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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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成増と聞いて黙っちゃいられねーぜw


かのモスバーガー発祥の地は成増ですw

こんにちは。

午前中の日課でTwitterを徘徊してたところ、「成増の賃貸物件の賃料が上がってるw」というTLを見つけました。

成増と言えば昔は東武東上線一本しかなく池袋から準急に乗ると最初に止まる駅なので池袋に会社がある人にとってはわりと住みやすい街と言うことやバブル当時はそこで畑を持ってた地主さんがこぞって木造アパートを建てて大賑わいしてました。(長〇郎建設と並〇不動産の長きに渡る抗争もこれが原因だったと聞いております)

やがて地下鉄の有楽町線が出来、さらに利便性が増したのはいいですが東上線の成増駅からちょっと離れた地下に営団成増と言う駅になってしまい事実上の複線化になったことで成増駅の北側の人気が無くなって来てしまいました。(ま、北側は崖地が多く駅から離れれば離れるほど下り坂になっちゃうんですけどね)

しかし成増駅があるこの北口には長い坂を下った先にあのマツコの番組で有名な「西高島平駅」がございます。。(・・・なんかこんなローカルな話書いてて一体誰が読んでくれるか不安になって来ました)

番組でマツコから「ちょっと待って!マクドナルドは和光市側にあるじゃないのww」とバカにされましたが確かに西高島平駅は駅前にはほぼ何もありません。(駅が出来た当時からある「平久」という中華屋さんとなにやら怪しいコンビニしかないですからねー)

しかし駅が出来た当初は駅の線路下に三菱銀行の西高島平支店もありましたしなんて言ったってこの駅の改札は出来た当初から自動改札だったって話は恐らく知る人は少ないでしょう。。(自動でガショー――ンって切符を検札してくれる近未来的なシステムは都内じゃここが発祥なんですよww)

また西高島平は始発駅なのであの大手町駅までの30分間必ず座って通勤出来ます。(東急線の始発駅の中央林間から大手町まで30分じゃいけねーだろうし京王始発の高尾山口駅からだとそもそも大手町まで電車通ってねーだろ、、、とw)

そんなわけでワタクシ、夜更かしでマツコが小岩駅並みに西高島平をバカにしてたのでずっとハラワタが煮えくり返ってましたが「今に見てろよ、、そのうち西高島平の家賃相場も土地値も上がるから。。。」とその時をずっと待ってただけに今朝のTwitterのタイムラインを見つけて狂喜乱舞した次第でございます。。

ただ、、この都営三田線、、
昔から「どうでもいいけど地下鉄なのになんで志村三丁目くらいから地上を走ってんだよww」と言われております。(たしかに志村坂上を過ぎたあたりから銀河鉄道999みたいに宇宙に向かってテイキングオフ状態になりますね)

これはこの地域の特性で荒川の川のレベルギリギリの湿地帯だと言うことに起因しております。(帝都板橋は志村坂上から北側は急な崖で成増と似た構造になっております)

なので荒川が氾濫しようものならその破壊力はハンパなく荒川と新河岸川が同時に氾濫すれば江戸川区並みの大水害に見舞われるでしょう。

とは言え、帝都板橋は度重なる水害を経験してますので治水も高度に進み、今では西高島平界隈を流れる白子川でさえ大雨で氾濫することはございません。(重ね重ねですが、こんなローカルな話書いてて一体誰が読んでくれるか更に不安になって来ました)

そんな素敵タウン西高島平を背後に持つ成増駅(これで北口側の防備も完璧です)。。

家賃相場が上がるのは当然とご理解いただけましたでしょうか?(えぇ、、単に副都心線が通ったから家賃が上がったってわけじゃねーんですよw)

そんなセクシービデオ冒頭の早送りされそうなインタビューシーンのようにダラダラと書いてしまいましたが、
ここから今日の本題でございます。。

最近、都内では似たような事例で今までそんなに高くなかったエリアの家賃が上がると言う現象が起きております。

建物が古くなれば年々家賃が下がると言うのが自然の摂理なので「なぜ?」と言う気もするのですが、これには恐らくこんな理由があるんじゃないかと思います。

①ここ数年のリノベ技術高度化の影響で水回りも何もかも新品に出来、部屋自体が新築同然の仕上がりに見せることが出来るようになった(手入れされてない安い家賃の物件を買ってリノベしたら家賃が1万アップしたなんて話、、最近すごく多いです)

②新築の場合、例の狭小物件仕様にして一部屋あたりの賃料単価を引き上げた(40㎡の1LDKより9㎡の狭小ワンルームの方が坪賃料はクソ高く設定できます)

③物件買う不動産オーナーのローン支払いの影響で安く貸すとガミるので高いチャレンジ家賃で募集するのが主流になった(物件価格が下がらないのでギリギリまで高い家賃設定しないと返済が出来ないなど)

またどエンド先生もTwitterで言ってましたが
④「似たような近隣の新築RC物件も家賃10万で募集してるので新築ワンルームの家賃はみんなが嘘をつき続けた結果ホントにこの家賃形成されたんじゃないか?」
ってのはあながち嘘じゃない気がします。。。(みんなで横並びで10万にしちゃえばそれが相場だと勘違いする人多そうだし)

前に投資侍さんがコラムで「利回りマジックの話」を書いていましたが、ちょっと抜粋させていただくと

坪単価30,000×レンタブル面積50坪×12か月÷利回り6.0%=3.0億円
ですよね。これが不景気で坪単価17,000円に下がると

坪単価17,000×レンタブル面積50坪×12か月÷利回り6.0%=1.7億円
で物件価格が43%下落します。


なんて同じ利回りなのに物件価格がドえらいことになってしまいます。

何が言いたいかと言うと今の成増の家賃高騰はいろいろな原因があるかと思いますが結局は需要と供給がひとたび狂ってしまえば似たように物件価格そのものが下がってしまうってことです。

