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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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いくらでもいいから買ってくれ

こんばんは。

うちで普段からお付き合いのある弁護士の先生から電話。。
お客さんでまた不動産売りたいって方がいるので話を聞いてくれとのこと。。。

この弁護士の先生。。なぜか毎回毎回複雑な不動産売買の話を持ってきてくれます。
ここ最近の事例を見ると

地上権区分マンション
借地権戸建て
借地権築古アパート
借地権戸建て(自殺物件)
再建築不可戸建て
通行権なし私道の土地
・・・

この先生の不動産を売買してるだけであらかたの難易度の高い不動産取引の経験が出来てるような気がしますw。(毎度毎度、勉強になります。はい。」

今回の物件もご多望に漏れず再建築不可借地権戸建て(容積オーバーのオマケつき)(なんだかすでに呪文のようですw)の売買です。。

この物件、実は数年前に一度売買の話があったのですがその時は相続の関係やら新居の物件がまだ買えてない状態だったのでお流れになった案件です。

その当時のいきさつを記録した「狼ノート」をパラパラと紐解いて見ると、この土地57坪です。
間口は6mなので57坪をふたつには切れません。(これで難易度が3点上がります)
前面道路は建築基準法上の道路ではないので何メートル接道していようが再建築は不可です。。
建物は元美容室と2世帯住宅が前と後ろに建っているシロモノで建築基準法なんて法律をまったく無視したかのような建物。。

当時は査定金額を出す以前に話が途切れてしまったのですが来週、再度査定することになりました。

最近、こういうブログを書くようになったのでいろいろな大家さんとお話しする機会が増えたので再建築不可の物件でも逞しく収益物件化してる大家さんの話を良く耳にします。

そういうチャレンジャーな大家さん。。ここ見てますか?

この物件。。もしかしたらこのブログを見ている方に出す「チャレンジャー物件第一号」になるかもしれませんw。(ざわざわ・・)

場所は江東区の北砂です。
都営新宿線大島駅から約10分くらいのところにあります。

このエリアはRCで建築しようとしたら杭を何mまで突き刺すかわかったものではないし物件までの通路(道路じゃないんですw)も狭いですから木造でやることになると思います。(再建築不可でも新築で出来ないか考えるのがワタクシの仕事ですw)

売主さんの話ではこの物件の金額。。。「いくらでもいいから買ってくれ」・・とのこと。。

この「いくらでもいいから買ってくれ」というお言葉。。額面通りに受け取るとヤケドすることが多々あります。
「いくらでも」と言っておきながらそれなりのしょぼい金額で査定すると「モノには相場ってものがあるでしょ」と話をひっくり返してくる第三者が出てくるからです。。(これで難易度はプラス2点です)

この辺のニュアンス。。借地の売買ではよくあるのでご注意いただければと思います。

さて、今回のケース。。
所有者さんはすでにここには住んでいません。また相続で他にいくつか収益アパートを相続で取得しているそうです。てことはお金には困っていないしこの物件には縁も未練もありません。。

こういう時はいい意味での「いくらでもいいから買ってくれ」で間違いありませんw。

事前のヒアリングではこんなところくらいまでしかわかりませんのでとりあえず来週の契約が終わったら物件を見てきます。なんとか新築が建てられる目処が立つようならこの物件、借地権買取業者さんに出す前にこっそりここをお読みの方に売ってしまいますw。(通○大家さんみたいなノリになってきましたw)

物件的にロット金額はおそらく1000万円後半くらいで抑えて建物価格は4000万円。
想定年間賃料1000万円程度は見れるので土地建物6500万円として利回り15.3%。。。

江東区で借地権といえども新築アパートで15%ならまぁ合格点じゃないでしょうか。。

実際に物件をまだよく見ていないので数字は変動すると思いますが最初の机上計算でこのくらいざっくりでもそこそこ数字が出てればなんとかなるので面白いんじゃないかと思います。

いつもならこういう物件は面倒なのでさくっと買取業者さんに買って貰っているのですがそろそろこういう物件を直接エンドさんに売りたいと思ってるお年頃。。物件見学会併用プランで4月5月のセミナーの合間を縫ってやろうかと密かに考えてます。

