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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

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無足場工法の是非


そろそろ本格的におでんの季節ですね。。(当方、圧倒的なちくわぶ派)

こんにちは。

最近、うちの会社の近所のタワマンで大規模修繕工事が長期間にわたり行われています。

タワマンの大規模修繕は建物も大きく高層なため工期もやたら長く(1年どころじゃないと聞きます)足場を組むためその間の窓からの景観を奪うしそこから窃盗犯が侵入し高層階であっても空き巣に入られたりする原因にもなります。

またその足場の経費たるや半端なくその足場のために場合によっては前面道路の道路使用許可や交通誘導員の配置など工事日数が延びれば延びるほど掛かってしまいます。

さて、ここをお読みの大家さんで大規模修繕がそろそろ必要になってくる物件をお持ちの人も多いのではないかと思いますが、この大規模修繕での足場の費用を見て「え?こんな高いの?」と思った方も多いと思います。

ワタクシの感覚で言うとそこそこの規模(床面積で500㎡超えくらい)でも100万ってイメージでさらにそこに道路使用許可費用や交通誘導のフィーなどを入れると200万くらい、それに本工事の費用が乗ってくるので「大規模修繕やりたいけど高いよなー」って思ってる人も結構多いでしょう。

そんなおり、昨日出かけたビックサイトでの施設リノベEXPOで見かけた「無足場工法」での大規模修繕。。

会社の人の説明では
①足場の設置、解体コスト、手間がない
②ピンポイントの部分工事が可能
③防犯上の負担を軽減
④どんな箇所でも対応
⑤顧客の費用負担を軽減

と良いことずくめで見学してたワタクシも非常に興味を持ちました。

と言ってもこの工法、別に真新しいことはない話でワタクシが知る限り30年くらい前から存在していてちょっと黒歴史な話ですがワタクシもこの工事を手伝った経験がございます。(えぇ、、こう見えてもワタクシ、昔はスリムでこの程度のブランコなんて余裕のよっちゃんでぶら下がってましたw)

ただこの工法、、
作業員に防水処理や養生のスキルとブランコでの高所作業のスキルの二つが必要でブランコでの窓ふき清掃以上に高難度のスキルが要求されます。

足場を組んでの作業であれば単に足場上で作業が出来る防水職人を用意すればいいだけですが足場が無い以上ブランコに乗れてかつ、防水職人でなければならないため一般の足場上職人よりもフィーが高いはずなので足場代がそっくり節約できてもこのブランコ職人のフィーが経費を圧迫するんじゃないかと思います。

またワタクシも実際にやって思ったのですが必ず上から下に降りてくるという繰り返しの作業になるのと意外に屋上で足場を引っかけるフックなどが思った位置に配置されていなくて毎回降りるときに微妙な修正を加えて降りる羽目になります。

外壁作業は同じ力で同じ量の材料を使わないと均一性が保てませんからその「降りムラ」のせいで見た目はきちんと外壁補修が出来ていてもワタクシには「ちょっと高いけど足場組んでしっかり腰据えてやった方がいいんじゃないの?」って気がするんです。

ただワタクシ、そんな長い間この作業をやったわけじゃないので単にワタクシに思い過ごしかもしれませんので今日は実際にこの「無足場工法」で外壁補修を施工したという大家さんのご意見を賜りたいと思います。

聞きたいことは
①大規模修繕費用で足場ありと無しでの比較
②「無足場工法」でやってみて思ったこと
③施工後の状態

の3点です。

教えて組んで申し訳ありませんがこの話題、、結構気になってる人も多いと思うので何卒よろしくお願いします。



実はそれ聞いて今度の大規模修繕をどっちでやろうか決めようと思ってるんじゃんw

COMMENT

No title

セミナー当選、ありがとうございます。
嬉しいです。楽しみです。
これでしっかり年末年始考えます。そしてオンライン飲み会も。今回飲み会時間たっぷりあるので、色々仕入れたいです。アルコール度数低めでv
閣下のおつまみなんですかね~。

足場、塗りむらは、本当に心配ですよね。
何で、塗りむらで予測上位にムラムラがくるのかワカリマセン

我が家にも定期的につり下がり工法のダイレクトメールが来ますが、熟練の塗装屋でもハシゴでやらせるとムラができるので、足場なしと同じ質は難しいんじゃないかな?と思ってます。
ただ、そのムラが実用的な差異にまで影響するかと言うと素人なんでわかりませぬ。

無足場工法って

経験ないけど、築25年30世帯ファミリー物件持ってるから気になる!!

