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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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でもこれが罠なんですw

こんばんは。

やっと春めいてきた今日この頃、皆様、花粉症とか大丈夫ですか?
関係ないですがワタクシ、この手のアレルギーってものにまったく縁がありませんw。(極めて原始的な狼です)

さて、
昨日知り合いの紹介で久しぶりにファンド屋さんの社長と面談してきました。
「狼のところでも何か物件出して買わせちゃいなよ」とそそのかされての行動です。

結論から先に言いますが、うちがファンド屋さんに物件を買ってもらえる確率は限りなくゼロですwww。

ファンド屋さんが自社のポーフォリに入れるような物件はうちのような弱小系不動産屋から買う訳がありません。

しかしファンド屋さんの門戸は常に広いです。新橋の駅前カフェの1階の安い方の喫茶店にタムロする悪人風ブローカーだろうが昨日入社したばかりの新人営業マンだろうがとにかく誰にでも「いい物件があったら是非買わせてください」と言います。

ブローカー業者をはじめ数々の不動産屋さんはこれにコロっと騙されますw。
そりゃ「100億までの商業ビルでもなんでも良いから利回り6%以上(NOI:4.5%)の物件なら買います」なんて言われたら誰しも「よーし!俺が買わせちゃる!!!」と思いますよね。。(お正月番組でカジキマグロを狙う松方弘樹みたいですw)

でもこれが罠なんですw。

ファンド屋さんは普通の不動産投資家さんよりも重く高い「デューデリ」というハードルがあるんです。信託さんあたりなららくらくクリアするでしょうがうちみたいな不動産屋レベルにはとてつもなく高いハードルなんですよ。。。

プチバブルの頃のファンド屋さんならキャピタル狙いのところが多かったのでうちのような業者からでも買って貰える可能性はありましたが、、今じゃムリです。そんな物件があったとしても最終的には大手信託系不動産屋さんなどの餌食になります。

ワタクシがそんな業界のカラクリも知らずに躍起になって大ぶりなファンド物件をいじってた頃、ホントに60億くらいの収益ビルの売買が成約寸前まで行った事がありました。。

無事完走出来れば、片手手数料でも1億8000万円です。

幸い、デューデリ結果も良くて「来週契約日を決めましょうか」なんていってた話が突然無くなりました。
ファンド屋さんがここから売主にアタックして抜かれましたwww。(ここから抜きますかってタイミングですよw)

あの頃はそんなひどい仕打ちをされても「いやー抜かれちゃったよ。ははは」くらい景気が良かったし、やっぱりそんなうまい話は無いんだなと変に納得できたので「やっぱりファンド屋とは取引しちゃいけないな」くらいで済ませていました。(ホントは枕濡らすくらい泣きました。。しくしくしくしく。。))

ファンド物件は大体、普通の現物取引ではなく信託受益権というタイプで取引されます。うちは単なる街場の弱小業者なのでこれを扱う免許がありません。(第二種金融商品取引業に登録しないと取引させて貰えません)

最終的には「狼さんちは金商が無いからねー」で簡単にひねられてしまいます。

なのでリーマンショック以降、ワタクシがいわゆるファンド屋さんとつるむことはありませんでした。(たまに他の二種金業者に頼んで仲介したことも無きにしもあらず・・ですが)

しかし先日のファンド屋さんはなにかいつもと違う印象を受けました。
話を聞く限りうちからでも平気で買いそうですw。

ここの社長、たぶん管理系の業務もやっていたんでしょう。ワタクシと妙に馬が合います。
特にデューデリ時のER(エンジニアリングレポート)の話で大盛り上がりになりましたw。

「オオカミさんのところでも全然問題ないですよ」と言ってくれます。(うれしいですが、、そう簡単に人を信用しないのがワタクシですw)ファンド屋さんとお付合いが疎遠でも最近の「コンプラのやかましさ」くらいは知ってますよww。

どんな物件ならコンプラに引っ掛からないのか聞きました。(どういう物件が欲しいのかよりこっちを聞くのが先ですw)当たり前のことをいくつか言われましたがどうもコンプラ緩そうです。

