FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
08 | 2020/09 | 10
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 - - -
検索フォーム

まだまだ質問のお答えしますw


ワタクシに廻らない寿司を奢るとコロナにならないってデマを流したいですw

こんにちは。

3月に入って暇になるかと思ったらそうでもなく今日は終日ドタバタだったので前置き無しに質問に移ります。。

質問①
狼様 初めてコメントします。

これから不動産投資を始めたいと思い最初に持つ物件についてご質問します。

予算も潤沢にあるわけではございません。またDIYでリフォーム出来るようなスキルも持ち合わせておりません。
そこで自分なりに考えたのが、自宅マンションを賃貸に出す。という手法です。自宅のスペックとしては、駅から徒歩5分。
電車はJR線と私鉄の2路線あります。面積が約64㎡ 9階建の〇階です。向きは西向きです。2002年築。自宅のローンは完済してあります。

新たに自宅として購入を考えている物件は、隣の市で最寄り駅から徒歩9分。7階建の6階、南西角部屋。売値が1980円。199〇年築。面積が約7〇㎡。
購入に際して頭金は5割程度を考えております。

自宅最寄り駅は、千葉の〇〇〇です。新たに購入を検討している物件の最寄り駅は、同じく千葉の〇〇〇〇駅です。

自宅を貸し出して、得られる賃料は手を付けずにサラリーで住宅ローンを返済する予定です。最速で3年程度の完済を目標にしております。

狼様の過去ログで、ヴィンテージレジの購入の記事を参考にして、また、勝たなくてもいいから負けない投資を念頭において考えてみました。

この手法で上手く行ったら、次も同じような中古分譲マンションを購入したいと考えております。

このブログに出会わなければ、ツーブロックゴリラの餌食になっていたと思います。ありがとうございます。

固有名詞を伏せて頂ければ、ブログ上の公開は問題ございません。

よろしくお願いしますm(__)m
2020.03.02 Sat 08:11 | 匿名希望 |


固有名詞になりそうな部分を伏字にしての回答になりますが、

すでに最初の自宅マンションのローンが完済してるのであれば物件は実需のファミリーマンションだしこのパターンは将来的にも換金性が高いですから充分に投資物件になるんじゃないかと思います。

また築18年と言うことですから10年後に築28年になろうが住宅ローンでは30年以上は引けますので(住宅ローンはいつの時代も貸し渋りって場面が少ないものですw)賃貸マンションとして運用し、空室になるタイミングでその時のマンション相場を照らし合わせ売るか再度リフォームして貸し出すかを選択すればいいのではないでしょうか?

そして自分の住む物件はさらにヤドカリ戦術でその購入時手金は5割で、最初のマンションの家賃をそっくり返済に回せば今度買う方は「住んでも投資」になり二番目の住宅ローンが終わればそのマンションはローン無しで住める物件、すなわち家賃的に毎月10万円程度のインカムがあるのと同じ状態になります。

恐らくですが最初のマンションも二番目のマンションも築年数的に最初の新築値落ちも終わってて物件価格的にも落ち着いてるでしょうからここから先はそんな急カーブで値落ちすることもないでしょうから無理して借金して規模を拡大するよりは安全な不動産投資ではないかと思います。

前にもブログで書きましたが不動産投資をする場合、短期でバカ勝ちを目論むとその時々の融資政策に振り回され最終的に身動きが取れなくなることがあります。(ま、まさに今がそうなんですけどねw)

ゆえに資本力が無い人は最初はコツコツ微速前進し、最悪でも家族が散り散りにならない範囲の余裕をもってやって欲しいのですが、その日々のコツコツした努力は「借り入れのない空き担保」となり共同担保にも出来るし、その気になればすぐに換金なんて選択肢も得られます。(実需レジのいいところは一度下がっても需要によっては再上昇もあるし、ビンテージ扱いになると買ったときより高く売れるところです)

今の規模では大儲け出来ませんが二番目の自宅マンションの返済が終われば無担保の実需レジが2つになり仮に5年後の物件資産を算定してみればどう低く見積もっても4500万くらいにはなってるでしょう。

空室であれば換金性の高い実需ファミリー区分を無借金で持っているならば結局は3000万くらいのキャッシュを持ってるのと大して変わりませんし、将来、本業で失業して収入が途絶えてもタダで住むところがあるってのは計り知れない余裕を生みます。

ただここで注意していただきたいのは、一番目のマンションのリフォームです。
少しでも高い家賃で貸そうと無駄にお金を掛けてしまい、家賃3000円アップのために200万掛けて水回りまで交換しちゃうとそれの元を取り返すのに時間が掛かってしまいます(200万で家賃2年分くらいになっちゃいません?)。
賃貸に出す際にはあらかじめ予算を決めて例えば「予算50万でリフォームするならどこを優先するか?」なんて発想で予算ありきなリフォームを計画してください。

