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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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投資侍さん、、、見てますか?w


今日は最後に渾身の無茶ブリがございますw

こんにちは。

昨日の定例のTwitter談義でワタクシの頭がデカい話が飛び出し団員が8年以上前の過去ログ(ブログタイトル「ヘルメットと柏餅」)を引っ張り出してくれたのですが、それ読んでるうちにすっかり懐かしくなってついつい過去ログを遡って読んでしまいました。(ちなみにワタクシの頭周りは未だに63センチです)

そんなブログを書いてた8年前の不動産投資業界ってどんなだったっけ?と振り返ってみたのですが、

8年前と言えば2012年。

そんな8年前の同じ日を振り返ると当時のワタクシ、なぜか横須賀に出掛けてました。(えぇ、、当時新進気鋭の鬼才と言われたビーフンデザイン進藤さんの新築RCの見学会に出掛けてました)

記憶が正しければたぶんこの日の行きの京急で今では旅団の重鎮として揺るぎない地位を確立した「ヒゲの設計士(事実上このヒゲが旅団のナンバー2です)」に初めて出会い、飲み会の会場では「赤井さん」と初対面。そしてその席に座ってた当時の暑苦しいくらいに不動産投資が大好きって言ってた何十人もの著名大家さんと出会い、この辺から大家業界とさらなる接近遭遇を果たした記憶があります。(そういやこの頃連日コメント欄を長文コメで荒らしてたやげはどこ行ったんでしょう?)

そんな8年前の大家業界。。
今ほど大家団体も多くはなく首都圏在住の実力派の大家さんは大抵、真面目に大家活動をサポートする「築古組」とややおふざけ系の「しょぼくれん」の大家さんが多かった記憶があります。(そんなしょぼくれんのたろうさん、、最近またひっそりブログ更新してますねw)

狼旅団はこのたろうさんのパンクスな遺伝子を受け継いでる関係でどちらかというと「しょぼくれん系」に近い団体だったのですが当時のしょぼくれんは結構、実力派大家揃いでおふざけしつつもマメに情報交換して常に新しい情報を貪る毎日でした。(そんな暑苦しい大家さん達がこぞって好き勝手に旅団員を名乗ってたのは当時の狼旅団は「自分が団員だと思えば旅団員」という適当な入団要綱だったのが原因ですw)

そんな濃い大家さんばっかりが情報交換するもんですから週末にどこかで物件見学会があると聞いて行ってみると大抵同じメンツ。。(当然なのですがどこ行っても同じ大家さんばっかりなんですw)

物件見学会と言うと必ず施主さんがいるので現地で「ここが悪い」「あそこがおかしい」と言うのは気の毒と言うことでご法度だったのですがこの頃から「ダメ出ししてこそ勉強(褒めてばっかりの表面的なお付き合いじゃダメだろ)」という流れになりベテラン大家さんが容赦なく見学会で施主にダメ出しするようになったのもこの頃からじゃないかと思います。

で、その後開催される懇親会と称する飲み会では大声じゃないと声が全然聞こえない不動産談義や新築中の物件の図面開いての図面舞踏会や安い業者さんはどこ?とか仕事の出来る管理会社を紹介し合ったりといろいろな情報交換がなされさらに次週の見学会や大家イベントはどこに行くのが一番勉強になる?なんて話になって不動産投資本を読んだくらいじゃ絶対得られないだろうってくらいの情報量がわずか数時間で飛び交っておりました。(ホント、この頃の大家さんが一番まともな情報を吸い上げれたんじゃないかと思います)

そんな2012年と言えば例の東日本大震災から一年経過した頃でまだアベノミクスな安倍政権も出来ていませんでした。

しかしそんな時こそ不動産は安く買えるもの。
リーマンショックと震災の影響で当時の株価は8000円台、ドル円は80円台という不動産投資にとっては絶好の買い場で、銀行融資も積算価格でフルローン可の時代ということもあり光速投資なんてのが流行り、物件は今より安いしフルローンで買えるということでこの頃に不動産投資をやってた人は結果的にですがほとんどの人が大成功してるんじゃないかと思います。(何度も言いますがこの頃に光速投資やってた人は時流にうまく乗っかれたので滅茶苦茶儲かったはずです)

