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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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レジュメ発送完了です。。。

こんばんは。

明日の決済の準備もあらかた片付きひと段落してます。
しかし明日から再び次の決済に向けてカウントダウン開始です。。
戦いはまだ終わりません。。(休みたいです)

さて、
本日、例の新築セミナーのレジュメの発送作業をしました。
このレジュメはちゃんと説明聞かないとわかりにくい資料です。断片的に捕らえておくくらいでそこそこ不動産の世界の理屈みたいなものがわかっていただければと思います。

なんて偉そうなこと書いてますがこの発送作業。。
BCCでひたすらメールするだけなんですがここらへんがアナログなワタクシ。。
メアドをひとつひとつせっせとBCCに貼り付ける作業で1時間くらい掛かりました。。
もっと効率よく一斉にドーンと送れれば早いのですがやり方を知らないワタクシはここでもチビチビとそんな作業に明け暮れてましたw。

しかしいくつかのメールは不着で戻ってきました。。(届いていないと言う人いませんか?)
添付ファイルがやたらとでかいので拒否されてます。まだ届いていない方がいましたら別のメールアカウントでお問い合わせください。

そんなわけで3月の中盤戦。
仲介の業界では再びファンドのデフォルト物件がそこそこ出回ってます。
うちも乗り遅れまいと必死に参戦してますが・・・今回も難しそうです。

一部の狼旅団の団員さん(ホントにごく一部ですw)には簡単な資料を送りましたがたぶんこれって買うの大変だと思います。レンダーさんは簿価の90%なんて金額提示してますがこういうデフォルト案件は値段なんてあって無いようなもの。調子に乗って買付入れるといつものように踏み台にされるんじゃないかと危惧してしまいます。

確かに物件は都内・10%の物件ですが、最近一番不人気な商業系ビル。。。もはやこんな案件は相当、手金を持っていないと買えません。(銀行も商業系ビルじゃ融資も渋々ですがw)

そういえば最近ワタクシにメールいただいた方で「不動産投資の本などでは住居系の話が多いですが区分店舗投資なんて話が少ない気がします」とおっしゃる方がいらっしゃいました。

そういや店舗系の話をしてる書籍って少ないですね。。

融資が付くかどうかは別として実はこの区分店舗投資って案外おいしい部分があります。
(融資が付くかどうかは別とこの部分、もう一回強く繰り返しておきます。。)

都内を歩いていると1階が空きに店舗が増えてます。参考までにリーマンショック前の表参道とか南麻布などの商業地で路面店舗に空きが出るなんてことはありませんでした。仮にそんなのが偶然出てきてもそりゃ恐ろしい坪単価。。。(坪20万なんてベラボーな賃料の物件を見たことあります。)

こんな空き物件が多いのは今の世相からしたら仕方ないことですが、こんな賃料が激下がりしてるときに積極的に出店戦略に出るところもあります。賃料が安いうちに出店してしまおうとする業態です。

ワタクシが都内で定点観測する場所がいくつかあるのですが(六本木アマンドで同伴出勤のおねえちゃんの数を数えてるだけじゃないんですw)その中で特殊な場所があります。

どこかはここでは書けませんが(これ秘密中の秘密です)そこに出店してる店舗を見ると半年先くらいまでの出店戦略が見えてきます。トレンドとかではなく感覚的に見てるのでどう表現していいかわかりませんがガキの頃から見てるのでだいたい当たります。

前にも書きましたが都内だけではないと思いますが駅前だからといってどこでも商売が繁盛する場所とは限りません。渋谷あたりで例えるとよくわかりやすいと思いますが渋谷駅から道玄坂を上る道路を境に右側と左側じゃ歩いてる人種が違います。

更に東急本店に向かう道路を境に右側と左側でも違います。

はじめて東京に来た方でも1時間くらい見てるとなんとなくその違いに気づくはずです。

池袋なんかでもそうですが東口と西口では客単価が雲泥の差です。東口は客単価が低い店の方が売り上げが良く西口は客単価の高い店が繁盛する傾向があります。これを更に細かく分けると道路一本で変わるエリアがあります。

