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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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週末雑感。。。


質問が来なかったのでグダグダ書いてみましたが、、
自分で読み返してもあまり面白くなかったので今日のは適当に読み飛ばしてくださいw


こんにちは。

世の中やっと春めいて来たってのにドス暗いムードでの週末を迎えております。。

「そんな世相なので少しは明るい話題でも」と女子大家さん達から非難轟々になるのを覚悟して敢えて書いた昨日のブログ、、

やはり不発だった模様でポチ数見るとかなりの読者を減らしてしまった感もあります。。。(しかも急いで書いたから誤字脱字の多いことw)

また今日はとうとう質問も途絶えてしまい答える質問もありません。

そんなわけで来週からは「こんな話を書いて欲しい」と言うコメントも受け付けネタ枯れ防止したいと思います。

どんな話でも書けるわけではありませんので「あ、このネタなら書けるぞ」ってやつに限定させていただきますが、書ける話であればそこそこ深堀りして書くのでどしどしコメントください。


さて、話は変わりますが、
ワタクシ以前のブログでも不動産価格は日経平均株価と似たような動きをすると書いてます。

今回、日経平均は久しぶりに2万割れを起こし、今日の終値と言えば16552円。(トランプさんが大統領就任時にガツンと落ちた時以来の下げ幅でございます)

日経どころか世界中の株価が一斉に大暴落するのは久しぶりだしどこに底があるのかすら誰もわからなくなり挙句、安全資産と言われた金が売られ始め世界中がドルを買い漁る動きになってしまい「株安なのに円安」というわけのわからない状況になってます。

しかも下げっ放しかと思えば政府要人の発言でコロコロ乱高下するもんだから「そろそろ底でしょ?」と今から参戦し始めた人も焼かれてしまい今までのセオリーなんて通じない状態になってきました。

そんな中で不動産価格がいつから・どこまで下がるのかって論議になるのですが、
現状を見てるとダメな不動産から徐々に下がり始めてます。

不動産ってのは需要があれば上がり争奪戦が始まるとバブるものですが今日の東証リートの下げ幅を見るとオフィス、ホテル需要がまず無くなって来たので一斉に下がり始めたと見るのが普通じゃないかと思います。(今回のは他の資産防衛のための換金売りも多いでしょうけど)

我々が買い漁ってる居住用賃貸物件は一部の不人気エリアあたりはすでに狼狽売りが始まってるようですが、普通に家賃が貰えるエリアではまだまだ下がっておらずこれは
「どうせ今売っても買い叩かれるだけだろうし家賃が安定的に入って来るんだから急いで売ることもあるまい(ま、高く売れるなら売ってもいいけどね)」
くらいの気持ちでで保有してる人が多いので可能性的にはいつぞやの一物件一法人などで貸し剥がされてる人くらいしか狼狽安売りに転じる人も少ないんじゃないかと思います。

ただいわゆる業ブツ(宅建業者が新築したり転売用に仕込んだ物件)は仕入れが止まりそうな勢いなので仕入れを止めて在庫を売って身軽になりたいという動きに転じてるようです。

業ブツに関しては一般の投資家の売り物件と違い、仕入れ原価を下回った状態でも売られることが多く実際、リーマンショックの時もファンド屋さんが抱えていた物件がエラい安値で流通してました。

そんな狼狽売りで売られてる業ブツ物件を見てるとお買い得価格にはまだ遠く及ばず「この価格で買ったらまだまだヤバイでしょ」って物件がまだまだ多く、投資用物件を安く買うのであればもうしばらくは様子見が妥当なんじゃないかと思います。(ただあれです、嗅覚の鋭いベテラン大家さんにとっては指値などの駆け引き次第ではボチボチ値ごろ感のある物件も増えてる気もします)

で、「どこまで待てばいいの?」って話になるのですが、
今回の場合、ドル不足で円安になってるという特殊要因が含まれているので投資チャンスの王道でもある「円高・株安」局面になった時じゃないかなーとワタクシは考えてます。

ワタクシ、経済問題にはあまり詳しくないので「理由は?」と聞かれてもうまく答えられませんが、過去の事例を見てるととにかくこの円高での株安局面で日本の不動産は換金売りに走りがちです。

ただ以前のように一般人であっても仕入れ原価を下回ってまで狼狽売りをするかと言われると少々疑問です。

なぜならリーマンショック時代と違い、今はインカムゲインでの投資がメインになっており、安定して家賃が入って来るのであれば返済も出来るしCFも溜まります。

今起きてる世界的同時株安もコロナが去り世界のお金が元通り循環し始めれば恐らくは何事もなかったかのように復活するでしょう。

世の中の投資家さんは皆さんそう思ってるでしょうから「嵐が去るまでポジション調整して大人しくしてよう」というベクトルに働くのが当然のセオリー。

そんな時だと思えば狼狽売りなんてことに転じる人も少ないと思ってるワタクシでございます。

但し、この世界的同時株安が「投資家さんの考えてる期間よりも遥かに長引く場合」、、話はちょっと変わってきます。

なにしろ相手は見えない未知のウイルスです。
「暖かくなれば終息するかも」って期待を持ってる人も多いのではないかと思いますがこれがその思惑通りではなく、北半球と南半球を行ったり来たりしてやっと嵐が去ったと思ったら半年後にまた再発、、なんてことを繰り返すなんて状況になった時きっと人は絶望しちゃうんじゃないかと思います。