そりゃキレイになってるに越したことはありませんが全部やると予想外にお金も掛かります。
この辺のバランスを賃貸に出すときに使い仲介さんと相談し、無理のない賃貸経営を目指していただけると幸いです。

そこまで出来ればその先は知らず知らずにトントン拍子で進むはずですから焦らず頑張ってください。

さて、次の質問です
質問②
不動産戦略について
初めて相談させて頂きます。〇〇地方で5年程前から不動産事業を開始している者です。
 いつも、ブログを拝見し勉強させて頂いております。
 今回は今後の不動産戦略について相談させて欲しいのです。
 簡単に私の資産背景を説明します。
 ・ 私(30歳後半、会社員 年収700万円+太陽光売電100万円の計800万円、確定申告もしています。)
 ・ 妻(無職、借家四軒所有、家賃収入約260万円)
 ・ 所有資産(戸建自宅(借入残1300万円)、借家4軒 (積算合計1600万円、最終利回り平均17%)、現金900万円、自宅以外の借入なし)
です。

 私は、先輩大家から「不景気になりアパマンの価格が下がった時に購入したければ、最低でも、事業的規模+年収1000万円+頭金3割+3年分の確定申告+etcが必要。」と教示され、
5年前から年1軒のペースで築古住宅を購入し、事業的規模を目指してきました。
 
そこで今回の相談ですが、昨今の景気を見て、今後の不動産市況は下降すると考えています。
しかし、私は現在未だ借家が4軒で事業的規模に達成していません。

今後アパマンが安く購入できる時期がきた際に融資を受けるためにはやはり事業的規模は必要なのでしょうか??

もし、融資を受ける際に、事業的規模=専業大家が必要であるなら、残りの1軒を購入するつもりです。
しかし、融資を受けるのに4軒の確定申告でも良いとなれば、今後は築古住宅を購入することなく、不景気に向けて貯金していこうかと考えております。

バランスシートは自宅の借入のみで良い方と考えます。 
アベノミクスの時もスルガに走ることなく、家計を節約し、爪を研いできたつもりです。
不景気時の融資戦略についてご教示いただけませんでしょうか。

2020.02.29 Sat 18:35 | 匿名希望 |


このご質問、公開コメントで無かったのですが、数字の部分は個人情報には当たらないと思いブログでの公開回答にします。
今度の質問は不動産投資を始められて5年程度経過した方からの質問です。

ワタクシがご夫婦のポートフォリオを拝見して考えてみましたが、
結論から言っちゃうと築古住宅を購入することなく更なる貯金に精を出した方がいいんじゃないかと思います。

と言うのも今の資産背景を見ると規模としては大きくないにしてもちゃんと不動産投資の形が出来ていますし、これをあと5年続けると溜まるキャッシュと残債の返済もさらに進みもっと資産>負債になってきます。

また、その先輩大家さんがおっしゃってる融資基準の「事業的規模+年収1000万円+頭金3割+3年分の確定申告+etcが必要」と言う話も今ではこの基準よりかなりハードルも上がってますし、いわゆるサラリーマン属性の不動産投資家さんへの融資は原則的に不可という金融機関も少なくありません。

それでも巷ではまだいろいろ裏技的な手法もあるそうですが、ここ5年の間、コツコツと自分に出来ることを積み上げてこの規模までたどり着いたわけですからそういう手法に目覚めても欲しくありません。

それとまだ年齢的にもまだお若く、最低でもあと2回くらいは今回のようなシオシオな不動産市況を目にするはずです。(えぇ、、やっぱり不動産投資は10年周期で上下動するのは間違いないですから)

となれば今できることは少しでもキャッシュポジションを厚くすること、、。
結局、不動産投資はなんだかんだ言っても「現金や資産をどれだけ持ってるか?」だし、「その資産が金融機関から見て換金しやすい資産なのか?」が大事です。

どこかのタイミングで持ってるキャッシュを不動産投資に厚く突っ込めるタイミングが来ると思いますが、それも恐らくはここ7~8年以内で来るでしょう。(来なければなおさら無茶に不動産投資を進めてなくて良かったってことでもありますw)

幸か不幸か、今回のコロナ騒動でオリンピック前、後に景気後退するなんて甘い観測だったものがいきなり世界的株安からの不況が始まろうとしてる今は先々を予想することも出来ない動乱期。

我々業者は漠然とですが過去の経験から「こんな動乱期だからこそ稼ぎ時」と思っていて特に最初はマクロなところから始まりますがやがてそれはミクロの領域にまで波及する瞬間を狙ってますw

