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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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新築一周年記念の話。。(強引に最終回)

こんにちは。

毎回書くブログは一話完結ですと宣言しているにも関わらずとうとう連載記事になってしまいました。。
でも今日で最終回にしたいと思います。(明日は3.11なので震災関連の記事書きたいです)

昨日の記事はこちらから


さて、続きです。。

しかしこの建築オタクはこうのたまいます。。

「さて・・ここからワタクシの出番なんですよ」。。。と。

本日もブログランキング90位くらいに沈んでいる建築オタクな彼(ブログは頻繁に更新しなさいってーのw)はプロのコンストラクションマネジメント屋(略称:CM屋)です。

彼とはワタクシがmixiで日記を書いていたころからの付き合いです。

このCMという職種。。実際にワタクシも一緒にやってみてはじめて理解出来ました。
昨日も書きましたが建築価格の原価を設計図から弾き出して適正金額を割り出す仕事です。(ホントはもっと他にもやることがあるんでしょうけど)

この仕事、建築現場で実際に監督を経験してないと単価が出せません。
また積算能力も恐ろしいくらい高いスキルがないととても出来る仕事じゃありません。

まだ彼は年齢的にも若いのでどうなのかと思ってましたが・・・いやはや今の年齢でこの仕事ぶり。。将来が末恐ろしい存在ですww。(この手腕、ワタクシのブログによく登場する年間1億仲介のS君と同じDNAを感じます)

ワタクシ、基本的にコーポレートの実績と言うものはあまり信用しません。
大手だから安心なんて「おとぎ話」は不動産業界にいるのでハナから信用していません。。えぇ、、相当辛酸を味わってますw。

担当者個人のスキル。。これに尽きます。

今回の仕事も彼が担当するから頼んだのであって会社に頼んだという意識はまったくありません。。(なんか彼への「ちょうちん記事色」を帯びてきている気がしないでもないですが・・w)

その彼は「ここからCM入れてあと2000万下げます」と言います。

業者さん最低価格13500万円から2000万円下げるというと・・・11500万円です。。
ここから下げるって一体どんな魔法を使うのよって感じです。

ここのカラクリを書いてもいいのですが書くと非常に長くなります。(ホント1ヶ月連載コースまっしぐらですw)
これは今90位くらいにある彼のブログを読んでいただけるとよくわかると思います。(説明が長いから大変なんですw)

めちゃめちゃ話を端折りますが・・・結局

本体工事・外溝・解体もろもろで10380万円の見積もりとなりました。。。

これだけ安くなったので後からちょっと豪華な装備を無理やり追加で頼んで(例の700万くらいする間仕切りとか)建物工事総額でホントに12000万円(消費税込み)で完了です。(参考までに彼に支払ったフイーも含んでます)

不動産屋的な視野で賃料を底上げしないと年収2100万円にはなりません。
ここはワタクシの仕事です。

家賃の鳥かご表を何回も見直して2100万円の年間収支になるよう家賃を設定。
結果的に設定家賃でもちょっと安かったかなというところで満室にしました。(今思えば2180万円くらい取れてたのかもしれませんが埋まらなければ元も子もないのでここは無難な安全策を取りました)

近隣相場から見てちょっとお高めな家賃設定でしたがこれは新築セミナーでも散々しゃべったので割愛します。

あ、そういやこのときのレジュメがあります。
ワタクシの話したパート部分(全38ページ)だけでも良ければいつものようにご希望の方にPDFであげちゃおうかと思います。(もうかなり時間も経ったし公開しても良いですよね?)

このレジュメ、ワタクシの「記念すべきwセミナー講師初体験のネタ」です。(どうやって賃貸のお客さんを付けたかとかのワタクシの考え方みたいなことがごちゃごちゃと書いてあります。)

いつものように「例のレジュメくれ!!」と書いてブログ右側のメールフォームからメールしてください。(前回より重いファイル(なんと9MBありますw)です。ご注意ください)


結局完成してみれば総工費12800万円(総費用)で登記費用から銀行の印紙代とかの細かいところすべての費用が賄えました。年間賃料も2100万円になり表面利回りですが16.5%。ま、途中でかなり予算が余りそうだとわかり途中で追加であれこれ奢ってしまいましたがwあれが無ければ目論み通り18%台で収まっていたとは思います。
(実際彼の言うとおりにしてたら11800万円で済んでいたでしょう)

そんな彼(kkenji1)の主催する新築セミナーで講師をやっていなかったら今ワタクシはこのブログも書いていまいと思います。(彼が「狼さんがブログ書いたらウケますよw」と言ってなければこのブログも存在すらしていませんw)たぶんいつも通り人知れずちんまりとmixi日記を書いていたと思います。

たまには彼のブログも覗いていただけると幸いです。

不動産投資とは若干ずれたどちらかと言うと建築寄りな内容でとっつきにくいかと思いますが不動産知識と建築知識は一心同体です。エクセルでいくら収支計算の関数がわかったところでそれだけではあたまでっかちです。融資を引く能力も大切ですが収益物件という建物は生き物です。どのように金額が算定されているのかも知らなければいけません。

