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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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大阪セミナーの件

こんばんは。

昨日、5月の狼セミナーの告知をさせていただきましたが大阪開催の話の件は具体的にお話していませんでした。
大阪開催にあたってどのくらいご希望されているか不明でしたので場所の手配をしていないのが理由の一つなのですがホントのところ何人程度参加を希望されているのでしょうか?

仮に6月9日(土)の13時からの開催としてセミナー参加費用2000円~3000円(参加者が多ければ2000円程度で収まると思います)として懇親会4000円としたらどの程度参加されるでしょうか?会場を予約するのにこの実数が読めないとハコの大きさを決められないです。。。ご協力いただければ幸いです。。

宜しければいつものメールフォームから

1.セミナーのみ参加
2.両方参加
3.懇親会のみ参加

と大阪のどのへんで会場を取ればよろしいかをご連絡ください。(ついでにこの会場がいいよなんてアナウンスがあると大助かりですw)

今回の大阪開催はワタクシ土曜の朝、新幹線で大阪に乗り込み懇親会でも終電なんて気にしないで思い切りしゃべりたいのでそのまま大阪に泊まりますw。(そのくらい今回の大阪遠征は気合入ってますw)

さて、
今日は不動産業者の戦闘服。。スーツのマトメ買いにデパートに出かけてきました。
このマトメ買い、、春と秋の恒例行事なのですが毎回非常に時間が掛かるので面倒です。(すそ直しで何回も試着するのがワタクシ、、イヤで堪りません。。)

今回も春~夏スーツ10着と靴3足、その他ネクタイやらベルトやらもろもろを一気に買いました。
他の不動産屋さんがどうやっているのかはよく知りませんがワタクシは物件調査などの業務でスーツのまま壁をよじ登ったりする事があるのであまり高いスーツは勿体無くて買えません。。(貧乏性なオオカミですw)

デパートで半期に一度の紳士服フェアーで縫製が良さそうなスーツを選んでダーっと買います。(スーツは縫製が命デス)
近年、イタリア製の生地が安く入るらしく(でも縫製は絶対中国でやってるはずですw)安価ながら昔と違いそこそこ見栄えのいいスーツが手に入るようになりました。(デフレのおかげでしょうか)

たださすがに2着で3万とかのスーツじゃダメです。生地も微妙だし縫製が悪いです。
オーダーで作る必要もないですがそこそこいい生地使ったやつじゃないと1シーズン持ちません。

と言っても毎回10着買って今までの10着を捨てるって感じのサイクルになっちゃいます。
毎年着潰してしまうしスーツは単なる戦闘服。。ワタクシ、あまりスーツに愛着が沸きません。。

昔DCブランド全盛の頃、周りが競って30万くらいするスーツを着てましたがあれに付いていこうとすると月の服代があっという間に100万超えちゃいますw。この歳でそんなムダ遣いしたら家族持ちのワタクシ。。とてもあの冷たい視線に耐えられません。。

スーツにこだわりはありませんがワタクシ、靴だけは非常にこだわり持ってます。。
イタリアにちょくちょく行ってた頃に当時のレートで500ユーロくらいで買った靴を何年も修理しながら大事に履いてますw。(寿命の長いヤツはすでに8年目です)

また靴だけは絶対自分で磨きます。
自分で管理しないとどこか調子が悪くなった時すぐに修理に出せなくなるからです。


これってワタクシの不動産投資の原則と基本的に考え方は同じです。

不動産物件はお金を稼ぐ道具だと割り切って見てます。(建物に愛着なんて一切ありませんw)

安普請な建物ではいずれ競争力が無くなりますがポイントだけ押さえておけば(金を掛けるところと掛けないところのメリハリ)対費用効果が高い物件として長期間運用が可能になります。
修繕しやすい構造の物件を保有していると不測の事態になっても比較的安い費用で対応できます。
木造アパートはRC造と比べて維持管理費が安いので満室にさえ出来ればコストパフォーマンスがダントツです。

ただ見てくれだけはいつも気を配っていないと賃貸が付きにくい物件になってしまいます。
不動産物件でいうとエントランスとかファサードなどです。ここがダサいと内見の案内の時にお客さんのテンションが下がって部屋を見る前に「ここはちょっと・・・」と不思議と足取りが重くなってしまいます。(賃貸の案内してるとこれってすぐわかりますw)

賃貸の仲介さんはこういう微妙なところ、、細かく見てるんです。。
またこういう物件の弱点を一度仲介さんに知られてしまうと案内の数も減ってしまい成約率が下がってしまいます。(いつも言いますが仲介さんは一回の案内で決めてとっとと手数料をセシメテしまいたいはずです)

ムダにお金を掛けた建物で収支の合わない物件を運用している方をたまに見かけますが不動産を投資として見るのならどこにお金を掛けてどこを削減するかなんてパズルをやるような気持ちで考えてるとそれはそれで楽しいと思います。

