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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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河合奈保子と割高、割安感。。。。


最初に書いておきますが今日の最初の質問には答えたくなかったです。。。w

こんにちは。

連日のコロナ騒動でございますが、
事実上の外出禁止令(あくまでも自粛ですが)が出てる関係で飲食店や物販店の売り上げが激減してるそうで
店舗で家賃払ってる人や店舗から給料を貰ってる人などで家賃の延滞が問題になりそうな局面になってきました。

この手の人は普段はきちんと払えた人なので大家さんからしたら前触れなく滞納が始まるというタイプではないかと思います。
さらに深堀りするともしかしたらですが、この不景気が長引いていつまでのお給料の額が戻らないなんて場合、この手の人は根が真面目な人が多いでしょうから妙に責任感を感じて最悪自死しちゃう可能性もあります。

と言うことで大家さんに於かれましては今一度入居申込書で職業を確認し「お給料が減らされる可能性のある職種の入居者がいないか」を今一度確認してみてください。

該当する人がいたらひと声かけて最悪家賃が遅れても大丈夫くらいは伝えてあげてください。(ぶっちゃけ夜逃げされたち部屋で死なれるよりはマシです


さて、
話が暗くなってしまったので話題を変えます。

先日不動産とはあまり関係ない質問にお答えしましたが、、
「ブログでうっかり不動産以外の質問に答えてしまうとこんな質問が飛んでくる」という事例をご紹介します。

質問①
質問なんですが、狼閣下は子供のころ、明菜派でしたか、聖子派
でしたか?

私は昔、歌は明菜の方が断然うまいと思い、明菜派でしたが、
最近youtubeでみると聖子の歌唱力はすごいと考え直しました
(特に最初期のハイトーンはすばらしい。)。

是非一度見てみてください。
2020.03.16 Mon 18:09 | 8時だよ名無しさん |


えーっと、、、

どうでもいいですけど、、この質問の意図はなんですか?ww

買いてしまうと年齢がバレてしまいますがワタクシが聖子ちゃん明菜ちゃんの存在を知ったのは中学時代の後期。。(えぇ、、テレビではたのきんトリオがブイブイ言ってた時代です)

学校に行くと「昨日のザベテン(ザ・ベストテン)の聖子ちゃんはこうだった」だの「いやいや明菜ちゃんがどうだった」という話題が朝の会話で当時すでにAC/DCだのマイケルシェンカーだのモーターヘッドの音楽を嗜んでたワタクシ、正直何がいいんだかさっぱりわかりませんでした。(ベストヒットUSAならわかるけど歌謡番組わかんない状態でございましたからw)

とは言え思春期の男子でしたから暗黙の了解で「誰か女性アイドルファンじゃないとホモ」と認定されちゃうのが当時の男子中学生社会。

かと言って当時二大勢力を誇る聖子ちゃん明菜ちゃんのファンだと突然宣言しても「どれだけファンなのか?」を日々の会話でチェックされ間違おうものなら「てめー!!ホントにファンなのかよww」と隠れキリシタンのように迫害されるのは明らか。。

なのでワタクシ、当時マイナーアイドルだった西城秀樹の妹と言われた河合奈保子ちゃんのファンだと公言しておりました。

その公言がウソにならないよう奈央子ちゃんの生年月日や好きな食べ物や趣味(たしかピアノが趣味なんですよねw)を覚え、原宿にプロマイドを買いに行きクリアファイルに入れて「僕は河合奈保子のファンです」って顔してましたが(ちなみに河合奈保子ちゃんのヒット曲は「ケンカをやめて」でございますw)これに真っ先に手厳しい反応を見せたのが同じクラスの女子でした。

えぇ、、
河合奈保子ちゃんって水着になると当時巨乳と言われてた榊原郁恵さんをも凌ぐ大変な巨乳でございまして「へー、、狼くんっておっぱい大きい人が好きなんだ(このスケベ)」といつの間にかアイドルファンではなく単なるやらしい少年というレッテルを貼られてしまったんです。。(こういうこと書くと一気に女性読者が減ってしまうのですが今日は仕方ありません。。)

その噂が他のクラスにも及び中学校を卒業する頃になると「狼は金髪巨乳美女が好き」というもはやわけのわからないキャラ設定され後に真面目にファンになってたキョンキョンは「巨乳好きを隠すための偽キョンキョンファン」とバッシングを受けホンモノのキョンキョンファンからはハブにされさらに20年後に開催されたクラス会では「へー、、オマエ、金髪好きだからてっきり外国人と結婚したかと思った」と言われてました。(俺は千昌夫じゃねーんだよw)

