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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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下取りマンション

日曜日、家でのんびりDVD見てたら知り合いの業者さんから電話あり。

「板橋で築浅の区分レジが売りに出るから買いませんか?」と言う連絡でした。

聞けば、平成19年の65㎡の3LDK。
駅徒歩5分で近所に巨大なスーパーもあり土地勘もあるのでおもしろそうと思い、前々から見たかったDVD「武士の家計簿」の再生を止めて急遽出かけてきました。

新築分譲からわずか4年で売りに出されるということは基本的に何かワケありなことが多いのですが、この時点では売買理由ははっきりしません。

こういうときは内覧するのが一番なので見てから考えることに。。

売主居住中なので部屋を見れば売主の属性も売買理由もおおよそ見等がつきます。

現地に行くと売主のご主人がいました。他の家族は見当たりません。
まだ家具が置かれていたので部屋の寸法をチェックするついでに部屋をくまなく探索。。

さすがに築4年のお部屋。リノベすることなくこれなら再販も楽そうです。

部屋を見て回ってこのご家族をプロファイリング。。

結論から先に書きますがおそらくこの物件は離婚前提の売却ではないかと。

経験上
・家具がフル装備で配置されているのに4人家族と推定される靴が旦那さん以外一足も無い。
・大人数用の食器棚なのに食器は一人分しかない。
・寝室のダブルベットが一人仕様。
・子供部屋らしき部屋からは大きい荷物以外のものは跡形もなく無くなっている
などから単身住まいの印象が・・。

またこの他に部屋に入った瞬間に男性特有の匂い(一種のケモノ臭みたいな香り)がしました。
奥さんがこの家には現在住んでいないということが推察されます。奥さんが住んでいれば大なり小なり女性特有の匂いがするし子供が住んでいればそれも特有の匂いが残ってます。ファミリーマンションは必ずその家族特有の匂いがあるので一人暮らしかそうでないかは一瞬でわかります。

新築からわずか4年でマンションを売るわけですから別の物件に買い替えなら部屋からこんな暗いオーラは感じません。ほぼほぼ家族がバラバラになる前提での売却。。となると恐らく離婚する気でしょう。

査定しながらいくらで買い取れるか検討する際、不動産屋は売主の属性をこんなところで見てます。

どんな理由で売却するのかわからないといくらで指値していいかわかりません。

よく売主さんに直接「なんで売るんですか?」と空気も読まずに質問しちゃうお客さんがいますがこの雰囲気で聞いたら売主さんはちゃんとは答えてくれないと思います。ワタクシが仲介の立場なら「そういう質問はしないでください」と釘を刺しておくような雰囲気です。。

この物件、新築時の分譲価格は4000万前後と推定されます。(@東京カンテイ)

築4年での再販価格は3400万前後。(指値が入って最終的には3280万くらいになると思います)

買い取って往復の仲介手数料など諸経費を差っ引いて利益を出そうとするとこの物件の買取価格は2700万円くらいでしょうか?

日曜日でこの時点では登記簿をまだ見てないのでわかりませんでしたが感覚的に残債はまだ結構残っている予感はしていました。

大手デベの分譲ではないのでさほど頭金も入れずに買えてるはずだし(分譲時の販社を見ればなんとなくわかります)大変失礼な言い方なのですが家の家具の質を見る限り結構カツカツでマンションを買ってるような感じがします。(大方、奥さんから「払う家賃がもったいないからマンションが欲しい」と言われたタイプなんじゃないかと)

ワタクシが想像したようなタイプであれば恐らく残債は3400万でも足りないくらい。。

でも売主さんは今回の売却を非常に急いでいらっしゃるようです。そうなると買取りでしか売却できないし・・。

売主さんにこっそりいつから売りに出しているか聞いて見ました。2ヶ月前から今の仲介さんに任せているとのこと。


てことは、、、ん?これってもしかしてワタクシが呼ばれたのって当て馬なんじゃないですか?

要は抵当権の抹消金額もわかってる上で、業者の下取り価格を単に知りたいだけなんじゃないのでしょうか?

こういうケース。絵を描いているのは大体、売主側仲介業者。。

本当のエンド売値は3400万円で売主希望価格は抵当権抹消金額以上(3500万くらい)。

急いで売りたい売主の心理に付け込んで今、急いで売ると業者下取り価格(2600万円)になるから3000万くらいでも売っちゃいましょうよ。と布石にする目的でワタクシは呼ばれた気がします。

念のため、朝方に登記簿を上げたら債権額は3900万円。(限りなくフルローンっぽい買い方ですね)
そこから4年経過したぐらいでは大して債権減ってないです。。

抵当抹消に足りない金額はご両親などから援助して貰うなりして、さも善人ツラで「早期に解決させましょう」とか言ってそうだなーw。

なんとなくそんな気がしたので先ほど買い付けにわざと2900万と高く金額を入れて出してみました。

下取り業者はこんな金額では絶対に買い付け入れませんがどのみち抵当抹消には届かないと思いますのでこれでも断ってくるはずです。

断ってきたらこれは明らかにワタクシは無駄な当て馬ということ。。

先週の3連休も休まず仕事して今週くらいゆっくりしたかったのでそんな話だったらちょっとムカつきます。

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