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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

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中古区分マンション投資の是非。。。


楽待の記者会見楽しみにしてたのに、、、w

こんにちは。

昨日のブログ、、
きっとTwitter見てる人はこういう話好きなんだろうなーと思って書いてみたのですが、、
まったくもって不発でございました。。。(「ポエマー」なんてわけのわからないブログタイトルのせいかもしれませんが。。。w)

と言うことで本日は改めてTwitterの人にウケそうなネタに再挑戦です。

さて、
この狼ブログを古くからお読みの方にとって今さら「新築区分マンション投資の是非」なんて話は読むに値もしないネタなのでワタクシも滅多に書きませんが中古区分マンションについては以前書いた「ヤドカリ戦略」を含め度々ブログネタとして書かせていただいてます。

これはワタクシの持論ですが、
売買ロットの低い物件(上限で2000万くらいまで)の場合、投資として期待できる利回りを10%と仮定すると上限の2000万で年間賃料は200万。。

現金で買えばその家賃200万のほとんどが残せるので(ざっとですが150万くらいは残りますよね?)2000万の現金で買った物件であれば2000万+購入諸経費8%=2160万円を14年4カ月で回収出来、全額回収できずともなんだかんだ言っても不動産としての残存価値を考えれば半分の期間の7年くらい回収が進めば安全圏に移行出来、処分して換金しようとしてもわりと簡単にキャピタルゲインを稼ぐことが出来ます。

また、ちょっと広めの中古区分であれば利回り物件で買って賃借人が出たところで今風にリノベして利回りなんか気にしない実需層に売り出せばそこそこ高値で売れちゃいます。

なのでワタクシ、「中古の区分マンション買うならこのあたりをあらかじめ視野に入れて買いましょう」と説いてるわけですが、この手法も今となってはほとんど再現性はございません。。

なぜかと言えばこの手法が通用したのは融資ジャブジャブ時代胎動期の今から7~8年前。。
世のサラリーマン投資家の人はフルローンやオーバーローンでジャブジャブ融資が出始めた時代で、当時流行ってたCF理論(キャッシュフロー理論)を語ってた人が「1億だろうが2億だろうが長期ローンで借りてしまえば毎月のCFが残るじゃんw」と説いていたため築35年超えクラスの一棟物件を買って一気に年間CF数百万なんてやり方してたんです。(ま、10年経っても残債はあまり減らないので今頃は結構苦労してるんじゃないかと思いますが)

そんな時に小粒な中古区分なんて買って年間CF数十万、買って賃借人が出たらリノベして再販して数百万のキャピタルなんてセコイ話はちっとも面白くありませんww(なのでワタクシがブログでこの手法を書いたときも賛同してくれる人は安全かつ地味に資産を増やしたいって人くらいでしたが当時は今なんかより物件が安く買えてたのでこの当時に買ってた人はCFでも結構儲かってるようです)

しかし、近年の融資渋々時代になってやたらとこのての小粒系不動産投資を推奨する人が増えて来ました。

これも当たり前と言っちゃ当たり前なのですが、これらの投資を推奨する人は
①大きい金額の融資が引ける物件の売買がやりにくくなった・・・5000万でも今は手金無しだと厳しいです
②元々この手の物件を専門で売ってた業者以外が広告出さなくなったので大きい声で聞こえるようになってきた
③不動産コンサルも何も売れないじゃ困るので新たな商材としてアピールするようになった
④比較的大きい売値の物件を扱ってた業者さんが活路を見出すためにこの価格帯に降りて来た

あたりじゃないかと思いますが、同時にこの価格帯は「初心者向けの初めての投資」として位置付けてしまえば仮に失敗したとしても傷口がそんなに広くは見えないので推奨する側からしたら使い勝手がいいのではないかと思います。(ま、それでも文句言って来たやつにはいつもの「投資は自己責任」で逃げちゃうんでしょうけどww)

またこれは後でも書きますが、「新築区分投資VS中古区分投資」で対決させると誰がどう考えても後者が勝つので初心者向けにしか解説スキルが無い不動産コンサルさんからすると非常に勧めやすい投資手法なんです。(なのでワタクシ、「新築投資はNGです」なんてところをドヤ顔で解説する人はほぼほぼ信用してません)

と、そんなところに幻冬舎さんでこんな読み物を発見しました。

「年収500万円の会社員「大家になって成功したい」…実情は?


