プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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ストレステスト

こんにちは。。

二日ぶりのブログ更新です。
ここのところ毎日書いていたブログをいきなりお休みするというのもあれでしたがおかげさまですっかりリフレッシュです。

さて、今日はうちのマンションの退去の話からです。

今月末退去予定のうちのマンションのお部屋。2月末退去予告ってのはホント心臓に悪いです。
どうなる事かと思っていましたが、まだ退去前だというのに申し込みが入りました。ありがたいです。。

しかしいつも思うのですが部屋も見ないで申し込みしてくる人ってなんでしょう。。部屋なんてなんでもいいって訳じゃないと思うのですが・・・。

実は今回の募集は試験的にストレステストして募集してます。。
先日アッキーさんから教わった新婚さん向け募集作戦(新婚さんは2月3月の部屋探しじゃなく5月6月に探すの法則より)を取るべく家賃を更に強気な5000円アップで募集ですww。
(なーに、、今回は6月くらいまでに埋まればいいや的な気持ちですから多少の冒険してもいいかなと。。)

しかし予想に反して速攻で単身の方が申し込んできました。。
これじゃデータを取りようがありません。。

送られてきた申し込み書を見ましたが・・結構属性良さそうです。。。さて、どうしましょうか。
属性から言ったらこの方でOKなのですが出来れば一緒に車庫も借りて欲しいです。。そんな人が現れるのを待つかここでOK出すか悩むところです。。(こんな時ほど後からの申し込みの方が条件良かったりするんですw)

このマンション。。まだ新築の匂いがするので今のうちはこうやってサクッと決まるでしょうが、年数が経過するにつれてそのうち淘汰されてくるのは間違いありません。

他と同じに見えてくるお年頃な築年数になれば競争力を失うのは必至です。
まだ気が早い話ですがそうならない前にモデファイ計画を考えてます。

RCの建物って無機質な感じがするので基本的に取るべく作戦は緑化計画です。
無駄なものは極力排除しますが緑の部分は今後増やしていかないといけません。しかし無計画に緑化すると剪定の費用もバカになりません。このへんのバランスを考えて無駄な管理コストを計上しないようにしないとダメです。

収益物件は収益を産む道具・手段です。
お金を掛けるところはきっちり掛けますがムダなところはいつものようにバッサリです。
昼間ぶるーまんぱぱさんのところのレジのエントランスのシンボルツリーを植えて貰った職人な植木屋さんにお願いしてうちのレジも見てもらいました。

基本は緑が生い茂るけど剪定費用が掛かりにくいモノ。北欧風ないい樹木があるからそれが植えられるなら植えてもらおうかと思ってますがこの植木屋さん、昔気質でとっても怖いのですがすごいセンスしてます。

参考までにこのシンボルツリー、なかなかいいのが見つからなくてあとこち回って1週間掛けて探してきたそうです。

「なかなか納得できるのが無くってよー やっと見つけてきたわw」なんて感じです。頼りになるおっさんですw。

シンボルツリーは定番の「イロハモミジ」なんですが、なんでしょう、、、枝が緑色に光って見えるんですww。
これにLEDスポット照明を当てると・・・あーら不思議。これだけで季節感いっぱいです。。初夏の緑色の葉っぱから秋にかけて真紅の葉が茂り・・たった一本だけなんですがこれだけでそりゃいい感じのエントランスになるんじゃないかと。。

「建物がピンクっぽくて日影が出来やすいところだからこれがピッタリだよな」とワタクシのイメージとぴったしな感覚もうれしいです。。ついでに玉砂利も真っ白な粒のやつに取り替えて貰うことにしました。(一袋1500円と言われたので後先考えずにお願いしちゃいました)

うちのマンションのモデファイ計画でも玉砂利のエントランスにこれと同じヤツを植えようと考えてます。。

殺風景な場所はツツジとかの低木を植えないでこういう背の高い樹木を一本だけ植えるってのがお金もあまりかからずワタクシはスキです。一本なので剪定も自分で簡単に出来ちゃいますw。
最近高線量なLEDライトが安く普及してきたのでこんな小細工が出来るようになりました。