100億なんて物件はムリですがどうにか20億とか30億くらいの物件ならひとつくらい間違って買ってくれそうな予感がします。

今回うまいことオベンチャラ並べてこの社長の携帯電話の番号をゲットしました。(軽く書いてますが、合コンで女の子の電話番号聞きだすより難易度の高い作業じゃないかと自負しております。。。)

こういう話のわかる社長ともっと早く出会ってたらワタクシの人生ももっと変わっていたんでしょう。。人生って不公平に出来てるものです。。

さて、
どこから物件探して来ようかな。。。

昨日もかなり大風呂敷を広げてしまいました。。。(ワタクシのお客さんで資産の入れ替えをしたいとおっしゃるお客さんが結構いるのですが聞いてみますと意味深に話して来ましたww)

ということで平成10年以上のSRCビル(都心5区)で利回り6%の物件を保有されてて年内に売却しようかなーなんて方いたらメールくださいww。



ま、おそらくこの社長と二度と会うことは無いでしょう・・・・。ファンドとはそういうものなんです。。



そういや先日、フランスにお住まいの方からメールをいただきました。(ワタクシのブログってそんな遠方の方も読まれているのかと驚きました。。参考までにアクセスを調べたらなんとほぼ毎日アクセスしてらっしゃいますね。。てっきりプロキシの関係かと思ってましたw。うれしいです。ワタクシ)
この場を借りてお礼申しあげます。Merci beaucoup! いつかパリの焼き栗食べにお邪魔させていただきます。À demain...


さて今夜もいつものお願いです。。(最近あつかましさもストレートです。。。)
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COMMENT

No,NewYork

  わくわくリッチです。

 花粉症は大丈夫です(^^)v

 「デューデリ」、あの国では中々発展ん場ですね。
(ただ、カースト制度がどうも好かんです。)

 ・・・あ、「デューデリ」ですか?(^^;)

 関西で既存不適格でも融資が出るらしいですが、ファンドともなると、済証は当たり前として、微に入り細に入り調べ上げるんでしょうねぇ。

 英語でかかれた物件概要を見たことがありますが、あれは一応ファンドの書類何でしょうか?(Qu'est-ce que c'est?)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

追記

  ブログのテンプレ、狼旅団さんをリスペクトして変えました。

 パクっても大丈夫でしょうか・・・

 (((((((( ;゜Д゜)))))))ガクガクブルブルガタガタブルガタガク

r(-◎ω◎-)

そろそろ予習しないといけない単語が多くなりつつあるようです。「試験に出ますよ」とは言われていませんが、まぁ幾つになっても勉強ですね。

>(軽く書いてますが、合コンで女の子の電話番号聞きだすより難易度の高い作業じゃないかと自負しております。。。)

きっと大人の社会科見学でも遺憾なく発揮(うぃ~ん、うぃ~ん、警報発令 警報発令…)

>昨日もかなり大風呂敷を広げてしまいました。。。(ワタクシのお客さんで資産の入れ替えをしたいとおっしゃるお客さんが結構いるのですが聞いてみますと意味深に話して来ましたww)

>ということで平成10年以上のSRCビル(都心5区)で利回り6%の物件を保有されてて年内に売却しようかなーなんて方いたらメールくださいww。

それこそ○友不動産のチラシみたいですwあああれは今月末までに決済だったっけ。

No title

 そういえば今買付入れてる物件の売主がファンド(外資)でした。 と言ってもなんで外資のファンドがこんなの持ってるの? っていう小さな物件ですが・・・

 今時そこそこの値段で出てきたので買付入れましたが、買主の審査wとか本国への稟議とかやたら時間がかかる上に担当者が変わって売却条件見直しとか、もう勘弁してくれと言いたくなります。。。

