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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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疑問に持つ習慣...

こんにちは。

本日は夜に所用があるので早いブログ更新になります。

先日のブログで「狼旅団セミナー:やっぱりひとりでしゃべらせて~大阪夏の陣(長いなー、、おいw)」の企画のお話をしたところ、、あわわわ、、エライことになってますw。

寝た子を起こしてしまったのか関西方面からの問い合わせがたくさん来ました。(ありがたや、ありがたや)
この調子なら「3人でも開催します」なんて宣言しなくても相当数お集まりいただける予感がしてます。。

そこでワタクシ考えました。。
関東と関西で分けて開催すれば人数も分散できるんじゃないか。。。と。
そうなんです。たぶんこれで関東開催は抽選なんてのが回避出来るんじゃないでしょうか?(むしろ半減したりしてww)

まだセミナー用のセットリスト(通称:セトリ・・・メタルなどのライブでは演目をこう呼びます)がまだ出来ていないのでセミナー告知は来週以降になりますが人数的にキュウキュウになることはなさそうです。

セミナーでの演目ですが、(ワタクシ特にタイアップ目的な業者さんとのしがらみもありませんから名誉毀損にならない範囲でほぼ実名での業界の裏側を話すと思います。)今物件の保有されている人からこれから不動産投資をはじめてみようかなんてお考えの方までおおよそ理解出る来るようなお話にしようと思ってます。
「私、初心者だから・・・」と気後れしてしなくても大丈夫な「一見さん大歓迎なセミナー」です。奮ってご参加いただければと思います。(一見さんには今後ワタクシのブログのポチを半強制的にお願いする事になると思いますがww)

さて、
昨日もお話しましたが3月の不動産的には年度末です。
それに伴いあちこちからきな臭い売り話が来てます。

原発の問題で会社が国営化されてしまいような企業のバルク売り物件とか亀井さんが旗を振ってる〇〇自由化の国有地売却案件とか、、大手法人の整理縮小に伴う売却物件だの、ワタクシにはまったく関係ない話ばかりです。

原則的にこういう物件が仮に売りに出るとしても相対取引なんてありえません。
入札でやらないといけないんです。(そういうルールだと覚えておくとこういう話がウソ話だとすぐわかるようになります)

貰った資料には仰々しく「極秘(コピー不可)」と印刷された書類が※コピーのコピーくらいの汚れ具合でメールされてきます。コピー不可を書かれているのに関わらずです。
(※この汚れ具合じゃ先業者5社くらいはありそうですww)

売却想定金額は固定資産税評価額のなんと8掛けwww。
一体誰がこんな与太話を信じるというのでしょうか・・?

また、誰がこんなの作ったのか知りませんがこんな適当な売買金額にも関わらず「コンサルフィー」だけはしっかり記載されてます。この資料を作った人はこの売買予想金額でコンサルフィーの計算をしてますw。(はっきり言わせていただきます。ホームラン級のバカです)

ブローカー話ってこういう感じで来るんです。(肝心な部分が抜けていることと誤字脱字が微妙に多いのがこういう書類の特徴ですw)

不動産取引でこんな安い金額で都心の一等地が売りに出るなんてことありません。それされ知ってればこんな話を真に受けることは無いのですが・・。

そういや、よくある不動産取引で仲介さんがやたらと爆安な物件を持ってくることってありませんか?

これって爆安じゃないと売れない物件を出している可能性大なんです。

今度のセミナーでもこの辺は時間を割いて説明しますが安いというのは何かしらの理由があるんです。(じゃなければ転売業者がとっくに買ってますってw)

その安い理由が買う人に受け入れられればこれはお買い得な物件です。ただ仲介さんはシタタカです。この部分をやんわりボカして説明して売りつけたりすることがあります。
あと安い=高利回りとなりますが、高利回りに釣られてうっかり手を出すと当然ヒドイ目に遭います。

高利回りな物件が仲介さんから来た時、まず「なんでこんなに高利回りなの?」と疑問に持つ習慣を身に付けてください。これだけで初っ端からイキナリ騙されるということは半減します。

