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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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震災から一年経ちました。。

こんばんは。

昨日、お知らせした新築セミナーの時のレジュメの配布ですが、さすがに当時、200人近くの人が受講していたのか前回の「しょぼくれんセミナーのレジュメをください」より反応は少ない気がしました。

もしかしたら「クレクレ君」と言われるのがイヤで遠慮してます・・・なんて人がいるんでしょうか?
だとしたらそういう変なところで気を回すのは損ですw。ワタクシあまりそういうのは気にしてません。ちょっとくらい図々しいかなと思われるくらいが大家業やるにはちょうどいいですよw。
(今回、申し込んでいただいた人の中でレジュメ送ってくれたらこちらからもりんご送りますって方がいましたw。ワタクシ、そういうのが嫌いです。そういうのは無しでお願いしますw)

ということで、くれぐれもワタクシのレジュメは受け取った人だけで密かにお楽しみください。(「他の人に見せるとか、二次使用はしない」それだけ守っていただければ結構です。。)

レジュメは明日以降にメールにて送ります。(いっぺんに送るので今回もBCCで送ります)水曜日までに届いていない方がいましたらご連絡ください。たぶんメール容量が大きすぎて届いていない可能性が高いですw。


さて、
本日は3月11日。ご存知のように東日本大震災から一年です。

まずは今回被害に遭われた方にお見舞い申し上げます。

阪神大震災でも多数の犠牲者が出ましたがそれを上回る犠牲者が出る惨事になることが現実に起こるとは考えてもいませんでした。地震で建物が倒壊したりその後の火災で死者が出るという想定はある程度していましたが大津波まではまさかという思いです。

地震発生当時、ワタクシは銀座のルノアールで打ち合わせ中でしたがこの揺れ方ははじめての経験でした。
一瞬「これ以上揺れたらもしかしたら死んじゃうかもしれないな」とはじめて「死」を意識しました。(まぁ、たまたま打ち合わせ相手が阪神大震災経験者だったので「阪神の時の揺れ方と比べたらこんなの問題にならんわw」とバカにされ黙ってましたけど、ワタクシの顔はかなり引きつってたと思います)

今までに何度か大きい地震を体験してきたワタクシでさえ今回はちょっとシャレにならない揺れで初めて外に飛び出してしまいました。(ワタクシが外に飛び出す以前に店員さんが先に逃げ出したような気がしないでもないですがww)

ワタクシが地震の時にいたビル、、とても古いビルです。(築50年くらいの年代モノです)
1階にも拘らずかなり揺れました。6階建てだったと思いますが最上階の窓のサッシが揺れにあわせてポルターガイストのように自動的に右へ左へ動いてピシャーンピシャーンと開閉してましたからw。

不動産屋のワタクシなので地震の中、外でチェックしたのはビルの揺れ方です。(ビビリながらもこのへんは冷静に見てました)

銀座の昭和通りは若干ズレはありますが南北(実際には北東から南西方向)に揺れました。昭和通りと平行して揺れていましたのであとで調べたらやはり震源の方向に揺れていました。コーラスクラブの子供が歌を歌うとき右へ左へ揺れながら歌いますがあれと一緒に見えました。ゆーらゆーらって感じです。
これはテレビなどでも何回も放送されていたので見覚えがある方が多いと思います。

たまたまこのビルの近隣が新しく出来たビルが多かったので比較してましたがどちらかというと新しいビルの方が大きく揺れていました。特にS造のビル。。大丈夫なんでしょうか。。震度5強でもあの揺れ方。。推定築年数50年のビルより揺れてました。

この地震の後あちこちの不動産屋さんと話しましたが共通しているのは今回の震度5強ならギリギリ耐えたけど震度6とかだったら新しいビルも危ないんじゃないか。。。ってことです。

耐震基準は年々厳しくなっていますが例の姉歯事件の直前あたりまでに建ってるやつってホントに耐震基準守られているのか・・・。ワタクシも揺れ方を見ていてとても不安に感じました。

超高層なビルはいわゆるスーパーゼネコンが総力をあげて建ててますからさすがに震度7でも倒壊する危険はなさそうですがリーマンショックあたりの影響で倒産したような中堅クラスのゼネコンの建てたビル。。眉唾に感じるのはワタクシだけじゃないと思います。(リ〇ックさんが建てたあたりの商業ビル、、結構怖いくらいに揺れてたような。。。w)

そういや、平成元年とかのバブル時代の建物ってよくうちでも売買しますが、竣工図面みると最近のファンドさんが建てたものよりガッチリ作ってある印象があります。(ムダにお金かけて頑丈に作ってる気すらしますw)

