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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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今日も質問にお答えします。


確定申告が1ヵ月伸びたってホントですか?www

こんにちは。

連日繰り返されるコロナ報道のせいなのか、日に日に朝の山手線が空いて来てます。
またマスク着用率も今週に入り爆発的に上昇して来てるのが見ててわかるのですが(着用率90%程度)このマスクが都内で入手が難しくなり朝、薬局の前を通るとどこでも行列を見かけるようになりました。

マスク同様すっかり姿を消してしまったアルコール系の消毒液を探す人の群れも増えて来てさながらゾンビが徘徊してるようにも見えますがこのままだとホントに経済がグチャグチャになっちゃいそうな勢いでもありホント、どこまで続くかわからない「先の見えない恐怖」ってのは人をおかしくしちゃうんだなと痛感しております。

不動産的な話に限定すればインバウンドが皆無になり西の方では賃貸で民泊やってた人が逃げ出し始め、あれほど高値取引されてたホテル用地も買ったところでオリンピック需要すら見えなくなって来た関係で相場が崩れそうになってる状態。(ってかもう崩れてるでしょ?これ)

こんな時に不謹慎な話をして大変申し訳ないですが、やはり不動産投資はこういう動乱期に目鼻が効くやつが勝ち組です。
もちろん感染して肺炎にでもなっちゃ元も子もないですが、ここ読んでる皆さんは普段からいいもの食ってるはずだし睡眠もたっぷり取って免疫力もズバ抜けてるでしょうw

とにかく今は持ち前の免疫力を駆使し感染を避けつつ「何をしたらそんな美味しいモノに行き着くか?」を周りを見回してみてください。

ヒントはいつの時代も「今、周りの人がビビッて逃げ出してること」、、、でございますw(ワタクシ、現在メチャクチャ借入れしなくても買えそうなテナント系物件と今日明日所有者が夜逃げしそうな宿泊系物件と管理が廻らなくなりそうなバルク区分を物色しております。。)


と言うことで今日も質問にお答えさせていただきます。。


質問①
買付についての質問です。
コロナの影響はどうなのでしょうか
また、決算期末に関わる仲介さんの動向も知りたいです。

昨日、大手両手仲介さんに買付を入れました。
少しお話をしたところ、どうも3月末の期日が欲しそうな感じでした。
そこまで決算にこだわるものなのでしょうか?
2020.02.25 Tue 23:59 | 中央城東大好き |


先に結論から書いちゃいますが、
恐らくは不動産業界(特に売買系)において今回のコロナウイルスの影響は皆無ではないかと思います。

なぜならば我々売買系営業マンにはそもそも「病欠」という概念がある会社が少なく同じ会社の同僚が仮にコロナウイルスの銃弾で倒れたところで撤退は許されず通常営業を強いられる気がします。(と書いてるそばから会社にブツ上げ系営業マンがインターホン越しにマスク無しでやって来てます)

また不動産営業マンは大手であるほど目標と言う名のノルマが存在し達成できなければゴミ扱い、、(断言すると怒られるので断言しませんが、、たぶんそうですw)。

しかも今どきは融資もおもわしくないですから決済が見える買付けなんか出してくれたら大喜びしちゃうはずです。

そして不動産の営業マンには毎月「期末」と言う時期がやってきます。
この「期末」ですが要するに「月末までにいくら数字をあげたか?」を集計する時期なのですが大抵の営業マンはこの期末までに見栄えのいい数字を作るために躍起になります。

まして今は2月の月末。。。
月曜から3月の期首ですが、3月末には決算期という「毎月の期末」と「年間のケジメである3月期末」という太陽が月の影にすっぽり入る皆既月食みたいな状態になります。

この時の数字は通常月よりも見栄えのいい数字を作らなければやっぱりゴミ扱いされますしそれを防ぐために2月の今頃からしっかり売上の目途を立てておく必要があります。

そんな時期に中央城東大好きさんは3末決済可能な買付を入れたわけです。

えぇ、、
こんなありがたい買付けですから例えるならワタクシがすっぽんに生まれてきたとしたら雷が鳴り響いても絶対離さない買付けでございますw



と、3末に押し込める買い付けがどんだけありがたいか、、おわかりいただけたと思いますが、ここで大事なことは
3末に押し込める買付けという立場上、「仲介さんはほぼ買い側の味方になってくれる」ってことです。

