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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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出るのは愚痴ばかり。。。

こんばんは。

今日は久しぶりにお休みだったのですが溜まりに溜まった物件資料との格闘に明け暮れてました。。

先日お願いしたニーズ情報。。
あの話をあちこちの業者に話したのですが相手の業者さんからしたらこれだけエンドのお客さんがいるというのが珍しいのか、、そりゃたくさん集まりました。。

しかしどこの業者さんもそうなのですがエンドのお客さんと聞くと出来合いの物件ばかり出してきます。
エンドのお客さんなら高く買うとでも思っているのか知りませんが、とにかくありきたりな物件ばかり寄越します。一応「買取業者さん並の目線で見てるお客さんばっかりだからそんな物件ください」って言ったつもりなのですが・・。

なにやら思い切り勘違いしてるようです。

そんな中、ひとつだけ良さそうな物件があったので昼間ちょこっと見てきました。
場所は高円寺です。

高円寺の南側のちょっと惜しいエリアなのですが土地がちょっと大きいのと15戸の部屋のうち12部屋が2DK42㎡のレジです。築年数は昭和59年で築古ですがある程度まとめて修繕すればまだまだ使えそうです。

高円寺の南側はもはや1階で店舗なんて無謀なエリアなのですが幸いにも本物件は1階から住居です。

値段的にはいまいちなのですが謄本見るとなんとなく指値が効きそうな汚れ具合です。。w

明日指値交渉してみようかと思ってたのでその前に指値になるような根拠というかアラ探しをしておこうと現地に行ってきました。現地に着くと不動産屋らしき人影が2組。。片方の業者はお客さんらしき人を連れてます
。(しまった。。すでに出遅れなムードがプンプンします。。)

前にも書きましたが業界のルールで先着の業者が案内していたらあまり現地をウロチョロしないという掟があります。ワタクシのこの掟を守って物陰に待機です。

しかしこの業者。。いつまで経っても案内が終わりません。(なにチンタラ案内してるんでしょうか)
そのうちワタクシの後の業者まで集まり始めてしまいました。ワタクシの後から来た業者。あまりこういう空気が読めないのか先着の業者が案内してる最中でもお構いなしに建物内に消えて行きました。

これだけ案内が多いということはすでにあちこちの業者に知られた存在な物件なんでしょう。。
面白みも半減してしまったので見る気力が失せてしまいました。

指値が利かないとこの物件の手出しのお金は3000万円。。高円寺というロケーションは悪くはないですがここまでお金を出してまで管理の悪い古レジは手が出ません。結局途中で帰ってきてしまいました。

その帰り道、仲の良い業者さんから電話が来ました。
年末に売却の話があった目黒のマンション、、いよいよ悲惨な末路を辿ることになったという報告でした。
このマンション。区分なのですが80㎡で1億近くするほぼ億ションです。しかしこんなデフレ時期なので9000万円で売りに出ました。うちには8500万円で売主さんを説得しますからお客さんいませんか?なんて言われていた物件です。

ちなみに年末の時点で転売業者さんの目線は8000万円。下取り保障が7500万円でしたから見透かしたような指値すれば8100万円で買えたはずの物件でした。
確か、当初の話では8600万円くらいなら売主も渋々ながら売るんじゃないかと言われていましたが売主の親戚と名乗る人が直近事例の12500万円という話をどこかで調べてきたらしく「どう考えても1億以上で売れるはずだ」と力強く売主に密告。

8500万円どころか売値は10500万円に上がってしまいましたw。

しかしあれから3ヶ月。
去年の夏ころの事例を持ち出して強気な価格設定になっては内覧の案内すら入らなかったようです。
この売主さん、この物件を売却して6000万円くらいの区分レジに引っ越す段取りだったらしくすでに次の物件は契約済み。3月には決済しないといけないということだったのでいよいよケツに火がついてしまった模様です。

年末にスルっと8500万円で買えたならなんとかなってたかもしれないですし転売業者さんの8000万円というプライスだってこの時勢なら仕方ないところでしょう。でもモノにはタイミングというものがあります。

この物件、、完全に売り時を見誤ってしまったようです。今では7800万円でも売れなくなってしまいました。。

買取保障は7500万円。。これで売ってしまうと売主さんから見たら3000万円マイナスです。
変な売買事例を持ち出してかき回してしまった親戚さんも悪いですがその話を鵜呑みに信じて最初の売り出し金額をあげてしまった売主さんも悪いです。

最近こんな話が多いのですが年末より市況が悪いですからもう手遅れじゃないかと思います。
このままだと7500万円なんて値段で買い叩かれてしまうのですが買い取り保障すると言ってた業者も実はこの価格でも高買いですよと嘆いています。。

うちには今回「7700万円でどうでしょうか?」と言われていますがレインズ上で1億こえでデカデカ出てしまった物件じゃ再販しようがありません。。

7500万で今買い取ってしまってはこの業者も大変です。ま、約束は約束ですから7500万円で買い取って再販するしかないでしょう。売主さんも諦めてこの価格で手放すしかありません。どっちもどっちですがこんな危険な価格帯(都内でも6000万円超えるあたりの区分レジは危険度満点です)に買取保障つけて媒介取りに行けばこんな結末になるのは仕方ないでしょう。。

都内で実需物件が動く価格帯は最近6000万円くらいまでと言われています。
団信の枠の都合もあるのですが去年は1億くらいまでならなんとか団信を使えたと思います。しかし今ではそこそこの年収が無いと1億なんて団信つけて貰えません。(投資物件は別ですけど)