ワタクシ中古収益物件を仲介する時その建物が最初から賃貸用に建てたのか分譲用に建てたのかを見てます。
分譲仕様で建てた物件はやっぱり造り方が違います。どちらがいいかと言われたら分譲仕様が好きです。

あと木造3階建て。
特に狭小3階建ての建物は2階にリビングが入っています。
リビングを広く見せるにはワイドスパンにする必要がありますので建売の家などは見ているとこの傾向が多いです。まさか2階部分がゆがんでペシャっといくなんてこと無いですよね。。。

今回の地震の震度では都内の建物はせいぜい瓦がずれたくらいで済みましたが揺れ方によっては耐震基準通りの性能を発揮できるのかちょっと疑問に感じています。

まぁ、ワタクシは建築はプロじゃないので単なる思い過ごしかも知れませんが・・こういうことに詳しい方がここを見ていたらご意見賜りたいと思います。

昨日、たまたまひろ*さんの新築見学会の際、アッキーさんと母ウッチーさんとそんな話になりましたが築古のSRC(新耐震以前のもの)は建物の形状で旧耐震でも崩壊しにくいかどうか決まるのではないかという結論になりました。(真四角の建物ってやっぱり構造的に強そうです。)

ただ木造は元々乗っかってる重量がRCなどと比較すると軽量です。自重が軽ければ揺れ方も少ないですから揺れても収束が早いし木造も悪くないなと思います。

昨日一昨日で連載したウチの新築マンションは真四角に出来なかったのでL字の形状に建てました。
素人考えで縦長よりL字のほうがなんとなく強そうに思うのですが。。。w

収益物件は壊れてしまえばお金を生まなくなります。
少しでもリスクの低い建物を所有する必要がありますからそんなことも少し検討材料に入れて考えないといけないのかなと思います。

参考までにワタクシが震災後浦安で見かけた物件で、平成10年築の10階建てSRCレジ。。
8階くらいから4階にかけて窓枠に沿って縦にビシッと外壁にクラックが入っていました。。
見た目に一番弱そうな部分なのですが、築浅のSRCでこうもキレイにクラックは入るのかとちょっとビビリました。築浅の建物でも揺れ方次第では安全じゃないのかもしれません。

耐震基準に沿って建てているとは思いますが地震の震源の方向次第では無傷でいられる保証がなさそうに感じます。(そういやタワー型のマンションって真四角を高く積み上げているものが多いように感じますがあれってそういうことも考えているからでしょうか・・?)

不動産屋なワタクシの建築に対する知識ってこんなものですw。

昨日も書きましたがこういう話でも詳しくて信頼できる人間が一人いるのといないのでは違うものです。
ワタクシもこういう方面に強い人とお友達になっとく必要があるんじゃないかと思ってます。

震災ネタを予告していましたが今日一日震災関連のテレビを見てたらいつもの調子で書く気になれずなんとなく取り留めのないブログになってしまいました。すみません。

あれから一年経ちましたがまだ心の傷なんて癒えるはずもない方がたくさんいらっしゃると思います。

たいしたことは出来ませんがワタクシも微力ながら何か出来る事で復興のお手伝いをしていきたいと思います。





いつものお願いですがこちらもお手伝いしていただけると。。。
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COMMENT

1番にクリックです。

ぶるーまんぱぱ です。

 1番にクリックです。

鳥さんに負けずと、トモダチ作戦のテレビ見て うるうる しながら

待ってました。

うちの物件も旧耐震の方は全く影響なし、どっかないかと探しても見つかりません。

一方の平成築は、あら如何しましょうの一部損でした。

同じRCでも全然違いますね。

素人なのに。。。

多分銀座築古ビルが隣の築浅S造ビルより先に倒壊することはなさそうです。サッシが横に動くということは歪んでいないから動くのであって、しなっていたら窓は開閉しないはずです。(代わりにガラスに圧力が掛かって割れると思います)
ただ、高層ビルは「わざと」しならせる構造だと聞いたことがあります。
この場合も歪んでエレベーターが止まるとか全面ガラスが粉々になっては困るのである程度だと思われます。

形ですが、やはり長方形もしくは正多角形が強いそうです。H型ですと渡り廊下部分、L型ですと角に引っ張り・縮み両方の力が働く、というのを阪神大震災後辺りの特集番組で観ました。

浦安のケースは地盤工事の影響だと思います。上物が基準をクリアしても岩盤の地盤に杭が必要数打たれていたか…。平地で起きた崖崩れ、田んぼ跡地に建てた住宅の地盤沈下に現象が似ている気がします。