なぜ結果的と言うのかと言えば当時、まさかその年の12月に民主党が政権を手放して自民党に政権が戻りアベノミクスで株価が急上昇するなんて誰も思っていなかったからで当時の大家さんが大成功出来たのはそれまでに仕込んでた物件がアベノミクスの影響で物件価格が跳ね上がり誰がどう売ってもジャブジャブ転売益を叩き出せたからに過ぎません。(あとこの頃にカリスマ大家さんがこぞって不動産投資本出したり雑誌やネットで不動産投資を今のビットコイン並みにもてはやしたのがプレーヤー増加に繋がり高値転売出来たのが大きいです)

8年前の5月と言えばまだまだ自民党への政権再交代なんて誰も予想していませんでしたから当時の大家業界ではいかに満室経営するか?が主眼で一棟物件と言ってもまだ築古戸建てなんてところには手を出す人も少なく積算価格でフルローンが組める木造アパート(えぇ、、この当時はあのスルガ様でさえ木造アパートにフルローン出してましたからw)を上手にリノベしてCFを稼ぐってのが主流でした。(当時大家業界で大流行したクネクネミラーやクネクネライトを駆使して募集部屋を作り込むって大家さんが多かったです)

と同時にまだまだ土地の価格と建築コストも安かったおかげで自力で新築物件を建てる人も多く、都内で新築利回り10%なんてお化け物件をやすやすと建ててたのもこの界隈の大家さん達でした。

やがてこの新築利回り10%の物件が4%後半で飛ぶように売れていくわけですからこの頃にあちこちの新築見学会に行って新築RC物件のノウハウを独学で勉強してた人はムカつくくらいいい思いをしてるはずでございます。


さて、
いつまでも昔の良い頃の話をしても何の役にも立ちませんから話題を変えますが、
今の時期がここ10年くらいで一番融資が出ない時代でございます。

融資が出なければ不動産投資をやろうなって人も少なくなりますし今どきの雑誌やネットの情報でも不動産投資を推奨する媒体はそれほど多くはありません。(むしろコロナで不動産価格は大暴落しますなんて言ってるしw)

そうなれば不動産投資で俺様も不労所得なんて考えを起こす人も少なくなっていきます。

今はまだ融資ジャブジャブの熱気が若干ですが余韻として残ってるし、不動産会社を作ったけど稼ぎ足りないって会社はなんとかして売り上げ立てようと「融資が出ない今がチャンス」とか「一棟で買えなきゃ区分投資」だの「築古戸建てでひと財産」なんて言って養分探しに余念がありません。

また不動産は株と違い短期間で激しいボラが無いので融資が使えず自己資金が足りない人はコロナ禍で鉄火場に近い状態の株などの投資に向かうはずで慣れない鉄火場に素人が参戦して儲かるはずもないでしょうからそこで種銭を溶かしてしまい不動産投資にすら戻って来れない人が続出するんじゃないかと思ってます。

となれば今はまだ不動産投資も悪くないと手金抱えてる人もやがて不動産プレーヤーとしての参入が不可能になり消えていくはずなのでその辺を理解してなにもせず不動産投資の世界で爪を研いでる人がやがてブルーオーシャン(さすがに真っ青なブルーオーシャンにはならないでしょうけどw)で腰を据えて不動産投資が出来るんじゃないかと思います。

と、この理論。。
昨日過去ログを読んでて8年前の当時を思い出し、今と比較してそれにコロナ禍というイベントをくっつけて考えた結論なのでそうそう間違っていないと思いますが、一つ大事なのはいつも言ってる「不動産の相場変動は10年周期」という理論にいくつか不確定要素がくっ付いて再度同じ波が来ると言うことです。

恐らく今回は株価の大下落は起きそうにないのですが、万が一それが起きた場合はここ10年で起きたことの再来(歴史は繰り返すパターンw)、起きなければコロナ禍からの超大規模な世界的金融緩和でダブついたお金が日本の不動産に流れ込み株と不動産の同時暴騰というところで不動産融資が緩み、その際はチマチマした満室経営でCFではなく転売につぐ転売でキャピタルゲインを稼ぐ時代(えぇ、、10%で仕込んで4%台で売り抜けるってやつですw)になる可能性もございます。

それと今回のコロナ禍が南半球で力をつけて北半球に寒くなる頃再上陸した場合、恐らくはウイルスも変異につぐ変異で今作ってるワクチンなんてまったく効かず医療崩壊に転じとてもじゃないけどオリンピックなんて無理となった場合、日本の経済はさらに底の状態が続き雇用なんて崩壊して株価がドカンと落ちるってパターンも可能性的には残されております。

