プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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LOVE!指値!買い方売り方~狼編

こんにちは。。

本日は冷たい雨が降っております。
昨日やっと春モノのコートを出しましたが一日で冬コートに逆戻り。。暖かくならないと仕事する気になりません。(夏は夏で「暑くて仕事になりませーん」とか言ってる気がしますが・・)

寒い日はいつものように事務所に引きこもりです。
我ながらモノグサっぷり全開ですw。

だからといって暇ってわけじゃないんです。ちゃんと仕事してます。。
来週決済する書類の準備やらレジュメ作ったり会社に居れば居たで仕事はあるものです。。

それはそうと今日は夜、業者さんが集まる飲み会に参加する予定です。
恐らくまた100社くらい来るんじゃないかと思いますがそこでもせっせと名刺を配って「なんかいい物件ください攻撃」予定。。今回も「お客さんが200人くらいいて困ってます」とか大風呂敷広げてきます。

こういう飲み会に出席するといつも思うのですがこんなに業者ばっかりいてこれらの業者を食わすだけの契約機会ってあるのでしょうか・・・?

・・あるんだからこれだけの業者がいるんだとは思いますが、、ん?もしかしてお客さんが重複してるんでしょうか?それならわかります。

てことはあれですよ。。契約機会はそう無いんですね。
ひとつの物件を巡り業者さんとお客さんが互いに重複してるから不動産マーケットが盛り上がってるように見えるんじゃないでしょうか?(え?そりゃ気のせいじゃないかって?そうかもしれません。はい)

だとしたらこんな業者の集いに行かないで他の事やってたほうがいいような気がします。。

んー・・なんか今日はブログのテンションが上がりませんね。。


そうだ、、指値について書いてみます。
今朝のたろうさんのブログで指値について触れていましたがたしかにヤフオクで10000円で売ってるものに5000円で売ってくれとは普通言いません。「高いなー」と思ってスルーします。

これが不動産では1000万円で売りに出てるものを指値します。
これって不動産の売り値が限界値いっぱいに高く価格設定しているから(指値が入る分を予め予測して値付けしていることもあるから)だと思うのですが、この指値。。確かに独りよがりとしか思えないようなムチャな指値をしてくる方がいるのは事実です。

ワタクシがよくブログで書いてることですが

売主・・・高く売りたい
買主・・・安く買いたい

この構図は不変です。(一部の税金対策の方は除いて)

しかし不動産取引では売主と買主が非業者である場合ほとんど不動産仲介業者が絡みます。
この仲介業者。。売主側につくか買主側につくかで思惑がまったく違います。
しかし彼らが共通することは・・・

売主側仲介・・・高く売りたい早く仲介手数料を貰いたい(本音)
買主側仲介・・・安く買いたい早く仲介手数料を貰いたい(本音)

ですw。

しかしその前に、数ある仲介業者の中からそれぞれお客さんから委任を請けて仕事してますから

売主側仲介・・・安く売ろうとすると媒介を蹴られる
買主側仲介・・・高く買おうとすると媒介を蹴られる

ということが起きます。
そうなればどちらも契約機会そのものを失うのでそれでは困ります。(仲介手数料が貰えなくなっちゃいます)

同じ不動産仲介でも売主側と買主側では全然立場が違います。しかし先ほども言いましたが「仲介手数料を早く貰いたい」と言う点は同じです。

そこで売ります・買いますが一致する数字になんとかして合わせようとします。

言ってしまえばこれが指値幅ってやつです。

しかし売主側業者は媒介欲しさに媒介金額を思い切り高く設定してしまいます。じゃないと他の業者の媒介金額で負けてしまいます。ということで売り出し価格は可能な限り高ーく設定します。(たまに相場観の無い売主さんがコロっと業者にやられて不当に安い金額で売ってしまう事もありますが。。。)

この状態から買主さん側の仲介さんは買主さんから購入希望価格という「指値」の数字を貰って売主側と交渉するわけです。(それでも安いと感じれば満額で買い付け入れても一向に構いません)

良く常識的な指値とか言いますが正直、指値に制限と言うものはありません。買いたい金額で買い付け入れるのに何も異論はありません。。

しかし安く売るとなれば競争相手も出てきます。そういうライバルが出てこないうちに決めないといけないギリギリ勝負のこの指値。。サジ加減が難しいんですw。

前のしょぼくれんセミナーでお話しましたが転売業者が買う値段。。これが理論上の指値の限界です。。
(たまに鬼指しとか言って物件を買ってる人がいますがあれはホントに秘密裏に取引出来たか単に転売業者ですら買わない物件だから鬼のような指値が通るってだけです)