話は戻りますが、、(早く戻りたい、、)
この2人の音楽性を考えると確かに当時田原俊彦とセット扱いの聖子ちゃんは明菜ちゃんより歌が劣ると言われてましたね。

あれは恐らく聖子ちゃんの歌は明るい系の歌が多く明菜ちゃんの歌は低音で歌う歌が多かったからではないかと思います。(実際、明菜ちゃんが笑顔で歌ってる歌ってあまり記憶がございません)

明るい系の歌は音程よりいかに楽しく歌うかが問題だし当時は生中継の生マイク、、、(口パクなんて存在しなかったんじゃないかと)

そう考えると当時テレビで見てた聖子ちゃんってのはどうしても音痴に見えてたんじゃないでしょうか?(ってかワタクシ、なんでこんな熱く語っているのかよくわかりませんw)

しかしあれです。
聖子ちゃんは結局どんなスキャンダルにも負けず未だにテレビに出続けて歌ってるからこそスゴイって気もします。

えぇ、、
ワタクシ、明菜ちゃんファンでは無いですが、マッチとの話が無ければ明菜ちゃんだって、、ってのがワタクシの偽らざる意見ございます。。。


と、
今このブログを熱心に読んでる20代から40代前半の大家さんにとっては何言ってんだかさっぱりわかんないと思いますので次の質問に行きますw


質問②
築年数と割高、割安について

質問です。
築年数によって割高、割安という傾向はあるのでしょうか。

この質問の背景ですが・・・
以前狼セミナーで「物件、今売った方がいい?」という質問が出ていました。
(そのときは、売って何かする予定があるならどうぞ、という答えだったと思います)
そこで思ったのは、もしある築年数で割高に売れる、逆に割安でしか売れない、という傾向があるならば、売るのに最適なタイミングがあるんじゃないか・・・と思いました。

もしそうなら、物件は売れるうちに売ったほうがいい、ということになるかと。

逆にそういう傾向(歪み)がないならば、ずっと売らないほうが売買コストを考えると得のように思えます。

ここでの割高、割安で言いたいのは、家賃、補修にかかる費用、これから先の家賃下落、が勘案された上での価格です。
(もちろん、残債を減らした分を現金化するとか、思わず腰の浮く物件を見つけたので買い替える、という理由は除外してですが)

質問内容が曖昧でしたら、指摘いただければ練り直します。。。
2020.03.17 Tue 18:18 | 惑星 |



「物件、今売った方がいい?」という質問でワタクシ、確かに「売って何かする予定があるならどうぞ」と言った記憶がありますw

当時の世相はとにかく物件高騰期の真っただ中でどんな物件を売りに出しても破格の融資が付きましたからそう答えたのですが、ダメだと言ったのは「売ったあとまた違う物件を買うのであればそれは割高設定で買う羽目になっちゃうのでそれ以外の予定で売るなら」という意味でございます。

せっかく運よく安い時代に買えて高利回りが維持出来てるのにこれ売って割高の物件買ってどうするのよって意味なのですが、
ご質問の築年数と割高割安という話になるとこれは物件によってケースバイケースになると思います。

と言うのも物件にはそれぞれ個性があり、大量のお金が出て行っちゃう大規模修繕の時期も違えば一番高く貸せる時期も周辺環境などでも大きく変化してしまいます。

それを杓子定規に「この物件は築〇年だからそろそろ売り時」って考えるのはよくありませんし、恐らくはそんな意見を聞いてたらせっかく高く売れる時期を逃すかやり過ごしてしまいます。

と言うことでワタクシの答えを書きますが、

物件の価格の歪みは今の時期の場合、融資が付くか付かないかであり、築年数で割安、割高を判断するのであれば金融機関がどの築年数であればたくさん貸すか貸さないかではないかと思います。

物件を高く売りたいのであればまず金融機関の融資姿勢を見るのですが銀行に聞いたところでまともな答えは返って来ません。
これをどこで見るかと言えば実際に売られている物件の売り出し利回りを見るのがベターです。

実際に売り出してる物件の値付けは不動産屋さんが考えることが多く投資物件は売り出し利回りから逆算して価格を決めています。

その利回りが高いときは金融機関の融資姿勢が厳しいからであり、逆に利回りが低いときは金融機関が融資ジャブジャブな時ですから今の時期は数年前と比較すれば売り出し利回りは全体的に高くなってるはずです。

そんな時に金融機関から耐用年数以内しか融資が出せないなんて扱いを受ける築30年以上経過した築古物件は高い利回りでしか売れませんが、高値掴みしてる投資家さんが多いので「残債を下回って売ると追証突っ込まないといけなくなる」ってことである程度から安くなりません。(ちなみに昨今、不景気と言われるわりに物件価格が下がって来ない理由がこれです)

