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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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汚れは心の乱れ。。

こんにちは。

しつこい話ですが先日お送りした「新築セミナーレジュメ」ですがまだ戻ってくる方がいらっしゃいます。
ファイルの容量がデカ過ぎな為、受信する側のメールボックス容量では受信不可になるんじゃないかと思います。
お心当たりのある方は別のメールアドレスで今一度ご連絡ください。。

さて、
昼間銀行に行きがてらうちのレジの点検に行ってきました。
ご存知の通りうちのレジはまだ築浅です。とはいえ一年経つとマメにチェックしてないと新築時の感覚を段々と忘れてしまいます。最初の状態で維持してこそモテる大家さん。。細かい汚れとかそういうのマメに見てないと気が付かないうちに汚れてきます。

汚れは心の乱れ。。心の乱れは家庭の乱れ。。家庭の乱れは社会の乱れ。。社会の乱れは国の乱れ。。国の乱れは宇宙の乱れ。。。。(知ってる人はかなり二郎通デスw)

なんでもそうですが乱れは小さいうちに対処しておかないと段々面倒になります。滞納なんかもそうです。
最初は月末入金してたのに月明けになり5日になり10日になり1ヶ月・・長期滞納と段々と滞納具合も進化しますw。

うち物件ではまだ無いですが他の管理物件で3カ月以上滞納が続いてる不埒な悪人がいますw。(たまに取り立て日記で書いてるやつです)こいつも最初は数日の遅れだったのですが以前の管理会社がイイヤイイヤで見過ごすもんだから増長してここまで立派な長期滞納者に成長してしまいました。。。

中古物件を買うとき当然賃貸人に対しても売買に伴うオーナー間の地位継承手続きがあります。
この地位継承通知をすべての世帯に出すのですがこの通知書類、、。売主・買主・賃借人の3部構成になっていて持ち回りでハンコを貰い最後に賃借人がハンコを押して返送して貰う書類です。(そういやまさかと思いますが今どき、エントランスの掲示板にだけ「地位継承のお知らせ」なんて貼り付けてる人いませんよねw)

最近オレオレ詐欺などの関係で家賃の振込先がいきなり変わると疑われてしまいます。この書類をキチンと用意しないとホント疑われるので、これを防ぐ意味でも売主・買主には実印を押してもらいます。

単に物件の所有者が変わったから出すというものでもなく実はこの書類、、地位継承時に各世帯向けに

・賃貸人本人がちゃんと住んでるか
・契約条件は正しいのか

などをチェック機能としても効果を発揮します。なので売買時には必ずこの書類を作ります。
そしてお金は掛かりますが必ず配達証明郵便で出します。(あとで「そんな書類見てないよ」なんて言わせないためです)

ついでなのでワタクシはこの郵便を送りつける事によって他の反応もチェックします。

そう、入居者属性チェックです。。。

人間の性格ってなんだかんだ言っても文字に表れます。キチンとしてる人は綺麗じゃなくても丁寧に書いてくれます。「〇〇行き」の「行き」を消して「御中」と書き換えるなんて世間じゃ常識です。
また送ってから何日で戻ってくるかもカウントしてます。経験上ですが、返送期間が遅ければ遅いほどその賃借人さんって問題児であることが多いです。

配達証明で出すので長期間留守だとか生活感の薄いやつはなかなか配達期限まで受け取りに来ないのでこちらに戻ってくる事もあります。こんな出した書類が戻ってくるヤツも要注意です。後々何かとトラブルを起こす傾向があります。

返送されてきた書類を見るとただ名前を書いてハンコを押すだけの書類ですが、、これでも結構その賃借人の人とナリがわかります。

内容をよく読んでいないのか1部は賃借人が受け取るのに3部とも返送してくるヤツやハンコを押していないやつ
、、果ては自分の名前を間違えるヤツ、、、w。

ワタクシはクマさんのように専業で賃貸管理をやっているわけではないので管理物件数も少ないですがこんな人を相手と毎日対峙してるのを見ると誠にアタマが下がる思いです。。。(クマさんすごいです)

実はこの地位継承書類の文言ひとつで今までだらしなかった賃貸人のモラルを正す事が可能になることがあります。

全部書くと大変なので端折りますが本件地位継承に伴う貸主変更後の賃料振込み先の最後に

「〇月分家賃(お支払い期限〇月〇日)から上記口座にお振込をお願いします」と書いておきます。
この後、「上記の件承諾しました」で賃借人の記名欄が付いてます。

心理的に「新しいオーナーか。。。」と賃借人にも少しは緊張感が生まれます(そうじゃないのも時々いますけど。いいんです。そのくらいでもw。)

問題はこの次です。滞納クセがあるやつはオーナーが変わろうともなんとなく振込が遅れます。
この瞬間に狙い撃ちで賃借人に電話しちゃいます。このタイミングは「お支払い期限の日の夕方4時」。。。