これとあともうひとつかふたつモデファイプランを考えようかと思ってます。


さて、
今日は午後から月末最後の契約でした。。
今回も若干金額の張る契約だったのですが・・・やっぱりいろいろ揉めてしまいなんと4時間も掛かってしまいました。。。

いつも言ってる事ですがなんで契約直前に重要事項説明やるんでしょうか。。。
賃貸なら別に構いませんが売買はもっと前にやってて欲しいです。

今回も事前に買主さんに十分な説明しないまま契約締結させようとしたんでしょう。。
ワタクシが事前に伝えていたネガティブポイントがまったく伝わっていませんでした。

こういう業者ホント多いです。

契約のドサクサでサラっと説明しちゃえばわからないとでも思っているんでしょうか。舐めすぎです。

今回はワタクシが元付けです。
契約時に時間が掛かるのが嫌なワタクシ。目標契約時間は1時間ですw。
何度も客付けに「重説は契約前にしておいてくださいね」と言っていたのですがこの業者、、「契約直前も契約前だ」と開き直ってきやがりましたw。

だーかーらー契約直前とかは限りなく反則ですって。。。

当然、買主さん「そんなことは聞いてない、あんなことも聞いてない」のオンパレードです。
ムカついたので重説やってる間、売主さんと席を外してしまいました。(勝手にやってろってのw)

今回の物件ですが、過去にゲリラ豪雨で地下室部分が水没したことがある物件です。電気室・受水槽などは1階なので実害は無いのですが買うほうからしたらやっぱり不気味な話ですw。ハザードマップを見せるなりして事前に説明しておくべきことなんじゃないかと。

当然、こちらはその時の悲惨な写真なども事前に仲介に見せていましたが、このバカ仲介、、、

今日それを伝えたそうです(怒怒怒怒怒怒怒)。
(「実害のある話じゃないから大丈夫ですよね」って買主さんに言ってました。そんなの全然大丈夫じゃないってwww)

結局、ワタクシが一から設備の説明をするハメになりそれだけで2時間。。(疲れました)
最後はなんとか納得してもらい契約となりましたが13時から17時までのロングラン契約でしたw。

設備もロクに知らないで中古物件を売るなんざ片腹痛い業者です。特に水系のネガティブポイントがあるときは「ムリして買う必要はないですよ」くらい買主さんに言っておかないと後々面倒です。中古物件で水難の相は「凶」というのは常識です。

こういう話をちゃんとしないで契約するとこっちまで損害賠償を食らっちゃいます。
心配なので重説にこれでもかというくらいネガティブに列挙して書いておいたのですが契約直前まで見せないという戦術に出られるとおっかなくてこんな業者とは仕事できません。。

でもこの業者もいわゆる「俺も昔はいろいろ修羅場を経験してんだよな」系のことをいつも言ってます。






あ、こういう手合いの修羅場をくぐってるって意味でしたかwww。

こりゃ一本取られましたw。



なんて笑ってる場合じゃありません!

契約こそしましたがこの買主さんまだローンの申し込みの目処が立ってないそうですw。(小さい声で仲介としゃべってたの聞こえましたよ)

3月末を過ぎた時の銀行の態度豹変ぶりって知ってますか?
先週の金曜日にあちこちの銀行の担当としゃべりましたがもう期末のノルマが終わっているのかのんびりしてましたよw。「え?来月からのことは新しい支店長次第じゃないですか?」なんて支店もありましたw)

融資特約の解除期限は4月6日です。
25000万円の物件を手付け200万円で無理やり契約しておいて融資不可とか言ったらホント殴りますよw。



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殴る準備も完了です!

COMMENT

No title

長時間の契約、お疲れ様でした。
習慣のランキングが、500ポイント差くらいまで追い上げられてますね。
ポチッとしておきましたよ。

やられましたね~

多分、融資流れと思われます。
手間だけ掛けさせて・・・・ 残念!

壊れかけのレジ…お?