しかも聞けばこの買い付け、、ブツ元直だそうで仲介さんから見たら両手仲介です。

いつも言ってますが買い側にとって有利にコトが運べるのは両手仲介時。。。(片手仲介になる他業者仲介よりこっちで決めた方が実入りがデカいので優先取引に持ち込めます)

買付入れてからの価格交渉は難しいのであれですが、諸条件については3末決済までに間に合うことであれば結構無理が通ることが多いです。

仲介さんから見たらそのくらい貴重な買付ですので出来るだけ有利な展開に持ち込んでください。(くれぐれも申し上げますが無理難題吹っ掛けて決済が4月にずれ込むようなことがあるとあちこちから顰蹙買いますのでご注意くださいねw)


さて、次の質問です。

質問②
書類の無いアパート

初めてコメントします。
よろしくお願いします。

書類の無いアパートについてです。

家の近くに書類が無いアパートが売りに出ました。
築30年オーバー、2DK、6部屋中1部屋空き、6部屋全てバランス釜です。
高齢の売主が自主管理しているせいか、アパート建築図面がありません。しかも、古くから入居している方の3部屋分の契約書がありません。

もし、購入できれば、建物が朽ちるまで、つまり売ることは考えていません(予定ですが)。
外壁、屋根、屋外階段塗装して、随時、空き部屋をバランス釜から給湯器に変更します。

書類がありませんが、特に気をつけることはありますか?
入居者の契約書は、仲介会社が管理した場合は、再作成してくれるそうです。
建築図面がないと、外回り等の修繕に困るのかと。あと、もし売却したくなっても誰も銀行融資ができないのかと。

あと、二階外廊下の階段が2つもあるので、1つ撤去しようかと。まさか、階段取るとアパートの耐震に悪いとかあったりしますか?
ご指導、よろしくお願いします。
2020.02.27 Thu 07:38 | 横須賀大家の上ちゃん |


築古アパートの売買の際に意外に多いのがこの書類無し物件。。

所有者が変わるたびに保存書類もヘタレて来て間違って処分したりするので引き渡し書類が欠け始め最後の方になると引き渡す書類がまったく存在しない、、、なんてこともあるのですが、
このケース、今の売り主さんが新築時から変わっていないかどうかでその「無い」と言われてた書類がひょっこり出てくることも多いです。(売るって決まったので押し入れ探したらいろいろ出て来たよパターン)

売却の話がどこまで進んでいるのかわからないのでなんとも言えませんがもし所有者がずっと変わっていなければ契約日時が決まった時点でもう一度「ホントにありませんか?」と聞いてみてください。(「ホント」の部分にアクセント付けてくださいw)

とは言え、築30年以上となるとそもそも建築時にまともな建築・設計図書を作ってるとも言えず(これがRCなどであれば建築確認等が厳格なので残ってることも多いのですが)特に馴染みの工務店がちゃっちゃと立ててしまった場合、建築確認に申請した通りに作ってない可能性も高いです。

そんなわけでまずは残ってる可能性も低いですが建築確認、検査済み証の代わりになる「台帳記載証明」が取得できるか?を仲介さんに確認してみてください。
それが取得出来ればレアケースですが役所に建築確認書類を出した時の図面(副本とかいう書類です)などが残ってる可能性もあります。

あと物件が2DK・6部屋ってことは木造二階建てではないかと思います。
当然のことながら建築時に構造計算なんてやってませんし在来工法で建ててるはずですので建物自体はシロアリと雨漏りと給排水管さえ大丈夫であれば建物も軽いので耐震性などは目を瞑るしかありません。

ご心配だとおっしゃる建築図面ですがこの規模だと基本的に融資で必要になるのはせいぜい平面図くらいじゃないでしょうか?(我々も良くこの手の資料無し物件を売ったりしますが築古木造ではそこまで必要だった経験も少ないです)
二階建てで間取りくらいはわかるでしょうからこの平面図くらいは買ってから作っておけばいいんじゃないかと思います。(なんとなくですがそもそも建築時から建築図面なんてものは存在してない予感マシマシですw)

