きなおしてもう一度話すパートも含まれています。「指値の限界点」というパートですがあの表の部分結構好評だったのでもうちょっと掘り下げます。
この他にもあの時説明し切れなかったパートももう一度細かくお話しする予定です。

しょぼくれんといえばたろうさん。。

先日来のブログで都内某所(本人は豊島区だと主張してます)の区分レジで相当悲惨な事態が予想されていたにも関わらず・・・なんとも平和的なオチで読者をがっかりさせたwのですが・・・これってやっぱりたろうさんの人徳?なんでしょうかw。。

そのたろうさんから今回の富山セミナー向けにゴッドアイテムを持たせていただけるそうです。
富山セミナーに参加される皆さん、わかっちゃいると思いますが「そんなの要らないよ」とか言わないで貰ってください。(持って帰ったらたろうさんからキツイお仕置きされます。なにとぞ)


さて、
いつもこうやってセミナーの話ばかりだとセミナー参加されない方は「そんな話ばかりじゃつまんないじゃん」と言われそうなので今日は未公開物件のお話をします。

ワタクシが主に扱う不動産はいわゆる未公開の物件です。
ネットで業者さんが血眼になって売っている物件にはあまり興味がありません。ま、一応ケンビヤさんとかラクマチさんなどの未公開物件情報などもメールでいただいていますがほとんどゴミ箱コース。(あれを未公開と言っちゃいけませんw)

結局元を辿るとレインズに出たばかりの物件を単に未公開として出してるだけのケースがほとんどですからねぇ。

ただ結構誤解されるのですが未公開物件=安いという図式は必ずしも一致しません。
未公開だけど値段はそれ相応という物件もあります。

公開された物件と未公開の物件で値段が同じ場合、公開された物件に対して「この値段では売れなかったから公開されたんじゃねーの」と思ってます。人の目にたくさん触れれば高い値段であってもいつかは誰かが買ってしまいます(それがいつかという時間の限定はしませんけど)。たくさんの人目に晒されても売れないという事はなにかその物件に原因があるんじゃないかと。。。

ワタクシの判断基準はネットに出回りだして1ヶ月です。この期間を過ぎてもネット上に落ちてる場合、よほどのことが無い限りゴミ箱です。

高利回りの地方物件でよく利回り20%なんてのがありますがこういう物件をワタクシ、「どーせ誰も買わないから20%なんでしょ」といささか冷淡な目で見てます。

たぶん再販性の部分で劣るから誰も買わないのだと思いますが(シロアリだとかの瑕疵的な話は論外としてw)未公開物件でこの部分がどう考えても再販性に優れているという物件がワタクシはスキです。

そりゃ当然利回りも見ますが収益物件というジャンル。結局は出口戦略まで見据えた投資じゃないと思い切り儲かる訳がありません。ワタクシは物件を買うか買わないかを決めてる部分はこの部分です。

この物件。。今日買って明日いくらで売れるかな・・・です。

ワタクシは不動産屋ですからこの「明日いくらで売れる」という数字はすぐ判断出来ます(これでメシ食ってますから当然です)。

この買った金額と売った金額の差が少ないに越した事はありません。
転売屋が仕入れるのはもちろん 買値<売値 ですがせめて一般の方が収益物件を買ったときはマイナス10%以内の差でいてほしいです。1億で買ったものが実は6000万円だったって話、結構あります。

ネット公開されちゃった物件の99%は恐らく買った値段以上での再販は出来ないと思います。(可能な限り高い金額設定なんですから当然です)

これが未公開の物件だと可能性は低いですがまだ再販できる可能性が残されています。

どういうルートで出てきたかにもよりますがここだけの話ってやつは結構そういう話が多いです。
しかしこの時点ではマーケットに出ることなくひっそりとどこかに消えていくんじゃないかと思います。

いい物件はみんな欲しいですからw。

さて、そんな中で今回業者が一旦買い取ったのですが地方の業者がいきがかり上買ってしまった土地が未公開(ワタクシしか知らないから未公開と呼んでますw)であります。

この業者さん。。
開口一番「この土地、買取業者ならいくらで買うかな?」。。。ハナッからエンド価格で売る気がありません。
ロットも大きいのでぶつ切りにして売り出す体力がないというのも理由でしょうがこういうのがいわゆる未公開物件ってヤツです。

なんとなく感覚的には戸建業者が買うには金額が届きませんがエンドさんが買うには安いという実感のある物件になるんじゃないかと思います。

前日話した借地とこの物件。。価格が折り合えばワタクシのブログをお読みの方に出しちゃおうかと思ってます。
あ、そうそう、、借地の方は例の道路を廃道にするって作戦を考えていましたがよくよく考えたらそんなに手広くしたら建築費がバカ高くなってしまうので止めようかと思ってますw。(あの場所で総工費8億じゃちょっと怖いですw)

80/240の借地として格安で仕込んでデザイナーズアパートを建てるプラン付きで売り出します。
来週もう一度売主さんと会って「〇〇万円/坪で売りましょう」と伝えてきますがもし売主さんが「それで売ってもいいと」いわれたら本格的に始動します。

明日は今月最後の契約です。(今の時点で最後とか言うのもどうかと思いますが。。)
準備があるので本日はこの辺で終わります。

あと、最近コメント返しサボってしまってます。ごめんなさい。。
まとめてお返ししますのでいましばらくお待ちください。。



↓ブログランキング参加中です↓
人気ブログランキングへ
そういうのって手抜きなんじゃんw

COMMENT

返事がないのは

良い便り、と半ば返事無視してコメ入れてるやげです。

「キャッチボールでも全力投球、やっは~w」な私のコメは疲れた身体には劇薬のはずです。「使用上の注意をよく読んで正しくお使いください」ってな感じです。

たろうさんってば、あれだけ悩んでたはずなのに、結果全くの癒し系展開です。素敵過ぎます。
私も何回か祭りコメントしてしまいました。(汗)盛り上がれば、よっしゃよっしゃ、ってゴメンチャイ。