ま、それまでにはワクチンも出来るだろうし感染しまくって免疫を獲得しちゃうとは思いますが、
ウイルスもそのうちに突然変異してせっかく出来たワクチンでは効かなくなる場合もあるしそうなればせっかくできた免疫も役に立たなくなるかも知れません。

そこまで状況が悪化してしまえばもはや不動産投資の物件探しなんて悠長なこと言ってる場合じゃないのでアレですが(銀行融資引こうにもそんな時に呑気に銀行が営業してるとも思えませんw)今日までの世界の動きを見てると嵐が去ってお金が流通し始める前に肉体的にも資本的にも体力の無い人が多いので復活するのには結構時間が掛かるんじゃないかと思います。(なんとなくですが2年くらいはグダグダしそうな気がします)

要するに「安心して消費活動が活発になる時期はいつか?」って話なのですが、感染者数があまりに多く、広がり方もワールドワイドですので普段から自由に生きてた人を抑え込もうとしてもそうそううまくいくとも思えません。(日本人ってこういうところに融通が利くのですが欧米人はなかなか言うこと聞きませんからw)

また医療格差も世界的レベルでは激しく違うし日本のように保険で安く治療出来るって国もそんなに多くはありません。
さらに言えば昔と違い今はボーダーレス社会なので世界中の人が好きなように移動できるようになってることを考えると一度は感染を押さえてもまた忘れた頃に復活し再度防疫をやり直す羽目になるんじゃないかとも思います。

と、なにやら悲観的なことばっかり書いて申し訳ないのですが、やはり投資は常に最悪のことを考えておかないといけないので「最悪ここまであるぞ」と認識していただき、「その時になったらどうする?」を考えていただければと思います。先日、強制的ノーポジ喰らったワタクシへの自戒も込めておりますw

そうなればもう不動産ブログを読んで勉強なんて場合でもないし、もしかしたら世界中が北斗の拳みたいになっちゃうかもしれません。(過去に起きた戦争なんてこんなところから始まってるわけだし)

ワタクシのこの手の予想はことごとく外れるのでいつものようにわざとブログに書いて外してしまおうって気持ちで書いてるので今日の予想、、きれいさっぱり外れると思いますが、戦争すら経験の無い我々の世代の人生でここまでヤバイ局面ってそうそうないと思いますのでこの三連休にでも「もしもこんなことになったらどうする?」ってのは一度考えてみてもいいかもしれませんね。


と言うことで結局、「いつが買い時か?」って話の答えは「少なくとも今じゃない」ってオチで締めたいと思います。(なんだそれww)



これだけ散々引っ張っておきながらこのオチは酷いんじゃんw


COMMENT

運転資金で融資引いて、手元厚くするんじゃんww

No title

オチがあって、助かりました。
やっぱり欲しいので、買えるのを買っちゃいたいとか揺れるので(笑)。
最悪を考える、というのが大切、真理ですね!
実行します(投資信託も当てはまりますよね(泣))。

No title

 いえいえどんなオチでも重要な情報ですw言われてみるとここまでの危機ってあんまりない気がしますね。なんかもうちょっと色々備蓄品とか用意した方が良いんですかね。

最悪ここまであるぞ??

狼さんのブログがなくなる日www
それはやめてー
ポチッ

すみません…ロスカットで爆笑してしまいましたw
翌日は上がってたと思うので、そこで売れていれば…ですがw

侍と狼コラボ

Twitterで狼さんと侍投資家さんのコラボがみれてほっこりしました!
次は、対談期待してます

No title

コロナについて
物凄く世間的に騒がれておりますが未だインフルエンザ程の脅威を発揮してはいないと考えております(インフルエンザに関する死亡者は去年3000人以上。厚労省発表)。
と考えると抗生物質が開発されれば季節の風物詩となるのではないかと考えておりますがどうでしょうか。
マスコミは感染者数、死亡者数のみ発表するばかりで比較対象となりうる病気(例えばインフルエンザ)については言及しませんよね。気持ち悪そうなウイルスの写真を必ず添えるところも感情を煽る手段と思えてなりません。しかもその写真がコロナウイルスであると言わないところにも悪意が感じられてなりません。

まさかの

リーマン級でも耐えられるはずの設定で全滅・・・
今回のランコルゲはまた一段と違うものでしたね。

現物不動産の投げ売りはそうそう出ないと思いますが、
REITなら結構投げられてきているので、そこそこの
REITをそこそこの利回りで買えば、絶対に手が出ない
立地の物件にいっちょかみ出来てちょっと嬉しいのでは
と思い始めた今日この頃です。^^;

本気で買いたい物件なら

もう少し待てばもっと下がるかもと思いつつも買付入れました。
下がればその分競争率は上がる、家賃が安く設定されているサブリース物件です。
売主は地方の高齢の方。
契約で人の多い都内には出たくないので仲介さんが持回りをするとの連絡。
先に判子押してくださいね~
はぁぁぁっ??
何を言ってるんだコイツ?
念の為、口頭ベースで散々話していた管理不要を改めて確認すると、購入後に管理を切って頂ければ構いません。
えええっ、これ売買条件に入って無かったんだけど。
自主管理だから管理不要って何度も話してましたよね。
そうだ、使えないヤツは、全てを書面に落としておかないとダメだった。
大手だからと安心したのが失敗。
契約前なので「事前に外せないならいりません、契約時に鍵を全てください。所有権移転=サブリース終了です。」
希望価格を上げられたので、サブリース解約費用なんか払いたくないですし。
これらは、ごくごく当たり前の内容ですよね、閣下??


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