♪思春期に~ 少年から 大人にかわる~♪

いきなり歌い出す、とっくに少年を過ぎたやげです。(しかも話の展開からいきなりサビでした)

少年期から大人になったマンションのヤレを電車に乗っても眺めていたりします。
まともそうなRCレジを建てている小規模ゼネコンの営業のお兄ちゃんが言ってましたが、「オーナーさんの手入れの心掛け次第で結構その後って変わっちゃうんですよね」なんて言葉がふと甦って来たり。
例えば屋根の防水ペイント、2年位ごとに自分で塗っていれば、10年後の屋根メンテなんて雲泥の差らしいです。

しかし、この植木職人さん、ちょっといなせな感じが漂いますね。
絵で例えると、普通ならどうしてもモネみたいな印象派にしちゃいがちな処を日本画の「間」を楽しむ感じにしてしまうというか。
こういうオヤジがいるラーメン屋、少なくなったよなぁ…。

♪何も言わない 何も聴かせてくれない♪

こんな仲介さん、困るわぁ(泣)

狼さんの「大事なことだから2回言う」(アレ?)
じゃなかった
「大事なことは先に言う(特に都合の悪いこと)」
って、こういう時生きるってつくづく思います…。

>でもこの業者もいわゆる「俺も昔はいろいろ修羅場を経験してんだよな」系のことをいつも言ってます。
修羅場くぐれてないじゃん、むしろ積極的に修羅場作ってるし。

♪ホントの幸せ教えてよ 壊れかけ(てないけど)のレジ…お?♪

おサルさん、私勝手に「ヤンマーヤ君」と呼び始めました。
ヤンマーヤ君、やっておしまいなさい…。(うわ、やめろ、オレじゃないって…)シャンシャン♪


重説を契約直前は・・・怖いですね

重要事項説明を契約直前にやられるのは怖いですね。
自分が買主なら契約前に説明が無ければ話はなかったことにして別の会社にお願いしそうです(汗)

ところで狼さんのセミナーは参加が決まった人には連絡をしているのでしょうか?
自分が決まったのかそうでないのかが心配です(笑)

No title

あー
こりゃもうボコボコ路線ですね。。w

自分の今回の契約の売主側仲介も、事前にもらった契約書に勝手に上書きして、契約時に見たこと無い特約突っ込んできましたよ

頭にきて契約破棄しようかと思ったんですけど、その条件飲んでも余りあるくらい良い物件だったのでスル―しました。。。w

No title

わーい、月曜日!ブログの更新をお待ちしておりました♪

融資特約をつけていても25000万円の契約なんて
事前に重説や契約書を見せてもらわないと怖くて仕方ないと思うのですが、
さすが契約時点でローンの目処がたっていない方だけあって、
なかなかの肝が据わってらっしゃいますね。w

手が震える

こんばんは ぶるーまんぱぱ@狼旅団塾にて座学と実習の受講中 です。

ますは ぽちくり しますた。

初めての休刊日の2日間でしたが、私、コメント書けずにちょっと中毒症状が
出まして手が震えておりました。

本日は長丁場の契約お疲れ様でした。

手付1%以下で融資銀行も見えないで特約付き契約ってことは、
3月中の契約事実が必要な何か大人の事情があるってことですね。

きな臭い案件・・・

契約お疲れ様でした。^^;
それにしても、最後まで予断を許さなそうな案件ですね。

手付けって1割が相場と聞いていましたが、最近は手付けもデフレ
気味なんですね。

まあ融資特約付けたら手付けなんてあってないようなものなので
しょうから、でかい金額預かりたくない、というところかも知れません
が。^^;

2.5億で水との戦いが待っている物件も中々の難易度っぽいですが、
その買主さんはそれでもチャレンジする腹を括ったというのが気合
入っていて良いです・・・

ウチも1m位掘ると水出てくるゆるゆる地盤らしいですが、揺れると
色々ずれるようで・・・^^;

No title

フムフム。

花壇にサツマイモとか植えて秋に配ると
入居者受けするかもしれませんよ!

