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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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瑕疵担保あれこれ


暑い中、本日は現調三昧でございましたw

こんにちは。

ここのところコロナの影響で止まりかけてた不動産売買ですが自粛ムードが溶けて人が街に繰り出すようになった途端妙に活況になって参りました。

だからなのか最近ワタクシのところに売買契約の中身についての質問が増え、今週はその対応で一日が終わってしまうなんてことになっております。

そんな状態が続くとワタクシも仕事にならないのでこの瑕疵担保について先日のセミナーで話したことを含めちょっとだけ列記しておきます。

まず旧表記の瑕疵担保責任ですが、現在は新民法により「契約不適合責任」と言う名に変わっております。(今年の4月1日からでしたっけ?w)

これはそもそも「瑕疵」という言葉は「物理的に壊れている」と言う意味なので心理的瑕疵を含めると適当な表現では無いって部分などでもっと包括的な表現に変えようということで変わった次第です。

また新民法では「隠れた瑕疵」の「隠れた」と言う部分が廃止され「売主が知らなかった瑕疵」についても状況によっては売主に責任追及しても良いことになりました。

要するに売った物件がシロアリに柱が食われていたとしても売主が柱をバラして確認出来るわけも無いし、シロアリの成虫の羽虫も飛んでいなければ売主はわかりっこありませんので後になってシロアリに柱が食われているのがわかっても売り主が知らなくても責任追及が可能ってことでございます。(もしかしてですが、、これのせいでホームインスペクション業界が潤う構図なんてことないですよね?)

またこの責任追及ですが、改正前はこの瑕疵さえあれば売り主に責任追及こそ出来ても故意過失じゃ無ければ債務不履行責任の損害賠償追及は出来ませんでした。(故意に隠してたとか過失があった等)

しかし改正後の新民法では瑕疵に変わる契約不適合があれば債務不履行が生じていると判断され、故意過失でなくても契約解除まで出来るようになり、逆にそれが故意過失であれば債務不履行として損害賠償まで認められるようになりました。

責任追及で債務不履行は契約に対して成就していないと言うことですから売買が終わり登記まで進んでいたとしても商品で言えば「欠品」状態に等しく、以前のように適当に修繕したりしてごまかして済んでたものがきっちり成就させないと契約上の違約まで発生する可能性も秘めております。

さらにおっかないのはこの売買した目的物に「契約不適合責任」がある場合、損害賠償請求が出来なくても売買目的の履行の追完(要するに買った物件が投資である場合、その契約不適合が原因で想定した賃料が入って来なくなったなんて場合に売り主が直すとか是正するとかって意味です)して貰えない場合、一度買った物件の代金減額請求まで出来ちゃうんです(改正民法563条1項)

例えば雨漏りの場合
①雨漏りの補修の要求
②補修に応じない場合、実費の代金請求
③雨漏りで部屋が貸せないなんてそもそもの売買目的が達せられない場合はその売買契約自体を解除
なんてレベルまで飛んでいくことが出来ちゃいます。

以前であれば買った物件に何か不具合があれば仲介経由で売主に文句を言って紛争になり裁判になっても最終的には和解だのなんだでごまかされがちでしたが新民法のお陰で売主にそれ相応の責任を負わせることが出来るようになってます。

なのでワタクシ、どんな売買契約でも備考欄に「売買の目的」を必ず入れなさいよと言い続けておりますが、この売買の目的を書いておけばその目的以外でのイチャモンには目的外なので対応不可と堂々と言えます。(ホント、この売買目的さえ書いてあればなんとか出来たのにってパターン多すぎます。。。)

またこの「契約不適合責任」と呼ばれる新民法は旧民法の「契約解除、損害賠償請求は買主が瑕疵の事実を知った時から〇年以内にしなければならない」から「不適合の事実を知った時から〇年以内に当該(不適合)の通知をしなければならない」に変わりました。

これはいざそうなった時に契約解除、損害賠償以外の選択肢があるので決断するまで時間も掛かり取り急ぎ「相手方に通知する」でいいってことなのですがこれで業者売り主の瑕疵担保2年はきっちり2年目の朝に「通知」でもいいってことになるので「あー、、やっと今日で瑕疵担保の二年が経過したから一安心。。。」なんてことにならなくなっちゃいます。(ま、瑕疵担保期限当日の朝にわざわざこんな嫌がらせする人もいないと思いますけどww)

と言ってもこの新民法、、
コロナ禍で売買事例が激減してる中での施行なのでワタクシのところにも実例的な売買契約書がまだ溜まっておらず読むとどの業者さんもまだ手探りで作ってる部分があるので意外に記述がマチマチでございます。(ワタクシも結構ドヤ顔的に書いておりますが多少意見の分かれるところやそもそもの解釈が違う部分も結構あるようですw)

もう少しすると各業者さんも法務部などから対策についてのお触れが出て契約書の書き方などの中身も出揃って来るんじゃないかと思っておりますがそんな話も間に合えば次回のセミナーでちょろっとお話ししたいなと思っております。


さて、
先週告知した通り、今からその6月20日分のセミナー参加者の募集を始めたいと思います。

前回参加された方を優先枠でご案内している関係で今回も募集枠は多くはないですが70枠程度は残っておりますのでよろしければお申込みください。

「狼旅団不動産セミナー 第三回無観客試合w」

セミナー日時 6月20日(土)13:00~18:00(セミナールームは12:30より入場可)
セミナー内容 いつものワタクシの辻説法w
セミナー費用 3000円(セミナー終了後のお振込みいただきます)
セミナー会場 前回同様ZOOMを使った遠隔セミナーになります
セミナー参加資格 従来通り


また前回意外に好評だったセミナー後のオンライン飲み会も併せて開催しますのでご参加希望の方は予め飲み物やおつまみをご用意ください。(今回もその準備する時間を設け、18時15分から開催しますw)

お申込みはこちらからお願いします
※応募者多数につき締め切りました



ZOOMの背景変えろという意見が多いので現在ソフマップの背景とゴールドオーシャンのハリボテセットか悩んでいるんじゃんw

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