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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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3億くらい指せるから大丈夫!

こんにちは。

日に日に暖かくなってきましたね。
冬キライなワタクシ。。これで本格的に活動開始です。(ん?今まで何してたのか。。。と)

先日お話した借地の売買の件ですが今週金曜日に家屋の鍵を預かる事になりました。金曜日に現地をじっくり調査してきます。いけそうだということになったらブログで告知します。
メールでも「この借地興味あります」というメールをちらほらといただいていますので出来るだけブログ内で完結したいですね。道路付けだけが非常に心配ですが・・ま、なんとかなるでしょう。(極めて楽観的です)

さて、
本日は明日の契約の最終確認です。
契約書や重説などはすでに確認が終わっているのでいいのですが・・今回も例によって当日重説デス。。。(だから当日と直前とかはあれほど・・・(以下略))

今回の物件、、若干問題を抱えています。
買主さん側仲介さんには伝えていますが果たしてすでに買主さんは知っているんでしょうか・・・?(「そんなこと聞いていない」とか言い出さないとこを祈りつつ契約に望みたいと思います)

今回の物件の問題で最たるものは「越境」です。
境界チェックのときから微妙に気が付いていましたがなんとなく空中越境している部分があります。
昭和の時代の建物なのでろくに確認しないで建てたのでしょうか、、隣地の軒が微妙に越境してます。

隣地と覚書でも交わしていてくれたら良かったのですが売る段階になって「え?越境してますか?」となんとものん気な話になってますw。買主さんも融資がすでに通っていることと建物をそのまま使うそうなので意に介してまいないと仲介さんから報告を受けています(ホントかよw)。。時間があったら越境の覚書くらい作るのワケ無いのですがどちらも必要としていないのでこのまま契約という流れですw。。

どちらにしても早い所契約済ませて次の契約の準備です。。今月は暇だと思ってましたがまだまだ契約が続きます。。

普段だとこんなにいっぺんに契約が続くことはないくらいワタクシ、ナマケモノです。
出来る事なら年初にガツっとデカイ契約をしてあとの一年弱を遊んで暮らしたいと切に考えるくらいのナマケモノ。。ブログもその方が充実した記事が書けるので出来ればそうしたい所です。。

しかし昨今の不動産事情ではそうやすやすと高額な物件を売買する機会なんてありません。
今日もそんなことを思い知る一日でした。。。

久しぶりに新橋系ブローカー業者がワタクシのところに遊びに来ました。
そういや最近新橋なんて寄り付きもしてません。(ブログ書かないといけないのでそもそもアフターファイブなんてものがワタクシにはありませんww)どこかで「オオカミは最近契約をバンバン取ってる」というウワサが立ってるらしくなにかおこぼれでも無いかと敵情視察のノリで彼はやってきました。

さすがに手ぶらでノコノコ来たらワタクシが相手にしないとでも思っているのかいつものように山のように資料を持参で登場です。。

今日は約100件近くの物件資料です。(数持ってくればいいってもんじゃないっていつか本気で怒鳴りつけたくなるような物件です。。ま、いつものことですが。。)

今日は契約書のチェックだけ終われば暇だったので午後の長い時間、いろいろ最近のブローカー事情(そんなこと聞いてどうするとか突っ込みいれないでください。イヤイヤやってんですからw)を聞きました。

「〇〇さんは最近入院がちで打ち合わせに来ない」だの
「〇〇は最近調子に乗ってる」だの
「〇〇は電話が通じなくなった」だのあまりいい話はありません。

そんな話を聞いてたらとあるファンド会社の話しになりました。
ちょっと前にブイブイ言わしていたファンドさんなのですがどうも今期でクローズするらしいです。(こういう情報はブローカーさんでも正確な情報です)そのため保有していた物件を年内に売り出すようです。

ちょっと前ならこういうバルクセール。。全部とは言いませんがいくつかはそこそこ手ごろな利回りで放出してくれるものなのですが・・・どうもそうでも無いようです。

平成元年築 千代田区神田ほんにゃら町の商業ビル。。
稼働率70%で想定表面利回り7%で本気で売るらしいです。。。(稼働率が下がったから売るんですよねw)

