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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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融資あれこれ。。。


印旛沼の件で投資侍様には足向けて寝れませんw

こんにちは。

不動産投資で物件買うにはレバレッジを効かせる意味でも融資が欠かせませんが、
ここ読んでる不動産投資家の方はわりと低利での融資を引いてるんじゃないかと思います。

その「低利」という定義は人によって様々で1%切らないと低利じゃないって人もいれば2.5%の金利を見て「ま、3%切ってんだから低利じゃん」と言う風に思う人もいるはずです。

そんな中、かのスルメ銀行は4.5%で不動産物件に融資をしていましたが、普段から1%以下(ワタクシが確認出来てる不動産投資家様の過去最低金利は赤い銀行での0.21%固定というもはやタダ同然の金利でございます)で借りてる人から見たら恐ろしいくらいの高金利。。。

しかし当時、どこの不動産屋さんも「物件に買付け入れたのに他に売られちゃかなわん」ってこと融資のスピード感重視戦略の元、「この人なら地銀で余裕の1.75%融資引けるのにスルメに連れていかれた」という現象が各所で勃発しました。

なにしろ当時のスルメ銀行の融資実行速度は約2週間(噂ですが(申し込みから10日で融資実行出来たなんて噂も聞きかじっております)。。。

しかも事前に架空の属性を担当に伝えると「年収〇〇万のお客であれば誰でも〇億まで出します」なんてのがあらかじめわかるのでデキる不動産屋になると買主を決める前に物件をスルメに持ち込み融資可能額を先に知った上で年収の高そうなお客を嵌めこむなんて芸当でジャンジャン成約させてたそうです。

ちなみにワタクシが過去に目撃したスルメ融資で一番酷かったのは、とあるサンタメ取引。。

この取引では最終エンド客が金消契約後に実施した団信の審査に引っ掛かり(ってか金消終わってから団信の審査ってなんだよww)融資実行は当然ボツになりこっちはそのサンタメ屋から売値の20%の違約を取る気満々になってました。

しかしそのサンタメ屋さんから「一週間で客を振り返るので違約だけは勘弁してください」と泣きつかれ「ま、さすがに一週間なんかで見つかるわけねーよな」と我々、一週間後に使う違約20%の領収書に印紙まで貼って待ってたところ、、、ホントに一週間後に決済となったことがございます。。。

この物件、、売った当時は売り主さんの管理の良さでずっと満室運営だったのですが買った瞬間に高い管理費でもきちんと部屋を埋めてくれてた管理会社を変える(5%の管理費が3.5%に下がるってだけで変えてしまったようですが)という暴挙に出たもんだからみるみる空室が発生し、今では入居率45%程度まで下落しております。(SUUMO見ると同じようなお部屋がたくさん載っておりました)

本来であればこの買主さんは団信で引っ掛かったお客さんが無事に買えていればこんないつ墜落するかわからない飛行機に搭乗することも無かっただけにちょっぴり可哀そうな気もしますがこんなキャンセル待ちの列に並んでたのが運の尽きだと考えるとホント、不動産投資って運によるところがとても大きい投資じゃないかと思う次第であります。。

さて、そんなスルメ銀行の金利は4.5%と書きましたが、世の中には不動産物件を担保に差し出しても15%なんて高金利でお金を借りたいと言う方がいらっしゃいます。。。

とは言え、10年くらい前には商工ローンという8%前後の高金利で貸す融資先があり、そこで名だたる不動産業者がお金を借りて商売してましたからその頃を思い出すと今の融資事情は異常なまでの低金利だなと思います。

また今の不動産投資家さんは利益を家賃収入というキャッシュフローで得ておりますので8%なんて金利で借りるわけもありませんが当時の不動産事業はいわゆる土地転がしの短期資金の調達での事業が多かったので8%の高金利で借りても充分利益が見込め、しかも高金利な分、融資スピードも速く、下手すると申し込んで翌日には融資実行なんて事例もあったそうです。

さて、話を戻しますがこんな低金利な時代だってのにわざわざ15%の高金利でお金を調達しようって人達ですが、、言うまでもなく低金利で借りる手段が無い人達でございます。(不動産担保ローンのASAXでさえ貸して貰えないほぼ末期な多重債務な人達です)

しかも持ってる物件はすでに何重にも抵当権が巻かれ普通の金融機関から見れば抵当に余力はありませんが「隙間を突くとまだどこかしらに担保余力が見えるかなー」とその隙間を見つけて万一債務不履行した場合、身ぐるみ剥がせるようガッチリ担保を固め15%高金利で貸し付けるという商売をされてる方がいわゆる街金という業種でございます。

街金なんて聞くとカネが払えなければ腎〇売れ!ソー〇に沈めろ!ってイメージが付きまとうかと思いますが実際には先ほども書いた通り担保設定をこれでもかと言うくらいがっちり固めて保全しつつ債務者を普通の金融機関以上にきっちり管理して(ま、この部分の怖さは借りた人じゃないとわからないと思いますけどw)返せなければ預かった担保を粛々と処理して回収すると言う業種。。(不動産投資も究極的に金が返せ無ければ遠からず似たような目には遭うのでそんなに変わりはありませんがw)