人の動線というやつですがこれを読めないと店舗の出店計画なんてバクチです。
たまたま空き店舗が出たとしてもこれを読みきれないと多額の出店費用が無駄になります。

しかしこれを逆手に取れば動線を読みきって一見不人気そうなエリアでも積極的に出店できます。

この分析力があれば路地裏の人通りの少なく賃料の安い店舗で繁盛させられる事があります。
こういう空き店舗を格安で借りるか区分で買い取るかすると下手な区分住居系より利回りが回ることがあります。

去年ワタクシが売った区分店舗がまさにそれでした。
まぁ、、ワタクシが狙ってやったわけではないので威張れたもんじゃないですがその「不人気物件」に目をつけた買主さんは悲惨なくらいの不人気っぷりに付け込んでムチャクチャな指値を入れました。

震災直後で放射能が都内に飛んでくるなんて言われてた時で、売主はとにかく処分することを最優先に考えていたらしくほぼ買主の言い値で売りました。
ワタクシこの仲介で「売るほうも売るほうだけど買う方も無謀だよな・・w」と内心思っていました。

しかしあれから一年過ぎてこの店舗物件、、どんなに頑張っても想定利回り9%くらいにしかならないはずのに推定利回り25%でブンブンまわしてますw。

ラーメン屋でもここじゃムリだろうと思っていた物件でしたがまったく別の業態に貸し出して結構良い家賃取ってます。普通店舗ってスケルトンで貸すのですがこの買主は貸しやすくするために自分である程度リノベして貸しました。(デザイン会社だから自前です。格安リノベでした)

これ業態は子供向けのブランドリサイクルショップです。とてもキャッチーな感じの店舗なのですがこのエリアじゃ絶対似合わないんですw。しかし、この方、結構良い家賃で貸してます。

店舗物件を予めニーズを読みきってそれ風にリノベして貸し出す。。。ワタクシにはとても真似出来ない芸当です。(ワタクシから見たらこれ自体がバクチに見えますw)
でもこの買主さんはそうやっていくつか区分店舗の投資で利益を上げてます。

区分店舗でも銀行から融資が出るならこんな投資手法もいいのかもしれません。
(えぇ、、何回も言いますがあくまで融資が出るとしたらの話ですよw)

不況時はなかなか店舗物件で勝負を掛けるのは危険なバクチですがこういう先を読めるというかほとんど預言者みたいな先見性がある人はこんな芸当が出来るんだと感心しました。。

とはいえやはり店舗は流行り廃りのあるのが難点です。住居系にはないリスクが付きまといます。
10年なんて気の長い投資手法じゃ店舗の投資なんて怖くて出来ません。
短期間で投資資本を回収できると言う読みとクソ度胸が必要なんじゃないかと。。。


たまにはちょっと違った切り口で書いてみましたが、書いてて自分でもなんだか面白くないですねw。


話題を変えますw。

さて、
5月のワタクシの単独セミナーですがやっと懇親会のお店からOK貰いました。(4000円で17時半から終電までお店を占拠しますw)懇親会場が正式に決まったのでボチボチ正式告知しようかと思ってます。

しかし当日に話したいことが多すぎてセミナーの内容自体がまだ絞りきれていません。。

5月19日に開催すると言う事だけは決めましたので参加をご希望の方はくれぐれも他の予定を入れないでくださいw。
オネガイシマス。。。



ということでこちらもオネガイシマス。。。
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COMMENT

No title

コメント欄、はじめましてです。
こつこつと買い集めて、区分店舗14戸もってますー。
景気によって坪賃料がぜんぜん違ってくるので…
再入居のたび同時に家賃30%のアップダウンはしばしば。
築40年でも空室になるなり申込が何本も殺到する物件もある一方、
都内の駅2分。広告費4ヶ月でも半年さらしモノになってたりして
購入前のエクセル皮算用通りにいったためしがありません。。。

2戸はオリックス銀行で8~9割ほど貸してくれましたが
あとは基本現金、その後に担保利用…です。

不毛立地

  わくわくリッチです。

 レジュメありがとうございました~♪

 さすが狼旅団さんですね。
地方でもコレをアレンジすればウハウハだと思います。

 さて、店舗の定点観測。
橋の手前の加速する場所はコロコロと店が変わります。

 これは理由は分かるのですが、そんなに悪くない立地なのに、コロコロと店舗が変わるピンポイントな場所があります。

 アレ、どうして何でしょうね?
ただの自縛霊なら納得できるのですが・・・

 知り合いにも「見える人」がいるのですが、私には見えません。
(気配を感じることはありますが・・・恐笑)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