この時に我々は「何がおかしくなっててどうすれば換金できるか」を敏速に感じ取り収益化していくのですがこれもあと半年もしないうちにわかってくると思います。

それをパクるだけで数千万から1億くらいなら簡単に出来ると思いますが、その時に突っ込める現金が無い人はわかってても指をくわえて見る羽目になります。

またわかってても現金を突っ込む度胸が無ければダメだし、無理解のまま他人の話に乗っかってしまえばたちまち養分にされます。(えぇ、、きっと半年くらいしたらこのノウハウを金にしようとノウハウ自体を売り出すバカが増殖すると予想してますw

あとこういう動乱期はプロの業者も同じマーケット上に存在しますし、最近はすっかりご無沙汰な事件屋系の業者さんも暗躍します。

仲介さんがなにもかもお膳立てしてフルローンを付けてくれた時代のようになんでも頼り切りになってると速攻で寝首を掻かれる羽目にもなりますのでとりあえずですが
①コロナショックとリーマンショックでの不況がどう違うのか?
②不況になるにしてもどういうメカニズムで起こるのか?
③それで一番困るのは誰でどんなことか?
④それは不動産投資業界にどのように影響するのか?
⑤誰に聞けば常に新鮮な業界情報が入るのか?

なんてのを点と点で情報を集めてその集約した情報を自分なりに分析できるようにしてください。

何度も口酸っぱく言いますがその程度の「点」であればTwitterにゴロゴロ転がってますし経済ブログを読んでれば誰が正しくて誰がおかしいこと言ってるかくらいわかって来ます。(投稿に対してコメントが入るのでそのコメント見てるとよーくわかりますよw)

そんなこと考えつつ「今、投資物件を手放そうとしてる人って誰なんだろう」とか「今、安く売りに出るとしたらどんな物件?」とか「なんで安くても手放さないといけないんだろう」とか「逆に下がりそうもない物件って何?」なんてことも年中頭に置いて考え続けるのも結構大事かもしれません。

えぇ、、何を隠そう、、
我々不動産業者は一年中こんなことばっかり考えてますw



と、一方的に持論ばっかり展開してしまったので次の質問に移ります。。。


質問③
建築確認後の変更
狼様、いつもブログ楽しみにしております。

年明けから物件探しをしてみています。

さて、質問です。
紹介されている1棟のアパートがあるのですが、
実際に内見をしたところ、建築当初の図面と現況が違う形になっています。
具体的には、トイレと洗濯機の防水バンの位置が違うくらいで、建蔽率や容積率に影響は無さそうです。
(現オーナーも知らなかったそうです・・・・)

以前にも、建築確認後に車庫を居間に変えてしまった物件の話を聞いたのですが、
マイソクに
「※対象不動産建物は建築基準法第6条 (計画変更の建築確認 申請)および第7条 (検査済証)に抵触します。 」
との記載があり、その時の担当者(こちらは別の会社のベテランさん)の話ですと、
「融資がきつくなりそうです。オリックスでも2割要求されそうです。
 出口も融資が付きにくい状態になるので、初心者は難しいかもですね」
と教えてくれました。

あまり例がないかもしれませんが、
このような物件で気を付けるべき点を教えてください。
2020.02.29 Sat 19:16 | yosi |


ご質問の件でまず問題になるのは融資の際で項目はもちろん「容積オーバーの有無」です。

これは融資審査の際に金融機関が一番気にする「遵法性」について謄本を見ればわかることが容積率なので真っ先に指摘されちゃうことだからなのですが、ご質問の後半部分の「車庫を居間に変更(いわゆる車庫転用=シャコテン)」に該当する部分は容積オーバーと見做され融資が厳しくなることを意味してます。

前半部分のトイレと洗濯機の防水パンの変更などは設計段階ではこの位置に取り付けるって話が建築工事を進める過程で図面通りに納めちゃうとあちこちに不用意に干渉しちゃったりして不便なので変更したものが多く、完成してもあくまでも部屋内でのことなので金融機関もあまり指摘はしません。(現オーナーが知らなかったってことは工事屋さんが施工上なにやらめんどくさくてそう納めてオーナーに黙ってた可能性大w)

融資に関して言えばこのくらいの違いなのですが、
建築開始時に存在する「設計図面」と物件完成時にあれこれ補正されて建築時の実際の図面である「竣工図」という二種類の図面が存在し、竣工図が無い物件が結構多いので最初の設計図面しかない場合、現地調査に行くと「あれ?設計図面と実際が全然違うじゃねーかよww」ってことはホントよくあります。

これについて注意することと言えば「なぜ設計図面と相違してるのか?」ですが主に「なんでわざわざ変更したの?」って部分の理由が合理的であればやっぱり問題にする必要もありません。

但し、鉄骨造で多い「防火被覆が設計通りに出来なくて検査済み証が取れなかった」とか「防火区画が設計通りに出来なかった」なんて言うことがよくありますから検査済み証が無い物件である場合、「なんで検査済み証が取得できなかったのか?」についてはしっかりと理由をヒアリングすることが大事です。(理由がわかればそれをちゃんと報告して「ま、問題があるわけじゃないんですけどね」とでも言っとけばそんなに問題になることもありません)