「そんな高金利でお金借りたら返せないだろ」
と思う人が多いのが不動産投資業界なのでこの手の業種と関わることも無いでしょうが、「この物件、買って翌日に2倍で売れる。だけど時間的に今日の明日では借りれない」とか「週末の銀行返済資金がちょっと足りない。再来週にはまとめて入って来るけどそれまで資金が無い」なんて場合、スルメ様の融資実行スピード以上のこの手の資金調達手段があるというのも知識として持っておくのは悪い話じゃありません。(えぇ、、ホント急ぎのお金を調達しようって時は金利なんて関係ないですし投資家たるもの最悪の最悪を常に頭に入れておくのが王道でございますw)

と何やら今日のワタクシ、街金さんマンセーな様相ですが、
不動産屋から見ると実はこの業種の人達、「レインズには絶対載らないお宝物件を安く保有している(債務者から接収している)」と思ってるからでございます。(見た目はあれですが仕事上無くてはならない存在です)

お宝物件と言っても多重債務な人が最後の最後の資金調達で差し出した物件であることが多いですからほとんどの物件は何かしら傷があったりしますが、その傷は不動産を扱う業者や投資家さんから見ると大したことないことが多く、(「なーに、、水回りをそっくり入れ替えれば高値で売れるじゃん」なんてことも結構あるんです)実際ワタクシが過去手掛けた帝都板橋の古びた店舗物件では神田の街金のおじさんから2300万で買って1年くらいで立ち退きかけて建物壊して更地にして再販したら5800万で売れたこともございます。(しかし5800万で買った業者がもう一度転売したらさらに転がって8000万で売れたと聞き膝から崩れましたがw)

最近は不動産投資のプレーヤーが増えてこの手の話は昔みたいに大儲けは出来なくなりましたがやはり一般人の人が出会ったら思わず敬遠してしまう人ってのは思いも掛けない情報を持ってるもんです。(一般の不動産投資家の人がアロハシャツが正装の街金さんと対等にお付き合いするのは少々難易度が高いです)

あとちょっと話は逸れますが、
今は競売で物件買おうと思っても大して安くも買えませんがこれは昔の競売では短期賃借権というヤバイ権利が残った物件が競売に出ることが多くこの短期賃借権はそのスジの人が建物を占有(借金のカタに建物に住みつき競売を邪魔すること)してしまい一般人が知らずに競落したら最後、その占有者にひどい目に遭わされるのでプロじゃないと手が出せなかったんです。(排水と言う排水に生コン流されて引き渡しなんて目に遭ったワタクシが言うんだから間違いありませんw)

現在はこの民法395条(短期賃借権保護制度)は競売妨害が多発したため廃止され建物明渡猶予制度(抵当設定後の賃借権は6か月が上限)が出来ましたが逆にこれのせいで競売で物件買って大儲けするなんてスキームは出来なくなりました。(ホント、最近の競落価格見てるとレインズ価格以上ですもんねw)

そんなこんなで抵当権がグチャグチャになってる不動産で資金調達するのが昔より難しくなっているのでこの手の高金利系不動産担保融資はいまだに必要とされているわけですが、本にも書いてある通り最近は単に短期資金調達目的の人が多いようなので昔みたいな傷モノ系優良不動産ってのも少なくなってる気もします。

と、そんな現役街金さんのお友達の一人で先日、街金の本を出版されたテツクルさんが今度はその本を漫画で出版されました。

「【マンガ版】『ぼく、街金やってます』第1話 現ナマ移送大作戦!|KKベストセラーズ」

原作では「債務者の顔を踏む」とか「強制執行って楽しい」と書かれてたので何やらアレ系な方に見えなくもないですが実際に遭うと会うと気さくな人でウチの旅団にも本を出版したおりに無理やりサイン会で来ていただいたこともあります。(団員が全員コスプレで参加すると聞き「え?そんなとこ行きたくない」とドン引きされたのも今ではいい思い出でございます)

で、ワタクシも先ほどその漫画を購入(noteで150円で売られてます)したのですが、、


第一巻では我々がその漫画にエキストラで登場しておりましたwww
(ワンカットだと思ってたらなんと2カット載ってましたw)

短編集で全12巻出るそうですが我々、4巻くらいまではちょこちょこ登場するようなのでよかったら読んでみてください。(旅団で大量購入などの反響があれば5巻以降でがセリフ付きで登場すると言われておりますw)

さて、最後になりますが
昨日のお昼過ぎくらいに前回5月の狼セミナーにご参加いただいた方に6月20日のセミナー優先申し込みのメールを送付させていただきました。

明日木曜日の16時前でにお申込みいただけると金曜日の申し込み抽選無しにご参加出来ますので明日の16時までにお申し込みください。(それ以降のお申込みは金曜日の本申し込み同様抽選となります)



明日のブログはお休みなんじゃんw

COMMENT

金利8%、15%って信じられないを通り抜け、知りませんでしたが、感心してます。でも使い方ですね。気持ちは、よくわかります。ありがとうございます。
狼さん達狼着ぐるみでも、雰囲気出てますね。とっても良いです。セミナーますます楽しみになりました。

Twitterでブログ更新が無かったので油断してました
m(__)m

ぼく街金にそんな心憎い演出が散りばめられているとはっ!!!!
これから買うので楽しみます♡

※宣伝ブログと言いつつさすがのクオリティで読み応えありました
ありがとうございます!

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