けど、以前、誰かから法規制?か何かで許可?されてないって聞いたことあるけど、感違いか?!

山登り応用編

プロに頼んだ方のコメントには及びませんが、ご参考まで。
義父が岩場を開拓して新しい登山ルートを作る(作っても誰もそんなルート通らないという 笑)ような人で、小銭稼ぎに山用具を使って外壁の塗装を行っていました。仕事を見たことがあるのですが、
・作業中の足場が不安定なので、高所でできる作業が制限される(塗装前の洗浄作業で重い器具などはもてず、雑になりがち)
・ザイルをかける場所が見つからないと、足場を組まないといけないケースがある(一部の外壁が塗り替えられずに作業が完了していました 笑 それで施主もOKしているという、ゆるい仕事っぷりです)
くらいが気になった点です。プロの方はこうした問題をうまく回避できる方法を持っているかもしれません。
足場を組まないとペンキ代位しかかからないので、割のいいバイトだと言っており、引き合いも結構あるようです。

私はスカイジニーラック派

私もリーマン退職後の黒歴史時代、ブランコ乗りをやっていましたし、修繕工事の提案で足場使わずブランコ使用によるコスト削減の見積りを施主に提出していました。
しかし現実には、ブランコで防水・塗装・コーキングなどができる職人はほぼ見当たりませんので、全て却下。
閣下もあんなことやっていたのは意外中の意外!
私は自らの経験上、足場屋がクソ嫌いで、自己所有物件の修繕見積りを見るたびに、足場の費用にワナワナと怒りが込み上げますが、残念ながら足場無しでの工事発注経験は皆無です。
経験者様からのコメに、期待します。

吊られて作業

ゴンドラに乗るタイプと、ロープでやるタイプがある
ようですね。
それなりにスキルを要しそうですが、確かに昔から
この工法の話は時々浮かび上がっては消えている印象
があります。
かといって、まるでダメ、という話も聞かないので、
実体に興味沸きますね。

No title

当選しました。私の物件もいずれ大規模修繕が必要になりますので、今のうちに勉強し、最適な方法を考えていきたいです。

無足場

大規模修繕ではないですが聖地で無足場オーダーしてます。
道路斜線部分の6-8階部分のシール等漏水対応です。
記事にある通り、外装の意匠が気になる部分の色味には不安があるかもしれませんが建物性能に関して言えば仮に経験の浅い人が工事をしたとしても事象が発生した時にクレームで直させれば良いのかなと。
幸い足場立ててやらないので業者としても大事にならないし。

今回何時もの業者に安く上げる方法で出てきまして普通に無足場って言ってましたから(当然専門業者に出してると思います)大々的に大規模修繕で宣伝していないでも業者数多いのかもしれません。

No title

私も展示会で見かけてパンフは貰ったんですけど、ホントのところが知りたかったので助かります!

大規模修繕あれこれ

業者の施工管理と下請けの良し悪しが肝です!

大成○ーレック施工物件なので施工会社へと大規模修繕を発注。
引き渡し前の施主チェックでは5階建の足場にガクブル(泣)高所恐怖症です、わたくし。
支払い後、見える部分を一人でのんびり見回りました。
入居者や近隣への案内及び告知の段取りや提案は素晴らしかったのですが、塗装面はピンホールだらけ、塗り残しや、浮きタイル交換未施工等を発見。
本社にクレームを出しました。
ここまで見る施主はいないのでしょうね。
全てやり直しして頂けました。

関西のオンテック○に施工依頼した物件は、高い割にどれも不良施工!
塗りの回数は甘い、塗料の前で喫煙し消防騒ぎ。
施工中の入居者クレーム対応は大変でした。コーキングの打ち替えホントにしてます??

意外に良かったのがホープハウ○システム、事後6年経過なので今はどうだか不明?

近頃、大規模修繕の建物が増えてますので、どこも忙しいはず。
足場をかけてもこんな有様なのさ〜を、一応ご報告です。




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