オタク養成ブログ

レジュメありがとうございました。この生々しさが堪りません。
立地や規模は違いますが、つい先日のハウスメーカーとのやり取りを思い出してしまいました。

区分店舗投資、事業にできる人はごく僅かだとは思いますが、その能力の一部は土地の買い付けには必要な能力ですね。
ちょっとオタクな感じですと妄想力といいますか、狙っているその物件にどんな人が住んで、どんな経路でいつも帰ってきて、どんな生活を送るのか。
彼等が(彼女達が)何を好んで、何が嫌いなのか。物件はそれにどこまで合っているのか、足りない部分はどうやって合わせるのか、幾らで合わせられるのか。

簡単な収支計算ならばできるし、大体書いてあるのですが、「オタク能力」がないと競争力のある収益物件を持つ大家さんとならないことを実感中です。

で、思ったのですがここのブログ。やっぱりオタク養成ブログなんですよね?どーも水が合うと思ったらw
更に修行すると不動産のことを話し出したら誰かが止めるまで話し続けるオタクスラッシャーにクラスチェンジwまさか、話ながらリフも刻む?ダブルバスドラム連打?(う~んこの話、誰が理解できるんだろう…)

レジュメ、あの量を1時間で話すとしたら、一番近いイメージがスラッシュメタルのライブだったので。なので楽しみだったりする訳です。

店舗もファンドも

ファンドンのデフォルト物件って、結局は思っていたほど稼げなかった
からデフォルトなのでしょうけど、それを簿価ベースで提示されても踏み
上げてでも買っていく人たちがいるんですね。

それだけ自分は回していける自信があるのでしょうけど、融資使って
やっていたのでは怖そうですね。^^;
商業系って賃料の動きや空室出たときの波が激しいでしょうし・・・

店舗も不思議といつも入れ替わる場所ってありますよね。
子供心になんで長続きしないのか不思議に思っていたのですが、
本当に続かないところは続かないんですよね・・・

あれが不思議で仕方ないです。

腕次第

レジュメをありがとうございました。
しっかり、じっくりお勉強させていただきます。

店舗について、いろいろコメント打っていたのですが
消えてしまいました…

ともかく、店舗は難しいと思います。
でも難しいところ、面倒なところにこそ商機&勝機があるのかもしれませんね。

店舗物件は難しい

店舗物件はどうしても難しいですよね。
店舗部分は居住部分に比べて賃料も高いので、空室リスクがどうしても高くなりますしね。

そこに店舗顧客の入居を考えるというのは、つまるところ商圏調査・立地調査などを行い出店する際と同様のリサーチが必要になります。

それは一般的な不動産投資のスキルとはまた別のスキルが必要になるので中々難しいです、はい。

区分店舗専門

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

区分店舗専門っていうジャンルもあるんですね。

ノウハウの固まりですね。

Re: No title

栗の木さん

コメントありがとうございます。

> 景気によって坪賃料がぜんぜん違ってくるので…
> 再入居のたび同時に家賃30%のアップダウンはしばしば。

うーむ、、、。なんともジェットコースターのような賃料相場ですね。。。(汗)

店舗賃貸って普通の収益物件より生き物のような気がしてきました。
現金を厚めにして運営しているあたりに玄人さを感じるワタクシですw。

今後とも宜しくお願い致します。

Re: 不毛立地

わくわくリッチさん

ん?もしかして不毛立地とわくわくリッチさんで掛けてます?(これ違ってたらエライ失礼な予感がしますが、、、)

>  さて、店舗の定点観測。
> 橋の手前の加速する場所はコロコロと店が変わります。
>  これは理由は分かるのですが、そんなに悪くない立地なのに、コロコロと店舗が変わるピンポイントな場所があります。