売買ロットは10億ですが、こんな物件を一体誰が7%で買うのか・・。

この神田ほんにゃら町という表現ですが神田駅から歩いて昭和通りの向こう側。
昔の繊維会社などがあった場所で昼間でも最近は閑散としてるエリアです。ここで商業ビルを運営しているのも悲劇ですがこれからこのビルを買って何をしようというのでしょうか。。。?
こんなエリアでも昔は空き地があれば新興マンデベが競ってワンルームレジを建ててましたがいまやフリーレントつけても埋まりません。レジでも苦戦するこんな場所でこれから商業ビルを持つなんてよほどドMな方じゃないとムリです。

他にもいろいろ保有物件を持ってるようですがあとの物件はワタクシが聞いた事も無いようなエリアです。
しかもすべて商業ビル。。。どれもこれも稼働率悪そうです。

こんな物件でもレンダーさんの都合なのか一向に利回りを上げてまで売るという姿勢は微塵もありません。
東京というだけで買う人がいるから大丈夫とこれまたのん気なこと言ってます。

10億現金で持ってる人でもわらわらいると思っているのでしょうか。
そもそも10億現金で持ってる人はこういう物件を買うわけ無いと思いますけど・・。

価格を付けるのは勝手ですが現実にこの物件を売ろうと思ったらグタグタに話が出回ってどこかのグタグタなお客さんが騙されて買ってしまうんじゃないかと。

そんな次元の話ではワタクシのお客さんは買えません。
そんなハシにも棒にも引っ掛からない物件をお客さんに出すわけには参りません。

ブローカーさんって買主さんのふところ具合って良く理解していません。
そういう場面に出くわした事がないでしょうし実際にリアルに銀行を相手にお客さんの融資付けなんてそたこともないでしょう。。そういう部分はほとんど他人事ですw。

なので指値の話も適当です。
10億の物件をどうやって「3億くらい指せるから大丈夫!」と自信たっぷりに言うんでしょう。(「オマエが持ち主か!」と後ろ回し蹴りを見舞いたくなっちゃいます)

最近利回りがいい物件というと出てくるのは商業ビルか平成初期築のS造の物件ばかりです。
平成10年とかまだ融資付きそうならやる気も出ますがこのくらいに融資が付きそうも無い物件が、さも「高利回り物件!!」なんて出てくるとやる気も無くなっちゃいます。。

暗い話ばかりで恐縮ではありますが、、、まだまだ不動産業界の春はまだ先になりそうです。。。


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COMMENT

出物はないですね・・・

色々と探していますが、関東圏では出てこない~
出ても、足が速いので、1番手にはならないです。 (ちーーん)

CF1000万円の物件出ないかな~

驕れる者は久しからず ただ春の夜の夢の如し

最近「平 清盛」を見逃しているやげです。

どうやら某ファンド屋さんも琵琶法師に「ベンベン…弁々」と語られちゃいそうですね。

しかもまだ「驕れる者」のプライドだけは残ってるんでしょうね。ブローカーさんの「バナナの叩き売り」みたいな口上、私も聞きたかったですw

でも多分「狼方程式」からすると 売れ残り⇒晒し者 の末路になりそうな気配ですね。

神田ほにゃらら町

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

ますは ぽちくり しますた。

神田鍛冶町は3丁目だけ神田が付ついて1.2丁目は
ただの鍛冶町だそうです。

神田って(となりの日本橋も)ややこしいですね。

商業地として成り立たない場所

商業地として成り立たない立地の商業ビルで空室3割の利回り7%ですか・・・
築年数によっては積算が出るのかな?
でも積算が出てもかなり厳しいですね。

店舗立地で成り立たない商業ビルだとどうなのでしょう。
神田あたりだとインキュベーションオフィスで回すのは・・・うーん、今の世の中だとそれも無理ですね(汗)

越境でも

 鳥です。

 越境でも、融資が付くなんて、スゴイですね。

 鳥の方は、越境は、ダメです。

 3~4月は、決算があるので、なるべく、自宅で、仕事してます。

 今年度の方針も、決算内容と合わせて、検討しますので。

 
 5月から、活動開始かな?

もしや。

モ〇ガンさんところの〇宿ホールディングですか?

泉〇不動産の物件をバルクで買って売りさばいているというウワサが。。。

あそこがクローズだとちょっと困るかも。

No title

神田の問屋街、レジ飽和状態を見て思い出したのが、
kkenjiさんの「エクレアの皮理論」。

マンデベ物件よりは
圧倒的に部屋単価低そうですし

賃料を安くすれば
職住接近で需要は新しく作れるって感じで

返って面白そうと思うのは

東京ならなんかなりそうだって言う
田舎者の甘い考えなんでしょうか?