この「転売業者が買うという価格」がわかってない業者さんが買主さん側の仲介に入ると・・・まぁそこはご想像にお任せしますw(大惨事です)。ワタクシの想像ですが買主さんの通りそうも無い指値を構わず売主にぶつけてくる業者、、、元付け仲介の経験が希薄なんじゃないかと。。。

あくまでもワタクシの経験ですが、元付け経験が無い業者さんほどありえない指値を妙な理屈を付けて入れてきます。

例えば・・「この物件は〇〇が〇〇なので修繕費が〇〇万円掛かります。なのでこの金額が妥当では無いかと思います。。」

はっきり言いますがそんなことわかって売り出し価格決めてます。(余計なお世話です。そんなこと)

元付け業者はそんなことはじめから知ってて売主さんに金額のアドバイスしてるんです。(それでもこの値段で頑張りましょうとか言ってます)

元付け業者だって売り出し金額こそ明示して媒介取りますが心の中では決めた売り出し価格はあくまで「努力目標」です。多少指値がきても対応出来るよう価格を決めているのも事実です。

しかし売出しから時間が経過すると売主さんもちょっと不安になってきます。「この金額じゃムリなのかな・・」と。

そんな気配を察知すると元付け仲介業者は「ちょっとこれだと買い手さんが来ないので少し売値を下げましょう。。広告も引き続きガンガン頑張りますので」なんて言って価格を下げようとします。(だって早く仲介手数料欲しいですもんw)←本音

このあたりで売主さんの心が揺れ動いてきます。(「いくらの買い付けが来たらOKしちゃおうかな・・」と。)

元付け業者は日々売主さんと会うたびにこの「いくらの買い付けが来たらOKしちゃおうかな・・」を読んでます。(エスパーですw)

この数字を的確に把握して買い側の仲介さんにさりげなく、、えぇホントさりげなく伝えます。。

基本的にこれが指値の限界値です。

元付け業者はこれ以下の指値が通るとわかってたら片手手数料の仲介ではなく両手手数料が取れる直客か転売業者に売っちゃいますw。
またこれ以下で指値を入れようものなら売主は即却下してくることは元付け業者は先者刻承知です。間違ってもそんな買い付け通しません。(なかにはショック療法で敢えてその買付を売主に見せる豪腕業者さんもいますけどw)そんな買い付けを売主に見せたら「じゃあ最初の売り出し価格の査定はなんなんだ?」と詰められる事があるからです。

指値は高度な心理戦です。
15000万円で売り出ししている物件で、昨日「なんか疲れてきたから1億でも売っちゃおうかな」なんて言ってた売主さんが一晩で「やっぱり12000万円じゃないとイヤだ」なんて言い出すことはしょっちゅうですw。この下がったタイミングにズバッと売り渡し承諾を取れるか取れないかで売値なんて変わってしまいます。しかし売主さんにも売るからには最低限度必要な金額と言うものがあります。

これも無視して一方的な理屈をこねて買い付け入れようとする買主さんとそれを黙って通そうとする仲介業者さん。。。

売主さんは買主さんの都合なんて聞いちゃいません。。これが真実です。。
余程、売主さんが売り急いでいない限り売主>買主なんです。だってこの物件はひとつしか無いんですから。

注意して欲しいのは、無茶な買い付けだろうとなんだろうと買付を入れた時点で売主さんと元付け業者には買主さんの個人情報が渡ってしまいます。安く買わないと不動産投資は面白くもなんともありませんから指値は当然入れるべきですが仮に大手さんが元付けの場合、信じられない指値を入れてきた買主として住所と名前くらいは覚えられてしまいます。

何かの拍子で「あ~、、これってあの時の買主さんだなぁ」なんて言われないようにしないと次にいい物件が回ってくるか心配です。

また軽い気持ちで買い付けを入れて融資が付かないからと飛ばしてしまう買主さんが近年増えてます。買付を入れないとという気持ちはわかりますがこれもちょっといけません。あとホントすごい指値を入れた割には「融資特約付き」。。。

売主さんの目にこの買主さんがどのように映っているのか。。。とても心配です。。

買えなければ仕方ないし数打てばそのうち当たる的なやり方になりつつある昨今。

よく不動産指南本などで路線価かこの金額だからこの金額が妥当ですなんて書いてありますが平成初期くらいの収益物件はこの路線価の何倍もする金額で買ってるはずです。そんな売主さんに「この物件の路線価は~」なんて理屈が通るかどうかなんて事も買い付けいれる前に一瞬、御一考いただけたらと思います。


今日はなんだかちょっぴり厳しい言い方ですが不動産屋として指値についてどう見てるか書いて見ました。。
ご参考ください。


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COMMENT

サルモノ??