新築区分と中古区分を比較してどっちが得なのか?
という「このジャンルで比較したら中古区分が絶対いいに決まってるじゃねーかよww」って話から「年収500万くらいの人だと融資が厳しくなった今は中古区分は儲かるのよ」と説いてるお話ですが、恐らくは今、この話を真に受けて始めたら相当高掴みな物件を掴まされ残債が減らないうちに物件の残価が下がると言う羽目になる確率が高いお話ではないかと思います。

一通り読むとお分かりいただけると思いますが、ここに登場する中古区分マンションスペックは以下の通り
●物件価格:2,000万円
●頭金:10万円
●返済期間:35年
●金利:2%
●家賃:8万7,000円
●利回り:5.2%
●毎月の返済額: 6万5,921円
●管理費・修繕積立金:1万円

年間で13万2,948円の黒字となってますが(「固定資産税が計上されてないじゃん」とか細かいことは突っ込まずに進めます)年間13万だと退去時に発生する費用が13万を超えるとそれだけで利益は吹っ飛びます。(ちなみに退去時のクロス全交換で20㎡の部屋で6万円以上掛かり、エアコン交換や床の交換、果ては入居時の募集経費まで考えたら20万でも収まるわけねーだろかってレベルですし、ここから多分、賃貸管理費として家賃の5%は軽く抜かれますしあくまでもこの年収は12カ月入居して初めて実現できる数字ですw)

「都内23区は雇用の需要も多いので安心です」なんて話を信用する人がこのブログ読者にいるわけもないのでここも省略しますが、都内23区で2000万クラスの中古区分マンションとなると築年数的にも賃貸面積的にも競争力は極めて弱いはずです。(築35年くらいの形状は新耐震って名乗ってもいいですけど水回りも何もかもが築35年レベルの20㎡くらいのワンルームがオチです)

また今の時期だと小額ロット思考の初心者投資家さんはこのあたりの価格帯の物件をこぞって狙ってますから物件相場自体が上がっていてワタクシが「区分ヤドカリ投資」を推奨してた時期と比較すると30%くらいは値上がりしていると思います。(今、2000万であれば当時は1400万くらいで出回ってたものが多いんじゃないかと)

この2000万の物件が将来さらに値上がりして2400万なんて額で取引されるようになる可能性もあるので全部が全部否定しませんが確率論から考えればその数は微々たるもので(ま、そんな値上がりするエリアで2000万で買える新耐震の中古区分物件があるはずもないですがw)仮にそんな物件が2000万で売られていれば素人マーケットに出る前に転売業者が押さえて賃借人を追い出して実需物件として無理やり価格で意地の再販活動しちゃうことでしょう。(えぇ、、弊社でもそんな物件があれば速攻で現金買いして即転しちゃいます)

そんな業者の現金買い即転されなかった物件がマーケットの下流にまで流れ着き「あなたの不動産投資にピッタリの物件です」なんて出されるわけですが、たぶんそれって「融資が付く属性だからあなたにピッタリです」という話ではないかと思います。(えぇ、、儲かる儲からないではなく融資が付く属性なので嵌めこまれてるだけでございます)

とは言え、こんな物件でも頑張って長期保有して残債を減らしていけばいつかは手残りするお金も増えていきますので不動産投資として胸を張ってもいいのですが、長期保有するってことはその間に何度も賃借人が入れ替わったりして募集経費が掛かったり管理会社から「募集家賃を下げないためにもそろそろ部屋のリノベーションしましょう(いや、むしろ「埋まらないのは内装はショボいからなのでリノベしないとこの賃料じゃ埋まらない」って言われるのが先かもしれませんね。。)」とせっかく儲かったお金が飛んでいく機会も増えていきます。