融資が付かなきゃ手金入れるかもっと安価な物件を買うしかありません。
こんな融資付けするのが嫌なので賢い業者さんは4000万円くらいまでの実需の区分レジを売りさばきます。
3000万円から4000万円までの実需モノは不況とか関係なくサラリーマンならほぼ融資が付きます。

融資が付けば売れますから仲介さんも苦労しません。

最近投資物件やってた業者さんがこぞってこの価格帯の物件を売るようになりました。一番安定してますから無理もありません。でもここに仲介業者さんが集中すればまた競争勃発です。

ちょっと前、リノベ転売業者がこんな競争で埋没していきました。
売れるものを扱わないと食えなくなるのがこの業界。。しかしながら投資物件と実需じゃやり方も違うのでいきなり鞍替えというのはかなり無理があると思います。賃貸と売買くらい違うわけではありませんが買うスタンスが違うので(実需は瑕疵担保とかうるさいくらいごちゃごちゃ言われますw)

ろくに調査しないで先物の物件ばかり売ってる業者じゃ先が思いやられます。。。

そんな3月ももう終わりです。

この業界もますます不透明に見えて仕方ありません。。

4月からはどんなことが起こるのでしょうか。。。こんな話、どこかのセミナーとかで講師の方はなんと言ってますか?

これから市況はよくなるとか言ってませんか?ワタクシにはとてもそうは見えません。。。



なんだか愚痴っぽくなってしまいました。。。すみません。
さて明日は狼セミナーの募集です。心なし大阪の方の反応が悪い予感がしてます。
ちょっとワタクシも旬が過ぎてしまったようですw。目黒のレジみたいな末路を辿らなければいいんですが。。。
こっちの勢いも心なし落ちてきている予感もしますw。。なにとぞよろしくおねがいします。。。
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COMMENT

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

ますは ぽちくり しますた。

雨の中、物件調査お疲れ様でした。

>高円寺の南側はもはや1階で店舗なんて無謀なエリア

結構、空店舗が多いんでしょうか。あんまり空店舗は気にならなかったので、

今度良くチェックしてきます。

私、ルック辺りの小さなアパート欲しいです。お金ないけど...

晒しもの

高円寺南口、というと環7との路地にしょぼいチャンポン屋さんがあったはずです。唐八景、という名前だったはず。チャンポンだったらチャンピオン(アッチャ~ ←アツイけどサムい)だと思います。通いました。
汚なトランで有名になってしまいましたが…。

じゃ、目黒はとんき…そろそろ不動産コメしよう…。

今日の記事の様子ですと不動産も売買のタイミング間違えると相当ひどいことになりますね。売れるゾーンに入って来ても「まだ下がる、安くなる」市場観が出来上がってしまうと買う人が現れない。
晒されてしまうのですね。

妄想ですが、高円寺みたいな物件、空気読めない仲介さんがエンドさんに売ったところで、修繕費も出せないギリギリのカツカツで買わせていたら、折角のポテンシャルが台無しになりそうです。
「縁」なのかもしれませんが、いい物件といい仲介さん、いい買主の組み合わせじゃないとこういうのは生きないということなのでしょうね。

No title

エンドさんなら買うでしょ?みたいなw方いますよね。
何でも売れるかと思ってるんでしょうが、
信用問題になるから出せないっつうの・・・

はっきり言って、土地からの仕入れは業者より
数倍目線厳しいですw

あるっちゃあるんですけど・・・
真面目に探そっと

不動産の売り時って、非常にシビアなんですね。
何度もお話伺ってはいますが、リアルな値動きを見ていると
本当に生き物のごとくです・・・

買うときにそれなりに安く買い、売るときも欲張らずに済ます
ことが出来るのが一番損が少なそう・・・

融資だって返済比率35%までなどといわれるそうですが、
1億30年固定であれば年5%程度の返済額になるでしょう
から、必要な給与年収は1450万程度でしょうか。

薄い層ですね・・・^^;

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

最近の高円寺はとても難しいエリアになってますね。。
店舗で貸せるところと貸せないところの線引きをうまくやらないと閑古鳥店舗の物件を買うハメになっちゃいますw。

かといって今閑古鳥でも5年後はまたわからない。。。と。

不動産って奥深いものですw。

Re: 晒しもの

やげさん

うーん。。南口って昔、ワタクシが良く駐車違反でとっ捕まったエリアですw。

最近は駅前でも平気で空き店舗になってて怖いですね。。

> 今日の記事の様子ですと不動産も売買のタイミング間違えると相当ひどいことになりますね。売れるゾーンに入って来ても「まだ下がる、安くなる」市場観が出来上がってしまうと買う人が現れない。
> 晒されてしまうのですね。

晒されないようにネット系不動産屋のHPを監視して無いと不用意に晒されます。。
まるでバードウォッチングみたいですw。

Re: No title

kkenji1さん

> エンドさんなら買うでしょ?みたいなw方いますよね。
> 何でも売れるかと思ってるんでしょうが、
> 信用問題になるから出せないっつうの・・・

これこれ、、ここをわかっていない不動産屋さん多すぎです。。
最近の大家さんの目線って知らないんでしょうか。。

下手なプロな不動産屋さんより目線が厳しいのに、、w。

Re: 旬

クロノスさん

不動産は生き物だと言う事をご理解いただけて幸いです。。

誰が値段決めても需要と供給のバランスとその時の融資事情で大きく変わるのが不動産です。

1年経てば環境も一変しますから常時こんな雰囲気を監視していないといけない世界です。。。

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