バス停の前ってダメだと聞いたことがあります。あと歩道橋周辺とか。。

>  アレ、どうして何でしょうね?
> ただの自縛霊なら納得できるのですが・・・

あ、たぶんこれです。自縛霊のせいですね。。
坂の途中もダメだと言われるしもっと見えない力とが働いているのでしょうか。。。

ワタクシも霊感がないのでこういうの非常に感度悪いですww。

Re: オタク養成ブログ

やげさん

そろそろワタクシのブログの存在意義に気づいたようですね。。。w

ワタクシが標榜する一億総不動産オタク化計画。。。
今のところまだ会員数10人くらいですがこれから全国組織にしておこうかと思ってます。

会員はみんなショッカー風に「イーーーーーーーッ!!!!」って言わせますw。

> レジュメ、あの量を1時間で話すとしたら、一番近いイメージがスラッシュメタルのライブだったので。なので楽しみだったりする訳です。

まだワタクシのミサに来た事もないのにあのレジュメを見ただけでこの表現。。
やはりやげさん、、タダモノじゃないですね。。。

ホントは3年くらいで覚える不動産のことを5月は4時間で教えようとしてます。
ジェームズのダウンピッキングより難易度高いですww。

Re: 店舗もファンドも

クロノスさん

昨日の物件お話のファンドさんもこの辺を読みきれていないから逃げ遅れたんじゃないかと、、w。

それでもこれを買いにいく方もすごいです。
(結構空室率高いんです、、、)

ただ物件によってはもしかしたらちょっと物件をいじれば高収益になりそうなのもありました。

> 店舗も不思議といつも入れ替わる場所ってありますよね。
> 子供心になんで長続きしないのか不思議に思っていたのですが、
> 本当に続かないところは続かないんですよね・・・
> あれが不思議で仕方ないです。

これってあまり美人じゃないんだけどなぜかモテる水商売のおねえさんに似てます。
あと絶世の美女なんだけど指名数が少ない・・・みたい感じっていえばわかりやすいでしょうか。。

収益物件でもあるんですが今まで一年以上どこからも買付が入らない物件に限って入るときは同時に
2つ3つ買付が入る話があります。これも業界の七不思議です。。。

Re: 腕次第

e.r.i. さん

収益でも住居系と商業系は借りる目的が違いますから難易度は店舗の方が圧倒的に難しいです。。

> ともかく、店舗は難しいと思います。
> でも難しいところ、面倒なところにこそ商機&勝機があるのかもしれませんね。

そうなんです。ここはとても重要です。
よく言われますが人と逆張りしないと勝機は来ない。。でもいつも逆張りばかりしてると変人呼ばわりされることもしばしばですw。

Re: 店舗物件は難しい

パックさん

> そこに店舗顧客の入居を考えるというのは、つまるところ商圏調査・立地調査などを行い出店する際と同様のリサーチが必要になります。
> それは一般的な不動産投資のスキルとはまた別のスキルが必要になるので中々難しいです、はい。

そういう専門の会社があるらしいですがそこでも時々間違った判断するらしいです。。
プロでもこれですからワタクシのような素人じゃ危なっかしいですw。

ただ飲食系のリサーチ会社はまず外さないらしいです。。
ワタクシはこの原理を結構利用させて貰ってますw。

Re: 区分店舗専門

ぶるるーまんぱぱさん

・・なんだかワタクシ疲れているのでしょうか。。

> 区分店舗専門

・・・熟女専門店舗に見えました、、、、、、、、、。

> ノウハウの固まりですね。

はい。いろいろな意味でノウハウの固まりです。。。

No title

栗の木さんのコメントを見て

中野ブロードウェイの区分を思い出しました。

エスカレータの停止階とか
階段の場所によって

当たり外れが大きかったり

下手に貸すより自販機とイスを置くだけで
儲かりそうな場所があったりと

簡単に坪単価で購入出来ない区分店舗なんですよね。

購入を検討した時
賃料設定、判らなかったですもん。

そーいえば、あそこの管理規約
店舗部分は居住不可なのかな?

オタクに貸しだしたら
マジで借りる人いるかもしれませんね。

4Fはお店すべて壊して
カプセルホテルにしたらとか妄想しちゃいます。

香港の重慶マンションみたいに
混沌と、人が長く滞留する仕組みになれば
面白そうです。

Re: No title

ぼ~やさん

中野ブロードウェイの区分って非常にあたりはずれが激しいですねww。
最近はあまり近づきませんが相変わらずオタクな聖地なのでしょうか。。。

参考までにあそこの2階は悲劇です。お客さんが上がってきません。。

> 香港の重慶マンションみたいに
> 混沌と、人が長く滞留する仕組みになれば
> 面白そうです。

あの施設。見た目がそんなですから不気味です。。。

No title

中野ブロードウェイ
今年久々に足を踏み入れました。

娘の用事(サリー購入のためです

3階のオタクっぷりは不毛の4階にも好影響を及ぼしてはいましたが
それでも、多少は空いていたり、貸しショーケースが多かった記憶があります。

1Fからのエスカレーターがなぜか3Fに抜けてしまう
2Fは記憶があいまいですが
4Fよりましになった気がします

中野ブロードウェイ!

