FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
03 | 2020/04 | 05
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 - -
検索フォーム

クソ物件と変態さんの話。。。。


久しぶりに安息な水曜日でございますw

こんにちは。

先日ワタクシ、「オリンピックは中止」と予想しましたが、その予想は予定通り見事に外れ(やっぱり当たらんかー)1年延期となりました。

コロナの発生源が中国だし「中国=アジア=日本」という方程式で「アジア人憎し」と思って大胆予想したわけですがコロナが欧米諸国でも猛威を奮い出したことであれだけ自信たっぷりだったトランプさんもすっかり弱気になってしまい「中止よりは延期の方がマシ」と考える日本のロビー活動でトランプさんに「一年延期でよくね?」と言わせて一気に延期への流れとなり日本からしたらしてやったりってところでございます。

1年もあればコロナのワクチンだって出来上がってるでしょうから今後は季節病としてこのコロナは扱われると思いますが、この予想に反してコロナウイルスが突然変異してより毒性の強いものに変わるなんてことがあると1年後の開催も危ぶまれちゃうのでそうなる前に沈静化していただきたいものです。

幸い、世界中のお金の蛇口がダダっ開きになってしまったのでこのコロナ騒動のあとにはものすごいバブルがやって来るんじゃないかと思いますが、もしかするとこの金余りで銀行融資の蛇口も開く、、なんてことにでもなればこのブログで書いてあるシナリオ通りにコトも運びワタクシに廻らないお寿司を奢りたいと言う行列は目黒駅を過ぎて渋谷あたりまで連なりそうです。。

とは言え、それもこれも命あっての話でございます。
現時点では治療法がまだ確立されてるわけでもなく国内の感染者はまだまだ増え続けてるし、その感染者の中に感染経路の不明な事例も増えていてこのまま行くと首都圏でもシャレにならない事態になっちゃうかもしれません。

先日の三連休を最近の暖かさで警戒心が薄れてしまいそうではありますがここが正念場ですのでいつものように手洗いとうがいと消毒を励行していただき不要不急の外出は控えていただければと思います。

それともう一つ、、
12月にやって以来コロナの影響とワタクシのサボり癖のためまったく開催の見込みの立たなかった狼セミナーですが、

旅団IT専従班の方のご協力によりネットでの無観客狼セミナーが開催可能になりましたwwwさすが、普段からIT土方やってる人のスキルはハンパじゃございませんww

で、早速ですがそのセミナーを4月11日(土)にでも開催しようと鋭意準備中でございます。

内容ですがいつものセミナー並みに13時から18時までとロングラン開催で「いつもの狼セミナーと同じ設定」にて開催します。

いつもは人前に立ってやってるセミナーなのでこの環境で長時間出来るのか?(噂ではネットでのセミナーは2時間くらいが限界と聞いてますw)という不安もありますが、皆さんも半強制的とはいえ、普段から5時間くらい大人しく座ってくれてるので、ま、なんとかなるでしょう。。(ダメですよ、、こっちから見えないからって途中で昼寝したり散歩に行っちゃうとかww)

最終的にどこのネットサービスを使うかは今週の運用テスト次第ですがやってみて続けられそうなら定期的に開催しようと思ってます。

まだやってないのでわかりませんがちゃんとセミナーとして成立するのであれば土曜だけでなく日曜や平日、さらに平日の夜間なんて時間帯でも出来るんじゃないかと思いますのでしばしお時間ください。

なお、この無観客セミナーは普段狼セミナーに来ていただいてる人向けにやる予定なのでご新規さんやそれに準ずる方はご参加出来ません。
予めご了承ください。(2回~3回以上足しげくセミナーに来てくれた人あたりを対象にしてます)


さて、そんな話はさておき、、
今日も質問が届いてますのでちゃっちゃとお答えします。

質問①
首都圏の良い地域・悪い地域

週末雑感にて、ダメな不動産、というワードがありましたが、東京+3県において居住用物件の投資には不向きな地域はどこだと思いますか?
定点観測していると、よく同じような駅の物件がでてきますが、それも不向きな地域を示唆しているのでしょうか。
この駅/この地域は需給バランスがとれていないなど思い当たる駅名/地域名があれば感想を教えてほしいです。
2020.03.23 Mon 21:35 | カキドロ |

いつも書いてますが不動産投資の基本は
①買った物件が安定的に埋まる
②埋まるにしても想定した賃料で埋まる
③募集の際に余計なお金が掛からない(過度な広告費等)

