プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
04 | 2017/05 | 06
- 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 - - -
検索フォーム

ふくちゃん荘見学会

こんにちは。

昨日は、ふくちゃんさんのアパート見学会に出かけてきました。

このふくちゃんさんとは最近何かと懇親会や合コンwなどでご一緒させていただく機会があるのでワタクシがふくちゃんさんの事を記事にするとなんとなく「ちょうちん記事」になりがちですw。

とは言え、良くもないものをただ「仲がいいから変なこと書けない」というのではワタクシのブログの存在意義が問われますw。ということで前回の母ウッチーさん の「帝都:エンジェル荘レポート」同様いつもの不動産屋目線にてレポしますw。


田園都市線の渋谷からそう遠くない駅から徒歩5分の場所にふくちゃんさんの物件はありました。
隠す必要も無いので書いちゃいますがこの場所、梶ヶ谷駅です。

梶ヶ谷って川崎でも典型的なアップダウンの激しい地形。。場所によってはシャレにならないくらい賃貸経営の難しいエリアです。しかし本物件は駅からわりと平坦に歩いたところにありました。そういう意味でもこの物件のロケーションは問題無しです。ただ駅から国道246号線を横断するロケーションなので仲介さんが案内する時は車で案内する方がいいと思います。(そんな心配することなくこの物件はすぐ決まってしまうと思いますけどw)
あとふくちゃんさんも言ってましたがこの駅、独身向きの店舗インフラがちょっと脆弱です。定食系のお店がないところをみるとこのエリアはファミリー層は好むエリアなんでしょうね。

さて物件です。
ふくちゃんAP

ワタクシも過去にいろいろ収益物件を見てきたと言う自負はありますがこの物件、普通の大家さんが出来る範囲の遥か上を行っちゃってますw。(この写真だけでじゃわからないですよね。。)

見ての通りこの建物、容積を可能な限り目一杯使ってます。
ふくちゃんさん、かなり建築に詳しい方ですからできることなんでしょうがこの建物からも「容積計算に膨大な時間を掛けてますよ」と声が聞こえて来そうですw。

収益物件を作る際に賃貸面積を可能な限り多く取るというのは大家業の基本中の基本。
お金儲けのためにやってるんですから貸せる部分は出来るだけ多くしないとダメです。

しかしそれを建築基準法という法律が邪魔をします。
容積をたくさん使いたくてもそれには上限があります。

参考までにこれと全く同じ土地が都内にあったとしてこの建物とまったく同じものを建てようとすると不可能です。この建物は川崎市だから建つのであって東京都の建築条例では建築出来ません。都内23区でもそれぞれ区で決められた条例があるので建てる場所場所でどのような条例なのかキチンと把握する必要があります。

ふくちゃんさんはあらかじめ建築条例を入念に調べ上げて役所の建築主事と法的解釈を巡り戦ったそうです。そこまで出来てはじめてこんな容積一杯の物件が建築可能になるわけです。

だからといって単に容積を目一杯使っても部屋がダメだと賃貸経営では失敗することがあります。
このあたりのバランス感覚が新築を建てるときにとても重要なファクターになります。

さて、この物件16㎡クラスの部屋が12部屋という構成。

正直この物件を見る前に部屋の大きさは聞いていましたが「ふくちゃんさんとあろう人がなんでわざわざそんな広さにしたのかな?」と不思議に思っていました。
ワンルームタイプが供給過剰と言われる昨今、今どき20㎡オーバーの部屋でも賃貸付けが大変です。

なぜ敢えて16㎡に細かく区切るかと言えば「細かく部屋割りした方が賃貸坪単価を上げることが出来るから」ですがホント今どき16㎡では他の物件と比較すると明らかに不利です。

しかしふくちゃんさん、この問題も最初からちゃんと考えて解決してました。(このあたりの課題は土地を仕込む段階でおおよそ考えていたはずです。買ってから考えるじゃ遅すぎなんですw)

実際に部屋を見ましたが収納をなくして6畳表記に出来るようにしてました。16㎡だろうが20㎡だろうが賃貸表記上6畳表記出きるか出来ないかで契約率は大きく変わります。あとはロフト。ふくちゃんさんのロフトへのこだわりは鬼気迫るものを感じます。ロフトをうまく設計出来ているので16㎡でも狭いと感じない工夫が随所に施されてました。(この部分はブログに書けないノウハウがてんこ盛りでした。これはふくちゃんさんに直接聞いてください)

