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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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最近ご無沙汰でーす

こんにちは。

昨日はワタクシのセミナーのお申し込みありがとうございました。
東京と大阪で分けたのでそんなにお申し込みは来ないだろうと思ってましたがそれはワタクシの見当違いでした。。。(よくよく考えたらもともと東京開催なんですからそれほど関西方面からのお申し込みは少なかったんですね。。)

あまりのお申し込みメールの数で急遽、17時で締め切らせていただきましたが後で集計してみたら完全に定員オーバーしてました(このまま一日受け付けてたら200人を超える勢いだったんじゃないかと)。

ワタクシごときのセミナーでこれほどのお申し込みをいただけるとは思ってもいませんでした。重ねてありがとうございます。
なお今回当選した方には後日正式にご案内メールを送付させていただきます。しばしお待ちください。


そんなわけで、、
昨日、お申し込みメールと必死に格闘している時、別の仕事もしていますと書きましたが他にもいろいろやることがありました。

まぁ、、大体電話対応がほとんどなんですが、買い付け入れようかどうしようか迷ってる物件を巡り調べ物がたくさんあったりしててんやわんやしてました。。

そんな中、とある戸建て屋さんと電話で話をしたのですが、
この戸建て屋さん。ワタクシが出した物件はほとんど買ってくれます。うちの貴重なポイントゲッターです。

多少、無茶な売値でもなんとかしてくれます。(こういう業者さんがいるからこそワタクシ、メシが食えてますw)
当然転売事業なので収支が合わなきゃ買いませんが、こちらも先方の好き嫌いを熟知してるつもりです。嫌いな物件は出しませんw。(だから100%買ってくれるんでしょうけど・・。)

しかし今年に入ってからはほとんど物件らしい物件は出していません。えぇ、、ホント出せる物件が無いんです。。困ったものです。。

しばらく物件を出していないとこうやって電話がかかってきます。
最近ご無沙汰でーす」(「最近、全然物件情報が無いけどどこか他と付き合ってんじゃねーの?」と同義語)

・・・人間の言葉には本音と建前があるものです。
一見当たり障りの無い会話に聞こえてもそれが本音じゃないというのを理解しないと不動産屋は勤まりません。

どこの業者さんもそうですがいい物件は親しいところにまず紹介します。(その前に自社で買うか買わないかを考えるのが先ですが・・w・)そこが買わないとなると他へ情報を出します。

この時の状態ですがこの物件は当然未公開の情報です。(持ち主から引っ張ってくるんですから当然ですw)
未公開の物件なので親しい以上にその買主さんの口の固さも重要なシンキングポイントです。自社で買わないからと他の業者に情報を回されては困ります。こういう信用情報を常に頭で考えて物件を出す順序を決めています。

この戸建て業者さんはうちの出した物件情報は他へ出すことはありません。買わなきゃ終わりって感じで単純明快です。(ま、戸建て屋さんが物件の仲介まで始めたらおしまいですけどw。)

この辺の話、掘り下げて話をしだすといつまでも終わらなくなってしまうので本題に戻します。

最近仕入れ担当の方の悩みは「仕入れられる物件がない」ということ。。(これっていっつも言ってる気もしますがw)
仕入れ担当にも仕入れノルマがあります。
かといって仕入れだけやってればいいわけじゃありません。当然仕入れた担当者は販売もやらされる可能性大。。
仕入れて売るという繰り返しで利益をあげるわけですから変な物件を仕入れてしまうとこれが販売の重荷になります。なので仕入れ担当者も真剣です。

なにしろエンドのお客さんが買える物件を仕込まないといけません。しかも売れる値段でです。
この価格設定をミスすると不良在庫(シコッた物件とも言います)になって売れないと次の物件を仕込めないという悪循環が始まります。要はこのシコッた物件が売れるまでアンタは仕入れストップ。。となるわけです。

何度も言いますが「物件が無い」のではなく「仕入れられる物件が少ない」ということです。

この悪循環を見事うまく切り抜ける担当もいますがよくある失敗で販売価格を自分でよくよく調査しないで他の不動産屋さんの価格情報を鵜呑みにして仕入れてしまうヤツ。。。

レインズなどで成約事例だけを見てそれを根拠にして稟議書書くやつは論外として地場業者の言い分を鵜呑みにするほど危険なことはありません。ワタクシあれだけはほとんど信用しません。

