FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
09 | 2020/10 | 11
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
検索フォーム

RM造研究。。。


午後の紅茶を水替わりに飲んでますw

こんにちは。

中古一棟物件の融資が厳しくなる中で昨今モテはやされてるのが新築投資。。

ただ建築費が高騰したままの状態だし200㎡以下の緩和措置など法的問題を考えて木造アパートで新築やる人が増えておりますが、この木造一棟物件、、

いつの時代もそうですがロット1億を超えると急に再販性が悪くなっていきます

原因として考えられるのは金融機関のアパマンローンの団信の関係ではないかと思うのですが団信の基本的上限額が1億なのでここを境に急に厳しさが増し、ここ数年は耐用年数切れの物件にゲタを履かせて融資年数を伸ばしてくれる可能性も低いのであと数年は買えるプレーヤーも少ないんじゃないかと思います。(今まではここのプレーヤーが鬼のように多かったから良かったのですが今は相続絡みや純粋な資産家くらいしか買い手がいないように感じます)

とは言え新築木造物件を1億以下で建てるとなるとあまりCFも溜まらず最近は新築8%どころか7%くらいでもGOサイン出しちゃう投資家が多いと聞いてますので大変失礼な言い方になっちゃいますがそれって不動産投資がしないのではなく単に物件を増やしたいだけなんじゃねーの?って思ってしまいます。(そりゃ新築だから10年くらいはほったらかしでも走れますがその頃残債と売値がいくらになってるか考えるとお腹痛くなってきます)

それでも築3年くらいの木造アパートが場所によっては利回り6%台なんてスッ高値で売れていくようですから結局はどこで企画するかになってしまいますが、それだと土地値の高い場所になってしまいます。

ワタクシ、いつも言ってることですが不動産投資は土地値と家賃の微妙な塩梅で釣り合ってる場所が最強の投資価値を生むと思ってる派なのでそんなエリアで新築RCを建てて高家賃、長期返済、手間いらずってパターンでやりたいと思っております。

しかし、新築RCなんて今やろうとしたら坪単価100万超えは当たり前でうまい具合に土地値と家賃のバランスが取れてるエリアでやっても建築コストが足を引っ張ってそんなに高利回りは期待出来ません。(ちなみにワタクシの目標は過去の経験から新築利回り9%以上でございますが今やってもせいぜい7.5%くらいが限度でしょう)

そんなことを日々ムニュムニュと考えていたところ、「登記簿上、鉄筋コンクリート構造になるけど実際はちょっと違う構造」なるものを聞きかじりました。

ま、もったいぶって言うことじゃないので書いちゃいますが、
要するにRM造です。

このRM造、、
正式には「鉄筋コンクリート組積造(そせきぞう)」と言いますがこの工法は今から20年前くらいには登場していて日本じゃいろいろ問題があり過ぎてすっかりお蔵入りしてしまった工法でございます。

一般のRC造のようにいちいちコンクリ流し込むのに使う型枠が不要で特殊なブロックを人力でひたすら積んでそのブロックの隙間にゆるく溶いたモルタルを流し込んで強度を増すように建てて行きます。

土地の内側からブロックを積んでいくので土地ギリギリまで壁を建てることが出来、ワンフロア―を建てる期間は約3週間。
RCだと新築するのに土地を買ってから1年半くらい竣工まで時間が掛かりますがこれだと長くても1年で竣工出来、家賃収入が入るのも早くなります。

しかもこの工法、、
登記簿上は「鉄筋コンクリート造」となるので銀行融資は47年で見てくれます。

外国の石積みの住宅と同等の強度があるので100年くらいは充分に持つそうで、遮音性に優れているのでブロックと考えなければ下手なRC物件より重厚なものが出来る、、という話ですが、、20年前に登場していまだにあまり普及してないと言うのには理由があります。

一番に上げるのが雨漏り。。(一番ダメなやつじゃんwww)
ブロック構造ですので雨水が毛細管現象で染み込んでしまう習性があり上手に防水処理しないと雨水が侵入してくる、、とどうもこれが今まで日本で普及しなかった理由ではないかと思います。