最後のバナーにヤられて、
思わずコメントしてしまいましたw

これは、驚いて思わず
押しちゃいますねぇww

No title

狼さん、

なんかどっかで見たタイトルだと思いました。あはは

しかし!

さすがです、内容がうんでいの差です、




ところで、富山ぶん、できました。

重いです

あはは

No title

今日はヒネらない記事に終始かと思いきや、お猿さん本当にレギュラー化www
彼の名前が欲しいところです。おサル不動尊の本尊でアル、とかw
不動尊だけに不動産にはやたら詳しいとか、熱心に祈れば(不動産に関してだけは)答えが導かれるであろう、とか。

あwフレンドリーな性格でしたっけw構想練り直し。シャンシャン♪

指値、というか値切るの嫌いではありません。自分が買う時は自分なりに指値すると思います。信用できる方ならば仲介さんと相談の上、胸のすくような指値買い、憧れない訳がありません。
でも自分が好きなのは「何でこの値段になったのか」を売主・買主両側でプロファイルすることです。
5000万円で売りに出た物件の売主に4500万円の残債があることが判明した場合、4000万円で指しても撥ねられるのは当然でしょう。
でも仮に残債がもっと少なくて相続税やら財産分与やらで処分を急いでいるならば4000万円の指値も通ってしまうかもしれません。

ただ一番大切なのは、ちゃんと元売さん(売主さん)と交渉することでしょうね。伝言ゲームでは指値じゃなくても良い物件を買える気がしません。


私にはこれくらいの塩辛さがちょうどいいです


路線価はこうだから理論は昔は通用していたんですかね
それとも二千ウン年のブームで色々机上理論が出てきたのでしょうか

ギニュー特銭隊

   わくわくリッチです。

 業者さんとしては、お客さんの現金保有額や融資可能性が測れる買主スカウターがあると便利でしょうね・・・

 現金で買える ⇒ 融資が通る ⇒ 現金でも誰も買わないし、融資が通る客も買わない・融資が通らない ⇒ 他の業者に情報を回す ⇒ ネットに載せる、みたいな感じでしょうか?

 で、ネットに載せたら、ワンサカ融資がアヤシイ人から問い合わせが来て、10番手だった買い付けが、いつの間にやら一番手(^^;)

 バナーステキです♪

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

ますは ぽちくり しますた。

素人大家
 指すことによるデメリットを感じていないから。
 情報商材に「通ればラッキー」って書いてあるから。
 (情報商材はそういう風に書かないと売れないから)
 1回指すのに10万円必要だったらきっと慎重になるかも。

仲介さん
 無謀な指値を持っていくのはデメリットばかりだから。
 そんなことばっかしてたら業界から相手にされなくなるから。

っていう差でしょうか。

確かに、大幅指値の話ってあーばんな場所ばっかりで、都心ではあまり聞いたことがありません。
(経験が少ないだけか?)



威力満点

猿旅団バナー強烈過ぎますw
やたら目を引いてしまう・・・

「鬼のような指値」とか、色々な名称で「やってみるべし」とものの本で
見かけますが、まともな物件ではやってはいけないもののような気は
してました。^^;

明らかなボロ物件ならともかく、自分ならまず間違いなく「なめんな」
と思って業者共々出入り禁止にするでしょうから。

心理的瑕疵とか、ちょっと通常とは違う価値観の物件向けの手法な
のかなと思ったのですが、どうでしょう?

はじめまして

お初でコメントさせていただきます。いつもROMだけなのですが、あまりにブログが面白すぎて。。
いつも思うのですが指値に根拠って必要なのでしょうか。なんとか術を駆使しても結局それは買う側の勝手な論理で、売主は一番高い値段を出してくれる人に売りますよね。僕が売主なら、指値の根拠を勝手に説明されても「でそれで?」てなります。いやなんとか術の本を買おうかどうか迷っている訳ではないんですよ。。

初めまして

初めまして。鷹の目といいます。

初コメントでございます。


私のサイトは投資関連ですが、私自身
投資のきっかけとなったのが不動産投資でした。

これから勉強させて頂きます!

応援!!

