プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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特大風呂敷w

こんにちは。

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ブログランキングなんてもうこだわりません・・と先週エラそうに書いたものの、わずか2日間ブログをサボったら一気に1000ポイント以上下がった模様ですw。。

まだワタクシの身分でそんな余裕かましてたらあっという間に落っこちるということを実感させていただきました。。(身の程知らずなオオカミです)

ありがとうございます。
それでは、また(^^)/







なんて終わりません。。
続きます。。







さて、
昨日の続きですが昨日4時間にも及ぶロングラン契約した買主の仲介から朝、電話が来ました。

「どこかフルローンがつく銀行ご存じないでしょうか・・・?」(あさっぱらからいきなり横殴りの雨ですw)

ま、ある程度覚悟はしてましたが。。ワタクシにとっては、もはや何かの罰ゲームですw。
(どうでもいいですが随分と白旗揚げるのが早すぎやしませんか?)

事前にワタクシがこの仲介さんから聞いていた買主さん像はと言えば・・・
・手金3000万円以上
・このほか金融資産2億円以上  
だったような記述がワタクシのノートに記録されてます。(だから買付を受けたんですけど)

契約3日前に手付けを500万円から200万円に減額してきたあたりからおかしいとは思っていましたがどうもこの仲介が勝手に風呂敷を広げていた模様デス。。。(特大風呂敷ですw)









特大風呂敷
特大風呂敷の想像図






買主さんの自己申告なのか聞き間違いなのか判断出来ませんが実際の話、とても25000万円なんて買い物が出来そうなお客さんじゃないようです。。。

今朝になって判明しましたが実際には手金1200万円とのこと。。。

これじゃ諸経費も満足に払えません。。(足らんわ!まるで・・)











足らんわ
「足らんわ!まるで」の想像図


昨日からずっと気になってた事ですが、なんでこんな無謀な契約をしようとしたのか仲介に聞いてみました。
この仲介も売買の取引の経験があまり無いのはこの契約の過程を見ていればわかってましたが買主さんとのコミュニケーション不足が一番の原因です。聞けばこの仲介、契約までにこの買主さんと会ったのはたったの2回。
あとはメールでやりとりしていたそうです。

そりゃダメです。。もう全然ダメ。。。
通販じゃないんだからそんなチェックじゃ買主さんの属性なんて見抜けませんw。
また本物件を購入するにあたり仲介が融資付けするということになっていたそうです。(融資斡旋型ってやつですね)

実需の物件を売るなら融資斡旋ってのもありですがメールだけのやり取りで属性のエビデンスもろくに確認もしないで相手の言う事を鵜呑みにして契約とは。。。こんなカッコワルイこと、、ワタクシ売主さんには到底言えません(泣)。

融資を付けて収益物件を売るという手法。。
近年のス〇ガさんの融資で一躍脚光を浴びていますが買主さんがあのノンバンクに等しいくらいの鬼レートの金利で潰れないかどうかのチェックも仲介がやらないといけません(言ってみればこれもストレステストです)。売るだけが仲介じゃないんです。そこまでやるのが昨今の不動産仲介ってもんですw。(ここは力強く語っちゃいます)

だからなんです。。ワタクシがあまり最近物件出せなくなったのってw。。(買うと潰れちゃいそうな物件ばかりなんです・・)

そりゃ税金対策でなんでも損金で落とせるような買主さんなら文句も無いでしょうが(そんな打たれ強いドMな買主さんもいないと思いますがw)不動産投資は勝たなくてもいいですが負けさせては絶対ダメです。負けた時の金額がデカ過ぎですw。

ワタクシ不動産コンサルさんじゃないので細かい数字を算出してアドバイスするなんで仰々しいことは滅多にしませんが建物見ればヤバイかヤバクないかくらいは本能的にわかりますw。建物は生き物なんですって。

本物件は確かに表面利回りは10%ですが運営経費や金利、元本を支払ったら結構キツイ物件です(高く売りたいですからそういう値付けしてます)。また築年数もそこそこ古いので設備の修繕まで考えると更にキツくなり(推定1500万円コース/当初2年間)CFネッツの猪俣さん風に言わせれば・・・逆レバになる可能性大です。。。(ま、4%超えの金利の時点で逆レバですけどね)