部屋の写真も撮りたかったのですがこの部分は報道管制が敷かれていたので撮影不可w。
でも見ただけで十分です。おなか一杯になりましたww。

ふくちゃんさんのこの物件でのノウハウ。いやはやすごいです。
うちのマンションを新築する時、後々の賃貸経営を考えて作りこんでありますがふくちゃんさんのはその先のことまで考えて作ってます。たぶん、ワタクシが昨日見た細かいノウハウを真似しようとしても半分くらいしか真似できないと思います。えぇ、、あれと同じものは作れませんww。相当、建築のスキルが無いと無理です。。

このノウハウ。ふくちゃんさんは教えてはくれますがコンサルやってくれとお願いしたらたぶんやってくれないと思います。これ、ふくちゃんさん自身の所有物件だからここまでやったけど、これをフィー貰って他の人にやるかといったらものすごいエネルギーを使うと思います。自分のならやるけど他人のまではちょっと・・・と思うんじゃないでしょうか。(ワタクシもうちの新築レジをほかでもやってくれと頼まれたらお断りします。大変ですもん。)

あとこのアパート、、ホント手間の掛からない造りになってます。
木造アパートとRCマンションの違いで運営経費の違いが大きいです。
ふくちゃんさんのアパート、木造アパートのジャンルでも運営経費は安そうです。
これは設計段階で安く運営出来る様に細かい工夫を凝らしているからだと思います。

例えば壁材。屋根でも使われているガリバリウム材を使ってます。
これを縦張りすることによって雨で出来る水垢に対応しています。(建物の雨仕舞いも細かいところまで配慮されています。見学会の時は黙ってましたがこれ、特筆すべき部分ですw)

要はほったらかしで運営しても大丈夫ということです。
10年くらい経過しても新築時と同じコンディションですから賃貸物件同士での競争力では負けません。これってとても大事です。5年くらいで急速に老けてしまう物件も多いです。手間を掛けずにずっと同じ状態を維持できるというのは収益物件の理想形です。

たくさん家賃が取れて出費は少なくという大家さんから見たら究極の木造アパートなんじゃないかと。。。

あと驚くべきことに・・・この物件の土地。普通にチラシ物件ですww。(ごくごくよくあるレインズ物件です)
となるとこれって相当建築費を安くしないと高利回りには出来ません。

しかしこの物件、ホントに表面利回り12%ですwww。
(運営経費も格安なのでNOIベースでも相当なパフォーマンスを叩き出すと推定されます)

建築費を単に安くするのは簡単です。安普請な部材を使えばいいんです。
しかしそれだと10年もしないうちに競争力を失います。

ここでふくちゃん流CMはいかんなく発揮されてます。
必要なものはとことん奢り不要なものは際限なく切り捨てる。

本物件に「オーナー思い入れ」なんてこれっぽっちも入っていませんw。
そこには冷徹なまでに収益物件としての理想を追求したものが建ってました。。。

夜のイメージ


夜になるとこんな感じになります。

ワンルームの賃料は6万から7万程度です。
その客層にウケる物件は鬼のように豪華である必要はありません。
しかしそれなりにセンスよくないとそこは敏感に気づかれます。
この物件、ライティングなどでも「シンプル・モダン」をうまく表現出来ています。

なんとなくですがこの物件、
20代から30代前半の女性が好んで申し込んできそうな雰囲気がプンプンしますw。ワンルームアパートタイプで女性をターゲットに出来る物件は経験上失敗したという話は聞いたことがありません。

この物件に問い合わせしてくるだろうとされる客層をうまく読みきってるのでこちらからそんな営業しなくても勝手に仲介さんがお客さんを付けてきます。

やはり貸しやすい物件は仲介さんも好みます。(ワンルームって手数料少ないから1回の案内で決めて貰いたいんですよw)

一般の大家さんにここまでやれというのは無茶な話ですが、こんな物件を見て触って体感してどうすれば高利回りで安定的に運営できる収益物件が出来るかということを時間を掛けてでも勉強していただけるといいんじゃないかと思います。こういう物件を一度持ってしまったら負けはありませんw。

ワタクシもこの物件を見て今度は木造でなにか企画したくなりました。
贔屓目無しにこの物件は今まで見た中で5本の指に入るコストパフォーマンス抜群な収益物件でしたw。


今日はなんかポチしてもらう口実が思いつきませんw。
まぁそんな日もあるよねという方、、、宜しくお願いします。。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ

COMMENT

とても為になりました

倍近い面積のある我が家のアパートより高い賃料で貸せている、
的確にニーズをつかんで設計されたものとはこういう実力値に
なるんですね。

アレが縮み上がる思いがしました。

ウチの新築案件は形はちょっとコスト無視して遊んでいますが、
内部はその客層にきちんとマッチしているのか、これからじっくり
吟味していきます。

まだ細かいところが全然決まっていないので、今回の見学会は
とても良い刺激になりました・・・

やはり成功している人はノウハウの塊ですね

ふくちゃんさん物件見学会お疲れ様です。
やはりノウハウの塊だったのですね。
しかし川崎で新築12%は凄いです、しかも土地が川上物件でなく一般とは・・・凄い。

建ぺい率に容積率をいっぱいに使うのは基本ですが、その設計が難しいですよね。
一度私も考えたのですが様々な壁にぶつかった記憶があります(汗)