とにかく来週の木曜か金曜くらいにはこの物件の調査をしてきます。
うまくやれそうならまたこの話を書きます。ご期待いただければと。。。

明日の弥生町の新築見学会ですがワタクシは13時から15時くらいに行きます。
今のところワタクシ一人で見に行く予定ですが誰か一緒に行く方がいましたらご連絡ください。またその後、絶対やるであろう飲み会にも行きますw。


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え?これでおしまい?なんか手抜きっぽいじゃんw

COMMENT

物件見学会に行こうと思っています。

昨日狼さんに激突した自転車の前輪が、狼さんの尻に刺さったのか気になって夜も眠れなかったやげです。

明日、物件見学会に行こうかと思っています。土地勘もない所ですので迷いながら行こうかな、と。迷っていたら物件じゃなくて貴乃花部屋に辿り着くかもしれません。(えw)

>再建築不可借地権戸建て(容積オーバーのオマケつき)(なんだかすでに呪文のようですw)

多分これ、新規オープンしたジローで注文したら何らかの品が出てきそうな予感がします。(クソラッシュの最中にさりげなく「怒鳴る」のがコツかも)

やっぱり弁護士さんなだけにそんな複雑な物件情報が入って来るのでしょうか。
57坪で間口6mだと相当長細いですね。こういう初心者向きじゃないところがこれからの光明なんでしょうか?



再建築不可物件ですか

再建築不可物件は出口が売却(土地としても)という選択肢が中々取れないので、骨の髄まで賃料収入ですする想定で計算が必要ですよね。

私は今のところ物件の出口をいつも売却で考えるようにしているので難しいですが東京のその辺りで新築15%オーバーならば少なく見積もって10年以内には全て回収が出来る計算ですので・・・


ごくり



再建築不可物件は基本手を出さないと決めている私の喉がなりました(笑)

借地新築

借地再建築不可新築とは、中々の難度っぽいですね。^^;
でも共担か現金持っている人なら何とかなるのかな・・・
火事起こしたら真っ先に見捨てられそうな道路付けですが、w

57坪に木造だと(25平米+ロフト)×4戸×2階建て重層長屋
な感じになりそうでしょうか。
再建築不可で建蔽率とかって意味あるのかよく知りませんが、
そこには色々な技があるのでしょうね・・・

No title

自分だったら建て替えというよりは「そっくりさん」を使っての修繕リフォームをやりますが、みなさんはどんなやり方をしてるんでしょうか?

建築基準法上の道路に申請するとしても、道路幅や道路所有者の承諾とかでなかなかうまくいかないですよね。


木曜日からの風邪が長引いて大変です><
こんな時会社員じゃなくて良かったと思いますが、みなさんも体調管理気を付けてくださいね☆

明日の見学会

私も見学させていただきます。
お会いできたら嬉しいです。

おはようございます

おはようございます ぶるーまんぱぱ です。

>このエリアはRCで建築しようとしたら杭を何mまで突き刺すかわかったものではない

今日のへーそうなんだ!でした。

本日の見学会、都合により夕方に参加させていただきます。

飲み会は途中参加の電話してもいいですか。

再建築不可の借地

そこを丸め込んで
他の物件も売らせるのがプロじゃないっすか!!

とか、言ってみたりして。

特に意味も裏もなく
思いついて書いただけです。

それにしても
建物価格4000万で想定賃料1000万と言うのは
なかなか坪単価取れそうな立地ですね。

ハウスメーカーに爪の垢を飲ませたくなります。

採算云々ではなく
底地も解消したいって人いるかもしれません。

懇親会、楽しんできてください。
今からアンデルセン公園に行ってきます。

なかなか・・・

オモシロそうな物件じゃないですか?
難易度高そうだし・・・

あとは地主さんと近隣がどうかですかね?

今もういっこ新しい難しいのを手がけるのは
私の能力ではちょ~っと無理ですけど、
今じゃなかったらたぶん手をあげてると思いますよ~

見学会やりましょう!
ゼシ!!!