仕入れないと販売出来ませんし販売出来ないと給料が上がりませんからこじつけで多少数字をいじってでも稟議書を作り無理やり仕入れようとします。(このくらいの価格で売れるだろうから大丈夫。。と)

この仕入れ目線の弱いヤツほどこの系統の会社では長生き出来ません。半年くらいで転職してまた新天地で同じ失敗をやらかします。不思議なんですがこれ何度も同じ失敗をやらかしちゃうんですw。

自分でその価格感の感覚を磨かないとダメなのに面倒くさがってその部分を他人に依存しちゃうんです。
(「あの人がそういうのだから間違いない」とか平気で言いますw。)

ましてや今の時期、ホント買えそうな物件がありません。
建売系の業者さんは土地から仕入れてますので建物を建てるまでにどのくらいの費用がかかってどのくらい利益が出ないと仕入れられないという決まりがあります。

この時、この建売業者さんが仕入れようとした物件に古家が載ってるとします。
解体費は大体買主である建売屋さん負担。
建売屋さんは収支を計算しますが微妙に買取が難しい場合。。こんな物件を中古物件で買える不動産投資家さんにはもしかしたら少しはおいしい話なんじゃないかと思います。

前に新築セミナーでワタクシがしゃべったとき「戸建て屋さんの営業ルートを開拓して戸建て屋さんがギリギリ仕入れられない物件を狙うといいですよ」と言ったことがあります。

こういう業者さんから物件情報を横流ししてもらい横取りする。。イマドキ、このくらい図々しくないと・・w。

新築戸建ての販売価格が下がっているので仕入れ目線が下がっているだけですから転売する気が無ければこういう物件は多少建築スキルがあれば買って運用できる可能性があります。

ただこういう物件ではなかなかローンが通せません。しかしローンが通らないということは裏を返せばプレーヤーも少ないということ。。

逆張りがいいと言う訳ではありませんがこんな発想の転換も妄想程度に考えていれば何か道が開けるかもしれません。

こんなことを書いてるとなんだか質問が飛んできそうなので先に答えを書いてしまいますがこの戸建て屋・建売屋さんをどこで探すのよ?という答えは売主として建売物件を販売している会社に電話攻勢です。仲介屋だけが投資物件を知ってるわけじゃありません。

「戸建ての物件を探してるんだすけど・・」なんて接近すればすぐさま囲い込んでくれますw。あちこち案内される間にその担当者が仕入れもやってるかチェック。

仕入れもやってればそいつをロックオン。
仕入れをやってなさそうだったら「この物件は好みじゃないので・・・」と断ればいいです。

月にあちこちの戸建て屋さんと会ってれば世間話もするでしょう。。
その時に仕入れやってそうなヤツに「実はワタクシ、、不動産投資もやってまして・・・」なんて話をすれば興味を持たない営業マンはあまりいません。力がありそうだと思ったら一度餌付けします。

彼らは担当レベルで大手の不動産屋から物件情報をかなり上流で仕入れてます。

担当は仕入れられない物件はゴミ扱いします。(仕入れられないんですから仕方ないです)
このゴミ扱いされた物件。。。不動産投資家から見たら・・どう見えるでしょうか?w。

この担当にいくらか袖の下でもくぐらせればイチコロです。(こういう袖の下が嫌いですなんて営業マンにワタクシ遭遇したことが御座いません)

こんな話、書き始めたら長くなりそうなので今日はこのくらいにしておきますがワタクシのお客さんにはこんな姑息な作戦wを時々伝授することもあります。(だからといってワタクシのお客さんになりませんかなんて勧誘じゃありませんよ)

何が言いたいかというと普通に仲介業者だけに頼ってもいい物件はなかなかありつけないってことです。
不動産業者ってホントいろいろな職種・業態があります。それぞれ得意不得意もあるし買うと言ってるところほど情報集まります。この法則をどのように逆手に取るか・・・そんなことを考えるのも楽しいと思います。


