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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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年末あれこれ。。。


間食を出来るだけ避けております。

こんにちは。

今年の不動産マーケットでいわゆる投資物件と呼ばれる物件の売れ行きがここ数年で一番悪いわけですが、これは例のかぼちゃ問題に端を発した融資渋々状態に輪をかけるように襲ってきたコロナ禍というダブルショックであることは言うまでもありません。

それでも1000万以下の小粒物件の売れ行きは融資に関係ない部分や築古プレーヤーの異常なまでの増加で依然盛況に見えるのですが8000万あたりを超え、2億くらいまでのいわゆるサラリーマン大家さんが買えちゃう価格帯の物件は買主から見てよほどの好条件に見えないと電話すら鳴りませんw

なので最近の不動産ポータルサイトの人気物件として検索されているのも前者ばかりだし、そんなポータル見て物件を買わない人種の地主さんや富裕層などお金がジャブジャブしてる人で今の時期に積極的に買おうと思う人は3億超えくらいのレンジを狙ってきます。(1億から2億レンジだと小粒とか言うので時々死にたくなりますw

この3億超えの高価格帯は利回りがどうのというより「あ、このエリアで売ってるならとりあえず買っておこうか」ってレベルで話が進むことが多くこっちが収益性なんて部分を心配したところで「お金寝かせておくよりマシでしょ」と言われてしまい決済まであっけなく進んでしまいます。(こちとら売った後が心配なので重説にいろいろ書き込んで責任回避に終始しますがそもそも重説の備考欄なんて読んでもくれませんw

ただそんな素敵な顧客を持つ不動産屋さんってのは実際のところ大手FRKレベルくらいで稀にガッツリ太い客を持ってる中小の不動産屋さんもいなくはないですが成約数で比較すると圧倒的に前者です。

そんなおり久しぶりに5億を超える売り物件をお預かりすることになった我々、、
思ってもみない反響に少々驚いております。。

というのも昨今の市況はどうもコロナ禍で市中にバラまかれたジャブジャブしてるのかやたらこの価格帯を狙ってる資産家が多いようで載せた瞬間から電話がジャンジャン鳴り始めましたww(当社比、普段の物確電話の8倍でございますw)

もちろん本命視してる大手FRK系の問い合わせも多いのですが
今回やたら多いのが推定年齢60代以上と思われる町場系不動産屋さんからの問い合わせ。。。(電話ごしに伝わるびしっとしたスーツ声の営業マンの声じゃないんです、、、w)

電話で話を聞いてると「どうでもいいけどオマエ、一棟物件売ったこと無いでしょ?」って人ばっかりな気がするのですが皆さん異口同音に「年末決済出来るか?」って聞いてきます。

今日が12月7日で、年内決済出来る期限はせいぜい3週間。。
まだ時期的に金融機関も抵当外すのも無理ではありませんし、大手の仲介さんであればこのくらいのタイムスケジュールでも別に問題なくやってくれるでしょうけど「物件概要書とレントロールだけ見て年内決済」って話をされると「年内決済にこだわってるのはオマエだけなんじゃねーの?」って気がするんです。。

えぇ、、こんな年末だからこそ起こる事例なんですが、
特に今年は10月のはじめくらいから例の安否確認の電話(※注1)が増えてて先週くらいから「1月に決済があるから〇〇万貸してくれ」って電話(※注2)が増えていてこんなところでもコロナの影響が出ております。
(注1・・ブローカーおじさんがワタクシがまだ今も同じ不動産屋で金稼いでいるかなど金回りをチェックする電話
(注2・・「決済時のお金が年内に入らない」とか言って架空の決済話を持ち掛けてモチ代を調達する荒業w


久しぶりに預かった5億なんて大型物件を仲介すれば片手仲介でも2000万円弱ですから年末決済にして年末最後の日に2000万ゲット出来ればそりゃ明るいお正月だし、今年一年なかなかお金にする取引も出来なかった人から見たら弱小仲介が載せた物件概要見て「こいつより俺様の方が経験も上だろうしちょっと強く出れば指値も思う通りになるんじゃね?」なんて気持ちで物確してくるんだろうと思いますが、売り主様からしたら「高く売れるなら打ってやってもいいしそんな急ぎでもない」って気持ちでございます。。

