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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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取らぬタヌキのなんとか。。

こんにちは。

本日も会社の外からのブログ更新となります。

昨日のお話通り朝から例の借地の物件調査に明け暮れる一日でした。。
借地なんでややこしい権利関係を整理しながらの調査です。途中区役所に寄ったり法務局に行ったり今日は
歩きに歩きました。
クルマでサクッと回れば時間短縮だし楽なんですがそれじゃ物件調査じゃありません。
出来るだけ自分の足で歩いて実際に住んでる感覚で調査しないと微妙なところを見逃してしまいます。
てなわけで近隣を含めて3時間近くテケテケ歩き回りました。。

さてさて、、
結論から先に言いますがこの物件、、エラいポテンシャル持ってました。。。単なる借地じゃありません。
あくまで机上の計算ですが理論上この借地で背の高いRCレジがいけそうです。(Kkenjiさん、多分出番ですよw)

まず道路ですがわたくしが心配していた道路法じゃない道路ではなく単なる2項道路でしたw。
現状幅員2.8mのしょぼい道路ですがちゃんと道路中心線が存在してました。

本物件はひとまずこれで再建築可・・・です。

あと昨日のブログで5坪がなんちゃらとか言っていたと思いますが、この隣接の5坪、、空き地です。
恐らく借地上の建物が無くなってるところを見るとこの土地は地主に返還したんじゃないかと。。

となるとこの5坪だけではまったく土地として役に立ちませんから、今の借地と合体させて一緒に借地にできるんじゃないかと思えてきました。

しかしこれにはひとつ障害があります。
この5坪の土地と調査物件の間に2.8m幅の2項道路の存在です。。。
この道路を廃道にしないと外側の太い道路に接道出来ません。

この5坪の土地に接道している道路は約30mです。
近隣を見て回りましたが近所に本物件と同じくらいの土地がありここには10階建ての新築RCレジがそびえ立ってました。この周辺の賃料相場は坪10000円。
現状57坪の土地に道路部分とこの5坪をくっ付けると約70坪。
近隣商業の80/400ですから280坪までガッツリ容積食えそうです。(後ろの用途地域が一住なので日影規制の心配もありますが・・)

レンタブル比90%で252坪。

252坪×10000円=252万円。
年間収入は3024万円。

建築費を安くあげたらそこそこいい利回りになりそうです。
取り敢えずこれから査定しますが、本物件の所有者情報では底地を持ってる人は高齢でそろそろ相続対策を考えてるとのこと。

こういう時っていいことあるんですよww。

底地買えませんかね。。。。

こういうのが住不あたりがもっとも得意とする「底借同時」ってやつです。
借地の持ち主は今回、いくらでも金額は構わないと言ってます。


えーとー、、ではお言葉に甘えて坪60万でいかがでしょうか・・・?
(ホントは坪50と言ってみたいですが殴られそうですw)



もし、えぇ、、もしもですよ。この金額でも売りますなんて言われたらもうワタクシ、、
速攻で底地権持ってる地主さんにカステラ持って行きますw。(奮発して桐箱入りのヤツ持って行きますw)

こっちは底地なので坪30万くらいでしょうか、、。

70坪、近商80/400の土地を坪90万円。。。うーむ。。こいつは春から縁起がいい話です。(こういうのを「取らぬタヌキのなんとか」とも言いますw)


土地6300万円。建築費24000万円。しめて30300万。

ワタクシの「脳内ざっくり計算」でこの数値ですからもっと細かく計算したらもうちょっといいパフォーマンスになるんじゃないかと思います。

しかし、これはあくまで理想の話です。
役所の道路課で廃道の話もついでに聞きましたが 、、、うーむ近隣の同意書が必要ですか。。結構ハードル高そうです。

こりゃ近隣回る時に「桐の箱のカステラ」の底に小判でも入れないとダメかもしれませんw。
(ほとんど越後屋状態ですねw)


ということで、、
来週富山に行くのでついでに佐渡金山で砂金掘りです。。。(わくわくさん、ひとつよしなに)


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夢ばっかり見てないでちゃんと仕事しろじゃんw

COMMENT

契約

鳥です。


 仕事の前に、念の為、契約を・・・。


 最後の方まで、進行して、契約・報酬、

 の直前で、まさかの心変わり・・・。

 なんて、ドラマじゃないから、ありえないのかな?

新キャラ登場ならず…

これ、事務所で更新してたら信楽焼きのタヌちゃんが「ポン!」と登場してたんじゃないか、と妄想一直線のやげです。
「これは化けますよ~、酒が旨いですよ~」みたいな皮算用が得意なキャラとかネ。

狼さん、「ウン」が付いてから上向いて来たんじゃないですか?臭い仕事もやっておくものですね。(しみじみシジミ…意味不明)

50/100か60/160位の土地だとばかり思っていたら、70坪80/400とは穏やかじゃなくなって来ましたねw容積が400あるんじゃ、杭を打たないと悔いが残る…アレ、前にも言ったなぁ…。明日は雨か…。
今は岩盤まで杭が行かなくても固める方法が色々あるそうです。

5坪「空き地」と聞いていたので借地じゃないな、と思っていました。新たに「新法普通借地で借りる??」なんて思ってたりして。この辺は昨日勉強したばかりでしたので、俄か詳しいです…。

最悪6m×60cm下がれば接道可能なのは収穫ですよね。大分再建築不可借地権上の違法建築物件的な呪文が解けてきた感じですものね。でも伸ばせるならポテンシャル伸ばしたい。

土地学習会決定でよろしいんでしょうか?「3人寄ればもんじゅが暴走文殊の知恵」とは言いますが、旅団の方々が集まったら…ゴクリ。

ホントに狼旅団で会社作ったほうがいいんでね?

