FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
07 | 2020/08 | 09
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 - - - - -
検索フォーム

飛行機と境界の話。。。


スリップノットフェスの開催が危ぶまれていて涙目です。。。

こんにちは。

世間はコロナの話題で持ちきりですが我々の不動産業界は今回の騒動で特に煽りを食うこともないので通常運行でのブログ更新となります。(ウチみたいな業種だとコロナのせいで不景気になったという言い訳は使えませんw)

特にウチの場合、こちらから外に出て営業するとか不特定多数の人と会うという機会も無いので電車通勤での感染リスクが高まって来た時点でテレワークに切り変えちゃおうと思ってますが、大企業の方々が一足早くテレワークに切り替えてくれたおかげで通勤電車がガラガラになっておりその必要も無さそうです。(ホント、行き帰り両方の山手線が足を組んで座れるってすごいですw)

ただ、中国からの輸入建材が入って来なくなったので新築系のビルダー系の業者さんや外回りの多い営業系仲介さんあたりは結構戦々恐々らしく最近は仕入れ営業もストップしてる模様。

また賃貸の繁忙期を逃すまいと2月3月竣工を目指していた新築系大家さんに於かれましては「いつになったら完成すんだよ」と気を揉まれてる方も多いそうですがコロナのせいで引っ越しシーズンもズレズレ気味らしいので4月以降に工期がズレこんでもそんなに悲観することも無さそうですよ。(転勤時期を先送りしてる企業も多いらしいです)

そんなわけで今日も通常通りご質問にお答えしていきます。

質問①
こんにちは、復活おめでとうございます。前回は回答頂きありがとうございました。

おこがましくまた質問させて頂きたいのですが、3月29日から実施される新飛行ルート直下の物件について、閣下はどうお考えでしょうか。

渋谷、品川はもとより、練馬、板橋あたりでもそれなりのインパクトがありました。
やはり騒音で実売価格に影響がでると思われますでしょうか。
2020.02.26 Wed 09:09 | 遠藤チャンネルマニア |


実はワタクシ、家も会社もこの新飛行ルートにガッツリ入ってしまったクチでございます。。。(一つは1200m上空、もう一つは600m上空を飛ばれてますw)

で、最近頻繁に試験飛行をやってたので見てましたが、
確かに今まで飛んで来なかったものが飛来するわけですから「お、なんだなんだww」と思いますし、600m上空を通る時のジェット機音はそれなりにインパクトがありました。

とは言え、人間って一度慣れちゃうと不思議なものであまり気にならなくなるもの。
また飛行機が間近を飛ぶ機会があまり無かった人から見ればモノ珍しさに飛行機が飛んでくるたびに空を見上げてしまいがちですが、

これも当たり前に光景になってしまえばさほど気にならなくなるんじゃないか、、、と予想しております。

ただあれです。
今回の新飛行ルートは条件付き(夏の南風が吹く午後と定義されております)と頻繁に飛来するものではないので慣れるまでに時間が掛かりそうだし地上から600mなんて場所でもタワマン高層回から見ればもっと近くに見えるでしょう。。

と言うことで、大胆に予想しちゃいますが、
①渋谷、港、品川区界隈の高層マンション・・・実売価格に多少影響が出る
②品川の上空300mを切るエリア・・・土地値にも若干影響が出る

なんてことが最初の数年続き、その後、特に飛行機の落下物事故なんてものが無く騒音の報道が無くなれば再び売値上昇、、、なんてことになるんじゃないかと思います。


はやり城南、湾岸エリアは便利な街ですし、ここが騒音でダメになったところで他に行くところもありません。(それは「都落ち」を意味すると言っても過言じゃありませんw)

また便利と騒音の無い住環境を秤にかければ今はそうでなくとも騒音が嫌でその地を離れる人の土地に今度は利便性を求めて騒音には目を瞑る人に入れ替わり結果的には価格も収束するんじゃないかとも思います。

あとこの新飛行ルートで新築投資をやろうって人に於かれましてはここ数年は借りたい人が騒音について言及してくるかと思います。

そのためにもペアガラスなり防音仕様の壁(なーに、、一度契約しちゃったらそうそう出て行きませんからなんちゃって防音でもいいんですw)をウリにして既存の賃貸物件との違いを見せつけるのも作戦の一つではないかと思います。

といろいろ書きましたが、タワマンの高層階だけはさすがに騒音が凄まじいそうですので実売価格には影響しちゃうでしょうね。。。。(物件によっては騒音どころか振動までするらしいですから)


さて、次の質問です

質問②
近頃、境界確定で呼び出されることが多々あるのですが(菓子折位よこせよ!!)今回は長年わたくしの物件に雑草や樹木ボウボウの迷惑戸建から。

挙げ句、台風でその戸建からの諸々が飛散し被害も受けました。

良心的に大人しく判子を押す気はさらさらありません。
大手戸建ビルダーに売却するらしく、室内着のババア仲介他しつこくアポ無しでやって来ます。

そのババア、年末には2千円程度の門松持参(-_-#)わたくし門松なんぞ置いた事も無い…。
そのババアの気に触る一言が、
「お宅も売る時困るのだから判子を押した方がいいですよ」
こちらはこの先売る気は皆無。

勿論、今までの手間を考え実弾よこすなら考えます。

世間一般の境界確定判子押しに物申す!!
お互い様ってどうなのでしょうか?