いつも言いますが「物件を見るチカラ」を得るにははこういうすべての要素のスキルが必要です。(不動産投資ってホントに奥が深いビジネスなんです)

今回、新築した際、彼から建築についてかなり教えてもらいましたがこの1年くらいでそこそこ業者と対峙で来るくらいのスキルも身に付きましたw。また、彼は建築中、施主側の立場でゼネコンと対峙してくれます。これが心強いったらww。途中の仕様変更の際、「ここまではまだ間に合うけどここはもう無理です」ということを客観的に教えてくれるので常に先手先手で仕様変更の融通が利くのは収益物件を建てるのには非常に使える存在です。

次にまた新築やるとしたら同じ手法を使って建てると思います。素人が設計士さんとかゼネコンに敵うわけありませんw。。(彼らからしたらワタクシなんて赤子の手をひねるに等しいことです)


話は変わりますが、
今週でワタクシのブログも開設半年を迎えました。

あまりこういうこと書くとモテないのであれですが、mixi時代からワタクシの日記をずっと支えていただいただけでなく売れないブロガー時代、毎日ポチポチしてw応援してくれたSpuさんとはちみつさん、あと青森のドドにゃんさんにはホント感謝です。この場をお借りしてお礼申し上げます。

またこうやって半年経ってこの位置でブログを書けるのは日々応援していただいているここをお読みの皆さんの応援があってこそだと思います。ありがとうございます。

これからも毎日コツコツ少しでも役に立つようなブログを書きたいと思ってます。
引き続き応援いただけたら幸いです。

今後とも宜しくお願い致します。


そしてこれも宜しくお願いします。。。(これがワタクシの活力ですww)
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COMMENT

1番にクリックです。

鳥です。

 1番にクリックです。

正しいお金の使い方

数百万のコストを掛けて数千万のコストカットをしてもらう、施主側からすればCM屋さんはそう映りますが、業者さんにしても孫請け曾孫請けで人足代すら出ない工事ではなく、キチンとした利益を適正な節目で工事代金を貰う…これ結構当たり前そうでいて、お膳立てするのって相当色々な能力が必要そうです。

そして建築中の監理。施主がつきっきりで物件を見ることもできませんし、目の届かない所で手を抜かれても気付けないし、指摘できないのが本当のところじゃないでしょうか?だとしたら注文建築物と建売建築物の差は設計段階以外は条件は変わらなくなりますね。追加工事に於いてもかなり制限を受けます。

味方につけるか、敵視するか…。信頼できなければ昨日の用壁工事屋さんと同格、味方ならばこんなに心強い存在はない。

私もkkenji1さんに頼めるようにしたいです…。狼さん、よろしくですw(えw)

ありがとうございます。

狼さんが売れない芸人時代から影で支えて参りました、Spuです(笑)。

毎日楽しく拝見しております。
この度は、ブログ内に登場させていただけて光栄です。
狼さんのブログを世に知らしめようと日々ポチポチしてきた甲斐がありました(笑)。

狼さんには、私の人生の師匠です。

初代ファンとして応援しつづけますますので、これからもがんばって下さい。

狼さん凄いです

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

まずは ぽちくり しますた。

狼さんあの資料も公開しちゃうんですか。

狼さん凄いです。太っ腹です。(論理的にです。)

もしかして、場所と設計図もセットでしょうか。

そうだとするとセキュリティ的に危ない気がします。

暴走抑制中

CMでのコスト抑制の前に、最初の設計段階でも大家の妄想が
入り過ぎないように抑制しないといけないですね。

ウチのお袋の風水やらロフトやら色々なものを抑制しないと、危うく
190平米/戸でも「狭い」とか言い出してヤバイことに・・・

お金かけるべきところ、かけて良いところ、かけないところは明確
にしておかないと、根本的に収支が・・・^^;;

ただ、新築は自分がその選択を行っているので良いですが、中古
はそこまで見切れないのでそこが怖い部分ではありますね。

中古を探すより土地探して建てた方が楽なんではないかという気
がしないでもない、今日この頃です。(新築も大変ですが)


会社ではなく、担当者個人のスキル、もの作りではここ重要ですね。
もちろん組織力や資金力が物を言う場面も多々ありますが、良い仕事
は良い担当者に巡り合えなければまずできません・・・

お任せできるプロにめぐり合えるかどうか、運と縁次第ですが。^^;

新築を建てる時に利用したいです

こんなサービス良いですね。
不動産の中でも建築は特によく分からなくブラックボックスになってるので
この辺のコストが適切かどうか?ニーズに合うものになっているかどうか?
を判断して、適切なレベルにすることができるサービスは良いですね!

