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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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セミナー告知と税金の話。。。


10年後の1億か目先の1億かで悩んでおります。。。w

こんにちは。

先日のブログでも書きましたが、次回の狼セミナーの日程が正式に5/15(土)に決まりました。
また募集開始は今週末4月9日(金)のブログ更新時となりますので参加をご希望の方はぜひお申し込みください。
なお、今回も当然ながらオンライン開催になります。

さて、話は変わりますが
物件を売買して利益が出ちゃうとその分に課税されちゃいますよね。

税金系の細かい部分をブログで書くといろいろ問題出ちゃうので詳しくは書きませんが、
大抵の人は売却益に対しての課税は結構ハードなものでそうならないために取得したときの費用などの記録を残しておき出来るだけ課税されないように努めるってのも立派な節税対策でございます。

特にその物件取得時の売買契約書は取得金額の根拠にもなるので売却が完了するまで絶対に無くしてはいけない書類。

なのでワタクシ、売買契約したお客様に対しては
①賃貸契約書と一緒のファイルで保管しない・・・更新の度にファイルが分厚くなるので管理が雑になるので
②どこに保管したかちゃんと記録しておく・・・家宝と同レベルの扱いじゃないと引っ越しのタイミングでどこにあるか不明になるので
③契約時に貰った書類と領収書関係を同一保管・・・領収書はその年の確定申告が終わったら必ず同ファイルで保管する

ということを念押しで伝えております。

要するに売買時に貰った書類は決済日と同じ状態でタイムカプセル化しておきましょうってことなのですが、物件取得から30年、40年なんて人になると記憶も曖昧になってくるし、ましてや世代変わりしてしまうと契約当事者でも無いのでさっぱりわからなくなってしまうことも少なくありません。

先日もそんなお客様から入電があり「物件売却したけど購入時の契約書が無い」とおっしゃっておりました。

このお客さんの場合、物件取得から40年以上経過していて当時の土地取得単価は今の1/20以下じゃないかと思います。
また建物は当時新築していて仮に建築費の見積もりや土地取得時の契約書が見つかったところで例の5%ルールを適用した方がお得なんじゃないかってレベルでございます。※5%ルールとは地主様案件のように土地建物原価が証明出来ない場合一律5%を取得費用として計算する鬼ルールw

今では坪200万くらいする土地であっても40年前の相場観や貨幣価値だといいとこ坪10万円くらいでしょうから逆に超長期で保有してもめちゃめちゃ課税を食らうだけで電話でお話ししながら「結局誰のための不動産投資なんだろうなー」と思ってしまいました。(ままま、、それでも恐ろしいくらいの利益ですからそれはそれでいいのかもしれませんがw)

で、こういう派手な利益が出てしまう場合、逆に赤字をぶつけて相殺させたり一発で減価償却できるものを買ったりして当年の利益をうまいこと操作したりする人もいるのですがあいにくこの方は法人で保有されていてその法人も真っ黒な決算なため「これ大人しく税金払った方がキャッシュアウトも無くてお得なんじゃないですか?」って状態。。。(えぇ、、2億程度の売却益では赤字をぶつけようにもこの法人には焼け石に水でございます。。)

「不動産投資は税金との闘いでもある」
とはよく言ったものでうまく売却できたところでその分課税されてしまうわけですから売却で多額の利益が出る恐れがあるときはある程度計画的に売った後にどうするかまで考えておかないといけないようです。

あいにくワタクシにはそんな知恵もなく(ってか間違ってること教えたら大変ですからww)買い替え特例だってこのパターンには当てはまらない気もします。

ということで、、
こういう時どうすればいいのかわかる人がいましたらこっそりワタクシまでご連絡ください。。(コメント欄に書いちゃうといろいろ問題ありそうなのでこっそり教えてくださいw)

ってかやっぱりこのパターン、、
素直に税金払った方がいいのかなー。。(一度でいいのでこういう話で悩んでみたいワタクシでございますw)



識者の意見を待つんじゃんw

COMMENT

全くの素人ですが、その年に解体費用が
合計で2億になる築古RCなどを先に購入して
売却年に同時に解体するのが一番シンプルなのでは?

2億の売却益。。。

事の顛末は5/15に伺えると信じてますw

セミナー、楽しみです。やったー!嬉しいです。当選すれば(苦笑)。
時期、絶妙ですね。何か動きがありそうです。

書類保管、そのようにされているのですね。安心です。一番高く売れるときに売って頂くので(おまけに晒されてるし(涙))時期ではないのは承知していますし、信頼していますので全然問題ないのですが、想像以上の安心保管には驚き、さすが狼様、と。

税金は、プラチナで◯円売却益が出て、税金◯円しっかり払う所存!と捕らぬ狸の皮算用しています(笑)。

No title

4月9日多分18頃に注意しておきます。

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