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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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今日は質問が2つ来てます


コロナに負けないよう歌舞伎揚げをオトナ買いしましたw

こんにちは。

なんか今日の報道見てるとオリンピックの延期も現実化して来ましたね。。。
その延期論、前にも書きましたが翌年に延期だと五輪委員会の賛成が2/3以上必要なので10月開催論と言う話で進んでいるようですが、あと半年で終息するとも思えず一体どうなっちゃうんだろうって思います。

今日はそんなコロナの件で質問が来てます。

質問①
コロナについて
物凄く世間的に騒がれておりますが未だインフルエンザ程の脅威を発揮してはいないと考えております(インフルエンザに関する死亡者は去年3000人以上。厚労省発表)。
と考えると抗生物質が開発されれば季節の風物詩となるのではないかと考えておりますがどうでしょうか。

マスコミは感染者数、死亡者数のみ発表するばかりで比較対象となりうる病気(例えばインフルエンザ)については言及しませんよね。

気持ち悪そうなウイルスの写真を必ず添えるところも感情を煽る手段と思えてなりません。

しかもその写真がコロナウイルスであると言わないところにも悪意が感じられてなりません。
2020.03.19 Thu 23:52 | Kamikaze1号 |


えーっと、、
医者でも専門家でも無いので受け売りな答えになってしまいますが、
ワタクシも当初はインフルというより「ただの風邪じゃん」程度の認識でしたしそもそも風邪が治る薬なんてものがこの世に存在しないですから(薬が無いから対処療法なんです)「そんなもん手洗いとうがいと換気してりゃいいじゃん」程度でございました。

しかし時間の経過とともにこのコロナの怖いところが段々わかって来ました。
要するに今までのインフルや風邪と違い潜伏期間が変則的なうえに発病前でも余裕で他人に感染させられること、劇症化までのスピードがダダ早く一度劇症化して肺炎になると酸素吸入しか助からないってことじゃないかと思います。

また、インフルであれば検査キットで短時間で診断出来るものが遺伝子検査しないとわからない上に誤差があってホンモノの感染者かどうかの区別も難しく、人によっては対処療法では通じず、その治療薬の実用化は早くても一年後なんて言われてるので世界中の人を恐怖のどん底に落としているんじゃないでしょうか?

当然、特効薬が出来れば季節の風物詩化しますがそれ以前に感染スピードが速すぎてあっという間に世界中の経済を止めちゃったのでお金の動きが止まりそっちの回復には何年かかるのよってのが今の現状。

視聴率のために暗に煽ったマスコミの責任も重いかもしれませんがそれを責めてるうちにも自分の身の安全を心配した方がよくなって来ており日本でも騒がれ始めたオーバーシュートをどうやって抑えるかを感染の可能性がある当事者として真剣に考えないといけない段階ではないかとも思います。

厚労省の中の人も言ってますが今一番怖いのが感染者の急増で病院が手一杯になることでの医療崩壊。。(単に人工呼吸器を量産すればいいってもんでもないみたいですし)

イタリアなんてそもそも持病持ちの高齢者が多い国だってのに財政緊縮で医者を減らしてしまったところにコロナ襲来でこんな有様になってしまいましたが、日本だって今後感染者が増えて数万単位で重度の劇症肺炎患者が増えたら似たような医療崩壊が起こるんじゃないかと思います。

そんな中、わざと感染者を増やして免疫を持つ人を増やして感染を抑えるなんて話もありましたがそんなことやってるうちに100万人単位の死者が出そう勢いですから結局は「いいから外に出るな!」が最大の防御法になりつつあります。

ただ外に出なければ経済が止まってしまうし国民への補償も青天井になりますから日本ではそこまでやらないし思ってもそうそう出来ないでしょう。(日本の場合法律そのものを変えないと主権を国民から奪えないし)

結局は「どこの国がやってる方法が正しいのか?」って話になりますが今はまだ感染者が比較的少ない日本のやってる方法が正しいとは感染予測を見るとまだ言えません。

そんなわけで今回のコロナ騒動は人生初めて「自分の身の安全は自分の判断で守る」と言うことになりそうで「国の判断基準」なんて大雑把なものを信じて動く時では無いんじゃないかと思います。(えぇ、、さきの大戦で空から焼夷弾が降って来るのを自分で守るのと一緒じゃないかと)

先週の三連休は暖かくずっと家に事実上の監禁状態にされてた人が外に出始めたそうですが数年経済がおかしくなって北斗の拳みたいな世の中になるよりはもう少しの期間厳戒態勢で手洗いして家に引きこもってる方が長い目での損害も少ないと思いますのでいつものことですが現金抱えて嵐が去るのをお待ちください。(キャッシュイズキングですw)


さて、次の質問です。(今度は不動産の質問ですw)

質問②
物件を買うとき、今、住んでいる人たちを
購入可否の判断材料にされることはありますか。
「こんな入居者がいるなら買うのやめておこう」の基準があれば教えてください。


質問の意図ですが・・・
最近4棟目を物色し始めております。

ただ、実際に先日買い付け入れるかも、、、という状況になったのですが、
4室中3室空室の物件で、私としては1室だけ
入っている入居者が怪しく思えて仕方なく、購入を躊躇しています。

「この入居者がくせ者で他の入居者がでていったのでは?」
「アパート買ってリフォームしようとしたらうるさいと苦情言ってくるんじゃないか」など
悪い妄想が膨らむ、膨らむw