美人過ぎる物件って、まず手に入らないし、手に入っても利回りが悪くて儲からない。「欠点」を買ってから「売り物」にできれば強いんじゃない?
こないだのジェービルさんのありがたいお言葉を思い出しました。

こないだの借地権、1坪ちょっと下がるだけで80/240なら4階建てですかね。勉強会に参加したいです。


お仕事しつつ

お仕事こなしつつセミナー準備しつつブログ更新・・・
お疲れ様です。mOm

私なぞは平日自分のブログ弄る気にもなれません。^^;

再反省、もとい、再販性の高低って、更地にしやすいか以外に
そのままで融資が付きやすいかどうかだと思うのですが、それ
以外にも見所があったりするのでしょうか。

23区内なら積算<売価の乖離率なども影響しそうな気がします
が、今ひとつ・・・(積算>売価はまずないでしょうし)

今は・・・

ワタクシちと買えない感じですけど・・・

ぜひ見学会兼勉強会しましょ!

狼旅団プレゼンツ!未公開物件見学ツアー!!!
ってどうですか?

先導の旗振りしますよぉ~

よろしくお願いします。

富山のWizです。

土曜日のセミナー資料作成!進行具合了解です(^^)。。
後3日後ですね♪

「指値の限界点」、とても興味があります。

眠りに着くまで時間はありますので(w、合わせてよろしくお願いします。
氷見にてお待ちしております。

Re: 返事がないのは

やげさん

> 良い便り、と半ば返事無視してコメ入れてるやげです。

時々、返事したくなる時もあるんです。。でもそれを始めると仕事が終わらなくなっちゃうんです。(残業キライなオオカミです)

> たろうさんってば、あれだけ悩んでたはずなのに、結果全くの癒し系展開です。素敵過ぎます。
> 私も何回か祭りコメントしてしまいました。(汗)盛り上がれば、よっしゃよっしゃ、ってゴメンチャイ。

ここまでハッピーエンドな話ってそうないんですよ。実際。
たろうさんのブログのコメント見て皆さんの残念感といったら・・・爆笑しましたw。

> こないだの借地権、1坪ちょっと下がるだけで80/240なら4階建てですかね。勉強会に参加したいです。

防火地域なので鉄骨か耐火木造でと考えてますがこれのコストがいくらか現在検証中です。まとまったらお勉強会の手配を考えます。


あぁ・・・

防火地域ですかぁ~

地盤が悪い所なのに防火地域だと、なかなかシンドイですね・・・

しかも、間口6mの57坪でしたっけ?


ココにどんな耐火建築が入れられるのか?
考えるのスゴく楽しそうです。

買えないけど、情報だけはゼヒ欲しいでぇ~す!

4649お願いします

  富士山のわくわくリッチです。

 山頂は空気が薄いです(何か物件があります・・・)。
なので、楽しみにしています♪

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

まずは ぽちくり しますた。

>(あれを未公開と言っちゃいけませんw)

楽待で未公開物件ってことで同じものを5-6社からもらったことがあります。

○ーディワークスさんのリノベ物でした。

Re: お仕事しつつ

クロノスさん

> 再反省、もとい、再販性の高低って、更地にしやすいか以外に
> そのままで融資が付きやすいかどうかだと思うのですが、それ
> 以外にも見所があったりするのでしょうか。

あとは最大限どんな建物がこの土地に入るかなんてのも考えちゃいますね。
地域性によっては思いも寄らない賃料で貸せることもありますし。。
(滅多にないですよwそんなのww)

> 23区内なら積算<売価の乖離率なども影響しそうな気がします
> が、今ひとつ・・・(積算>売価はまずないでしょうし)

都内はほとんどこのケースですね。
道路付けが悪い時にこれが逆転する地域もありますが、、、そういうところは地域性が悪そうです。(
オチなしw)

Re: 今は・・・

Oz...さん

たぶんこの物件で勉強会出来ると思います。

あとは借地の融資に強い御意見番の方をお呼びして、、と。

ウッチーさんの時に作った旗がいいですw

Re: よろしくお願いします。

wizさん

昨日たろうさんからしょぼくれんゴッドアイテムゲットしました。
資料も完成でこれで安心して富山に行けます。

氷見とても楽しみにしてます。宜しくお願いします。

Re: あぁ・・・

Oz...さん

そうなんです、、防火デス。

いっそ耐火木造なんてどうでしょ?
間口をもう一度計ったのですが9mありました。

ん?もしかして戸建転用も可能でしょうか?
いやだめだ。。ロットがでかすぎるww

しかしなんともおもしろい教材になりそうです。。。

Re: 4649お願いします

わくわくリッチさん

わくわくさんともあと2日で会えます。。(何を期待しているのか・・・)

とにかく当日風邪とかひかないように万全を配して準備したいと思っとります。

さて、寝よ寝よ。。

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

> ○ーディワークスさんのリノベ物でした。

不覚にも笑ってしまいました。。すみません。。
この会社の物件になる前に押さえてしまえばいいんですけどね。

しかし結構同じ土俵で勝負できる事があるんです。実はw。

EDIT COMMENT

非公開コメント