強気設定

ファンドもその強気設定からスタートするということは、それほど
資金繰りに困って売るわけでもないんですね、きっと。

まあ損こいているのは出資者だけで、銀行もとりはぐれは無い
のでしょうからのんびり構えてても良いのでしょうけど。

ただ、ファンドの場合クローズを決めたら流石に期間内に現金
化しないとまずい気はするのですが、そういう急ぎ売りというの
は発生しないのでしょうか?

逆張りで今だからこそ商業ビルみたいな作戦も面白そうですね
お金があればの話ですが

Re: 出物はないですね・・・

ワンワンさん


> 色々と探していますが、関東圏では出てこない~
> 出ても、足が速いので、1番手にはならないです。 (ちーーん)

水面下でそこそこいい利回りの物件出て来ないわけでは無いのですが・・物件として出すのには勇気がいる物件ばかりですw。

相模湖駅徒歩3分で1990年築、現況14%想定24%なんてアパートが2000万円くらいでありますけどこんなのやりますか?
ワタクシ、この物件でさえなんか躊躇しちゃいますw。

Re: 驕れる者は久しからず ただ春の夜の夢の如し

やげさん

そうなんですよ。。どれもこれもババ引きそうな予感のする物件ばかりでしたw。

逆張り理論では買いなのかもしれませんワタクシ的にはそう考えてもババそのものに見えてしまいます。。。

買わないという選択肢も持ってないといけないのが昨今の不動産事情ではないかと。。。。

Re: 神田ほにゃらら町

ぶるーまんぱぱさん

あ、そうそう。。
神田じゃなくて日本橋ほんにゃら町の間違いです。。

中央通りに隣接していてもこのほんにゃら町。。どこ見ても怪しさ満点ですw。

Re: 商業地として成り立たない場所

パックさん

> 商業地として成り立たない立地の商業ビルで空室3割の利回り7%ですか・・・
> 築年数によっては積算が出るのかな?
> でも積算が出てもかなり厳しいですね。

積算なんてホント期待できないくらいショボイ金額にしかならないです。。
都内はいつもこんなのばかりです。

> 店舗立地で成り立たない商業ビルだとどうなのでしょう。
> 神田あたりだとインキュベーションオフィスで回すのは・・・うーん、今の世の中だとそれも無理ですね(汗)

一時そういうのが流行りましたけど・・・直近の事例を見ると目を覆うばかりです。
神田のレンタルオフィスなんて金貸しくらいしか需要なさそうだし。。

最近神田界隈の平日の人通りの少なさも異常ですね。
全然商売になる気がしません。

Re: 越境でも

鳥さん

>  越境でも、融資が付くなんて、スゴイですね。

信金さんなんてそこまで細かく見てませんよw。
容積さえ問題なければGOですw。

鳥さんなんだか最近忙しそうですね。。
たまには飲みに行かないと体壊しちゃいますよw。

Re: もしや。

K藤さん

> モ〇ガンさんところの〇宿ホールディングですか?

いえいえ、、違います。町場のバカファンドですw。

なんでも買えばいいってもんじゃないと思うのですが当時はあまり買えなかったのでしょう。。
しょぼい物件ばっかり持ってましたw。(まさにしょぼくれファンドってやつです)

Re: No title

ぼ~やさん

神田周辺のレジ飽和をワタクシなりに見て思うのは高い建築費で建ててるので家賃が下げられないってことですね。。

売りに出しても高い高いww。。

まわりに商店もないような都心の砂漠みたいなところですからまずそういうインフラをつくるところからやらないとこのエリアの再生ってなさそうです。。

Re: 強気設定

クロノスさん

> ファンドもその強気設定からスタートするということは、それほど
> 資金繰りに困って売るわけでもないんですね、きっと。

表向きはそうでしょうけど内情はきっと火の車なんじゃないかと。。w

でもなかなか本性を出さないのがファンド屋。ムリして売る必要なんてないんですとか平気で言います。

ファンド屋は実際には損して無いからそんなことが言えるんでしょうけどレンダーとか出資者からしたらたまったもんではないです。

Re: タイトルなし

フジカケさん

> 逆張りで今だからこそ商業ビルみたいな作戦も面白そうですね
> お金があればの話ですが

いやいや、、お金があってもこの逆張りは追い銭が発生しそうで怖いですw。
都内のオフィスビルを定点観測してますがかなり厳しそうですよ。。。

都心の一等地の1階路面店舗が募集中なんて不況の象徴みたいなものです。。

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