花も咲きますし、なんなら、ひっそりと植えてまいりましょうかw

No title

狼様は、ストレスが、たまる仕事をされれますね。

リフォーム完成前に、客付けが出来ると、
値付が甘かったのか?と自問自答します。
かと言って、1ケ月以上決まらないと、
ストレスで水素爆発しそうになります。

Re: No title

teruさん

ポチ応援ありがとうございます。

2日書かないとあっという間に1000ポイントくらい無くなっちゃうんですね。。(汗)
やっぱり毎日書かないとダメなんでしょうか・・・。

気になります。

Re: やられましたね~

ワンワンさん

> 多分、融資流れと思われます。
> 手間だけ掛けさせて・・・・ 残念!

買主「ス〇ガだと3億の上限に引っ掛かるらしんですよ・・」
仲介「じゃあ〇〇信金でフルで引きましょうか?」

なんて話してました。。。。

多分どころかほぼ融資流れ確定ではないかと。。。w

Re: 壊れかけのレジ…お?

やげさん

「壊れかけのレジ…お?」

・・・今年はなかなかサクラが咲かないと思ったら・・・w

ワタクシ、最近思うのですが
やげさんが本気でブログ書き始めたらあっという間に
ワタクシの今の地位が脅かされるんじゃないかと・・・。

正直に言いますがやげさんのコメント返しが一番手こずりますw。
(こっちもなにか本気でボケるなりウケるコメント返さないと。というプレッシャーです)

> ♪何も言わない 何も聴かせてくれない♪
> こんな仲介さん、困るわぁ(泣)

ホント契約前に(何回も言いますが直前とかじゃなく)きちんと説明してくれないと面倒なんですよw。
手数料貰う仕事だからヤバイことは後だしにしようとしたくなる気持ちはわかるんですけど
それやってると結局後で「聞いて無いじゃん」って言われます。

> おサルさん、私勝手に「ヤンマーヤ君」と呼び始めました。
> ヤンマーヤ君、やっておしまいなさい…。(うわ、やめろ、オレじゃないって…)シャンシャン♪

このおサルの名前・・早く決めないといけませんね。。。
ちなみにワタクシはこのおサルバナーを貼る時「ウッキーくん」と呼んでます。

Re: 重説を契約直前は・・・怖いですね

パックさん

> 重要事項説明を契約直前にやられるのは怖いですね。
> 自分が買主なら契約前に説明が無ければ話はなかったことにして別の会社にお願いしそうです(汗)

契約前ってのがクセモノなんです。
普通売買の時は相手が「それはもう耳にタコが出来た」と言われるくらいしつこくやっとくもんなんです。
さらっと1回だけで済まそうなんてのが間違いです。。
面倒なのか余計な事は言いたくないのかわかりませんがまだまだそんな業者が多いのが現実です。

> ところで狼さんのセミナーは参加が決まった人には連絡をしているのでしょうか?
> 自分が決まったのかそうでないのかが心配です(笑)

すみません。。
実はまだ当選通知出していません。。
土日でやっと名簿が出来ました。これから発送作業になりますが発送コメントを昨日くらいから作成してます。

いましばらくお待ちください。。。。

Re: No title

すがさん

すがさんがおっしゃるとおりかなりボコボコにされてますw。
(売買価格25000万円・積算20000万円でどうやってス〇ガでフルローンつける気なんだかww。)

> 自分の今回の契約の売主側仲介も、事前にもらった契約書に勝手に上書きして、契約時に見たこと無い特約突っ込んできましたよ

勝手に上書きって・・・もはや悪党の所業ですねw。
うちだと契約書に上書きされなようその時点で袋とじして印鑑押しちゃいます。

> 頭にきて契約破棄しようかと思ったんですけど、その条件飲んでも余りあるくらい良い物件だったのでスル―しました。。。w

・・・こ・これは仕方ないかもwww。

こうやって柔軟に対応してくれる買主さんってスキです。ワタクシ。。。

Re: No title

e.r.i.さん

二日ブログをサボったらあっという間に1000ポイントも落っこちてしまいました。
ワタクシはまだまだ毎日書いてないとこの位置はキープできないんだと思い知りましたww。