そうなると今保有耐性のある大家さんであっても賃貸経営が行き詰まるってシナリオも浮上するわけですが、そうなればさすがに「今どき不動産投資なんて考えるやつはバカ」って話になってるでしょうからあり合えない底値で物件を拾えると思います。(えぇ、、もはや利回り計算じゃなくひと山いくらの世界でございます)

それでもそんな社会崩壊を防ぐべく政府はさらに緩和マネーをジャブジャブ突っ込んでなんとしても最悪のシナリオを避けようとするでしょうからそうなればさらに買いに転ずるプレーヤーが増えて結局、キャピタルで稼ぐ時代到来しか思い浮かびませんw(日本は外国に借金が無いのでデフォルトしないと聞いておりますがその次元まで考えるのは不動産屋のワタクシには無理でございます、、、、)

なんていろいろ書いてみましたが、ワタクシも実際のところ先の予測が出来るくらいならFXや日経225で痛い目を見ていませんw(えぇ、、それが出来るくらいなら今頃不動産仲介なんてやめてBNF君みたいに株でブイブイいってますからw)


と言うことで、、、



投資侍さん、、、



今日もこのブログ読んでます?w(って楽待の投資侍さんのリンク張っていいのかわかんないので貼りませんが20代のスラリとした美人女性の声で呼び掛けておりますw)


無茶ブリで大変申し訳ないのですが出来ることならワタクシの話を検証していだたき楽待コラムでがっつりとダメ出ししていただけないでしょうか?(あ、狼って書くといろいろ問題もあるでしょうからそこは伏せ字で結構でございますww)


実はワタクシ、
今回の不動産の10年周期の話は世界経済や今回出回る巨額な緩和マネーを無視して単に日本の国内事情だけで考えるのは非常に危険ではないかと思っているクチですべてが緻密に連動して金融機関の動きがコロコロ変わるのではないかと予想しております。(えぇ、、融資を出すのはわかってるんですがそれがいつどんな時なのかイマイチわからないんです)

どんな条件が重なるとそうなるのか?

投資侍さんのコラムをお待ちください。。。(なんて書いたけど読んでなかったらどうしようww)


あと追伸ですが、以前より「投資侍さんって狼さんでしょ?」と噂されているようですが、

投資侍さんがワタクシであれば今頃株で大儲けしてこんなチンケな不動産ブログは書いておりません。。。。。(とっく左うちわで現役引退してますってwww)



本業が忙しくて死にそうだって言ってるのに無茶ブリしてなんか申し訳ないんじゃんw

COMMENT

No title

やげさん見ないですね~
たろうさんは、復活して元気そうですね!

リーマン後の株価、そうでしたか~。そういえば、と驚きました。
そして、物件買えないから株式って言われたのに吹きました。投資信託(笑)。
今後の展望興味深いです。

No title

 どんな無茶振りか警戒しつつ多少の困難なら応えなければと思っていましたが安心しましたw一寸先は闇と言いますが結局このコロナ後って全然分かりませんね。新築利回り10%なんて時代がまた来るのか、それともこのままなのか・・

コラボネタwww

投資侍さんの反応はいかにwww

No title

ちょうど2012年の閣下のブログをさかのぼって読んでいたので、とても興味深かったです。あの頃は(残念ですが)不動産にはハマっておらず、都内物件の利回り感が今とは全然違っていて、「え~っ!」と驚きながら読んでます(それでも閣下は「ク○高い物件が多い」と嘆いておられますがww)

あと、やげさんは今どうされているか気になりますね。閣下とは今のリモート時代を先取りするようにSkypeも頻繁にやられていて、とっても仲がよさそうでしたw!

無茶振り

思いのほか強い相場に乗っているのか、乗り損なっているのか
非常に気になるところです。
投資侍さんの返答やいかに?

No title

夢のコラボ実現ですね!
そういえば私が狼さんのブログの存在を知ったのは以前投資侍さんがコラムでこのブログを推奨されていたからでした。

進藤さん…見てますか?www

昔は、オモシロイ企画をする若手イケメン設計士さんでした!!
最近は、面白い事やるおっちゃん(^^;
年齢的に渋みが出てきているので、体を絞ればイヤらしいいい感じに仕上がりそうなのになぁなんて。
まぁ、人の振りみてでーす(笑)

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