と私もポン太くん(仮称)を妄想した次第です…。

S市

  わくわくリッチです。

 まずは人気ブログランキング+健美家バナークリック完了っす!

>来週富山に行くのでついでに佐渡金山で砂金掘りです。。。

 了解です。
佐渡金山、夏に行くと坑内が涼しくていいですよ♪

 金山に行かれるついでに下記の物件の調査をお願いしたく<(_ _)>

 ⇒ http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/1004850000068/

 金さん銀さんが出て来そうですがw

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

楽しそうですね

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

まずは ぽちくり しますた。

なんだか、パズルを解いてるようで楽しそうですね。

>このエリアはRCで建築しようとしたら杭を何mまで突き刺すかわかったものではない

っておっしゃってましたが、やはりRC8階建コースでしょうか。

地上げだw

そうやって土地の価値を上げていくから「地上げ」なんですね、きっと。
再建築不可から随分と夢が広がってまいりました。

借地を買って、底地を買って、道路を廃止して、5坪の借地を借りれば
実現・・・かなりハードルが多いですが、それくらいややこしくないと良い
目は見られないんですね。^^;

No title

こんばんは、Micです。

なんだか、とても楽しげなお話になってきましたね!

この手のハードル高い案件が三度の飯より好きな私としては、
今後の展開がめちゃめちゃ楽しみです。

あ、なんなら代表者オオカミさんで、会社作っときましょうか?
作るだけなら、たいした手間じゃないので(爆)

面白い話になってきましたね

建築不可の土地からかなり面白い話になって来ていますね。
この様なパズルの組立が出来るのがプロというやつなのでしょうね。
とても役に立つブログです!

不動産を購入する際は周りの土地を謄本あげてみたりして調べるのが楽しそうですね。
今後頭にいれておこう、うん(笑)

Re: 新キャラ登場ならず…

やげさん

> 狼さん、「ウン」が付いてから上向いて来たんじゃないですか?臭い仕事もやっておくものですね。(しみじみシジミ…意味不明)

不動産の仕事は90%がドブサラいです。こういう地味な仕事をしていると大きい仕事が舞い込んできます。
多少臭い仕事もありますがそれでいいんですw。ワタクシ、ちっとも苦になりません。。。

> 50/100か60/160位の土地だとばかり思っていたら、70坪80/400とは穏やかじゃなくなって来ましたねw容積が400あるんじゃ、杭を打たないと悔いが残る…アレ、前にも言ったなぁ…。明日は雨か…。
> 今は岩盤まで杭が行かなくても固める方法が色々あるそうです。

江東区は地盤がゆるゆるのところが多いのでふかーーーーく杭打たないとダメらしいですよ。

この物件で現地勉強会をやろうと思ってますがひとつだけ問題が。。。




この物件に現存する建物が。。。なんか怖い雰囲気なんです。。(霊感無いワタクシでもちょっとそう感じる古さの建物ですw)

Re: S市

わくわくリッチさん

>  金山に行かれるついでに下記の物件の調査をお願いしたく<(_ _)>
>  ⇒ http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/1004850000068/

この物件、、霊感の無いワタクシでもただならぬ雰囲気を感じるのですが・・・これ住めるんですかw?
気のせいでしょうか。。屋根が潰れているような。。

佐渡って一度言ってみたいですけど何がおいしいんでしょうか。。

それとここで「金の斧、銀の斧」の寸劇をやりたいですww。

Re: 楽しそうですね

ぶるーまんぱぱさん

こういう土地を見つけるといろいろな「たられば」の話というか妄想が沸いてしまいますww。

本ブログを書いてるときは思い切り杭を突き刺して高い建物を考えていましたがそうしたら建築費のロットが5億を楽に越えてしまうのでこの土地は個人投資家さんレベルで無理なく建てられるようなものを企画しようかとおもってます。


なんだか欲しくなってきませんか?え、いらないと。。。そうですか。。。

Re: 地上げだw

クロノスさん

建築不可からここまで夢が広がってくると楽しいですがこれから起きうる実務のことを考えるとお腹が痛くなりますww。

土地を安く仕込むにはこのくらいの苦労がないと難しいです。(時に都内の土地)

先に種地を見つけてこういう発想を膨らませる時が一番不動産やってて楽しいひとときですw。

Re: No title

Micさん

こういう話をしだすと楽しいのがこの業界です。
でもやっぱりハードルは高そうですね。。(利害関係者が多いのも借地の特徴です)

> あ、なんなら代表者オオカミさんで、会社作っときましょうか?
> 作るだけなら、たいした手間じゃないので(爆)

会社ですか・・・。
ワタクシが社長じゃあまり儲からない予感がしますけどw。

Re: 面白い話になってきましたね

パックさん

とにかく道路が使えるってんは収穫でした。(役所でガッツポーズしちゃいましたw)

物件を買う前に近隣の謄本をあげると楽しみが増える事がありますね。。

なんとなく面白そうな物件だとは思ってましたがこんなに面白い物件になるとは。。。やっぱり不動産は道路が命だと痛感ですw。

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