> 融資特約をつけていても25000万円の契約なんて
> 事前に重説や契約書を見せてもらわないと怖くて仕方ないと思うのですが、
> さすが契約時点でローンの目処がたっていない方だけあって、
> なかなかの肝が据わってらっしゃいますね。w

たぶんこれ仲介が後ろで絵を描いてるんじゃないかと思います。
この仲介が融資まで付けて買わせるという手法。。こちらからしたらホント迷惑千万ですw。

Re: 手が震える

ぶるーまんぱぱさん

ブログの更新が無い日はなかなかポチしてくれないと言う事がわかりましたw。
やっぱりムリしても毎日書かないとダメですね。。

> 手付1%以下で融資銀行も見えないで特約付き契約ってことは、
> 3月中の契約事実が必要な何か大人の事情があるってことですね。

手付け10%とは言いませんが1%以下ってのはワタクシも売主さんになかなか言いにくいですw。
「は?その買主手金持ってるの?」とか突っ込みいれられそうで・・・w

これだけ契約焦ってるところを見るとオトナの特殊な事情であることはまず間違いないと思います。

Re: きな臭い案件・・・

クロノスさん

最近の契約事情で手付け1割なんてあまり無いですよ。
まして融資特約の契約でお金貰ってもどうしようもないですしww

限りなくこの契約白紙解約になる可能性が高いですが、、せっかく契約したんだからなんとかしろよってところですw。

Re: No title

kkenji1さん

> 花壇にサツマイモとか植えて秋に配ると
> 入居者受けするかもしれませんよ!

そういう突っ込み入れさせないように「シンボルツリー」って書いたんですがww。
でもサツマイモの花って綺麗なんですよね。。。ってをいをい!!

そういや前にうちで管理していた賃貸アパートの空き地の部分でスイカを栽培してた住人がいました。
(ちゃんと肥料まで撒いてww)
あまりにうまく栽培出来てしまいwそのうち大家さんまで容認しちゃうもんだから段々エスカレートして
最後はにんじんとレタス栽培まではじめてしまいました。。。

Re: No title

アッキーさん

ワタクシの仕事なんて実戦で戦ってる大家さんと比べたらまだまだひよっこですw。

> リフォーム完成前に、客付けが出来ると、
> 値付が甘かったのか?と自問自答します。
> かと言って、1ケ月以上決まらないと、
> ストレスで水素爆発しそうになります。

このお気持ち、、ワタクシこの2ヶ月くらいできっちり味わいましたw。
えぇ、、大家道は険しい道のりです。。。

5月のセミナー

 鳥です。

 5月のセミナー

  セミナーと懇親会を申込します。

  今日の深夜に、東京に戻ってきました。

  無事に2つ目の物件、決済できました。

 
  鳥の買った物件、後で、給湯器の配管が切れていましたが、

  鳥の責任で、処理する予定です。

  想定内です。

No title

自分もクソ仲介に当たったことがあります。
融資を固めて、金消前に銀行となりのカフェで契約と重説。
そしてその重説の中で話が違うことが出るわ出るわ。
ぶん殴って契約破棄しようかと思ったけど、銀行さんとの関係を考え
仕方なくそのまま契約して決済しました。

そのクソ仲介、独立したけど会社つぶれかかってます(笑)

Re: No title

ひろ*さん

> 自分もクソ仲介に当たったことがあります。
> 融資を固めて、金消前に銀行となりのカフェで契約と重説。
> そしてその重説の中で話が違うことが出るわ出るわ。
> ぶん殴って契約破棄しようかと思ったけど、銀行さんとの関係を考え
> 仕方なくそのまま契約して決済しました。

このパターンですが実は結構あるようです。
事前に聞いていればそんなに怒りもこみ上げて来ないのですが
土壇場で言い出すからムカツクww。

そうなると揉めはじめて時間が掛かる。。と。

始末におえないのはこういうときの仲介さん「責任は私にはありません」って顔するんですwww。
殴りたくなる気持ち、、よーくわかります。。

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