建築と不動産

不動産と建築の知識。
その両方を持っている担当が
いれば最強ですよね~。

ちなみに東京の建売住宅。
ほとんど狭小3階建て多いですが
やはり構造的には不安なんでしょうか。。。

敷地の高低差

東日本大震災の約2ヶ月後、仙台に行った際に見た光景は、テレビで見てはいるものの、想像を絶するモノでした。
粉塵とニオイもありました。

自分のブログにも記載しましたが、とある住宅エリアで根こそぎ海水で流されている場所と全く無傷の場所を分けたものが、ほんの数十センチの高低差という目の当たりにしました。

数年前は都内でもゲリラ雨などで床上浸水する場所や地下施設が水没するようなことがありました。

地震の揺れに対する建物の耐性というのはもちろんですが、敷地の高低差なんていう視点の大事さもあるんじゃないかと思います。

そもそも、川や海の近くという場所は、今後は慎重に考えるべきエリアなのかもしれないな、、、と思う次第です。

構造物の強さ

木造、鉄骨、RCとありますが、耐震強度という点では実はどれも
強度は一緒、とも言えます。(同じ新耐震の場合)

どれも同じ耐震強度をクリアして建築されていますので、同等の
強さを持っていなければ物理的にも設計的にもおかしいです。
(きちんと構造計算をしたものに限りますが)

それより強い強度で作られるのは警察署・消防署・病院の類で
すよね。

ただ、構造(重量)によって固有振動数は異なりますので、地震
の周波数によっては苦手がでるハズです。

ビルによってゆれ方が違うのは、太さ・高さ・固有振動数によって
振幅が変わりますので、きちんと施工されたものであればそれ自
体には不思議は無いです。

SRCやS造であれば外壁はALCでしょうから、本体のしなりに負け
て割れるのは当然ですし、そこが壊れてくれなくて構造体にダメー
ジが行く様であればまずいハズ。

ただ、木造3Fは1Fに大きな開口間口(駐車スペース等)がある
ものは本当に強度計算きちんとしているのかちょっと疑問です・・・
あの面だけ耐震壁が入らないのでねじりには弱い構造なんです
よね・・・
ねじりは柱太くしてもカバーできないので・・・^^;

と、建築屋でもないのにいっぱしのことを言って見ました。
でも、機械設計でも設計の考え方は一緒なんで、多分そんな感じ
のハズです。

もし強度に差があるとしたら、その「強度」の定義(例えば同じ振
動でも縦、横、斜め、回転方向があり、それぞれどの程度の周期、
振幅、時間を想定するか、ということ)が構造によって異なってい
るか、そもそもその定義からはずしてあるか(建築基準法のレベル
で)、設計にごまかしがあるか、施工に手抜きがあるか、でしょう。

No title

高層ビルになると揺れが大きいのは当たり前ですが、そういったビルでL字型やT字型のような物件はどうしても接合部分が剥離してしまいますよね。
低層でRCであればそんなに被害はないと思います。
やはり四角いのがベストで柱とともに壁で支える壁式工法がいいですね。

それと、高層のタイル張り鉄骨造マンションには地震の時には近づかない方がいいと思います。
タイルがボロボロ落ちてきて危険です。
役所でもタイル張りは3階くらいまでと指導してた記憶があります。

木造は揺れに対して戻る性能がありますが、嫌なのは軽量鉄骨です。
細い鉄骨なので曲がったらそのまま曲がってしまい、阪神や新潟の地震では木造に比べても影響があったようです。
そういった理由と、法定耐用年数の関係で中古の2階建て物件で軽量鉄骨が出ても完全スル―してますw

阪神の時でも高層マンションの何階がつぶれてたかという事を聞いたんですが、2階がつぶれやすかったみたいですね。
一番負担がかかりやすいんでしょうか?

でも、狼さんの建てたあたりでRCを建築するなら岩盤まで30m~50mくらいあるでしょうから相当杭の費用がかかったでしょうね。
それでその利回りが出せるのはすごいです。
建築会社の仕入れ値なんてどこもそんなに変わらないでしょうからそんなに安くやってくれる建築会社があると言う事が不思議です。
でも、家賃が高いエリアというのはホントにいいですね。

知り合いの現場監督が言ってましたが、何年前かの建築現場で鉄骨をクレーンで吊って立てて写真を撮り、いかにもその鉄骨を使用したかのように見せかけはするけど実際は使用しないという悪質な現場もあったようです。
何を信じればいいのかわかりませんね~><

No title

 鳥です。

 クリックしました。


 震災の時は、千葉にいました。


 その日に東京に帰りましたが・・・。

 着いたのは、翌日でした。

 当日は、混乱と渋滞でした。

 今、思えば、2-3日してから、東京に戻るのも?