このままではどの物件でも話は進められないなと思いました。
「くせ者入居者がいるかもしれない不安」からは
逃れられないので、狼さんなら現入居者のどういったところを見て
安全かどうかを判断しているのか知りたくなりました。

「実際買ってみないと分からないけど、まずはよしとしておこう」の基準を
自分なりに設けておきたいなと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。
2020.03.20 Fri 09:16| ワナムケ |


不動産投資は入居者から毎月きちんと家賃を貰うことと入居者が面倒なことを起こさない前提で成立するものなのでこの入居者の属性問題は物件を買う際には必ず付きまとって来るものです。

かと言って不必要に疑いまくると売り主が言ってることすら信じられず結局、そこが怖くて買うところまで行き着かないなんてこともあるかと思います。

特に一部の入居者が問題児で他の部屋の入居者に迷惑を掛けるケースはこの問題児を排除しなければ始まりませんが、借家法が障害になり追い出したくても追い出せない場合も多いです。

「こんな話なら買う前に調べとけばよかった」と言ってもすでに決済も終わり登記までしちゃってるので今から金返せも出来ず結局買った人が苦しい作業で解決させないといけません。

と、言うことが買う前にわかってればいいだけの話でワタクシであれば、買う前に入居者について一人一人売り主さんからヒアリングしちゃいます。

と言っても売り主さんにいちいち「101の人はどんな人?102の人は?」なんて聞いたら「なんだよ!!!!うぜー買主だなー!!!!」と思われちゃいますからここはメールにてこんな内容で仲介さんに投げます。

「現在の入居者で過去に滞納履歴のある入居者(現在滞納中の入居者を含む)の有無と過去に他の入居者とトラブルを起こした居住者、警察沙汰になった居住者がいたら教えてください」

ポイントは
①メールで質問した証拠を残す
②先に滞納履歴を質問し、ついでに入居トラブルや警察沙汰はソフトに「いたら教えて」と聞く。
③必ず返事はメールで貰う

の3点なのですがワタクシの経験ではこの質問を投げて「うぜー客だ」と思われたことは一度もありません。

また売主によってはこの事実を隠そうとする人もいますが、そういう売主は証拠を後で突き付けても肯定はしないでしょう。。(えー!!そんなの知らなかったと逃げるはずです)

そこで逃げられないように先手を打っておきます。

これはブログでよく書いてる契約時の特約欄に「売買の目的」を入れておく方法ですがさっき書いたメールを文章に残しておき契約書とリンクさせることでこの「売買の目的」が生きて来ます。

例えばですが、今回の売買の目的は「収益物件の売買」であるはずです。
となると契約書の備考欄には「本物件の売買の目的は収益物件の売買であることを売主、買主は互いに確認した」なんて書くはずです。

要するに投資物件としての売買で買ったのに入居者がクソ過ぎて他の部屋が埋められないとなればまともな賃貸経営が困難になり、契約書で謳った「売買の目的」が達せられなくなりその責は契約当事者の売り主と契約に関わった仲介さんに及びます。

事実を隠して売ったとなればこれは大問題だし、ちゃんとヒアリングした証拠をメールで残しておき、契約書に目的を書いておけば裁判なんてしなくても「と言うことでこの問題を早急に是正してください(つーかさっさとやれよw)」と言えちゃいます。

その後、売主と仲介がどう動くかは交渉次第ですが嘘つかれてもここまで優位に立てれば売買代金や仲介手数料の一部返還、場合によっては売買の取り消し(売買目的が達せられない場合契約そのものを白紙解約だって不可能じゃございませんw)なんて荒技も行使可能です。

とは言え、すでに売買が成立しちゃってるし、理論上は可能な白紙契約でも裁判になるとどう転ぶかわかりませんのでここは現実的な解決策を模索させます。

売買後によく起こる売主買主間のトラブルはこんな感じでメール等でヒアリングした証拠を残し、それを何かの文言で契約書にリンクさせておくと圧倒的に有利になることが多いので一つの参考例としてお試しいただけると幸いです。。(えぇ、、大抵の売主買主のトラブルってこの辺の詰めが思いつかずに漠然と契約してるときによく起こるものですよw)



応用例も多いのでいろいろ試して欲しいんじゃんw

COMMENT

No title

本当にコロナは、死亡率がSARS程ひどくなくても亡くなっている方がいるので、全員免疫獲得でかかってしまえばよいという問題でなく。かといって、コロナ騒動馴れしてきているみたいな感覚を受けます。マスクはしてるけど、過敏になってないのかな、と。

入居者の件、質問を読ませて頂いて、そういうことがあるのか、と。そして回答も、できるかわかりませんが、私若い頃この回答みていたら、不動産業者極めたかったな、と思う位、深く感銘を受けました。
家族の腰痛がまだまだなのですが、大家さんに到る道で、別件で調べたいことがあるので、そうしたら、これも含めて考えたいです。が、この回答でワクワクしながら、進めそうです。

首都圏の良い地域・悪い地域

週末雑感にて、ダメな不動産、というワードがありましたが、東京+3県において居住用物件の投資には不向きな地域はどこだと思いますか?
定点観測していると、よく同じような駅の物件がでてきますが、それも不向きな地域を示唆しているのでしょうか。
この駅/この地域は需給バランスがとれていないなど思い当たる駅名/地域名があれば感想を教えてほしいです。

契約の重要性

情報ははっきり得られなくても、証拠を残すことと
契約書に盛り込むことで戦えるようにしておくのが
重要ですね。

面倒くさいことには変わりなくても、打てる手が
あるのとないのとでは心の余裕も違いますし。

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