No title

ふくちゃんさんアパート見に行きたかった~
タイミングが悪いというか
縁が無いんですよね
同じ大家団体にいるのに・・・

レビューありがとうございます

ふくちゃんさんの物件、この屋根の形だけでも色んなことと戦ったのを感じます。

今日の記事、推理小説みたいですw

ふくちゃんさんだけに伏線??(やっちまったナァ~)

ついつい建物の凄さに眼が行きそうですが、多分そんなものじゃないことが予想できます。
例えば若いギャルがターゲットとか。
ほぼ平坦なのもヒールで歩いて来ても不都合がないとか、ヘタすると長いネイルでも開けやすいドアノブ形状とか(妄想で書いてます)

投資を短期で回収して十分に利益を出した後の出口、店子さんまで含めて考えていらっしゃる、ということでしょうか?建物が木造なのも…。

今の子って安い物を工夫して持っていますよね。ユニクロで買った服をデコしたりとか。でも一点だけ、ここだけは豪華にするポイントがあったり。そんな子達が共感する「何か」があるのかも。

料理人が店を持つと「檜の一枚板のカウンター」って憧れだった、とか聞きます。でもそれは店主の満足であって、お客さんはそれが来店動機じゃないですよね?浅草の多分狼さんが行く「うなぎ屋さん」も…な訳だと思いますし。(味と匂いは超一流ですが)

あこがれのふくちゃん荘

ふくちゃん荘、わたしもあこがれの物件、というか見学したくてしょうがなかった物件でした。

ふくちゃんのハッピー不動産投資、今の形式になる前のブログには、区分のノウハウやふくちゃん荘の建築する過程が描かれていたんですよね。

わたし、初めてこの世界に入る前にじっくり読んだのは、ふくちゃんのブログとviitoさんのブログだけでした。(もっと勉強すべきだったかもしれませんが、区分では2強だったと思います。)

ふくちゃん荘の企画から建築されているストーリーも興味深く拝見していましたが、突然、ブログコンテンツを全撤去された後、今のブログとなっていると思います。

外壁の使い方だけでも、今後のリフォームで参考にすべきなんだと思います。今、取り組んでいる物件が自分のものになった際には、ふくちゃん荘のアパート看板に当てる階段上からの斜めライト(だっと思います。)をうる覚えですが、なんとかマネしたいと思っていたりします。

該当駅周辺をウロウロして、外観だけでも拝見したいものです。

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

ますは ぽちくり しますた。

狼さんも木造宣言ですね。

場所はやはり帝都でしょうか。

すごいですね!

はじめてふくちゃんさんにお会いした時、
このアパートのお写真ちょっとだけ見せていただきました。
いいなー!
スーパー物件。
やっぱりプロはやることちがうんですね☆

No title

行きたかったな~・・・ふくふく荘。
レポートを読んで満足したいと思います!

Re: とても為になりました

クロノスさん

こんにちは。

ホント、いいもの見させていただきましたw。
ワタクシもなんだか木造アパート戦略の大幅な見直しを迫られそうです。

うちはもう新築やりたくなかったですが、あんなのが可能なら土地から仕込んでやりたくなりましたよw。

Re: やはり成功している人はノウハウの塊ですね

パックさん

こんにちは。

ふくちゃんさんはお世辞抜きでタダモノではないですw。
ワタクシ、今後も引き続きふくちゃんさんにくっ付いて回ってノウハウの習得を目指したいと思います。

普通にレインズの土地からあそこまで持って行くってのは相当なエネルギーを使います。
容積をあそこまで使い切るには建築に精通してないと厳しいですがそこはふくちゃんさんに泣いて頼んじゃおうかと・・・w。

Re: No title

ポンキューさん

こんにちは。

ふくちゃんさんの物件、たまに空室が出ると企画してくれるそうです。
ただ問題は次の空室がいつになるか・・・です。

いつ次の退去がでるかわからないのでいっそワタクシがどこかの部屋を追い出してみようかとwww。
(ふくちゃんさんにバレないようにやらないと大変ですが・・・)

Re: レビューありがとうございます

やげさん

こんにちは。

> ふくちゃんさんの物件、この屋根の形だけでも色んなことと戦ったのを感じます。

あの屋根を見るとどんだけ役所の建築指導課と戦ったのかわかると思いますw。

> ふくちゃんさんだけに伏線??(やっちまったナァ~)