 もうすぐ、決済です。(今年2つめです。)

 
 最近は、(悪い事を考えている?)考える事があるので、

 予定は入れてません。(懇親会など)


 5月は、大丈夫です。オオカミさんの会です。


 木造は、大震災が、直撃すれば、

 物件は倒壊するかも知れませんが、

 地震保険に入っていれば、経済的な破綻は回避できると

 思っています。

建築のプロとのつながり

昨日は震災のちょうど1年後ということで黙祷をしてました。
その後しばらくこの1年を振り返っていました。
まだまだ頑張っていかなければならないと気を引き締めました。

やはり不動産投資を進めていく上で建築知識というのはとても大事だと最近感じております。
本来は自分で全てわかるのが理想なのでしょうが、中々難しい話です。

信頼出来る建築のプロの必要性がありますね。
そういうサービスがあったら申し込みそうです(笑)

Re: 1番にクリックです。

ぶるーまんぱぱさん

ワタクシもトモダチ作戦見てました。

「狼騎士団」に名前を変えちゃおうかと思うくらいあのヘリコプターの
おねえさん美人でしたw。

> うちの物件も旧耐震の方は全く影響なし、どっかないかと探しても見つかりません。
> 一方の平成築は、あら如何しましょうの一部損でした。
> 同じRCでも全然違いますね。

今回の震災でなぜか旧耐震の方が頑丈でした。。。なんでしょうか。。。w
(平成2桁のやつが結構壊れているような・・・。)

Re: 素人なのに。。。

やげさん

> ただ、高層ビルは「わざと」しならせる構造だと聞いたことがあります。
> この場合も歪んでエレベーターが止まるとか全面ガラスが粉々になっては困るのである程度だと思われます。

これワタクシもなんとなくわかるのですが高層階で建物がしなるとやっぱり怖いですww。
万が一ってことがあるんじゃないかと。。。

> 浦安のケースは地盤工事の影響だと思います。上物が基準をクリアしても岩盤の地盤に杭が必要数打たれていたか…。平地で起きた崖崩れ、田んぼ跡地に建てた住宅の地盤沈下に現象が似ている気がします。

これ地元の人に聞いたら昔は畑か田んぼだったらしいです。
ちゃんと杭を打っていないからこんな事になったんじゃないかとか言われてました。

うちのレジはベタ基礎なので地すべりでもおきたらひとたまりもありませんw。

Re: 建築と不動産

ソウトク325さん

> 不動産と建築の知識。
> その両方を持っている担当が
> いれば最強ですよね~。

ワタクシも目指すはこれですね。
でも不動産だけでも覚えるの大変なのに建築までは手が回りませんwww。

> ちなみに東京の建売住宅。
> ほとんど狭小3階建て多いですが
> やはり構造的には不安なんでしょうか。。。

うーん。。なんかまずいらしいですよ。。
2階が弱いとか言われてます。

Re: 敷地の高低差

横ちゃんさん

ワタクシ結局現地には行ってないのですが言った人の話しでは爆撃にあったかのようだったと聞きました。
震災後の1週間くらいは凄惨な環境だったと聞きます。
とても他人事とは思えないし微力ながらなにかチカラになることしたいです。

水気のある場所はなにかと災害に遭遇しやすいですがそんなこともしっかりアドバイス出来るような不動産屋にもなりたいと願う狼です。。

Re: 構造物の強さ

クロノスさん

> 木造、鉄骨、RCとありますが、耐震強度という点では実はどれも
> 強度は一緒、とも言えます。(同じ新耐震の場合)

あ、そうか自重に比例しているんだから同じなんでしょうかね。。。
木造木軸なんてのはそんなところでお役に立ってるのかな?

> ビルによってゆれ方が違うのは、太さ・高さ・固有振動数によって
> 振幅が変わりますので、きちんと施工されたものであればそれ自
> 体には不思議は無いです。

今回も長周期のゆれでかなり変な揺れ方だったそうですが実際に見てても怖かったです。
コンクリでもあれだけ揺れるんですね。。。

> と、建築屋でもないのにいっぱしのことを言って見ました。
> でも、機械設計でも設計の考え方は一緒なんで、多分そんな感じ
> のハズです。

基本的に考え方って同じじゃないでしょうか。
見た目に壊れなさそうなものってみんな同じに見えます。

手抜きがないというのが絶対条件ですけど。。w

Re: No title

すがさん

ラーメンとカベ式だとカベの方がいいのでしょうか?

