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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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物件内覧会with狼旅団〇販大家さん


最近お酒飲むの控えてますw(一昨日からだけどw

こんにちは。

先日ブログで募集した足立区某所の築古戸建て物件の内覧会ですが、小雨降りしきる23日(木)に実施しました。

本来なら一足先に物件を見ておき、当日いろいろ説明するのが仲介業者としての責務なのですが、
今回は仲介業務はやらないってことでぶっつけ本番の内覧会と相成りました。。(前日見に行こうと思ったのですが雨だしダルいし五十肩だしで「ま、当日でいいか」になってしまいました。ごめんなさいw)

物件的には築40年超えと言うことで行く前に見てたGoogleマップでそれなりの古さは確認していましたし、「どうせ築40年超えなんだから見るまでも無くボロいよね?」と思ってたら、、、、さにあらず。。。。

現地で外装もよく見ると一度か二度塗装工事が実施されてた形跡もあり、サッシはすでにアルミサッシに変更され、給湯器はヒートポンプに交換済み、お風呂も一度リノベーションしたんじゃねーのって感じの在来お風呂に変更され新品に近いバス乾が取り付けられ、キッチンの換気扇に至ってはうちの自宅の換気扇より新品のオシャレ平べったいやつに変更されていました。。。(照明も電気代が掛からないLEDに変えられた気もします)

たぶんこれって住んでたご老人の息子さんか誰かが長く住んで貰おうとお金を出してリフォームしてあげたけど年齢的に一人で住むのが厳しくなり泣く泣く手放すってイメージじゃないかと思うのですが、残置物が一切残ってないところを見ると住んでた人もわりと生真面目な人だったんじゃないかとも推測できます。(普通このレベルの年数だと押し入れとか床下とかに何かしら残置物が残ってるものなのですがホント、一切合切無くなってました)

えぇ、、今回は自力リノベ出来る人と参加条件を付けたので今回買う気満々でやってきた人たちは皆さんお風呂まで解体出来るスキルをお持ちな方ばかりでしたがこれだと壁紙と床を変えればとりあえず家賃9万以上では貸せそうなので予想していた自力リノベスキルは要らない予感もしてきました。。。(正直、ここまで使えるってわかってたら〇販大家なんかに出さないでウチで買っときゃ良かったって思ったりもしましたが、、お約束した以上約束を反故にするわけにも参りません。。。

さて、今回の物件ですが、なぜあんなバカみたいな安値で出てくるかと言うとよくセミナーで話してる「価格の歪み」で起こる現象です。

今回売り出す元々の売り主さんは
①借地だし売ろうと思ってもこんな辺鄙な場所じゃ高値で売れるわけないでしょ
②そんなことより建物が古いからもし売ってから雨漏りとか言われても責任持てないしめんどくさい
③仕方が無いから下取り業者さんに頼んで買って貰おう

なんて初めから戦意消失気味に売り出してて

また、下取り業者さんからしたら
①うちはそもそも戸建て業者なので建物は解体する前提
②解体して更地にして新築建てて売ったらそれなりに儲かるけどコロナで先行きが不透明
③なら今の現状で売って利益が出るなら現況売りでも構わない

年間計画の数字が保持できるならその数字だけを追っ掛けようと考えます。(ま、見た目かなり面倒に見える借地ですからねー)

ただそんな建物付きの状態で売ろうと思っても新築戸建てを売るのがメインの不動産屋に「現況で買って賃貸で貸します」なんて言ってくれるお客さんは存在しません。

また建物を見て「こんなボロい建物じゃどうにも出来ないでしょ」と思う新築戸建て屋さんに対し、我々の団員は「こんな限りなく新築みたいな建物壊すのもったいない(皆さん、内覧会でホントにそう言ってましたw)」って反応します。(ちなみにワタクシのは本物件はどう見ても新築には見えませんでしたwwww