次に挙げるのが人力作業のブロック積みの人的コスト。。
この工法はきちんとブロックを積み上げないと防水効果が悪いので精度が低く積まれたブロックでは単なる粗雑系CB造(コンクリートブロック造)になってしまいます。

またこのRM造は断熱が効きません。
RC造でも打ちっ放しRCで断熱工事をしなければ夏暑く、冬寒いという地獄のような建築物になってしまいますがこのRM造もきちんと断熱工事をしなければいけません。

メリットデメリット両方を挙げてみましたが今日の日中にそんなRM造の現在新築中の物件を見て来ました。


外観その1


外観その2


共用廊下


居室(内断熱のためブロックは見えません)


トイレ(窓は後にフィルム貼る予定)


浴室(1116の追い炊き付き)

この物件の施主さんの話によれば本物件で4件目のRM造で当初はブロック積みの精度の問題で雨漏りしてたそうですが精度高く積むことが出来る職人さんでチームを結成したところ一つ前くらいからすっかり改善し今回新築中の物件ではそんな雨漏りの兆候すらないそうです。(ってか新築工事中に漏れ始めたらそれこそシャレになりませんがww)

間取りは1Kですが近隣家賃より2万くらいは高く取れそうなデザインしてるので10年くらい無事に走ってくれたら結構な収支を叩き出しそうな予感がします。

ちなみにメンテですがやはり構造が構造なので10年に一度くらいは防水工事をやらなくてはいけないそうで個人的には最初から外断熱でブロック部分を下地にして上に建材貼り付けた方が断熱と防水の一石二鳥なんじゃないかと思います。

またこのブロック、、
工場で作る際に細かくオーダー出来るそうでワタクシであればモダンイタリアっぽくブロック独特の灰色ではなく淡いベージュとか薄茶系のブロックにしてもらってブロック表面を磨いて貰って完全ヨーロピアン風(当然、窓枠もベランダも木目に統一して仕上げますw)


こんなイメージを狙ってますw

肝心の建築費ですが現状でまだやっと坪100万(外構も全部込み)を切るくらいですので施工件数を増やして単価を下げるかブロックを積み上げるコストを下げるべく外国人労働者が増えるのを待つか?(コロナが明けたら今まで教えてた外国人がこぞって戻って来るそうです)というところですがデザイン的にワタクシは充分にアリだと思っております。

と、この話まだまだ発展途上なので先行き次第ではありますが不動産投資的目線で考えるとRC並みの機能(基本的には壁式RCと発想は同じです)で融資期間も47年のRCと同じに見てくれて新築でRCやるよりは10%~20%安いので完成利回りを上げてさっさと転売するには面白そうだな、、と。。。(ウチのシェアはリースアップしたらこれで4階建てを新築したいですw)

また昨今の安い土地の傾向で接道2mで敷地が狭く隣地の建物が接近してるなんて場所で効果を発揮しそうなので狭小地にRCなんてパターンであればこの工法も有効なんじゃないかと思って今日のブログネタにしてみました。

と、この話、個人的にとても興味があるので今後もちょくちょく書いてみようと思っております。。(建築精度が20年前と段違いに変わってるのでなんか面白い話にしか見えないんです)


単に安く出来そうだから飛びついたって側面もあるんじゃんw

COMMENT

No title

肝は職人の腕ですね!

No title

ヨーロピアン風、本当にお洒落ですね。
想像付かず自分のイメージ(同じドアエトセトラ)の違いに愕然としました。
工法防音にも強いって優れものですね。
次回も楽しみにしてます。

No title

RM造、、、またまた魅力的なブログ内容でした。
文体診断笑ってしまいました。。?

RM造。初めて聞く言葉でしたが、ヨーロピアンテイストの石造りのアパートって、外観だけで差別化出来ますね。職人の腕によっては雨漏りの心配があるのは、難点ですが、工期が短く、コストも安く、耐用年数も長いってメリットありありですね。

ごっついブロック工法?

沖縄ではよくブロック積のを見かけましたが、それとはまた
別のブロックがあるのですね。
知らなんだ。

雨漏りを考えると、長期では持ちたくない感が・・・^^;

EDIT COMMENT

非公開コメント