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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

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最後の砦の話。。。


ユリゲラーがタンカーを曲げる話でふきましたw

こんにちは。

このブログを読んでる人で古めの木造アパートを狙ってる人も多いかと思います。

古めの木造アパートは耐用年数もほぼ切れていて不動産屋が売主さんに「建物の価値はほとんど残っていませんよ」と言いやすく売り主さんも相続あたりだと物件自体にもそれほど愛着もないので「へー、、まだ使えそうに見えるけどそんなものなのね。。」を思ってくれることも多く、利回り高めで売りに出てくる「ちゃんと埋まる」物件は今でも人気の的でございます。

ただそんなケースだとそもそも売主さんが物件に中身について詳しいことは少なく、ましてやその物件の遵法性や雨漏り、シロアリの有無なんて知ってることが珍しく我々不動産屋は重要事項説明書を作る段階で売主さんにヒアリングしたり役所調査に行き問題点は無いか一生懸命把握しようと試みます。

それともう一つ、、
令和3年にもなると平成初期の建物でもすでに30年を余裕で経過していて当時の建築基準法ではOKだったものが今ではダメなんてこともあるし酷い事例になると当時は60・200だった建ぺい容積が区画整理かなにかの影響で一種低層住居地域なんかに変更され建ってる物件が容積オーバー(厳密にいえば既存不適格ですけどね)になり再建築するときに同じ容積の建物が建てられなくなってたり最悪だと融資自体も出なくなる、、なんてことも起きます。(銀行融資が厳しい今だとこれを断り文句で使う銀行も多いことでしょう)

それ以外にも建築当初はちゃんとあった土地の面積が30年の間に隣地に切り売りしちゃって実際の土地面積じゃなくなってたり大きい土地をドンドン切り売りしているうちに残った残地が登記面積や実測面積なんかより小さくなってたなんてこともよくあり公簿売買で買って新築工事で測量したら全然面積が小さくて希望の建物が建たなかったなんてことも少ない確率ながら起こります。(なので新築目的で買う建売業者さんは測量どころか境界確定までしないと買ってくれないんです)

実は先日もうちの団員さんが物件を買おうとしてた際に土地の面積と登記面積が違っていて今の状態で買うと建ってる建物が容積オーバーになってしまう物件を買わされるシーンがありました。

たまたまワタクシが電話に出れたので事情を聞き「その取引はいったん止めた方がいい」とアドバイスして事なきを得ましたが、このケースは建築副本の面積と登記面積に差異があって買主さんは建築副本の面積が実測面積だと説明されていたので登記簿面積と違うのはそのせいなんだろうと思ってたそうです。

ワタクシだってこのケースは新築時に一度実測測量して建築確認を取得して建物を建ててると思っちゃいますから信用するのは登記面積よりも実測された面積です。

しかし仲介さんの話によれば正しいのは登記面積で間違ってるのは実測面積とのこと。。

40年以上前に新築された建物なので当時どうやってこんな技を駆使して建てたのかわかる人はもういませんからすべては闇の中ですが仲介さん重説の備考欄に「容積オーバー」の記述が入っておりました。

銀行融資の内諾が出てるので契約したそうですが買主さんが契約当日にこの容積オーバーの事実を知ったとなると融資する金融機関はこの容積オーバーの事実を知らずに審査している可能性がありこれでロン特無しの契約なんか巻いてしまったら融資を受ける先が無くなる可能性が高く、下手したら売買代金の10%程度の違約金を喰らっての債務不履行解約という目に遭うかもしれません。

そんなこともあって「金融機関の姿勢がはっきりわかるまでは契約しちゃダメ」と契約を止めたわけですがこれって重説の内容を事前に買主さんに案としてでも見せていれば防げていたはずです。

最近の仲介さんも相変わらず契約を急ぐあまり契約書類の作成が追い付かず、契約日前日、下手すると当日ギリギリまで契約書類が完成せず買主さんには契約当日のハンコ押す直前に「ではこれから重説の読み合わせをさせていただきます」と始めて買主さんが浮足立ってるにもかかわらず契約書のハンコを貰おうとする傾向があります。(何か問題がある文言が見つかると「加筆訂正」や「あとで確認します」とか言ってとにかく契約のハンコを押させて仲介手数料の半金を貰おうとしますがこれは月末取引になればなるほどこの作業に強引性が付加されますw)