ワタクシのセミナーではこんな切り口から入っていきます。
そんな話を聞きながら不動産投資ってホントに儲かるのかななんて今一度、再考するものよろしいかと思います。


さて、最近コメント返し溜め込んでしまってます。。すみません。。
少しつづでも返していきますのでしばしお待ちください。
それでもこれはちゃっかりお願いしてしまう図々しいワタクシです。。。
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COMMENT

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。
ますは ぽちくり しますた。

仲介業者さん、転売業者さんは、売買すること自体が商売なので、
常にそれをしなければ生計がなりたちませんね。

大家さんは基本的に常に売買している必要はないので、
好きな物件が無いときは休むも相場で、体力回復させればいいかなって思ってます。

私は10年に1回しか買わない/買えないので、次回は8年後と思ってます。
でも、折角のご縁でお知り合いになった業者さんに忘れられるのはさびしいので
ときどき、ジャブ入れようと思います。

お久しぶりね あなたに会うなんて あれから何年 経ったのかしら.... ♪♪♪

タートル・ロー

  わくわくリッチです。

 つまり、こういう流れなんですね?

 ⇒ http://www.minamimorimachi.jp/page1999999-53.html

 とは言え、みんながアノ窓口にノコノコ行くわけではなく、乙区欄に個人貸金業から引っ張るところまで来ていると・・・そりゃ任売が増えますわな~(競売はあんまり増えていないような)。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

越後屋、お主もワルよのぅ。。。

いえいえ、お代官様程ではございませぬ、ヌハ、ヌハ、ヌハハハ…。

最近また地球温暖化防止の使命に目覚め始めている、やげです…。

これも「買い取り業者目線のほんの少し上」、一般的な川上の少し上流、ということですね。

建売業者は勉強していませんでした。ああそうですね、広告やネットで見かけるものがクズ物件ばかりだとすると…ついつい「買う」目線ばかりで「利用する」という発想がありませんでした。

しかも「戸建て」ですし。でも土地から仕入れたい私のような人間には好都合かも。「戸建てで分割し辛く、収益だったら建てられそうな土地」…何だかちょっと見えますね。ちょっと出口には制限が出そうですが、だからこそ安い、のでしょうね。

プレイヤーの図式化(生態系?)

こんにちは

いつも詳しいお話をありがとうございます

今日のブログを読んでいて、独断ライブ

では、プレイヤーの図式化というか、生態系を

ぜひ解説していただきたいと思いました

狼さまの頭の中には、コイツがコイツに食われて、その次にコイツに・・・

というような連鎖があるように感じます。

図式で説明していただくとよりわかりやすく、、、

ぜひよろしくお願いします。

物件の発掘方法

そういう情報源もあるんですね。

どの業者さんがどのタイプの物件情報を収集しているか、そこから
「おこぼれ」をGetするにはどうすればよいか、セミナーが実に楽しみ
です・・・

でも、そんな仕入れ方する人は既に大家とは言えないですね。w

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

チャネルの開拓

う〜ん、またもや唸ってしまいました。

こういうチャネル開拓があるんですね。

不動産投資のチャネル開拓は、基本的に売買中心の不動産屋さんにお声がけさせて頂くことだと信じきっておりました。

現在、手がけている木造中古アパートも隣町の誰も見向きもしないような小さなおじいちゃんがやってる不動産屋さんですが、明治?大正?生まれの売主さん物件を扱っていたというモノです。

いろんな不動産屋さんにお声がけしておくもんなんだな、と今回はつくづく思っておりましたが、建売屋さんは全く想定外でした。

こういうお話、本当に貴重です。

今週末、やたらと問い合わせの電話が多くなって建売屋さんが勘違いするような現象が起こるかもしれませんね。

コメント返し

連休明けの水曜日なので

仕事しながらweb三昧中です。

たまったコメント返しをリアルタイムで
リロードしながら楽しんでます~~

さぁ、最後まで

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

やっとコメント返しが追いついてきますた。。
(やっぱり誰かにこのコメ返しをリアルタイムで見られてる気がします。。。)