の条件が揃って初めて安定的な運用が出来るのではないかと思います。

当然、黙っててもこんな①~③の条件を満たせる物件が安く買える可能性も少なく(あってもそんな物件、瞬間蒸発しちゃうでしょ)、結局はそこを買った人の運用スキルを駆使して運用していくわけですが、
そんな買った人のスキルをもってしても運用できない物件と言うものがございます。

これをワタクシ「ダメ物件」と呼んでますが大抵のダメ物件は
①賃貸需要がそもそも存在しないエリア
②賃貸需要があっても競合が多すぎて思ったような家賃じゃ埋まらない
③仲介に客付けを頼んでもなかなか成約しない
④成約してもクソ高い広告料
⑤激しく属性の棄損した人しか申し込んで来ない

なんて物件であることが多いです。

なのでご質問にあった「東京+3県において居住用物件の投資には不向きな地域はどこだと思いますか?」って質問の答えは「〇〇県〇〇市」とか「〇〇駅周辺」と言う話では無く、
物件一つ一つを見て①~⑤の条件に該当するかしないかで判断した方がいいのではと思います。

またファミリー向け、単身者向けだけでも同じエリアにありながら賃貸需要が違ってどっちかが埋まることもあるし、駅近物件がウケると思ってたら車社会過ぎて駅の遠い近いは関係ないなんてこともあるし、地場の仲介会社の力関係で決まった仲介さんに頼まないと成約しにくいなんてこともあります。

居住用物件はそこに住んでなにかしらの生活を営むつもりで借りにくるわけでその生活が成立しない場所は誰も借りてはくれません。

ここがすごく大事で物件を選ぶ際にはこの需要の最大公約数を把握してこの物件であればどんな人が入居するかな?というのを想像しいくらなら借りてくれるかな?ってことと自分がそんな賃貸属性だとしたら真っ先に借りたくなるか?(せめて近隣にある借りたくなる物件の上位3位くらいに入ってないと安定的には埋まらないものです)ってあたりの感度があればなんとかなるかと思います。

ちなみにこのパターンで一番やっちゃダメなのが「単に売値が安いので賃貸の客付けを考えずに買ってしまうこと」です。。。
指値して安くなってるのはいいですが最初から安い値付けである場合(さらに言えば同じ値段でずっと放置されたままでも見た目に安い売値なんて場合)、、

大抵の物件がクソ物件に該当してます。(運用スキルの高い人でも買わないんだからそりゃそうでしょって気もしますがw)

よくこの市町村は人口減少気味ってデーターもあるしとか、駅の乗降者数が少ないなんて指標や近隣の不動産屋さんにヒアリングして物件の買う買わないを決めてる人も多いですが正直言うとそういうデーターよりもこのクソ物件基準に照らしてみたり
「そもそも自分ならこの物件借りて住むのか?」って部分を重視して検討した方がいいんじゃないかと思います。

えぇ、、
そういう目で見てると知らないうちに他人が見ると「クソ物件」に見えても自分にとっては「なんでこんなお買い得な物件を誰も買わないの?」って目線が見に付いてくるんじゃないかと。。。(ま、他人はそんなあなたと変態と呼ぶでしょうけどw)



そういう人ばっかりになって欲しいんじゃんw

COMMENT

ヤッホーイ!!
セミナー久しぶりで嬉しいです(*≧∀≦*)

物件買うときゃ そもそも自分が住みたいか?という視点 
いつもソレで買ってますが、住みたいって気持ちが勝るだけあって、
皆さんが購入しているような小躍りしたくなるような利回りじゃないのですが、
お陰様で店子さんの定着率は良いです(^ ^)

No title

そういうHENTAIになりたいです。
というのは、さておいてではなく本音なんですが(笑)。
この質問で連想したのが、環状線でしたので、この指針嬉しいです。
スクショ案件ですね。ありがとうございます。
株価もあれですし、色々楽しみです。

No title

 延期でしたね~史上例を見ないらしいですがwしかしセミナーもネットでやるとは何か時代だなぁって印象感じますね。むしろネット制にすると沢山見れるし今後もそれで飲み会だけやれば良いのでは?なんて思ったりもしましたw

祝セミナー再開

自粛ムードがなくなるまでセミナーは開催されないのかと諦めていましたが、まさかネット経由で行われるとは。
申し込み開始時刻にはPC前でF5連打してお待ちしています。

無観客セミナーってスゴいですね♪
いつもはセミナーともなれば身を引き締めて必死に聞いておりますが
鼻クソほじりながらでも聞けてしまう状況っていうのはなんだか想像が付かないですねw
やる方も無観客試合ともなると反応無い状況でやりづらくないのでしょうか?
まぁでも面白いアプローチですね♪

No title

最近当ブログの存在を知り、毎日遡りながらシコシコ見させていただいております。

突然で申し訳ございませんが、今後のコマの進め方についてこの場を借りてご相談させていただきたいのです!