参考までにうちはカベ式です。耐震性で選んだのではなく梁がイヤでカベにしました。。。

> それと、高層のタイル張り鉄骨造マンションには地震の時には近づかない方がいいと思います。
> タイルがボロボロ落ちてきて危険です。
> 役所でもタイル張りは3階くらいまでと指導してた記憶があります。

そういや震災後浦安に行ったら駅前のビルのタイルがごっそりはがれていました。
都内ではあまり気が付きませんでしたが局地的に激しく揺れたようです。

> でも、狼さんの建てたあたりでRCを建築するなら岩盤まで30m~50mくらいあるでしょうから相当杭の費用がかかったでしょうね。
幸い、うちの周辺の土地はイキナリ関東ロームなので杭は打ってませんw。単なるベタ基礎です。

じゃないとここまで安くは出来なかったと思います。

> 知り合いの現場監督が言ってましたが、何年前かの建築現場で鉄骨をクレーンで吊って立てて写真を撮り、いかにもその鉄骨を使用したかのように見せかけはするけど実際は使用しないという悪質な現場もあったようです。
ひー、、。それ怖いですねw。
やっぱり上棟は見ていた方がいいのでしょうか。。そこまでごまかされるとなにも信用できなくなっちゃいます。

Re: No title

鳥さん

いつになく鳥さんのコメが長いには気のせいでしょうかw。

>  その日に東京に帰りましたが・・・。
>  着いたのは、翌日でした。
>  当日は、混乱と渋滞でした。

え?あの状態で都内に戻ろうとしたんですか?
ワタクシだって歩いて帰宅組でしたよw。

>  最近は、(悪い事を考えている?)考える事があるので、
>  予定は入れてません。(懇親会など)
>  5月は、大丈夫です。オオカミさんの会です。

よもや欠席するなんて思ってもいないのであまり心配していませんw。
さんざんよそで悪い事(?)してから来てください。

Re: 建築のプロとのつながり

パックさん

> 昨日は震災のちょうど1年後ということで黙祷をしてました。
> その後しばらくこの1年を振り返っていました。
> まだまだ頑張っていかなければならないと気を引き締めました。

普通に毎日生きてるってのが奇跡だったりしてるのかと思う一年でした。
ワタクシも同感です。。

> 信頼出来る建築のプロの必要性がありますね。
> そういうサービスがあったら申し込みそうです(笑)

そういうサービスって結局営利面で矛盾することが多いのでどうなんでしょうか。。
ということで友人ということで無理やり頼むと言う手法をワタクシはとりましたw。

No title

壁構造の場合、壁を構造計算に使用します。
柱梁(ラーメン)構造の場合、壁は構造計算外!
しかーし、実際は、壁がカスガイの役割を果たします。

また、直方体や立方体は、力が均等にかかる。
(L型や変形な構造だと、力が何処かに集中する可能性がある!)
旧耐震で、ピロティ構造やL字で壊れたビルが多かったのに、
活断層近くの古い団地が無事だった。(阪神大震災の例)
レジは壁が多いが、テナントは、壁が少なくダメな事も・・・
(勤めていた会社の神戸支店のビルは半壊!今回の横浜ハンズ前も)


Re: No title

アッキーさん

げ!!!ラーメン構造って壁は構造計算外だったんですか。。。
だからですか。。天井いっぱいまでマド枠つけてもOKなのって。。

うちはカベ式なのでマドの大きさも制限されました。
せっかくでかいマドつけようと思ったのに。。。w

> また、直方体や立方体は、力が均等にかかる。
> (L型や変形な構造だと、力が何処かに集中する可能性がある!)

ん?うちって建物がL字なんです。。。他の方からもL字はやばいよと言われてなんだかビビリはじめてますw。

大丈夫かな。。。

No title

狼様、違います。
これは、旧耐震での条件可の話。
旧耐震の中で、何が安全性(つぶれない)が高いか?の問いです。
大成建設に勤める知人(現場監督)から聞きました。
(○×ちゃんでは、ありません)

新耐震で、正しく施工されていれば、大丈夫ですよ。

Re: No title

アッキーさん

あ、、そうでした。。うちのは新築でしたwww。
つい過剰に反応してしまいました。

ゆうべも地震がありましたが震度5強ってすでに怖いです。。
家にいましたがびっくりして今回もケツが浮きました。

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