> 大家さんは基本的に常に売買している必要はないので、
> 好きな物件が無いときは休むも相場で、体力回復させればいいかなって思ってます。

えらいです!!ぶるーまんぱぱさん!
釣れない時はこういう姿勢が取れるのは非常に大切です。
だって無いものは無いんですからww。


> 私は10年に1回しか買わない/買えないので、次回は8年後と思ってます。

・・・次は8年後ですか。。。ワタクシその時どうしてるかな。。このまま不動産屋さんやってればいいのですが。。。

> お久しぶりね あなたに会うなんて あれから何年 経ったのかしら.... ♪♪♪

このへんのくだりはいつものように華麗にスルーしますねww。

Re: タートル・ロー

わくわくリッチさん

>  つまり、こういう流れなんですね?
>  ⇒ http://www.minamimorimachi.jp/page1999999-53.html

この記事はワタクシの言いたいことを見事に代弁してくれてます。
これで任売が増えるのかというとソフトランディングなんてろくでもないこと考える銀行に邪魔されそうだし。。(いつぞやのり〇なみたいに高速強行着陸してくれたほうが業界にとってどれだけ有益か。。w)

Re: 越後屋、お主もワルよのぅ。。。

やげさま

> 最近また地球温暖化防止の使命に目覚め始めている、やげです…。

だれのせいだとは言いませんが東京は今朝も寒い朝でした。。。(さくらの開花も遅れてるようデスネw)

> 建売業者は勉強していませんでした。ああそうですね、広告やネットで見かけるものがクズ物件ばかりだとすると…ついつい「買う」目線ばかりで「利用する」という発想がありませんでした。

こんなこと書いたら早速メールで中傷メールが来ましたw。(ここまで書くなよ。。。と)
情報が集まるところで一番強いのは買うところです。
私は買えるんだよと大風呂敷広げておく作戦も有効です。(うそも方便って言うでしょw)

戸建用地って案外安く仕込めるんです。こういうところも利用するといいですよ。
(なんて書くとまた中傷メールが来ちゃいますがww)

Re: プレイヤーの図式化(生態系?)

かつみんo(^-^)oさん

> では、プレイヤーの図式化というか、生態系を
> ぜひ解説していただきたいと思いました
> 狼さまの頭の中には、コイツがコイツに食われて、その次にコイツに・・・
> というような連鎖があるように感じます。
> 図式で説明していただくとよりわかりやすく、、、

今度のセミナーではホワイトボードを多用してやろうかと計画してます。
生態系のピラミッドなんてやったらウケそうですね。。。


> ぜひよろしくお願いします。

Re: 物件の発掘方法

クロノスさん

これが絶対正しい方法というわけではないですが、どこにどう転がってるかわからない良質物件情報。。
たまに角度を変えてみるといいんじゃないかと思います。

そんな意味を込めて書いて見ました。(万人ウケするネタじゃないのであれですが。。w)

Re: チャネルの開拓

横ちゃんさん

賃貸系の不動産屋さんでも売買をもてあましちゃう方も少なくありません。

そんな業者さんも狙い目です。

着眼点をちょっと変えると意外なところに金脈があったりします。

なんて偉そうに書いてますがこれ実は結構面倒な作業です。面倒くさがらずに出来たらその人は成功に一歩近づくんじゃないかと、、かなり上から目線ですねww、失礼しました、、、。

Re: コメント返し

ぼ~やさん

ふふふ、、、やっと追いつきましたw、

ひとつ承認待ちになってるのがあると思いますがこれは気にしないでください。。

仙台でも

ぜひ復興のために仙台でも、セミナーを開催してください。
お待ちしてまーす。

Re: 仙台でも

Jさん

> ぜひ復興のために仙台でも、セミナーを開催してください。
> お待ちしてまーす。

JさんってKkenji1さんの新築セミナーの懇親会でワタクシに「一度仙台でセミナーやりませんか?」とおっしゃってた方ではないでしょうか・・・?

えーと、、えーと、
ワタクシあれから半年ずっとその後のオファーを待ち続けておりますww。(待ちくたびれてます)

セミナー用の会場とワタクシが一泊できる場所を探してくれさえすればどこでも行きます。。。

宜しくお願い致します。

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