この「なんで?」というのがたくさん仲介さんに質問出来れば出来るほどいい物件にありつけると言っても過言ではありません。(覚えないといけない事がたくさんあるので不動産投資って難しいんです)

また、物件をよく調べずに見た目でただ高利回りだからとせっせと物件を送りつける業者もたくさんいます。
試しにこの「なんで?」をぶつけてみてください。業者さんによっては聞いても答えられないという営業マンさんも多々いらっしゃいますw。(土地カンがあればこの高利回りな理由がスラスラ出てくるはずです。)

都内23区の新耐震物件のRCで利回り12%なんてのは必ずなにかありますw。
そんな物件で何も問題が無いなら一般のマーケットに出る前に転売業者の餌食になってますって。

どんなに腕の立つ仲介さんでも転売できる物件をわざわざエンドのお客さんに買わせたりしません。(ホントに腕の立つ仲介さんなら仲介手数料を片手3%と言わず、両手6%とも言わず買取再販させて都合12%の往復ビンタを狙うものです)

実際に仲介さんは「この物件なら誰がすんなり買うかな~」と常にお客さんを物色してますw。(顧客名簿に自分の属性情報をスラスラ教えていませんか?)
そういう時に、ロックオンされないように注意していただければと思います。

「そんなこと言ってて瞬間的にいい物件が来た時どうすんのよ?と」おっしゃるお気持ち。。至極当然です。

その眼力を鍛えることが必要なんですとこれからもワタクシ、口酸っぱく言います。

ワタクシのブログを最初の方から読んでる方ならそろそろそのあたりのデリケートなお話がわかり始めているんじゃないかと思いますが試しに「この物件ってどうよ?」なんてメールで見せていただければワタクシ、マメにお答えしてます。

「え?そうやって資料送らせて仲介業者を抜くんじゃないか」って?いやいや、、大丈夫ですw。抜いちゃおうなんて思える物件なんて来たことないんです。(そもそも他業者が必死に媒介取った物件を抜くほどうちは意地汚くありませんw)



しょぼくれん特需も終わり最近だらだらとポイントも落ちてきている気がしますw。
こんなお話しで良ければ今後も書きますが・・・やっぱりこちらも押していだだけるとやる気も出ます。。。
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COMMENT

眉つば

初心者でもお気軽にどうぞ、なんて言っていただけると大変に有難いです。ただ身体中にスポンジいっぱいつけて吸収力バツグンにしておく必要はあると覚悟していますが。

>その安い理由が買う人に受け入れられればこれはお買い得な物件です。ただ仲介さんはシタタカです。この部分をやんわりボカして説明して売りつけたりすることがあります。

これ、素人の私でも非常によく感じることですね。狼さん程修行を積んでいないので、付かず離れず位のお付き合いで泳がせることなく関係が終わってしまうことが最近多いような気がします…。(仲介さんに限りませんが)

今日散歩してたら何年か前に火事を出したと思われるRC1棟、綺麗に直して入居者募集してました。全室空からの募集と思われます。こういうのも説明するんですかね?

コレって

  わくわくリッチです。

 「なんで?」って訊くと、だいたい「今の所有者がバンザイしたらか」って言われます。

 実際、乙区欄は大手金融機関から街金まで、借金の総合デパートですが・・・どうでしょうね?

 そういえば、投資としてどうというよりも、建築物としてどうなのか、ちょっと訊いてみたいです。

 どういう構造というかコンセプトなのか狙いを教えてほしいのですが。

 ⇒ http://www.sumishin-re.co.jp/detail/CompareDetails?propertyCode=Bkj110636&flag=1&pageId=D012

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

追加

  追加です。

 ココの ⇒ http://www.mizuho-sf.co.jp/toushi.html

 買いたい>>アパート・その他地域>>利回り順並べ替え>>岐阜県多治見市の物件

 プロパーで返済期間15年の場合。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

えー。

だめですか?(謎)