この買主さんの希望条件は都内23区で10%の利回りで3億までのレジ。
確かにこの条件は満たしていますがもうちょっといろいろ精査して物件紹介しないとこんなことになります。

この仲介、こんな条件を満たす物件を例によってメールでジャカジャカ送ってたそうです。

買主さんはと言えば融資はこの仲介に任せているのですっかり買う気満々らしいですw。(だから買った後の事も考えてあげないと・・以下略)

ワタクシは不動産仲介でメシを食ってるのでそりゃ契約までしたんですから決済まで持っていって欲しいですがそんな属性だと聞かされちゃうと・・・うーん。。いっそのこと契約、壊れてしまった方がいいんでしょうか。

個人情報もあるのでこれ以上買主さんについてあれこれは聞きませんでしたが雰囲気からしてまだこういう難易度の高い物件は挑戦しない方がいいんじゃないかと思います。出来れば利回りは多少犠牲にしてでも修繕が5年くらい必要の無い大規模修繕済みな物件を買って最初の5年間は爪に火を灯す思いでキャッシュを貯めて(節税含むw)内部留保がたくさん取れそうな物件を探すべきなんじゃないかと。(銀行ももう少し金利の低いところでw)

でもこの仲介さん。
契約まで持っていった手前何がなんでも決済まで持って行きたいオーラが出まくりですw。
じゃなければワタクシに「融資先紹介して」なんて恥ずかしくて言えないでしょう。

でもこの物件、万が一融資が通ってしまったら・・。。。。

今回ワタクシ、客付けの立場じゃないのでこればっかりはどうにも出来ません。。

そんな電話が終わりイヤイヤですが売主さんに事の詳細をご報告しました。。(イヤダー、、イヤダー)
昨日の不自然なやり取り見てればわからないはずがありません。売主さんもある程度契約が流れるんじゃないかと思ってたそうです。

そこで売主さん
「いっそのことこの契約流しちゃおうか・・w」とか言ってますがこの状態で売主さんから契約は流せません。

4月6日の融資解除期限まではじっと我慢となりました。

でも水面下では客付け開始です。
だってこの契約絶対流れちゃうでしょw。


さて、
5月のセミナーのお話です。
まだ当選された方にメールの送信はしていません。

今回、応募された方がワタクシの募集ストップのタイミングの遅れもあり定員の2倍になってます。
ということで現在セミナー会場に掛け合ってもう少し大きい部屋に変更をお願いしています。
その人数が確定次第ご案内メールを発送いたします。

ただし、懇親会場は定員80人というのは変更が出来ません。
最悪、懇親会はムリですがセミナーだけの参加というお願いをするかもしれない方が出てきそうです。

その分セミナーではありったけしゃべりますのでご容赦ください。


ということで今日はこれから横浜まで出撃します。
(それに伴いブログ更新もこんな時間です)


しつこいですが・・・
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COMMENT

通販ショップの

ショパネット狼で~すw

今回紹介するのは~

RCレジ25000です(パチパチパチ…)

…また春が遠のいた気がする、やげです。「お前の頭の中だけに春がやって来ている」…よく言われます、ハイ。

いやぁ買主の方、他人事じゃない気もします。ちょっと2,3冊不動産投資の本読んで気分だけはいっぱしの不動産投資家になったつもりの…ってあんまり私と変わらない感じの人が一歩踏み出したって処じゃないでしょうか?

狼さんの想像図の写真にはある程度耐性がついた、と自負していたのですが…ダメ、耐性あっけなく崩壊w
私の液体窒素保管されたギャグ並みに素敵なサンプル集があるものと想像します。

さて大風呂敷君はさておいて。
不幸な初心者買主さん。(中堅以上だったらゴメンナサイ)ここを読んでいるとはとても思えませんが、勉強代だと思って次行ったらいいんじゃね?と思います…。
ここで腹を括ったら、数年後首を括るハメになった、なんて洒落にもなりません。
毎日鳥さんのブログも読んでおいた方がいいですよ、なんて言いたい。手厳しいですが、愛ある忠告ですし。

おサルさん、何でヤンマーヤ君と私が推薦するかと申しますと。
猿の神は有名どころでは「ハヌマーン」神です。彼のいとこのはとこの彼氏のおじに当たるのが、「ヤンマーヤ」君、という設定です。
怪しさ満点w「マー」しか合ってないし、血も繋がってないしw

もうひとつ考えてバナー的にいいな、というのは「オッス、オラ孫悟空。最近シンバルにハマってんだ。よろしくな」性格もフレンドリーでよろしいかと。
(Σ(@ω@ノ)ノ うはっ!!、ヤメテ、私が悪うございました、タタカナイデ…)シャンシャン♪

ps.