それとこの手の建物は水道局に行って埋設水道管と建物内の配管図を取得してみてください。
水道局に残ってる資料には建物内にどのように配管を突っ込んでるかわかる図面がある時もあります。
と言ってもあくまでも水道配管に必要な部位しか残されていないかと思いますがこの手の建物で一番重要なのは給排水管が建物のどこを通ってるかあたりですのでこれがわかるだけでもアドバンテージあるかと思います。

外回りの補修では建物図面が存在したとしてもそれが完成時に貰う竣工図である可能性も低いし結局は現調して見積もるでしょうから図面が無くてもそれほど問題にはなりません。

次に賃貸契約書ですがおっしゃるとおり管理する仲介さんに依頼すれば今の賃貸条件で更新する際に新たに契約書を作って貰えると思いますのでそれでいいのですが、注意して欲しいのは「地位継承」です。
一般的に物件の売買をやってオーナーチェンジする際、この賃貸契約書が残ってないことが借主に知れると「前のオーナーとはそんな契約してないよ(家賃ももっと安かったはずだよ)」とゴネられ違う契約条件で賃貸契約を巻き直される、、、なんてことがあります。

それを防ぐ意味でも売却時に必ず「地位継承の覚書」を3部作り、売主のハンコと借主のハンコを貰ってください。(売主1部、借主1部、買主1部保管です)

その際、借主に原契約の内容を確認して貰ってハンコを貰わないといけないのでその覚書に原契約の内容をきちんと記入し、その契約内容で間違いないという証にしてください。

その後新たに賃貸契約書を作ることになりますが、大昔の賃貸契約書と同じ内容では最近の東京ルールだの細かい民法上の変更点についての言及もされいないでしょう。

と言うことで、管理会社さんに依頼する賃貸契約書は借主がなんとゴネようとも現在の民法や業法に沿った現行ルールの契約書を作って貰ってください。(「あ?前の契約書はこんな小難しいこと書いてなかったぞ」とか言いそうですが関係ないです。無視してくださいw)

最後に二階廊下の階段ですが、物件を見てないし外すと耐震性も含めてどんなことになるか想像も出来ないので言及出来ませんが、その階段を撤去すると駐車スペースが増えるとかなにかしらメリットがあるから撤去したいのでしょうか?

仮に撤去するにしても部屋の借主からしたらその撤去予定の階段も使ってたはずなのでオーナー都合で外すというのでしたら必ず借主さんの承諾も貰った方がいいと思います。

かと言って小難しい承諾書なんて書面にする必要も無いかと思いますが、元々あったものが無くなって居住者がその階段が存在するつもりで通ったら転落したなんてことが無いとも限りません。

細かいことばかりで申し訳ないのですが常に「最悪このくらいまでは起こるかもしれない」ってくらいで考えてやってみてください。



備えあれば憂いなしなんじゃんw

COMMENT

御礼申し上げます。

狼様
回答、ありがとうございます。
おっしゃる通り売主はワンオーナーなので、図面を聞いてみます。
台帳記載証明、水道局のアプローチ地位継承の覚書など、経験に裏打ちされたアドバイスは目から鱗もので、助かりました。
狼様が、最近呟いた「手金用意の正座待ち」もあり、慎重に考えます。

とにかく、リスク回避の姿勢には、今後の投資業に参考になります。

狼先生、ありがとうございました。

No title

昨日はコメント失礼致しました。
今度記事のアップないときにポチします。
この時期だからこその物件取引ってあるんですね。
本当に買うタイミング難しいですね。

マイホーム路線価

いつも楽しく読ませてもらってます。
適当そうに見えて的確な質問回答コーナー大好きです。

質問です。
最近、マイホーム購入のために分譲戸建を見学に行ってます。
とある物件で担当者に土地値を聞いたところ、次のような回答でした。

「土地値ですか?お客様みたいなドエンド(←ww)で、いくらなんだろ。うーん、難しい。僕ら120坪まとめて買って4戸で売ってますからね。まぁ、坪80万ってとこですね。」

路線価÷0.8×1.1が坪80万弱でしたので、大きく外れてないと思います。

2点質問があります。
1、業者は大体いくらで土地120坪を仕入れているのでしょうか。

2、私達どエンドが安く仕入れることは不可能でしょうか。
例えば、地元の管理会社、販売会社に、規模エリアを伝えておき、地主が世代交代しそうなら連絡くださいと営業しておく等です。

長くなりましたが、よろしくお願いします。

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