ま、それでもホントに買いたいお客さんがいて高く買ってくれるなら我々だって年内決済で頑張ろうって気になるのですがこの手の仲介さんにうちのエスパー君が「ところで買主さん、、どこの金融機関で融資受けるんですか?」と聞くようにしておりその際に、「え?あとで聞いておきます」と言われるとちょっと残念な気持ちになるし(それだけの物件買うお客さんの取引銀行知らないレベルじゃあなたのグリップ力に審議のランプが点灯します)、「えーっとえーっと、、静銀って言ってたっけ?」じゃ「そもそも買う客いないだろ」と思われてしまうのでもう少し演技力をあげていただきたいと切に願う次第です。



電話には出ないといけないけど出てもこんな電話ばっかりだとエスパー君の機嫌が悪くなるだけなんじゃんw

COMMENT

No title

今年もあっという間の12月。年末決済も大事ですが、セミナーがなんといっても楽しみです。
本日無事に戻って来れて安心しました。

No title

この地域で売ってるなら買っておくか、ってやっぱり立地ですかね。
テレビの不動産特集で、やはり都心が良い、地方移住進んでない、ってやっていましたね。通勤ラッシュがリモートでなくなり、再び通勤ラッシュがイヤだから都心で、と。
やっぱり閣下の予測通りですね。今日のブログでもそう思いました。
今から何が聞けるかとセミナー楽しみです。

No title

愉快なブローカーさんたちのお話が久しぶりにちょっと聞けたのと、
零細投資家としての自分の立ち位置を再確認できたのがよかったですー。
1億程度で、そこそこの物件をそこそこの値段で行けるのであれば、今はじっくり選ぶ時間が取れる狙い時でもありそうですね(融資さえ出れば、、、)。

すいません

年内に拘る意味がわかりません。
決算期なら理解できるのですが…。

コロナの影響が住戸にも

閣下に近況をご報告。
居住用の給付金の期限切れ。
客付けしやすい部屋に仕上げる事には自信があるのですが、何せ部屋探しが少ない。
不正規雇用の方他の単身者物件退去が増えてます。
ファミリー物件は空室があれば即満室なのに。
3点UB分離リノベ部屋の仕上がりが順長に増えつつあります。
今の空室率は8%(311時期よりも高い)通常の繁忙期が来るのか不安。
これ頼みなんです。
駅前のテナント物件は家賃を下げても問い合わせすらありません。
給付金を申請するまでには至っておりませんが。

No title

コロナの1年でしたね、
国民もさすがに馬鹿でないのできずいてきましたね。

欧米は2桁多いけど 医療崩壊起きてない??
死者の割合低下してない 最近芸能人なども皆回復してない?
大阪医療崩壊って 病院のベット数本来 数十万床 数百人で崩壊?
看護婦足りない? 重症化給与50万で募集してますけど 80万にしたら?

インフルエンザは数百万人の感染者数 死者も数千人以上といわれてますが(因果関係をどうするか)
コロナ少なくない?

ワクチン義務化? 陰謀でない?

そろそろ
コロナ煽りのの化けの皮がはがれかけてます。
政府と東京はオリンピックやばくなって まずいと
国民を煽り出して、けど元あほ総理が学校休みにしてねって
勝手にお願いして地方はえらい目にあって、その補填のGOTOですよね。

中京大学の武田教授がいうようにインフルエンザ武漢型という日もあるかもです。

要するにリーマン後と同じでコロナ後、コロナは無くならないけど ああ今年もインフルエンザ武漢型ねみんな気をつけよう。と意識が変わった後の話ですが


リーマンとかバブル崩壊とかも同じですが 影響を大きく受けた不動産か爆騰しますね。

そうすると大阪市内のホテルや京都の宿泊関係は買いかもです。わかっている人は既にねらってますね。
私はよっぽどでないと買いませんが・・・

熱海や越後湯沢のリゾートマンションはこの前までタダでしたから それが数百万とかで取引されてますね。

アフターコロナそろそろ意識したほうがいいかもです。




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