>「どこかフルローンがつく銀行ご存じないでしょうか・・・?」(あさっぱらからいきなり横殴りの雨ですw)

♪レイニーブルー もう 終わったはずなのに♪

♪レイニーブルー なぜ 追いかけるの?♪

余程徳永○明のファンなんですかね、この不動産屋さん…。

「Angel of Death」辺り聴いて出直して来なさい、って感じです。

ぶひぶひ

やっぱり流れるのでしょうね~
融資開拓できない仲介さんからよく買う気になったものだ!
まっ その時点で負け組み確実ですw

挿絵が楽しみです

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

まずは ぽちくり しますた。

狼さんの挿絵のセンス素敵です。

毎回、期待しちゃいます。

さて、寝よ寝よ(C)

  わくわくリッチです。

>CFネッツの猪俣さん風に言わせれば・・・逆レバになる可能性大です。。。

 クッソワロタ!
他のブログもチェックしているんですね~。
孫子の兵法でしょうか?

 さて、フルローンの付く銀行はいりませんが、フルローンが付く物件をクダサイw

 全空の物件で、サービス付き高齢者住宅にすぐ転用可能で、私の居住県にある物件、尚且つ、銀行評価以下でおkです(爆)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

 ・・・って、ちょっとマッタ~!

 「ありがとうございます。それでは、また(^^)/」はワタクシが商標登録申請予定です(ココはリクエスト通り突っ込んでおかないと笑)。

 さて、寝よ寝よ。

No title

ありがちな話ですね。。。

稼ぎ方大事

お疲れ様でした。
今回は狼さんが想像力パンパンに膨らまされてしまいましたね。^^;

それにしても2.5億、普通の住宅ローンの10倍の借金を背負うにしては
緊張感が感じられない買主さんですね・・・
そんな稼ぎ方目指したのでは足元救われるでしょうに・・・

そこからみたら、狼さんといい売主さんといい、自分の稼ぎのために鬼
になれないところがくわゆすw

これがもし売主さんが3月中に決済できなければ飛んでしまう、なんて
シチュエーションだったら本当の修羅場到来でしたね。^^;

そういえば、WBSで「新築APを購入する20代」が特集されていました。
ということは、そろそろ賃貸市場が崩れる前兆でしょうか?
ニュースになると大体ピークなんですよね・・・

Re: 通販ショップの

やげさん

> ショパネット狼で~すw
>
> 今回紹介するのは~
>
> RCレジ25000です(パチパチパチ…)

・・・このパターン、やっぱりわくわくさんと同じパターンですw。(親戚か何かですか?)

この買主さんは恐らくいろいろな本を読み漁って不動産投資を実践してる人じゃないかと思います。(だってあまりに他人を信用しすぎですw)

このまま融資が通らない方がこの方の為です。もう少し勉強してから不動産投資をやった方がいいです。

> おサルさん、何でヤンマーヤ君と私が推薦するかと申しますと。
> 猿の神は有名どころでは「ハヌマーン」神です。彼のいとこのはとこの彼氏のおじに当たるのが、「ヤンマーヤ」君、という設定です。
> 怪しさ満点w「マー」しか合ってないし、血も繋がってないしw

やげさんの提案にケチを付ける気はないのですが、この提案、なんかインドっぽいんです。。
漫画の「聖☆お兄さん」のブッダみたいで・・・ちょっと抵抗がww。

このお猿さん、見た目にも短気っぽいので以前のワタクシの灰皿上司(こいつも超短気ですぐ暴力振るうんです)の名前にしようかとも検討中です。

Re: ぶひぶひ

ワンワンさん

いやいや、、ホントすごい仲介です。元付けに融資依頼するやつなんてはじめてですw。

何でこんな仲介になんて付いてしまうのか。。。
契約の時、この二人のやり取り見てましたが吉本新喜劇みたいでした。

Re: 挿絵が楽しみです

ぶるーまんぱぱさん

あの挿絵はブログ書いているときのワタクシの脳内ですw。
でも大体、グーグル君で画像探してくるだけであまり考えずに載せてます。

著作権が心配なので若干ペイントソフトで修正しますがこれも適当です。。

Re: さて、寝よ寝よ(C)