そこまで理解して中古の区分マンションを買うってならいいのですが仮にそれで買えたとしても長期保有で残債を減らしてからじゃないと儲かってる感は味わえませんからやっぱり最初からキャピタル狙いでいかないと厳しいんじゃないかと思います。

そんなことばっかり書いてると「じゃ、今不動産投資やるなら何がいいんだよ?」といつものパターンで詰められてしまうのですが、正直、今のタイミングで不動産投資をするのでしたらかなりの強運が必要になってきます。

と言うのも現状は昔と違い不動産投資を志すプレーヤーが多く、皆さん、初心者と名乗っていようがそれなりに切磋琢磨して不動産投資スキルのレベルを上げてます。(昨日も書きましたが書籍だけでもそれなりに知識だけは得られちゃうんです)

また物件を勧める業者さんは「融資がつくお客さん」であればどんな物件でもぶつけてきます。

稀に「お客様が儲かる物件しかお勧めしません」なんてほざく業者さんに出会うかもしれませんが、ワタクシ、そんな殊勲なこと言われて買わされた物件を何度も見て来て一度もそんな「儲かる物件」を見たことがありません。(えぇ、大抵の場合、買った人のスキルがクソ高くてリカバリー出来たか、運良く何も壊れずに余計な出費が無くて利益が出たかのどっちかでございますw)

それでも今この中古区分不動産投資を始めたい(年齢的にもそろそろ融資受ける年齢的にも限界なのよ)って方に於かれましては以下の言葉を覚えておいてください。

「区分投資物件は素人から買い、素人に売る」

これはこの狼ブログを読んでる人であれば背中の焼き印並みに刻み込まれてるはずの言葉でございますが、これがわかれば少なくともクソ物件を掴まされる可能性は激減するでしょうし、仮にクソ物件を掴まされてもまんまと逃げきることが可能になるんじゃないかと思います。。。

あと、実需に売り抜け出来る部屋の面積ってのも大事ですので賃料坪単価があまり高く取れないからと賃貸面積の小さくて利回りの高い物件を選ぶのもあまり得策じゃございません。(狙いは新婚カップルが二人で最初に住みそうな一次取得層レベルでお化粧直しレベルの費用で高めな賃貸坪単価が取れそうな匂いのする中古区分ですよw)


そろそろリーマン時代以前の狭小中古区分も賃貸の客付けがダブついてくる時期なんじゃんw

COMMENT

実は大赤字?

ほんと悪質な業者が多いですよね。
物件の損益計算に固定資産税の記載はよくみますが、所得税の計算を記載してないところが殆どですね。
所得税も考慮すると儲かる物件は今の時代は殆どないのではないでしょうか。

中古区分マンション、まさしくそこのスタートで、一つの区分でブレーキかかったのは狼さんブログによるものでした。ありがとうございます。
狭小区分なので、義理がたつ時期にローン返済して、やっと不動産投資、と思える今日この頃です。
区分の面積、大事ですね。

楽待

ドタキャン残念でしたねwww

No title

 具体的な数字が入っているとより勉強になりますね~コロナ騒動で落ちるかと思っていた相場も微妙に下がらずで悶々としていますが早くもっと暴落して欲しいですw

この中古のスペック

詳細が無いのですが、これがもし都内メトロ駅近7分圏内、設備一新(給湯器含む水回り及び配管)、管理組合がしっかりして、耐震含む大規模修繕を都度行っている物件での自主管理なら、ギリ回るかも。
でも40㎡は欲しいところ。
だったら、こんな金額で売ってないか(^o^;)
わたくし、過去に契約で何度も揉めご破算の借地案件、実需狙いの区分は面倒なのでもう手は出しません。
新築購入した勝どきザタワーの1LDKは売れましたが、税金を引かれると手残りは…気持ち程度です。

区分の値上がり

本当に著しくて、なかなか出物が無いですよね・・・
たまに見かけても瞬間蒸発で、現金客に引っさらわれる始末。

まあでも、地道に当たっていれば拾えることもあるでしょうから、
諦めないことが大事と思ってがんばります・・・

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