買取価格

結局のところ買取業者の買取価格がボトムになってくるわけですね。
この辺の見極めはセミナーに期待ですね。

それにしてもエンドが買って運用する価値はあるけど買取業者は手を出さないような物件てあるんでしょうか? あったら狙い目なんでしょうけど、そうは無いんでしょうね。
リーマン直後とかは買取業者の動きが極端に鈍くなったとも聞くのでそういう時期だったら別なのかもしれませんが・・・

Re: サルモノ??

Micさん

サルバナーにしたせいなのかポチの数が心持ち増えたような。。w

でもこのバナー作るの1時間掛かりましたww。
ちゃんと仕事しないと。。。

Re: No title

たろうさん


今回は便乗企画で記事書きました。。

こういう反骨な記事は誰かが書いてくれた時じゃないとかけませんww。。

> ところで、富山ぶん、できました。
> 重いです
> あはは

ありがとうございます。
今度取りに行きます。。

Re: No title

やげさん

今回からおサルはレギュラーに昇格しました。
今後サブキャラも増えていくと思います。w

指値ですが安くなりそうな時ってなんとなく予兆らしきものがあるんですw。
言葉で伝えるのは難しいですが、、確かにあるんです。。

いつかブログでうまく表現できるといいのですが。。、

Re: タイトルなし

フジカケさん

> 私にはこれくらいの塩辛さがちょうどいいです

塩分の取りすぎにはご注意くださいw。

> 路線価はこうだから理論は昔は通用していたんですかね
> それとも二千ウン年のブームで色々机上理論が出てきたのでしょうか

昔はキャピタル狙いみたいな投資手法が幅を利かせていたので・・w。。
最近不動産金融はファンドが持ち込んだものですからこういう指値は最近の手法じゃないでしょうか。。

Re: ギニュー特銭隊

わくわくリッチさん

>  業者さんとしては、お客さんの現金保有額や融資可能性が測れる買主スカウターがあると便利でしょうね・・・

こんなのあったらいいですね。。早速ドラえもんに頼んでみます。

>  現金で買える ⇒ 融資が通る ⇒ 現金でも誰も買わないし、融資が通る客も買わない・融資が通らない ⇒ 他の業者に情報を回す ⇒ ネットに載せる、みたいな感じでしょうか?

これで本書いたらベストセラーになるんじゃないでしょうかww。
(ていうかこんな聞きたくないオチ・・反感買いそうですけど)


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No title

今朝の読売新聞一面最下部の書籍広告コーナー、、、タイトル<狼>の広告が、、狼様、、とうとう本を書いたのですねーー。これから執筆活動がんばるために週末ブログ休むんですねー。。。と思ったらサブタイトルが<その生態と歴史>、ありゃホントに狼の本でした。。でもこちらの狼様の生態と歴史も本になりそうですね。

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

仲介って案外指値への抵抗感って無いんですよ。

仲介業者でも「いくらなんでもこんな指値したら。。」という数字は
把握してますから最初から無理ですって言います。

ワタクシが知る限り都内近郊の物件でとんでもない指値が通ったことはありません。

Re: 威力満点

クロノスさん

たまにはインパクトあることしないと飽きられてしまいますww。

> 心理的瑕疵とか、ちょっと通常とは違う価値観の物件向けの手法な
> のかなと思ったのですが、どうでしょう?

売主の立場で考えると指値がどこまで通るかって結構わかるものです。
指値が利く種類って何パターンかあると思います。

何かの機会にまた書きます。

Re: はじめまして

BTTさん

コメントありがとうございます。

不動産なんて高い買い物するわけですから指値も当然と言っては当然なのかもしれませんが
現場では吹っ掛け気味にきた売値を見破って指値交渉するというのがほとんどですから買主の根拠くらいでは売主を口説くのは難しいと思います。。

仲介さんってそのへんをわかっているので通りそうもない買い付けを握りつぶしてしまうんですね。。

このへんのコツが掴めるとこれはこれで指値を通しやすくなったりするんですw。。

Re: 買取価格

寺吉さん

> それにしてもエンドが買って運用する価値はあるけど買取業者は手を出さないような物件てあるんでしょうか? あったら狙い目なんでしょうけど、そうは無いんでしょうね。

このケースはほとんど業者が売主だと売ったあとの瑕疵担保責任がおっかないというタイプでしょうか。。
売った後面倒なことが予想されるケース(私道の通行、掘削とか)などで売主業者として再販しにくい物件は指値がガツンと利く事が多いです。。

Re: No title

ぼんくらさん

いやいや、、、ワタクシが本を書くなんてまだ100万年早いですww。

とうとうブログの更新もサボり気味っぽくなってきたし。。

明日からまたブログは再開です。

よろしくお願いします。。


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