どうやったら常に満室になるのか・・・

ワタクシが物件調査に行く時のポイントの一つとしてこんなことをいつも考えてます。


今日は土曜日です。。
どうも家でブログ書いてると考えが煮詰まってしまいます。。
ということで本日はこのへんで終わらせていただければと。。。
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COMMENT

ハイ。美人にはオ・マ・ケ(笑)

大阪、美味しいものいっぱいあるんだろうなぁ(ソコカヨ)

大阪の会は成功をお祈りさせていただきます。

スーツや靴も話し出したらキリがなくなりそうですので本格的には補講の機会にでも。イギリス辺りでは靴は一生もの、というのは有名なお話ですね。日本は消費の文化ですが。

不動産でもやっぱり美人はお得、なんですよねぇ。kkenji1さんの記事でもありましたが、エントランスは演出、ということが書いてありましたし、実際自分が借りるとき、目が行きますからね。近所の眼もまさか内側までは届かないしw
オーナーが求めた個性やこだわりが入居者さんにアリガタ迷惑じゃ、お金掛けた損になりますしね。

プロの眼でVEってそうするとやっぱり大切ですね。

戦闘態勢

大阪夏の陣も開催準備中ですか。

大阪エリアの投資家さんたちが狼エリアで物件購入する場合、
やはり銀行の開拓が肝でしょうか。
担保物権有りの人でも、既存不適格が関東でどう担保評価され
るか、とか色々文化の違いが出そうですね。

スーツは国内工場で縫製したものは結構頑丈という印象があり
ますね。今のところイージーオーダーですが国産生地との組み
合わせで大体夏物で5~7年、冬物で10年前後持っています。
営業周りは殆どしないので消耗の度合いは全然違うとは思いま
すが。

高級すぎる生地は弱いので、程ほどで品質の良い所を狙って
買うのは不動産投資も一緒ですね。
とはいいつつ、今やっている新築案件は予算を絞りきれていない
感がアリアリですが・・・^^;

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

半年でスーツ10着ですか。すごい消費量ですね。

不動産屋さんって結構そんな感じの方が多いんでしょうか。

私は、たぶんここ5年以上は買っていないです。

No title

不動産屋さんが
ある程度はカッコつけ商売である事は否定しません。

儲かっている所には
業者にもお客にも、美味しい話とか
早く売ってくれるとか

そんなイメージありますもんね。

ただ、スーツにおぼれちゃいけないと。
汚れるのが嫌で、見るべき所を見ない
入るべき敷地を遠巻きに見る

これじゃーイカン、と言う事ですね。

たまに話に出します
地元の不動産屋さん

田舎ですから、
車に、作業着と長靴積んでます。
TPOで使い分けをしているんですね。

狼さんは都会の不動産屋さんですから
移動を考えると

戦闘服を兼ねたスーツなんですよね。


そもそも、
業歴の浅い不動産屋さんって
スーツ汚すような
物件調査の方法、知らないのではないかなって思います。

瑕疵担保免責でもやっすい物件持ってくるなら
そんなのから買っても構いませんが

他の不動産屋さんが
調査の結果、お客に勧めない物件を
お宝とか言って買わされたら悲惨ですよね。

Re: ハイ。美人にはオ・マ・ケ(笑)

やげさん

実はワタクシ大阪に出張するときだいたい日帰りなんです。。
夜の大阪にとってもあこがれる40代のおっさんです。。
(セミナー目的で大阪に行くのではないということがそろそろバレそうですw)

> プロの眼でVEってそうするとやっぱり大切ですね。

なんかそういう専門の人から見るとワタクシなんかが想像してるものとまったく別物を作ります。
ありゃ魔法の領域ですねww。

Re: 戦闘態勢

クロノスさん

そういや大阪って容積オーバーの物件が非常に多いそうです。
ワタクシが前に見たヤツで60/200のところに商業ビルみたいなのが建ってましたww。

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

ワタクシ、、スーツの着方が乱暴なのですぐダメになってしまいます。
(大体、建物のどこかに服を引っ掛けてしまうヤツです。。。)

いつか来年に持ち越せるような高いスーツが欲しいです。(そういうスーツで現場に行けなくなっちゃいそうですがww)

Re: No title

ぼ~やさん

そういやワタクシ、スーツのほかに作業服と安全靴のセットも保有しています。
そこまで激しい作業することは今ではないので滅多に着ませんが地下ピットなどに入る時はこっちの方が動きやすいです。

上着だけ作業服みたいな感じってなんか工務店風で好きですw。

ただ電車の乗るときイヤですが、、。

> ただ、スーツにおぼれちゃいけないと。
> 汚れるのが嫌で、見るべき所を見ない
> 入るべき敷地を遠巻きに見る
>
> これじゃーイカン、と言う事ですね。

まことこれに尽きます。。

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