今回も契約当日まで買主さんへの重説開示がなくぶっつけ本番で重説を読み合わせている途中に偶然買主さんが数字の差異に気が付き仲介さんに質問したところシレッとその事実を認め「ま、それでも測量図がありますからとにかくハンコ押してください」と意味不明なこと言われつつ契約させられたそうです。

このまま仲介さんの言うとおりに契約書にハンコを押してしまえばロン特無しなので決済しなければならず仮に決済できたとしても出口での再販は今の融資姿勢のままであれば売り先が少なくなってしまうので推定3割減くらいの売値になってしまうはずです。(ちなみに今回のは金額換算で1500万円くらいの損害が出てたと思いますが途中で気づいて電話してくるところはすごい機転でしたw)

仲介さんがどこまで理解して契約書、重説を作ったのかはわかりませんが少なくとも重説に容積オーバーの記述があるなら容積オーバーの物件だなんて微塵にも感じてない買主さんからしたら騙し討ちだし、いくら「重説に書いてありますから」と言っても契約前にその旨を伝えずに当日の重説でササっと説明して済ませようとしたところには正直悪意を感じてしまいます。

仲介さんによっては先に重説見せて買主に不利な記述を見つけられて契約飛ばされるのが嫌で当日読み合わせしたがるんだと思いますが当日の読み合わせは仕方ないにしても事前に売買契約書と重要事項説明の最終案(完成版)までは作ってもらい「それに先に目を通さないと契約印は押しません」くらいのことを言っておいた方がいいと思います。

で、契約当日に「先日いただいた契約書類に変更点はありませんか?」と聞き、そこの変更記述も確認しておけば説明不足や理解不足であとになって「そんなの聞いてないぞ」ってことも減り、より安全に契約出来ると思いますのでこれから物件を買うという人はこんな感じでやってみていただけると幸いです。

えぇ、、
不動産取引ではハンコを押した契約書や重説が法的根拠になってしまうのでここが最後の砦だとお心得くださいw




裏を返せば買付入れようと何しようとハンコさえ押さなきゃ損害無しで止められるんじゃんw

COMMENT

当日の重要事項説明書読んでいるときに団長に電話して団長が出て頂いたんですね。
本当に良かったです。
本当に印鑑を押すのに言いまかされてはいけない、と思いました。
仕事が一段落したので、過去セミナーの要点をメモしていく予定です(^_^ゞ

No title

はい、契約日まで契約書も重説も見れず、契約時に重説確認して契約飛ばしました〜。
仲介は大手でしたけどね。

また先日決済した物件は、重説に記載誤りがあってその場で修正がありました。大した内容じゃなかったので、それはおとなしく契約して無事決済しました。
確認は大事ですね。

No title

ハンコ押してないから言いたい放題なんでしょうかwww

はんこの重さ

私道持ち分無いけど通行掘削できます、といういい加減な
重説にはんこ付いたおかげで面倒な目に会いました。^^;
書いてあるからと言って油断してはいけない・・・

No title

この物件、銀行の姿勢はどうなったのでしょう。
続編を期待します。

No title

いや~団長、為になるお話をありがとうございました。
決済も何度か経験すると事前の重説読み合わせもかったるく感じ、「通」ぶって、そこは端折っていいんじゃない?とか言ったりしていました。
水道管の太さでちょっと「やらかして」しまった事があり、それからは重説を良く読むようにしています。
しかしこの方すごいです。機転で決済中止?普通なら丸め込まれて終わりですよね。ワタクシもそうなると思います(笑)。
今後も「為になるお話」を宜しくお願いします。

No title

先日似たような内容で契約当日にひっくり返してきましたw
通常であれば売契案を契約3日前までに頂くようにしていますが確信犯で前日に出してきました。
それだけでは特に問題とはなりませんが契約内容が随分と売主・仲介に対してのみ都合の良いように書かれていた関係で結局契約はせずに解散となりましたw
仮に些細な内容であったとしても気に入らない契約はハンコ押さなければ良いというのは同感です。
仲介さんは何としても契約させようと必死でしたが(汗)

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