現在21歳で公務員として働いております、今年で勤続3年目で貯金は現時点で260万円程度です。つい最近知り合いの大家さんから地方都市の戸建を転貸していただき、4ヶ月の休みなしセルフDIY生活を終えて運良くアンテナ工事をして下さった業者さんが入居(荷物置き場)してくださいました。自分で賃貸契約書も作成し、購入は含まれておりませんが一連の流れは経験済みです。

入居が付いて少し落ち着いたので、今後どのように拡大して行こうか悩み中です、今のところはまだ属性も悪く、融資を引いていくことは難しいと考えておりますので、現金購入でのセルフDIYでもう1件やってやろうとは思っております。
狼さんの目線から何か今後の流れについてアドバイスいただけると幸いです。

また、年齢がバレることで不動産業者さんから相手にされなくなるのでは?と勝手に心配しております。( ; ; )

まさに土方なので直近は無理ですが、今後不足の際は協力しますよー。
ネットワーク系はそんな強くないですが一応なんでもやります。

テレワークも我が社は関係なく、
いつも通勤電車のなかで、拝見させていただいてます。

また質問をさせてください。

昨今のように、物件が安く市場に出てくる可能性がある時、1番早く安くなるのは、区分、戸建、アパート、一棟マンションを比べるとどの様な順番になるでしょうか。
個人的な考えでは、価格帯が高いもの(一棟マンション)は、買える母数が少ないため早く安くなりやすく、価格帯が安いもの(区分マンション)は、買える母数が多いため最後に安くなるのでは?と考えております。
それぞれの物件とオーナーの売却事情により、ひと括りにできるものでは無いかも知れませんが、傾向があるようでしたら教えて下さい。

ネットの狼セミナー、この時期にどの様なお話が聞けるのか非常に楽しみです!!

宜しくお願い致します。

No title

え~~やっぱりご新規さんはダメですか。
通常セミナーに行きたくても遠方だし仕事だしお酒飲めないしって行きたくても行けなかったからネット配信と聞いてこれはやっと神からのチャンス!と喜んだのもつかの間。

これって
景気回復のためのバラマキします~
当初1世帯10万円を予定→やっぱ2万円ぐらいが妥当?
あ、それより百貨店関係から商品券にしろって言ってきたから商品券にする?
いや、それより所得減った世帯に現金どう?
ってどうやって所得減ったのを証明するんだよ!
ってぬか喜びさせられて結果がっかりってのと一緒に思えます。

オンラインセミナー、参加キボンヌ(^_^)/~~

自分の手に負えるなら

クソ物件も稼げる物件に変身させられる人にとっては、
それこそお宝でしょうね。向き不向きありますが。

自分はまだそこまで目利きではないので、おとなしいもの
ばかり手を出していますが。^^;

広告料について

こんばんは、いつも楽しく拝見しています。
さて、質問ですが、入居者付けのための広告料が高い安いの
基準があれば教えてください。
ちなみに、私の運営エリアの岡山県南、郊外では家賃3ヶ月分が
当たり前という認識です。これも、実は私の思い込みで2ヶ月分
で良いのかもしれません。
また、私は1ヶ月刻みで考えがちですが、0.5か月刻みでも
問題ないのでしょうか?
物件に案内してくれないと始まらないという頭があるので、
広告料はつい、弾みがちです。

No title

以前業者さんに
「クセのある物件好きですね~」
と言われたことが有るのですが、
これって変態という意味でしょうかw

セミナー

セミナー歴1回ですが、是非セミナー参加したいです?

Re: No title

> 以前業者さんに
> 「クセのある物件好きですね~」
> と言われたことが有るのですが、
> これって変態という意味でしょうかw

はい。生粋の変態です。
おめでとうございますw

No title

>はい。生粋の変態です。
>おめでとうございますw

お褒めのお言葉を頂き有難うございます。
これからも変態の名に恥じないよう精進してまいりますのでよろしくお願いいたしますw

この先買うなら

安定を求めます。
実需なら駅から遠くても可でしょうが、賃貸なら…。
大型犬OKなら徒歩15分は余裕です、他は夜道の明るい基本徒歩7分圏内。
山手線内都内やターミナル駅近は高くて買えません。
市川浦安のファミリー物件、数年前は苦戦してました。
近頃アベノミクスで持ち直しただけなので、インカム目線のわたくしはやはり一応の都内です。



EDIT COMMENT

非公開コメント