大阪と富山ですね

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

ますは ぽちくり しますた。

「売却想定金額は固定資産税評価額のなんと8掛け」

わたくし、狼さんからこんなお話頂いたら、迷わず信じます。

「そうか、世の中にはそういう水源物件があるんだ。」って、

とういことで、まだまだ修行が足りないようなので、大阪公演も

申しもうかしら。その前に富山ですね。

No title

押します、押しますってば~

だからこそ
最近設定ミスで
クリックすると別のページじゃなくて
そのまま切り替わって
コメントを楽しむのにもう一仕事になる事も知っているんです。

純な関西の方に
「札ポロ」とかパクリ使用はやめましょうねww


眼力

大阪夏の陣は既に内堀も埋められていそうな勢いですね。
流石はNo.1ブロガー、きちんと実需の反応にも反映されていますね。^^

この鍛えるべき眼力というのも、
 ・誰にとっても良い物件
 ・自分の技量で何とかできる良い物件
 ・自分の背景的に良い物件
など色々な視点がありそうですね・・・

目指すスパンにもよりそうですし、自分がいつまでにどれくらいのことを
したいのか、まで見定まった上でないともしやまずいのかなと、最近思
うようになりました。

迷いすぎ?

Re: 眉つば

やげさん

> 初心者でもお気軽にどうぞ、なんて言っていただけると大変に有難いです。ただ身体中にスポンジいっぱいつけて吸収力バツグンにしておく必要はあると覚悟していますが。

初心者さんでも全然来ていただいて構わないのですが内容は中級者向けくらいになると思います。
多少の予習はしてきていただいた方がいいです。(どこが出題範囲かは事前にブログに書きます)

> これ、素人の私でも非常によく感じることですね。狼さん程修行を積んでいないので、付かず離れず位のお付き合いで泳がせることなく関係が終わってしまうことが最近多いような気がします…。(仲介さんに限りませんが)

これって同業でもあるんですが付かず離れずになるケース多いです。出してくる物件でなんとなくわかっちゃうんですw。

> 今日散歩してたら何年か前に火事を出したと思われるRC1棟、綺麗に直して入居者募集してました。全室空からの募集と思われます。こういうのも説明するんですかね?

火事になった物件は普通重説対象ですね。
ワタクシは基本的に過去にあった事で知ってる事は全部話します。(ネガティブ情報は先に話すが吉ですw)

Re: コレって

わくわくリッチさん

>  実際、乙区欄は大手金融機関から街金まで、借金の総合デパートですが・・・どうでしょうね?

そういう物件って任売になるケースが多いんじゃないですか?
ワタクシの経験ではそういう物件って管理状態が悪いケースが多いです。

>  そういえば、投資としてどうというよりも、建築物としてどうなのか、ちょっと訊いてみたいです。
>  どういう構造というかコンセプトなのか狙いを教えてほしいのですが。
>  ⇒ http://www.sumishin-re.co.jp/detail/CompareDetails?propertyCode=Bkj110636&flag=1&pageId=D012

なんだか売主の気合がとても強く反映されてますね。。
付加価値をたくさん付けて高く売ろうとしているんでしょうけどこれだと利回り7%行くか行かないかになりそうな。。

ワタクシ、この物件ならお客さんには出しません。全然、面白いところがありませんし売主においしい部分を全部持っていかれそうですw。

ただワタクシなら買う気が無くても内見して写真取りまくってデザインパクリますw。
コンセプトはがナチュラルテイストだし面白い物件です。賃料収入は低そうですが安定的に賃貸出来るんじゃないでしょうか。。

Re: 追加

わくわくリッチさん

>   追加です。
> ココの ⇒ http://www.mizuho-sf.co.jp/toushi.htm
>  買いたい>>アパート・その他地域>>利回り順並べ替え>>岐阜県多治見市の物件
>  プロパーで返済期間15年の場合。

これワタクシエリアの土地カンがないのでなんとも言えませんが40戸中38人の入居者の属性(社会人が多いのか学生が多いのか・社会人ならバラバラの会社なのかなど)がわかれば面白い物件じゃないかと思います。

ただ建物がレオパ風ですね。一見築浅に見えますがこの利回りならなんでこのタイミングで売りに出すのかオーナーに聞いてみたいところです。(ワタクシならこの物件は擦り切れるまで保有ですw)

写真のキッチンのリフォームを見ると誰がこのリフォームを提案したのかが気になります。
(売却目的でお色直しした雰囲気が出てますw)