「お家賃の確認が取れないのですが・・・」とやります。(留守電ならメッセージに吹き込みます)
大体これで賃借人はシャンとします。何事も最初が肝心です。「新しいオーナーってうるさいな」くらい思わせておけば今までとはちょっと違うなと勝手に思い込んでくれます。(前オーナーさんとか管理会社がヌルイことやってると効果テキメンです)

さすがに滞納率に低いとされるファミリーマンションではここまでやるとイヤミに取られるのでやりませんがw単身者向けのワンルーム(特に賃料の比較的安いタイプのもの)はここまでやります。えぇ、、いつものようにネチネチと。。。です。

そういや昔ワンルーム150戸とかいうとんでもない数の単身者の入った物件でこの地位継承やったことがありますがこれは本当に大変でした。。。まぁ、どいつもこいつの一筋縄じゃいかない輩ばかりでした。。。

1/3くらいは書類が不着で戻ってきましたwww。
(これ再配達させるの大変なんです。。)

最後の10件くらいは夜討ち朝駆けでピンポンしながら狙い撃ちしました(なんだかワタクシ、借金取りみたいでした・・)

当たり前のように転貸しされているしペット不可なのに犬がワンワン吠えてるし大規模ワンルームなんて二度と売るもんかと思ったものですw。中には「白紙」で送り返してくるやつもいましたw。なぜ白紙かというと契約内容に異議があるからハンコを押しませんってヤツでしたっけ。(あー、、もう面倒くさいったらwww)

売買の仲介業者でもこのくらいまでは当たり前のようにやります。
他の会社の事は良く知りませんが過去にこの地位継承書類の存在すら知らない仲介さんに出くわした事があります。(昨日のクソゴルゴもそうでしたが・・・w)

不動産の契約ではなんでも決め事は書面で残します。お金が絡むので些細な事でもすべて契約時や決済時に仲介が予測して様々な覚書とか念書みたいな感じで「〇〇について〇〇で合意した」書類を作っていきます。

こうして書面でなんでも残しておくと万が一裁判沙汰になっても買主さんを守れます。

まぁ、、ぶっちゃけそういう面倒に巻き込まれるのがイヤだからってなんでも書面にするってのもありますけどねwww。


こういう細かい積み重ねで不動産仲介は成り立っています。。(うまくまとめてみました)



なんだか無性に鳥のから揚げが食べたくなりました。。(鳥さんとは無関係にw)
から揚げとビール。。ワタクシの黄金の組み合わせです。。。今日はこれからひとり居酒屋しようかと。。。
本日は池袋あたりにいますので一緒にから揚げ食べたい人はメールください。(限定2名まで)
あ、それはそうといつものお願いは続きます。。。。。
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COMMENT

補講はもう少し近くで受けたいですw

唐揚げ、唐揚げ、っと。

医者に卒倒されるのであんまりこういうもの食べちゃいけないんですが、首肉の唐揚げなんて最高でしたね。考えてみれば、あれだけ鍛えてますし…。みんな知らないのか、一番美味しいのに結構安いです…。これ、川上情報??

あと、トンテキと同じ要領でコンフィにして(70~80℃油の中で40分位『茹でる』)そこから表面をカラリと揚げるなんて実験もやりました。柔らかさは別格でしたね。カー○ルオヂサマもビックリな感じで。

話戻して。高校の頃、書道で習ったのが「字を上手く書く」というより「字で人と為りを見極める」ということでした。総理大臣選挙の際、立候補者全員に座右の銘を色紙に書いてもらって視聴者プレゼントなんていう番組もあったのですが、字を見ると大体判ります。

なので自分の字も分析してしまいますw相当「変」(爆)困ったもんだ。


Re:ファイルの件

  わくわくリッチです。

 大容量添付ファイル付きメール、「宅ファイル便」はいかがですか?

 ⇒ http://c.filesend.to/information/

 (あ、アフィリじゃないですよ(^^;))

 「神は細部に宿る」と言いますが、細かい所のチェックは欠かせませんね。

 いろいろな乱れも小さな乱れから交わって、今夜はハーティーパーティーです。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

ますは ぽちくろ しますた。

破れ窓理論ってやつでしょうか。小さいことでも放置しとくとだんだん汚くなっちゃう。

うちも女子が退去し、男子しか入ってこない気がするので危ないです。

仕事が終わってブログみて今から伺おうかと思いましたが投稿時間みてやめました


またブログ上で不定期に開催して頂けると幸いです

手間

区分をチマチマ買うより1棟を買ったほうが効率がよい、
などと聞きますが、150戸の属性低いワンルームだったら
逆に数の暴力になりますね。^^;

そんな面倒くさいのをまとめて相手する気力が湧かない・・・^^;

やはり単身者でも余り手間のかからないレンジでやって
いきたいと思う今日この頃です・・・

そういえば、売買でも物件のタイプや年式によってこうした
手間のかかり具合の違いってあったりするのでしょうか?