また微妙な築浅物件(築15年くらいのやつ)だと質問に合った通り大規模修繕の時期ですからその前に売るかどうかと悩むと思います。

ワタクシ、こういう時に考えるのは「この物件はいつお嫁に出すと高く売れるか?」「高く売るには何をしたらいいの?」です。

当然ビカビカに大規模修繕した方がいいに決まってますが、その大規模修繕、やったところで家賃が上がるわけでも無いので常日頃からこの「お嫁に出す時期」というのを「大規模修繕しないと見てくれが悪くなるちょっと前」としています。(直前じゃないんです)

少し賞味期限を残して売ると高く売れるって話なのですが、これ以外にも「入居が安定してる時期」とかとにかく次の人が買う際にいろいろイチャモン付けて指値の材料にされないように準備するのですがこの際にはできるだけお金を掛けないってところに重点を置きます。

それが前にセミナーで話した「石張り理論」であり「なんちゃってリノベ」でございますw

また逆に割安で買おうと思うのでしたらこの話の逆を考えればいいだけで要するに「売主が考えそうなことを先読みしておく」ってのが大事です。

大抵の売主は売るタイミングを大規模修繕の直前に持ってくるものです。
そこを逆について王道でもある「大規模修繕る四苦があるから指値を認めろ」と主張するもよし、レントロールを見切って「この売主、もっと高い家賃で貸せるのに安く貸しちゃってやんのw」と読んで言い値で買い後に家賃を少しづつ上げて収益アップを図ってもよしです。

とにかく、この割安、割高感ってのは物件によってケースバイケースなので物件ごとに判断すると覚えていただきよくわからなければワタクシに実際にその物件情報を送り付け割高か割安なのかを聞いてみてください。



答えがちょっと思ったのと違うなと思ったらまたメールして欲しいんじゃんw

COMMENT

 

狼さんは、石野真子のファンだと今まで信じてました。
八重歯に噛まれたい~

ですので、私、狼さんにお電話差し上げるときに、必ず、バックミュージックで、
”狼なんか怖くない”

を流しております。

ホントに

最初の質問に答えたくなかったんですかwww

No title

河合奈保子、そこをセレクトとは、そうなっちゃいますよね(笑)。他に本田美奈子?松本伊代?懐かしい。
私は狼派に一票です(笑)。

不景気なのに物件価格が下がらない場合根競べですかね。コロナもわかりませんしね。
やっぱり定点観測必要ですね。

No title

「どんぶり5656」から「ベストヒットUSA」の流れだったと思います

No title

明菜ちゃんのキャラクターは好きではないですが、歌は好きです!

怒りMAX

エイブ○さん、事前の断り無く3月契約始期!なのに改正民法対応の契約書式をぶっ混んで来ました(-.-)
絶対に判子押しませんと突き返しましたけど。
既に連保人欄すら無く、特約欄に別紙保証人承諾書の通り。(勿論これだけなら許していますよ)
先日、エイブ○除く他の取引先仲介さんに確認したところ、どこも切替は4/1からですとのことで油断してました。

本題です。
わたくし、築古木造ばかりなので、今後も需要があると判断した物件は建替目線です。
返済が終わりそうな物件は、建替すれば減価償却も付き利回りが素晴らしく上がります。
大規模修繕や空室期間、ADの増加や家賃下落、急な漏水・ガス管破裂・高額設備の交換と管理の手間や費用がかかる為です。
売却も考え、築20年超は昨年より定借に切り替えています。
定借は、たまたま結果オーライですが弱者保護の世の中にも対応できます。
また、リフォームやリノベにお金をかけた部屋や家賃の高い部屋は「禁煙」で募集していますが、成約率に全く問題ありません。
これは仲介さん達もビックリしています。




アイドル

聖子ちゃん明菜ちゃん奈保子ちゃんきょんきょん、、、美人は奈保子ちゃんですよね。ぼくの周りにはきょんきょんファンが多かったなあ。わたくしは、カトパンファンです‼️(今現在)

No title

回答ありがとうございます。
すごいよくわかりました!!
まさにドンズバで知りたかったことがこれでした。
自分の中でゴチャゴチャになっていたことが整理されました、スッキリしましたw

答えたくないと言いつつ、しっかり答えてましたね〜www。腹抱えて笑ってしまいました^_^

ちなみに私は、狼様よりちょっと世代が若いので、浅香唯でした。
なんのこっちゃ⁈

No title

“夜逃げされたち部屋”って?

ほとんどわからん^^;

当時でも、松田聖子って名前は聞いたことあるな、位の
芸能音痴でしたので。^^;
いまでも、かみさんの芸能ネタにはまるでついていけて
いません。

No title

飲食店の売り上げ減ですが、うちの会社の管理物件テナントの大手飲食チェーンは既に4月分の家賃減額の交渉に来ました。

ちなみに最初は聖子ちゃん派でしたが、その後明菜ちゃんがデビューしてきたので乗り換えました。

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