土地が広いので賃料と固定資産税のバランスが悪そうですね。
それほど高い賃料ではないはずですからこのバランスが悪いといい投資には見えません。

地方のアパートで1億超えはリスク高そうですよ。(なんとなくですが)

なにかあったら一瞬で返済原資に影響出るだろうし、、、。

Re: えー。

K藤さん

あうあうあーww。

Re: 大阪と富山ですね

ぶるーまんぱぱさん

> 「売却想定金額は固定資産税評価額のなんと8掛け」
> わたくし、狼さんからこんなお話頂いたら、迷わず信じます。

・・・なんかワタクシがぶるーまんぱぱさんを洗脳してる自称占い師みたいでイヤですw。
ワタクシこういうウソを付くタイプの不動産屋じゃないんすよ!!プンスカ!


>まだまだ修行が足りないようなので、大阪公演も
> 申しもうかしら。その前に富山ですね。

Oz...さんが新築で忙しそうだからぶるーまんぱぱさんに大阪公演での団旗持ち頼もうかな・・・。
重量120キロですが持てますか?(ガクラン着用でw)

Re: No title

ぼ~やさん

あ、ページリンク直してなかったです。

HTMLにブリンクってタグを貼るらしいのですがわくわくさんに教わって忘れてました。。。

すみません。。。

> 純な関西の方に
> 「札ポロ」とかパクリ使用はやめましょうねww

「札ポロ」はパクりませんが別のものは関西遠征でご披露しようとは計画してますw。

Re: 眼力

クロノスさん

さすが、狼旅団きってのご意見番だけありますね。。

> この鍛えるべき眼力というのも、
>  ・誰にとっても良い物件
>  ・自分の技量で何とかできる良い物件
>  ・自分の背景的に良い物件
> など色々な視点がありそうですね・・・

ワタクシが常々言いたいのはまさにこれですw。

今回のセミナーでしゃべりたい部分の大半がこれ。。

4時間とか5時間じゃ到底全部説明できないでしょうがこれはどうしても伝えたいです。。。

ラスト~!

  たびたびすいません、わくわくリッチです。

 人気ブログランキングの別窓ですが、狼旅団さん1位なので、同じ窓で開いても、すぐにランキングから入ればO.K.ですね。

 最近の人気ブログランキングは下位でも、今何位か右下に表示されるので便利です。

 さて、ラストはWizさんのブツです。個人的にはこういう物件狙いです。

http://naturalc99.blog38.fc2.com/blog-entry-735.html

 ↑富山セミナーの幹事さんです。
連絡が入ったら宜しくです♪

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

No title

鳥です。

 クリックしました。

Re: ラスト~!

わくわくリッチさん

>  さて、ラストはWizさんのブツです。個人的にはこういう物件狙いです。
> http://naturalc99.blog38.fc2.com/blog-entry-735.html

これはワタクシにはもはや判断出来ないですw。
地元で生活していれば賃貸需要も読めますがこれはムリ。。

しかし今現在、満室ということであればいい買い物ではないかと思います。。

安い理由を許容出来るスキル

安い理由を許容できて修正や改善することができるスキルがあると非常に強い投資家になれますね。
どうやったらそのスキルを手に入れられるのかがわかりませんが・・・(汗)

一般投資家は川下物件しか見ることができないのが辛いところです。
どうしたら川上物件情報を得ることができるのでしょうか?うーん

Re: 安い理由を許容出来るスキル

パックさん

> 安い理由を許容できて修正や改善することができるスキルがあると非常に強い投資家になれますね。
> どうやったらそのスキルを手に入れられるのかがわかりませんが・・・(汗)

このスキルは土日の大家さんの集いで足げに参列してると自然に身につくのではと思います。
下手な業者さんよりこちらの集まりの方が有益ですw。

> 一般投資家は川下物件しか見ることができないのが辛いところです。
> どうしたら川上物件情報を得ることができるのでしょうか?うーん

これ説明しだしたらここじゃ書ききれないです。一言で言ってしまえば騙されない目を養うとかでしょうか。。
言うのは簡単ですがこれがなかなか大変なんですねけどね。。。

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