まさに私も中野BWの区分店舗、検討したことありますよー。
というか今も売りにでてるのかな…
上層階のスケルトンなので何に使っていいかわからず
値付けのしようもなかったのですが。

最近ときめいた物件だと、
ディープな浅草駅地下商店街の区分営業権。
http://portal.nifty.com/2006/09/19/b/2.htm
改札の真ん前でいますぐ買いそうになりましたが
退去引き渡しだったので坪賃料が想定できず
悩んでるうち消えてしまいました。

横レス

店主がから揚げ食べている間に
横レスで乗っ取りっと

栗の木さん
空室時の管理費負担にビビリーなので
基本的に区分店舗
特に下駄ばきとかは検討しない派なんです。

区分店舗一つだけ所有してますが
空いてしまうと毎月の管理費が
26万代だったかな・・・
泣きたくなるような金額です。

妻に賃貸の経験をさせたくて
お手頃物件を探していたころ
中野BW(略称マネさせて頂きます)を検討していました。

借金させて、物件一つでは
なかなか出来ないですよね。

去年、若くして亡くなった恩師の法事の際
浅草駅の地下に久々に足を運びました。

写真でもちょっと写ってますが
めちゃくちゃ安い床屋さんが印象的でした。

管理費次第ですが
コレクションとして欲しい場所ですね。

母が群馬出身で
浅草寺好きなので
知っていたら真剣に検討したと思います。


Re: No title

ぼ~やさん

今のブロードウェイは1階と3階で持っているといっても過言じゃないかと・・w。

2階ってエスカレーターが行かないのでなんだか閑散としてますが
ワタクシこの2階の古銭ショップに良く行きます。(江戸時代のお金とかスキなんですw)

しかし3階のオタク度数は近年すごいことになってますwww。
(キライじゃないですが。。。)

Re: 中野ブロードウェイ!

栗の木さん

> まさに私も中野BWの区分店舗、検討したことありますよー。
> というか今も売りにでてるのかな…
> 上層階のスケルトンなので何に使っていいかわからず
> 値付けのしようもなかったのですが。

たぶんこの物件、、ワタクシも見たことがあります。
(もうボロボロのスケルトンじゃなかったですか?)
ワタクシもこりゃいくらで買えばいいのか悩んだ記憶がありますw。

駅の商店街の物件があったら基本的に悩まず買いですw。
えぇ、、なんとかなるものです。。

昔新宿駅の店舗の営業権なんて売り物(所有権じゃないのですが)があり
5000万円くらいしました。でもこの物件すぐ決まっちゃいました。

新宿じゃあ当たり前ですけど。。。

Re: 横レス

ぼ~やさん

そういや浅草の仲見世通りの店舗って売りに出る物件ってないのでしょうか。。

ワタクシあそこお店出したいと昔から考えています。(なにを売るかまではまったく考えていませんが)

浅草で食べる食い物はなにを食べてもおいしいのはあのロケーションのせいなのか。。(川越に行っても僧感じます)

浅草の仲見世通り

浅草の仲見世通り

坪単価も、賃料も何もかも
想像つかない世界ですが

本当に欲しいです。

とりあえず一つもっておけば
そこで真面目に商売する限り
食べるのに困らない気がしますよね。

内々で売買されちゃう気がしますが
是非見つけてきて下さい。

Re: 浅草の仲見世通り

ぼ~やさん

毎度の遅コメごめんなさい。。

仲見世の店舗って絶対表に出てこない物件情報っぽいですw。
ワタクシもおいくらで買えるんだかさっぱりわかりません。。

昔の巣鴨とげぬき地蔵商店街みたいなものでしょうか。。
こっちはなんだか最近表に情報でてくるようになりましたけどw。

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