そのうち新築をと考えているので、その際にはぜひとも(笑)

担当者個人のスキル

これはどの業界でも同じですね。
うちも天と地ほどの差があります。

騙されるか?
運よく(運かいっ!)素晴らしい結果になるか?

頼む側によって決まっちゃいます。
あぁ恐ろしい・・・

本業に迫るより

「素人が設計士さんとかゼネコンに敵うわけありませんw」、これ本当にそう思います。

先日のしょぼくれんのセミナー内容も、我々素人と収益物件売買の仲介業を本業にされている狼さんの知見と絶対的経験値の差というものが如実に出ている内容なんだと思います。

わたくしも今月末に木造中古アパートの引渡しを受ける予定ですが、少しでも知識を深めようと「ストーリーで面白いほど頭に入る建築設備」という本などで、勉強しています。

ですが、本業の方にはかなわないです、間違いなく。

やはり、新築などをする際には、しっかりとしたアドバイザーの方と契約することが、良質なモノを割安で建築する近道であるということがつくずく理解できました。

Re: 1番にクリックです。

鳥さん

一番クリックすぺさんです。

ところでもう少しなにかコメント書いてくれるといじり甲斐があるんですが。。w

おめでとうございます\(^o^)/

  わくわくリッチでう。

 開設半年おめでとうございます♪

 もう何年も読んでいるような気がします・・・

 http://livedoor.blogimg.jp/himasoku123/imgs/f/c/fcb40e50.jpg

 今後も益々楽しみにしています!

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

Re: 正しいお金の使い方

やげさん

確かに下請け・孫受け業者を泣かせて建築費を下げる手法がありますが彼はこれをやらずにコストを削減してくるところがすごかったです。

これって監督経験がないと絶対出来ないです。。

現場の人間をすべて味方にしてしまうあの技術、、CMだけやらせておくのは惜しいですw。
(でも不動産業界であれやられたらワタクシの邪魔だから困るから来て欲しくないですけどねwww)

Re: ありがとうございます。

Spuさん

まさかmixi以外の場でコメント交わすことになる日が来るとは。。。w。

Spuさんにはホント売れないブロガーの一番最初から応援していただきました。
掛け値なしでSpuさんはワタクシの一番弟子ですw(二番以降が続かないのがイマイチ気がかりでもありますが・・・w)

Re: 狼さん凄いです

ぶるーまんぱぱさん

太っ腹とかかれると条件反射で殺意を覚えてしまうオオカミですw。
(論理的と書いてなかったら電話するところでしたww)

今回配布するレジュメも個人情報的な部分は消して出す予定です。
(なんていってますがぶるーまんぱぱさんに言われていなかったらそのまま出していましたw)

ありがとうございます。。。

Re: 暴走抑制中

クロノスさん

結局誰の言うことが正しいのかを見極める能力が施主に要求されちゃうわけなんですね。これ。

どこまでこちらに親身で考えてくれるかかつそうなるように戦ってくれるか。。
更にそれでちゃんと利益を出す。。

新築ってここまで考えると大変です。でもやらないといいものは出来ません。

ワタクシ、また新築やりたい気持ちはありますがこの気苦労を考えると二の足踏みそうですww。

Re: 新築を建てる時に利用したいです

パックさん

建築時にこちら側に専門家を味方につけるというのは必要不可欠だと新築やってみて骨身に染みましたw。

kennjiさんもすごいですがふくちゃんさんもすごかったですw。
この二人と飲むといつも勉強になります。(建築以外の部分で役に立つかはまったく不明ですがwww)

Re: 担当者個人のスキル

ねむさん

> これはどの業界でも同じですね。
> うちも天と地ほどの差があります。
> 騙されるか?
> 運よく(運かいっ!)素晴らしい結果になるか?
> 頼む側によって決まっちゃいます。
> あぁ恐ろしい・・・

俺は絶対騙されないぞと思ってても知らないところできっちり料理されてしまうのがこの業界ですw。
ワタクシももっと勉強しないといつかこんな目に合わされそうです。。さて勉強しよっと。。

Re: 本業に迫るより

横ちゃんさん

> 先日のしょぼくれんのセミナー内容も、我々素人と収益物件売買の仲介業を本業にされている狼さんの知見と絶対的経験値の差というものが如実に出ている内容なんだと思います。

ワタクシより世間で能力の高い人間はたくさんいます。
そういう人ももっと外に向かって情報発信してくれるといいなといつも思ってます。
そうすればお客さんが変なババを摑まされないと思うんです。

言葉で言うのは簡単ですがこれもいろいろな意味で難しい話のようですねぇ。。

Re: おめでとうございます\(^o^)/

わくわくリッチさん

ありがとうございます。

画像見て椅子からコケテしまいましたwwww。

しこたま腰を打ちました。痛いのでこれからメシ食ってきます。

ありがとうございます。では。

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いつかレジを持ちたいと思い、過去のブログ読んで勉強しています。2017年まで読み終わるころに、不動産暴落しないかな。仙台~

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