あと木造物件である場合、そもそも設計図もちゃんと作ってない場合も多いですので(古い物件になると冊子な図面じゃなくペラッペラの青図ってことも多しw)そういう物件では容積と建ぺいが途中の設計変更でオーバーしてないかくらいは確認してください。(この手の物件は設計図通りに収まってるってケースも少ないですからw)

ちなみに検査済み証が無くても謄本上の遵法性が守られてる物件であれば金融機関も頑なに融資を拒むってこともありませんのでそこはあまり気にしなくても大丈夫かと思います。

最後になりますが、どんな物件でも共通して心配しなくちゃいけないことは建物内をどのように配管が走ってるか?です。(運用面で苦労することが多いのでちゃんとチェックしてください)

これも設計時とはかなり変更されていることが多く、引き込み管にしても大幅変更されていることも多いので何か事故があった際、「え?そんなめんどくさい配管だったの?これ?」なんて話になって想定外に費用負担を強いられることもよくあります。

特に怖いのが設計時よりも配管が長すぎることで起こる勾配問題。。。
ワタクシも経験がありますが本来であればちゃんと勾配取れてたのに配管が現場でうまく収まらずにほとんど勾配が取れない埋設になり結果配管詰まりを起こし汚水の逆流で汚水桝が落ちたことで逆勾配になりその時の補修費用は500万。。(たしかこの顛末は過去ログのどこかにあるかと)

なので物件買う時は外壁のヘアークラックを目ざとく見つけて騒ぐよりこういうところを見て「万が一の時、保険が使えるのか?」なんてところを見ていただきたいと思います。


あと、最後に狼ブログに質問を送ってくれる人にお願いがございます。

コメント欄に公開設定で書き込んでくれる人はそのままブログに書き込んで回答しておりますが、
稀にメールフォームで相談してくれる人や非公開設定で相談してくれる人がいらっしゃいます。

前に狼相談室として「電話番号書いてくれたら折り返します」ってやってたので電話番号まで書いてくれればブログに書かずに電話でお答えしますが、電話番号も無い、ブログに買いていいのかも書いてないとワタクシ、メールでその質問に答えないといけません。

で、この相談をメールでお答えするってのが膨大に時間が掛かり、下手するとブログを一話書くより時間が掛かることがあります。

なので今後は電話番号が書いてなければブログで回答、書いてあれば電話で回答、非公開希望であれば出来るだけ個人情報を隠してブログ掲載とさせていただきます。

ご協力お願いします。。。



全部答えちゃったから明日の質問が無いんじゃんw

COMMENT

No title

不動産投資の方法って沢山ありますね。
今まで視野狭窄に陥っていたことが分かりました。今日のブログで。色々なパターンを考えられるようにしたいです。

ありがとうございます!

コメント頂きまして、ありがとうございます!大変勉強になりました。

また、ブログ記事やセミナー等楽しみにしてます!

狼さま
いつもブログ楽しみにしております!

最近、築30-50年の物件ながら、割と賃料が取れる立地の物件を中心にみております。

ただ、傾きなしの物件がまれで、傾きありの物件も多いため、収支が取れれば、DIYで直して、高利回りに仕上げて貸し出そうとも考えてます。

ただ、昨今の民法改定や、仲介業者へのホームインスペクションの義務化などもあり、何か気づいていないリスクがあるのではと、感じ始めております。

地場の仲介業者に、買付検討中の物件の近隣の相場や客付けの状況などについて、ヒアリングをかけてみると、何か感じ取っている印象を受けています。

狼さまが賃貸・売買で仲介される上で、注意した方が良いと感じる点や、避けようと考えている点など、お聞かせ頂けると幸いです。
また、ボロ戸建てDIY系の物件に関して、売買・賃貸で仲介をされる際に、告知事項etcで考慮する点や、今後の投資戦略など、お聞かせ頂けると助かります。

為になる話

自分が聞きたいものだけでなく、どうしてその話をして
いるのかよく考えてみる必要がありますね。
ポジトークも良くありますし。
私も薄いキャッシュながら、物件を口開けて待っています。^^;

個人的な意見です

千葉物件は、昨年友人の稲毛駅前のタワマンの管理委託され身近に感じています。
以下はあくまでも個人的な感想です!!
千葉駅も長年使っていましたが、再開発をやっても衰退気味。
稲毛・幕張は都内に通う方々と地元の方の実需メインになりつつあるような。
幕張目線の法人税契約は期待外れでした。
法人契約は通勤時間を問うこともあるので、船橋までかなと。




千葉駅は再開発後もパッとせず、

EDIT COMMENT

非公開コメント