わくわくリッチさん

たまに他の人のブログも読んでますよw。(わくわくさんとたろうさんのは必須ですw)

ちなみにワタクシのお好みのブログは脱力系・・・。(あ、わくわくさんのが脱力系とは言っちゃいませんw)

>  全空の物件で、サービス付き高齢者住宅にすぐ転用可能で、私の居住県にある物件、尚且つ、銀行評価以下でおkです(爆)

・・・この居住地というところからワタクシには非常に難易度が上がりますw。
今回の富山行きで東京から富山まで4時間近く掛かるという事実を知ったくらいですから。。

>  さて、寝よ寝よ。
これも今度使いたいですw。

Re: No title

kkenji1さん

> ありがちな話ですね。。。

こんな話、年中あったらイヤですってww。
今回は売主があまり売り急いでいないから良かったですが3月期末までに売らないとなんて話だったらシャレになってませんw。

Re: 稼ぎ方大事

クロノスさん

借金をするという自覚があまりにない人だとこんな事がおこります。
こっちがある程度考えてやら無いとこういうお客さんはすぐ飛んじゃうので言う事はちゃんと言っておかないと大変です。

> そういえば、WBSで「新築APを購入する20代」が特集されていました。
> ということは、そろそろ賃貸市場が崩れる前兆でしょうか?
> ニュースになると大体ピークなんですよね・・・

新築APを安易に買うのは良いですがクロノスさんが言うようにそろそろ市場が飽和するのかもしれません。
建売り系新築APは買った時点で資産が30%目減りしてますからw(新築区分と同じです)

物件は生き物

こんにちは。鷹の目です。

物件は生き物。

いい言葉というか、的を射ているというか。

事件は生き物と、知り合いの@警察が。
ニュースは生き物と、知りありの@記者が。

言っていたのを思い出しました。


フルローンの魅力は大きいですが、本当物件を見定めないと
しっぺ返しがデカ過ぎますよね。。。

私は、億を超えた融資の時 覚悟をしていたものの
正直ビビッてましたからね。

不動産投資も重要な投資ですが、正直奥が深すぎて勉強が本当必要だと痛感しています。

またお邪魔せて頂きます。

応援!!!

No title

鳥です。

 クリックしました。

 仲介の人、悪役ですね。


 オオカミさんの立場では、

 買付の高い人を、基本的に売主様に、紹介したいです。が・・・


 融資特約でもかまいませんが、取引の成立が不明だと、

 少し、金額の低い買付でも・・・。

 売主様に、買付を、持っていきたい気分ですね。

No title

秀吉くんの名前ですが

正式には「ジョッコーモンキー」らしいです。

このおサル、

お口が空いて
耳が前後になり
目が飛び出る事を想像してしまいました。

Re: 物件は生き物

実践複合投資家 鷹の目さん

応援ポチありがとうございます。

おいしい物件をフルローンで買うというのは非常に痛快ですがただフルローン付くからと変な物件を買っては本末転倒です。

そんな物件を掴まされないようにしましょうなんてワタクシのような業者風情が書いてしまってはどうかとは思いますがこれからもそんなことばかり書いていきたいと思いますw。

宜しくお願いします。

Re: No title

鳥さん

買付の金額はあまり気にしていないです。。
出てきた金額で売主さんが売ってくれれば売りますしダメなら売らないというスタンスです。

売主さんがこんな性格だから済みましたけど短気な人だったら殴られてる所ですwww。

Re: No title

ぼ~やさん

これジョッコーモンキーっていうんですか???

実はこの猿くん、ワタクシがガキの頃家にいましたw。
目が飛び出すのがとても怖かった記憶があります。

今のところこの猿くんの名前。。「じろーくん」というのが最有力です。。
(二郎と掛けてます)

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