Re: 物件見学会に行こうと思っています。

やげさん

> 昨日狼さんに激突した自転車の前輪が、狼さんの尻に刺さったのか気になって夜も眠れなかったやげです。

それがワタクシ何ともないんです。。当たりどころが良かったんですねw。

> 明日、物件見学会に行こうかと思っています。土地勘もない所ですので迷いながら行こうかな、と。迷っていたら物件じゃなくて貴乃花部屋に辿り着くかもしれません。(えw)

本日は適当にこの見学物件周辺にいます。目印に胸にバラの花を差してるのがワタクシデス。

再建築不可物件ですがこの弁護士さんのクライアントさんが高齢な方が多くこういう難易度になるんじゃないかと思います。(いつも難易度高杉ですw)

再建築不可借地権戸建て(容積オーバーのオマケつき)(なんだかすでに呪文のようですw)
この間口ですからもしかしたら長屋になるかもしれませんね。ますます難易度高そうですw。


Re: 再建築不可物件ですか

パックさん

> 再建築不可物件は出口が売却(土地としても)という選択肢が中々取れないので、骨の髄まで賃料収入ですする想定で計算が必要ですよね。

確かにこんなケースは物件の養分を搾り取るだけ絞らないとダメなパターンです。
出口なんかよりいかに短期間で投資資本を回収するかですね。

もう少し調べたらなにか面白いことがわかるかもしれません。
これが不動産の醍醐味かとw。

Re: 借地新築

クロノスさん

このケースは最低でも土地を現金決済できるくらいじゃないと参戦するのは難しそうですね。

しかし転売業者はこの物件、普通に融資を受けて買いますw。

ロケーション的に火事が起きたら燃え尽きるどころか近隣も起きたら思い切り巻き込み可能性すらあります。。ー

これは長屋になるでしょうね。。さすがに難しいです。。。これ。

Re: おはようございます

ぶるーまんぱぱさん

ここいらはワタクシの情報では地盤がゆるゆるです。
(マンデベさんが苦労してました。。)

今日は午後から終日中野区界隈にいます。
電話ください。。

Re: No title

すがさん

単なる一戸建てだったらそっくりさんも面白そうですね。

この物件、通行掘削をどうするかと役所に道路認定させることが出来れば何とかなるかなと思ってます。
と口では簡単に言えますが。。。w

なんか風邪がはやってますね。ワタクシもなかなか治りません。。。


Re: 明日の見学会

e.r.i.さん

現地周辺にいますから声かけてください。
今日はカメラ持参です。。

Re: 再建築不可の借地

ボ〜ヤさん

もしかして売主さんが持ってる他の物件も売ってしまえと。。。
売主さんともうちょっと仲良くなれやらそれもありですね。

前にこの話が来た時底地の買い取り出来ないかと考えましたがあまりに手強そうな地主だったので早々に諦めた記録が残ってますw。

アンデルセン公園。。。今日はとっても天気もいいし桜も綺麗でしょうねぇ。。
今日あたりは公園でバトミントンでもやりたいです。。


Re: なかなか・・・

Oz...さん

不動産屋としてはこういう難易度の高いタイプって好きですw。
もちろん後先考えなければという条件がつきますが。。。

見学会が出来るなら企画します。

物件見学しました

現地で胸に薔薇の花を差した眼鏡で狼の被りものをした人物を発見できず。(汗)
そんな人が居たら私だけでなく、職務質問されそうですが。
デザイナーズアパートメント(現代長屋)、縦長の窓空間が効いている2階&ロフトは、おサレでした。
通りから少し入っただけで閑静な住宅街ですし、食べ物屋さんも多くて独りでおサレに暮らすのもアリさんマークの引っ越し社かな、と。(何のこっちゃ)

やっぱり見ないと判らないことが沢山あり、勉強になりました。

Re: 物件見学しました

やげさん

携帯のメールでメールフォームからメールください

まだ、ワタクシ中野新橋界隈を徘徊してます。

飲みに行きますよ。

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