投資物件を専業で売ってる利回り表示重視な不動産屋さんで売られてる築古戸建て物件と価値が無いと判断して違う道を探す不動産屋さんが売ってる築古戸建て物件を買うのではスタート地点からして違うってことなのですが、価格の歪みもこんなところで発生するものです。。

また、この物件をス〇フのようにネット掲載して両手狙いで行けば瞬間蒸発してしまうレベルの売値だけに今度は最初の売値から買い上がりが発生し結局手の届かない買値になってしまったりちょっと意地汚い転売業者の手にかかればそこからもう一度転がすなんてことにもなってたかもしれません。。。(いちいち説明しませんが今回の取引はサンタメではなくちゃんと登記して売るってところにも一般の大家さんじゃ理解出来ない理由があったりするんです。。)

よくワタクシに物件相談される人でワタクシが「その物件、、どこ経由で流れて来たんですか?」って聞いてるのも実はここが理由でワタクシ、10年掛けて大家さんが実際に情報を貰ってる業者さんを聞きまわってます。(だから業者名聞いただけでで「あ、そいつは付き合っちゃダメ」と自信を持って言えたんですw)

手前味噌ではございますがこんな積み重ねをやってたのってワタクシくらいなもんでしょうw(えぇ、、こんなのをまる10年聞いてたので蓄積されてるデーターは豊富です)

で、今度はそんな「価格の歪みを持つ業者さん」を探せば容易にウチの「築古物件が欲しい」って団員と繋げることが出来ちゃいます。(この話は初期のワタクシのブログでも「mixiネタ」で触れてたと思いますが不動産融資が出なくなればこんな芸当が出来るようになるのを知ってるので融資が出なくなった2年くらい前からTwitterに出没するようになったってわけでございます)

そんな活動が最近になってやっと成果として出始めているわけで今回も買い付けを何枚もいただきましたが、、残念ながら全員が当選するわけではありません。

と言うことで今回この選抜に漏れた方には次回は優先的に物件出しますのでガッカリしないでいただければと思います。(聞けばこの手の物件なら年間に何件も出て来るそうです)

またこんな活動をやってるうちに「ウチの会社の物件も買ってくれ」とか「ちょっと手に負えない物件があるんだけど買います?」なんて話が転がり込んでくるんじゃないかと思います。(えぇ、、恐らくはすでにこの手の物件が「新築に見える」って大家群だと認知され始めてるのが我々狼旅団でございますww)

価格の歪みと言う言葉はありこちで使われていると思いますが、正しく理解するには業者さんの特性や考え方、各社の方針と大家さんが普段どんな物件を見ていてどう考えているかを双方で理解していなければいつまで経っても結びつきません。

そんな意味を込めて先日3か月連続でセミナーやって不動産屋さんの頭の中のこと買う側の不動産投資家として何をやらないといけないかを延べ20時間くらいかけて説明しているはずなので何度も読み返していただき、この価格の歪みをご理解いただければと思います。(理解出来れば底値的指値のやり方や業者さんの底値の考え方も理解出来るようにレジュメ作ってますからたぶん大丈夫なはずですw)

あと最後になりますが、先日の団員募集の件、
現在仕事が多忙でなかなか名簿に落とし込みが出来ていないのでお盆くらいまでお時間下さい。。。(一応申し込みいただいた方は全員入団可の方針ですw)


ちゃんとやるから「団員登録まだですか?」ってメール送らないで欲しいんじゃんw

COMMENT

ほぼリフォーム済みの凄い物件だったのですね。
でも
見学者=ほぼ新築、
狼団長=新築じゃない、
というのに、現実が見えました。
いろいろな分野があるなあ、と改めて思いました。
実況も楽しみにしてます。

団員登録まだですか?とメールするのをガマンしてましたw
「全員入団可の方針」を目にできたことが今日の疲れをとばしてくれました!

狼旅団は風呂まで解体できるメンバー揃いなんですね。スゴいですね~

掘り出し物

現物を見るまで分からないものですね。
旅団の猛者からしたら、物足りないくらいの状態で・・・^^;
で、結局どなたが買ったのですか?(・∀・)

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