Re: 補講はもう少し近くで受けたいですw

やげさん

昨日のから揚げはあまりに唐突だったのか誰からも応募がありませんでした。。。

仕方が無かったのでひとりでから揚げたべました。

> 医者に卒倒されるのであんまりこういうもの食べちゃいけないんですが、首肉の唐揚げなんて最高でしたね。考えてみれば、あれだけ鍛えてますし…。みんな知らないのか、一番美味しいのに結構安いです…。これ、川上情報??

え?首の肉ですか・・・?
あぁ、、そういやニワトリっていっつも首を動かしてますよね。。ある意味手羽先よりいい筋肉してるかも。。w。これ川上情報ですww。

> あと、トンテキと同じ要領でコンフィにして(70~80℃油の中で40分位『茹でる』)そこから表面をカラリと揚げるなんて実験もやりました。柔らかさは別格でしたね。カー○ルオヂサマもビックリな感じで。

昨日のから揚げは出来合いのから揚げだったのでなんか固くて口の中が切れてしまいました。
ワタクシ、カーネルおじさん印の鶏肉大好物です。(骨がなかったらもっといいのですが。。。)

クセ字ってのはいいのですがなんかポリシーもなにも感じない文字を書く方がいます。
送り仮名とかの間違いを見ると相当適当な性格してるんじゃないかとプロファイルしてますw。

Re: Re:ファイルの件

わくわくリッチさん

どうしてもお一人だけファイルが届かない方がいらっしゃったのでこの宅ふぁいる便を使用しました。
ありがとうございました。

>  「神は細部に宿る」と言いますが、細かい所のチェックは欠かせませんね。

こういう細かいところをチェックするのが案外ワタクシ、スキです。
どんな性格なのか把握するのもワタクシの業界では必須事項ですw。

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

> うちも女子が退去し、男子しか入ってこない気がするので危ないです。

うーん。。これスラム化の前兆かもしれません。。。
そんなオーナーさんのために「イケメン男性をサクラで住まわすという戦略」
なんていう情報商材がありますが買いますか?(36時間過ぎると価格が上がります)

え?お代ですか?

お代はケンタッキーのパーティーバーレルで構いませんが。。。w

Re: タイトルなし

フジカケさん

昨日の17時頃にから揚げが食べたくなり19時にはすでに食ってました。。

あまりに唐突だったので参加者はゼロwww。

ひとり淋しい晩餐でした。。。。

Re: 手間

クロノスさん

>、150戸の属性低いワンルームだったら
> 逆に数の暴力になりますね。^^;

ははははwww。数の暴力ってうますぎですwww。

属性の低い入居者が多く住む物件は正直イヤです。。
手間の掛からないレンジの入居者さんがいる物件がいいです。
楽だし。

> そういえば、売買でも物件のタイプや年式によってこうした
> 手間のかかり具合の違いってあったりするのでしょうか?

昭和50年代の東京の西側(下町)の物件は昔から同じ人が住んでいる場合が多いので
これも管理が面倒です。職人気質な人が多いので勝手に部屋を改造してたりwwとかとにかく再販する時の原状回復がややこしいことになります。

あとはケースバイケースですが物件を見るとだいたい難易度の傾向がわかります。。
「こりゃ面倒だな」って物件、、結構ありますよ。


No title

またしても記事リンクありがとうございます!
名前が出てくるとドキッとします^^

地位継承書類もオーナーチェンジばかり扱っていた前職時代は大変でした。
オーナーチェンジ認めないとか頑張っている借主がいたり(ただの滞納者でしたが)、ストレスのたまる面倒な作業でした。

今の勤務先はノンビリしたもので、だいぶ楽させて頂いてますが、ノンビリが普通になってきた感じがしますよ(笑)

地位継承通知…

去年3つほどアパートを買いましたがそう言えば地位継承通知に記載した記憶がありません…(汗)
これはちょっと管理会社を折檻しなくてはならないかもしれませんね。

自分は千葉県の北西部で不動産投資をしていますがどこかいい管理会社ないですかね(笑)

Re: No title

クマさん

とんでもなく遅レスですみません。

やっぱりクマさんも同じご苦労されていたようですね。。
ワタクシ、地位継承ですがたった10件なのに難航してますw。

ストレスを感じない不動産屋さんにワタクシも早くなりたいです。。。

Re: 地位継承通知…

パックさん

この地位継承をちゃんとやっておかないといつまでも家賃の切り替えがうまくいきません。。

> 自分は千葉県の北西部で不動産投資をしていますがどこかいい管理会社ないですかね(笑)
うーん。。千葉ってワタクシあまり管理会社さんのお付き合いないんです。。すみません。。

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