ワタクシ、投資物件を利回りだけ見て買うのは危険ですよってずーーーーっと言ってきましたが今家賃がこれだけ取れるってのは長期的に見て確実性に欠け、万が一昔の家賃設定じゃないと埋まらなくなってしまったなんて場合、ほぼ取り返しが付きません。(そのために常日頃から保有耐性を高めてドカンと家賃が下がっても耐えられる保有手法にしましょうって言ってるのもそのためです)

最近、新築物件でどう考えても土地建物が小さいのに生意気に数億単位で売り出されてるRC物件が増えてます。
これも恐らくは家賃設定をクソ高めにして利回りを見せてるだけなんだろうと思いますが、家賃が高め設定で進行してるうちはいいにしても将来的にこの家賃の坪賃料が一気に下がるのは些細な需要と供給関係なのでホントに気を付けていただければと思います。

ちなみにウチの団員が手掛けてる新築物件はいつの時代でも需要のありそうな間取りと広さを狙って1LDK中心(広い一人暮らしからなんとか2人で住めるレベルの間取りを狙ってます)で建てている人が多く、いつ売っても建てた時の金額よりクソ高く売れております。(えぇ、、団員各位、、そんなの出来て当たり前って思ってますしそれが出来なきゃ新築には手を出しませんw)

また狙うエリアも都心の土地値が高く家賃設定を上げないと成立しないところではなく都心からちょっと離れつつも人気路線の各停停車駅なんてあたりを狙って建ててます。(そんな土地で戸建用地で売るには大きく、これ以上切れなくて安くなってる土地に一種計算ぶち込んで日影規制をかわしてフルボリューム突っ込めそうなやつ狙いで買ってます)

前に全宅ツイの対談で「ドーナツ理論」とか言った記憶がありますが旅団の団員が狙ってるのもこのドーナツエリアで土地値と想定家賃収入のバランスのいいところを狙ってます。(昔、武蔵小杉を狙えって言ってた時期もありますがあの時は土地が坪200万切ってるのに家賃が坪1万以上取れると言う「新築利回り10%可能エリア」だったからなんです)

土地値と取れる賃料のバランスのいいエリアは意外に住環境も良く、そんなところにデザイナーズっぽい新築物件を建てれば賃貸の仲介さんは「キメブツ認定」してくれることが多いです。(賃貸仲介さんだってさっさと決められる物件がいいに決まってますから一度ポンポンと成約しちゃえば次から「キメブツ認定」してくれるはずです)

いつも思うのですが、新築にしても中古にしても部屋を希望価格で埋めるのが不動産投資の原点でありそこに申し込みに来た人が「ここに住んだらどんな生活になるんだろう」ってのを夢を見せることが出来る物件が高家賃で成約率を高める手段ではないかと思います(ちなみにそういう物件はあの忌まわしい広告料すら不要になることすらあるんですw)

そこの原点を忘れて単に「この賃料で貸さないと利回らない」とか「返済原資が足りなくなるので家賃は下げられない」とか「周辺がこんな家賃だからうちもこの家賃で埋まるはず」なんて居住者の夢や心情を置いてけぼりにしちゃうオーナーさんだとワタクシが昔喰らった「経堂の惨事」の二の舞になっちゃうかもしれません。。。

ちなみにこの「経堂の惨事」ですが、
ワタクシのお客さんが買ったS造マンションで意味不明な退去ラッシュが発生し、原因を調べたら自分の物件が埋まらないオーナーが管理会社のいいなりになって「入居促進キャンペーン」を展開、

家賃を相場の25%引き(6万の賃料を4.5万)して敷金礼金ゼロゼロ募集始めてこっちの入居者を横取りし(似たような賃貸物件のポストにこの募集広告突っ込みやがったんですw)、この4.5万の家賃設定が近隣相場になってしまい一時期5万超えの家賃物件が埋まりにくくなるという惨事が発生したんです。。。(オーナー様から「おい!家賃5万切ったら返済出来ねーじゃねーかよww」と激しく怒られましたw)

ホント、あれです。。
今の家賃相場が将来に渡って安定するなんて思っちゃ痛い目に遭いますので常に余力を持って「ここまで家賃が下がっても耐えられる」ってラインは早めに掴んでおいてください。。



こんな時期だからこそ保有耐性なんじゃんw

COMMENT

サラ~っと濃い内容ありがとうございます。
スクショして頭に叩き込みたい所存です。
宅建士の法定講習コロナの関係で9月まで自宅学習になりましたね。

なつかしき西高島平

30年程前まで西高島平から荒川を笹目橋で渡って直ぐの早瀬エリアに住んでいた(住所は飛び地の惣右衛門、今は笹目8丁目ですかね)ので、35年前に開業した埼京線の駅よりも近く、通学に使っていましたね。

高島平団地、のイメージが強いですが、緑地も多くて環境は良いと思いますね。

あそこの団地URですかね?そうなると厳しーなー。

モスバーガーの1号店

2.8坪の倉庫だったんですね…
当時も坪賃料は高かったんでしょうか…

都営三田線といえば、西高島平から先に延伸するとか話が出てますが実現しませんね。

No title

あはは、激しく呼ばれた気がするのですが気のせいでしょうかwww
 5歳から帝都東部暮らしのワタシが通りますよ~。

いまでもサッカーチーム名は成増なんじゃん。。。

帝都板橋

程よい土地値と程よい賃料、探せばありそうですが、
細菌は値付けもなかなか微妙な線が多くて、手が出ない
です。
建築費もう少し落ち着いてくれないと、そっちもしんどい。^^;
また新築やりないな・・・

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