 なんか流れそうな雰囲気なので期末決済用の物件紹介してくださいw

花粉病

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

まずは ぽちくり しますた。

わたしく、先週末から花粉病(「症」は通り越してます)です。

ついでに胃が痛くなってるのでガスター20も毎日飲み始めました。

GW明けまで毎年苦しいです。発症していない方がうらやましいです。

緩そうに見せかけて

餌をまいておいて一気に抜くわけですね。
コンプラから聞いてくるかどうかで情報源として使えるか脚きり
をしていそう・・・
怖い世界です。

信託受益権化できる物件ってすごくハードル高いようですね。
海外のお金持ちはこの信託を上手く使って代を継いで財産を
残していくようですが、庶民にはとんと縁の無い世界で・・・

まあ私は本業を全うするつもりなのでいいです・・・

金商

業界用語で金消以外のキンショーがあったとは。まだまだ勉強が足りませんね…

因みに前の会社で「JJ」は女子大生御用達雑誌ではなく住宅情報でした。

1億8000万を抜かれたら、血の涙が出そうです。

No title

最近、都内の区分が値上がりしているやの噂を耳にしました。

20代の若い方が区分を買うようになったのもひとつの要因では、という話も聞きましたが、こういうファンドさんが動いていることの方が影響ありそうですね。

狼さんが抜かれても、枕濡らすことがないくらい景気が良くなってくれると、今、区分を持ってる人間の出口としては最高なんでしょうね。

SRC

平成十年以降都心五区という条件に
SRCと付け加える事で判る事を教えてください。

最低限の大雑把な建坪とか階数とか

不動産屋さんだとこれで
最低幾ら以上の物って判るんでしょうね。


最近ついて行くのが結構厳しくなってきました。

実は今までも読み切れてなかっただけで
本当に言いたい事、理解できてなかったのかも。

理解力を高めると
もっと楽しめるのかも知れないので
精進しなければ

No title

ファンドとかは話来てもスルーが一番。

昔は問い合わせきたら、プランお願いしたり積算してあげたり、
一生懸命に色々やってあげたけど、返事すらないしw

オオカミさんは、外国語も読めるのですね?

鳥です。

 クリックしました。

 鳥のブログにも、英語?の書き込みがありましたが、

 全部、スパムとして処理しました。

 英語は、読めません・・・。

 オオカミさんは、外国語も読めるのですね?

 すごいです。

Re: 追記

わくわくリッチさん

リニューアルされたわくわくさんのブログ見て大笑いですwwww。

完璧なリスペクトです。
これでワタクシとわくわくさんは兄弟星ということで更なる連携を模索しないといけませんね。

取りあえずワタクシがデカ文字にするかわくわくさんがワタクシの文字に合わせるかでしょうかw。

Re: r(-◎ω◎-)

r(-◎ω◎-)r(-◎ω◎-)r(-◎ω◎-)

不動産の世界は毎日勉強してないと追いつきません。。(税務だって年中変わるしw)

大人の社会科見学もしかりです。(昨日あったお店が今日なくなるしw)

ファンド屋さんのリクエストなんて真面目に聞いてたら時間のムダですよw。

「平成10年以上のSRCビル(都心5区)で利回り6%の物件」なんてそう無いってww。

Re: No title

寺吉さん

外資ってホント自己都合の固まりですね。

ワタクシが味わったので最悪だったのは11月末買い付け・12月10日に担当者がアメリカに帰国・そのままクリスマス休暇・新年15日に来日・1月末本国の指示で売り止めwww。これも泣きました。。。

>  なんか流れそうな雰囲気なので期末決済用の物件紹介してくださいw

何か探してきますw。少々お待ちください。。。

Re: 花粉病

ぶるーまんぱぱさん

花粉症じゃなくて花粉病ですか・・w。

なんか会った時移りそうですねwww

聞けば花粉症は5月くらいまで続くとか。目が痒いってのが怖いですね。。。

Re: No title

kkenji1さん

そうそう、、ファンドの「検討中」ってのが一番怪しい。。

たいがい返事来ないですw。

Re: オオカミさんは、外国語も読めるのですね?

鳥さん

ワタクシ外国語はあまり得意じゃありませんw。(英検だってまだ4級だしw)

犬語と鳥語はカタコトですがしゃべれますけどね。

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