そろそろこのくだり華麗にスルーさせてくださいwww。
(今日も寒いですし・・w)

> 投資を短期で回収して十分に利益を出した後の出口、店子さんまで含めて考えていらっしゃる、ということでしょうか?建物が木造なのも…。

ワタクシなら10年くらいで木造のおいしい部分を回収して出口戦略と行きたいところです。

> 料理人が店を持つと「檜の一枚板のカウンター」って憧れだった、とか聞きます。でもそれは店主の満足であって、お客さんはそれが来店動機じゃないですよね?浅草の多分狼さんが行く「うなぎ屋さん」も…な訳だと思いますし。(味と匂いは超一流ですが)

投資って私情が入ると不思議と儲からなくなるものです。
よくもまぁここまで感情を殺して金儲けだけに特化できるのもかと・・・。

Re: あこがれのふくちゃん荘

横ちゃんさん

こんにちは。

きっとふくちゃんさんのことです。
また空室が出来たら見学会を再開すると思います。

> ふくちゃんのハッピー不動産投資、今の形式になる前のブログには、区分のノウハウやふくちゃん荘の建築する過程が描かれていたんですよね。

自分が建てるとこうなるんだよっていうブログだったと思います。
でも相当羽陽曲折で悩んで建てていると思います。

やっぱり経験をしこたま踏まないとダメなんだと体感しました。。

外観だけでもパクれるところは多々ありますw。
やさしいふくちゃんさんのことです。定期的に開催される合コンというなの不動産投資ミニセミナーに参加されると教えてくれるんじゃないかと思います。
(ワタクシ合コン参加の動機は女の子じゃなくてふくちゃん目当てです。ホントですw)

Re: こんばんは

ぶるーまんぱぱさん

こんにちは。

えぇ、、ワタクシも高らかに木造宣言しちゃいますw。

一番目はもちろん帝都です。(帝都でやらないでどこでやるってんですかw?)

総予算1億(土地建てで)の新築APやります。もう決めましたw。
(板橋本町の母うっちーさんの近所にしようかな・・・と)

Re: すごいですね!

kamochanさん

こんにちは。

ワタクシも物件写真を見た瞬間にふくちゃんさんに「見せて~!!」と電話でお願いしたクチですw。

あんなのワタクシ達、不動産屋でも同じものは出来ませんw。

プロの仕事ってカッコイイです。。(早速うちでも木造計画検討してます・・)

Re: No title

ひろ*さん

こんにちは。

きっとまた空室が出たら見学会を開いてくれると思います。

でもふくちゃんさんやさしいから(こればっかりw)飲み会をかでもノウハウ教えてくれるはずです。

まずは合コンから参加されることをお勧めします。
(バニーガール付きなので奥様にはくれぐれもご内密にww)

No title

みなさ~ん

ほめすぎっすよ(汗)

建物は、まあ、なんというか
スーパーゼネコン時代に
クリーンルームやら、半導体工場やら、
13万5000平米の空港やら、やってた事に比べれば
趣味の範疇なので・・・

建物もさる事ながら
一番のポイントは土地探し

アパートがスポッとはまる、気持ちのい~字型&地盤&ロケーション
川下ドップリのレインズ土地でしたが
当初の出し値から2割引で決済しています。
しかも掲載から売買契約まで4ヶ月
売契から決済まで6ヶ月

消去しちゃったブログにも書きましたが
一度、売り止めになった物件を
仲介さんと一緒に堀り起こして
値段と条件の折り合いつけました

写真でも分かると思いますが、
隣地と若干の高低差はありますが
擁壁もなく、旗竿地でなくちゃんと道路に接道した
(将来、戸建2軒で分譲できます)
地盤改良の全く不要な
全室南向きの土地
でもって、246渡るけど(笑)いちおーエキチカ

しぶとくしぶとく、根気強く、相手の事情も配慮して
希望価格にチョイプラスアルファでやっと売ってもらえた土地です

どうも投資家さんとやらは
鬼さしとか、光速とか、そういうのが好きそうですが

土地は縁ですので、本当にほしい土地を
ジックリやるのが大切だと思います。
熱意は売主に伝わります

Re: No title

ふくちゃんさん

今朝のブログ見ましたが・・・三味線弾きすぎwwwww。

あんなの趣味の範疇でやれるんだったらこれを本業でやってる業者はすべてボッタクリ一確ですって。。

そうそう記事で触れてはいませんがあの土地、、整形地なんですよねww。
それも書いとけば良かったです。


アパートを新築で考えてるオーナーさん。。あれは絶対一度見ておくべき物件です。

みなさん騙されちゃいけません。。
ふくちゃんさん、あまり見せたくないのか面倒なのか知りませんが話を煙に巻こうとしてますよw。

EDIT COMMENT

非公開コメント