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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

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実需マンション目線。。。


いよいよ明日で10周年w

こんにちは。

コロナになって住宅ローンが払えないと言う方がじわじわ増えてるようです。

当然ですが、住宅ローンは本業収入で返済している人が多く、昨今は余裕を見た返済比率ではなくちょっと背伸びして「このくらいならギリギリ払える」と先々のことを考えずに融資を引いてたもんですから本業収入がコロナの影響で減ってしまった人にとっては「こんなに毎月払えねーよ」と音を上げてしまう構図ではないかと思います。

そんな話もあってか最近、この住宅ローンを問題視する専門家が増えて来て大抵の人は「これから人口減になるし出口も無くなって行くんだから住宅ローン組んで家を買うなんて馬鹿げてる」って論調が増えてるように感じます。

ウチの実家も住宅ローンで家を買ってたのでよく見てましたが確かに35年ローンで出口の見えない一戸建てを建てて35年払いきる頃にはもう当時の工務店も存在するかわかりませんし(ま、35年経って工務店が残ってるかどうかなんてもう関係ないですがw)広い一戸建ても小さかった子供が独立してしまえば無駄に広いだけ。。

階段のある家だと歳取ると二階に上がって洗濯物干すのも面倒だし1度くらいはリフォームで凌いだ水回りもさすがに2回目ともなると結構費用も掛かりそれのお金を使うのもどうなのよって気もします。

そう考えると住宅ローンで35年ローンを払うのは単なる罰ゲームじゃねーの?wwとも思うのですが、建物はボロでも土地の返済も終わってるので土地の価値さえ残ってば少しはお金も取り戻せないこともありません。

と言っても当時は夢の街なんて言われてた小高い丘の上なんかにある旧高級住宅街もなんか年配者ばっかりになってしまいあちこちの家はもう人の気配の無い家ばっかりになってしまえばその街自体の価値も無くなってしまい土地として売ろうと思ってお持っても買い叩かれてしまいます。

恐らくはそういう死んだ街の土地値以下の古家ってのは昨今の築古不動産投資の一翼を担っているんじゃないかと思いますが、これを買う側の投資家にとっちゃお宝物件かも知れませんが売った方は二束三文っぷりに涙も出ませんwww

さて、そんな住宅ローンですが、、
昔々の住宅ローン金利をご存知ですか?(えぇ、、平成元年頃の住宅金利ですよw)

今でこそ1%台なんて言われると「ちょっとちょっとww俺たち与信低いんじゃね?」と思うのが当然なくらいの低金利ですが当時は6%でも安い方でした。

参考までに当時の金利です
1987年 昭和62年 6.600%
1988年 昭和63年 6.480%
1989年 平成元年 6.780%


てなわけでワタクシが若い頃は3000万の住宅ローン組んだら倍返しが常識。。(返済総額は3000借りたら6000払うくらいの勢いでした)

今だと3000万借りたところで4500万くらい返せば終わってしまうんじゃないかと思います。

何が言いたいかと言えば不動産投資の立場で考えたらこの住宅ローンってのは見えない不動産投資じゃないかとも思えるんです。(「住んでも投資」ってやつです)

だってこんな低金利で不動産資金が借りられるのは住宅ローンしかありません。
しかも住んでる間の35年という長期返済ですので返済額も普通に賃貸物件借りるよりは安いはずです。

しかも残債は年を追うごとに減っていき仮に35年払いきらなくても残債と売値のバランスさえ間違えなければ差益が出る可能性もあります。

大抵35年ローンの悪口言う人は35年そこに住む前提か、不動産の価値の下落を想定して言ってるんじゃないかと思いますが、東京に長いこと住んでて思うことは東京ってやっぱり安定して不動産価値が下がらないところと予定通りダダ下がりするエリアがあるってことです。(これって地方の制定指定都市でも当てはまるんじゃないかと思います)

ウチの団員あたりになるとさすがに値上がり狙って一戸建て物件を買ってる人は少ないですが、将来絶対値上がりするであろう区分ファミリーレジを抽選会でもぎ取ってヤドカリスキームでそこそこ保有して転売を繰り返し住宅ローンなのに資産を1億近くまで増やしたツワモノが結構います。

ちなみにそんな人達が良く買ってたのは勝どき周辺や横浜界隈でどう考えても値付け間違いじゃねーのと思われる値段で売って分譲区分レジ。。

特に最近分譲予定の渋谷区役所の定借分譲レジを転売目的(ま、ご本人はロケーションが良いのできっちり住宅ローン組んで数年は住むそうですけど)で買いましたが、これは抽選会で当たった人は宝くじに当たるくらい大儲け出来るはずです。(だってそんな広くない部屋だってのに家賃計算してもらったら60万で貸せる査定らしいですもんw)

都内の分譲ファミリー区分はきちっと勉強すれば将来値上がり確実ってものが抽選ではありますが手に入りますので住宅ローンは地獄の入り口と毛嫌いしないでちょっとはお勉強してもいいかもしれませんね。

ましてや今は投資用不動産の融資はさほど期待出来ませんし住宅ローンは仮に金利が上がったとしても「1.25ルール」があって急激な金利変動があってもそれに連動して上がらないように出来てます。(サーキットブレーカーみたいなものがついてます)

そう聞くと「どんなマンション探せばいいの?」と聞きたくなるかもしれませんがそんなのTwitterに実需の相場を敏感に感じ取ってる業者さんが採算度外視で連日TL上にて図面入りで解説してます。(ワタクシ、分譲レジはあまり詳しくなかったんですがここ一年くらいで急激にお勉強出来ました)

今だと相場の上昇もあり当時6000万くらいで買ったマンションが8000万くらいの値段で売れておりますが当然値下がりする時もあります。

今回のコロナ禍で区分マンションは値下がりすると恐怖に震えてる人も多いですがたとえ値下がりしてもいつもの10年周期で中古になったマンションでも新築時価格より値上がりすることも多いですのでこの実需の分譲マンションを投資いう視線でマーケットを眺めているのもそう悪いことじゃないとワタクシ思う次第であります。。。(いつものように分譲賃貸を狙うと良いことあるかもしれませんよww)


と言うことで本日のブログは終了ですが
明日は狼ブログ開設10周年なので土曜日でお休みの予定のところ無理やり更新させていただきます。



明日も18時に更新なんじゃんw

COMMENT

No title

明日で10周年、本当におめでとうございます。
当時サラリーマンでなかなか違う世界の方々に出会う機会がなかった私が、狼旅団を通じて多面的な考え方ができるようになりました。

さてこれら今ブームのタワマン、リーマンショック時に豊洲の某マンションが瞬間風速で半額でお話がありましたのを思い出します。
あのとき2部屋買えていたら、今頃ウハウハでありましたw
チャンスは一瞬ですね。
今でも迷ったのを後悔しております。

No title

分譲マンション値上がりしていますか。やはり情報は、総合的に見ないといけませんね。
これから、災害被害を少なくすることも含めてコンパクトシティになっていくでしょうからね。
明日の更新楽しみにしてます。

No title

バブルの頃は、悪魔の様な『ゆとりローン』があった!

明日は折角…

10周年だというのに、狼さんの推しはブログじゃなくてツイッターなんですかwww

住宅ローンが一番高い金利だって気づいて、借り換えしましたよ。。。
政策的に千葉県の赤い銀行にしたけど、あまり効果なかったみたいですww
ユウシガオソイ😢

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