交通費も時間もかかります。
筆界やるなら一年近くかかり費用もそこそこかかるはず、一石投じたいと思いの質問です(^-^)
2020.02.25 Tue 23:21 | 中央城東大好き |


実はこの隣地境界のお話、、、
ワタクシに届く相談のトップ3に常に入る恒例行事化した相談事なのですが、ワタクシの基本原則は「こっちが売る時の境界石の費用が浮くんだし一度やっちゃえば二度とやらなくていいんだからハンコ押しちゃえよ」でございます。(えぇ、、境界確認の覚書に「本覚書は所有者が変わっても有効」と一文入れておけば永遠に有効ですからw)

ただこのハンコはあくまでもこちらの善意なので別に無理してハンコを押す必要もありません。(押さなくても別に犯罪でも無いし)

特に今回の質問のように過去に隣地と遺恨がある場合やその境界を認めて第三者に売られてとんでもないやつが住み始めて結果、こっちに迷惑が降りかかるなんてことを考えると「別にオタクが売るのはこっちには関係ない(現状維持でいいじゃん)」と突っぱねてしまうのもある意味自己防衛ではないかと思います。

ちなみにですが、隣地からこの境界確認のハンコを求められるケース、、
圧倒的に隣地で新築物件が建つ可能性が高いです。

と言うのもその隣地が境界確認を求めてくるケースってのは
①境界を確認しその境界に印をつけたい
②つけた境界を元に土地を正確に測量したい

ということがほとんどで登記簿に地積の数字が載ってるのにわざわざお金を払って測量士を入れて来るってことは「建物がちゃんと新築できるか?のチェックをしたい」ってことがほとんどだからです。(建築確認取るにもちゃんとした測量図が無ければいけませんから)

で、この際問題なのは「誰が最初の買主か?」ってこと。(非宅建業者なのか、宅建業者なのか)

ま、新築計画なんですから別にどっちでも同じと言えば同じなのですが、買主が宅建業者である場合、この土地は短期間の将来に必ずエンドユーザーに売るってことが予想されます。

その際、その土地や新築された建物は完全に完璧な完成物件でなければならず、間違っても未測量なんて物件であってはいけないんです。(ってか新築物件で土地を未測量で売られてる物件なんて見たことも無いですがw)

となるとあれです。
永遠に境界立ち合いに応じなければいつまでも正確な地積測量図が作れないだけじゃなく、最終的にはそもそもその売買契約すら成立しなくなるんです。(宅建業者は測量までやってないと更地の再販用地の仕入れはなかなか出来ないんです)

恐らくはこの大手戸建てビルダーさんも隣地の中央城東大好きさんが境界のハンコを押してくれないなんて夢にも思って無かったんじゃないかと思いますが現実的にこのハンコが無ければ契約したものの決済までたどり着くのは至難の業でしょう。

そこで筆界(筆界特定制度)という制度を利用して隣地のハンコが無くても強行突破しようと目論むんじゃないかと思うのですが、この筆界はさらに早くて半年~1年程度は時間も手間も掛かるので仕入れスピードが勝負な宅建業者さんからしたら出来れば避けたいところ。

そんな相手方の弱みを見つけ「ハンコ押すからこれやってくれ」と例えば今まで2m以下の接道不良系再建不なんかで「こっちが2mの接道義務を果たせるように土地をちょっと譲ってくれ」なんて話も買主が宅建業者である場合比較的通りやすく、仕入れた土地が多少削られても新築計画に支障が無ければ譲って貰える夢のようなケースもございます。

と言うことで、この隣地からの境界確認の依頼があった場合、まずは隣地と自分の土地の関連性を見て何かお願いすることでこっちになにかメリットが出来ないかを考え、そのお願い事をダメ元でも言ってみるといいです。

えぇ、、
恐らくはこの時点では契約こそ終わってますがこの境界確定からの測量図の交付が決済条件になってるはずですから。。。

最後になりますが、
ご相談にあった「お互い様ってどうなのでしょうか?」ですが、
そもそも将来的にその物件を売る気が無いのでしたらお互い様ってのはどうでもよく、ましてやこの今の売主は売ってしまえばほぼ永遠に会うこともなく遺恨も残りません。(新しい所有者は意外に過去の遺恨は引きずらないものです)

そんなババアに「お宅も売る時困るのだから判子を押した方がいいですよ」なんて言われたらワタクシでも意地でもハンコ押さないかと思います。(こちとらゼニカネの問題じゃねーんだよってネチネチやりますw)

ただ、これで隣地の売買契約が吹っ飛び売るチャンスを逃すとその隣地から逆恨みされる恐れもありますので(こういう人って自分が過去にやらかした悪事は忘れちゃうものだし)そこだけは調節してください。(ま、恐らくそんなの一切気にしなさそうですがw)


そんな中央城東大好きさんからもう一つご質問が届いてますがこれは明日のブログネタにしたいので明日に引っ張りますw



これも答えちゃうと明日のブログネタが無くなっちゃうんじゃんw

COMMENT

No title

 今日もためになるブログありがとうございます。境界は特にためになりますね~確かに思い切りこっちが主導権握れる案件をみすみす逃す手はないですねw

書類の無いアパート

初めてコメントします。
よろしくお願いします。

書類の無いアパートについてです。

家の近くに書類が無いアパートが売りに出ました。
築30年オーバー、2DK、6部屋中1部屋空き、6部屋全てバランス釜です。
高齢の売主が自主管理しているせいか、アパート建築図面がありません。しかも、古くから入居している方の3部屋分の契約書がありません。

もし、購入できれば、建物が朽ちるまで、つまり売ることは考えていません(予定ですが)。
外壁、屋根、屋外階段塗装して、随時、空き部屋をバランス釜から給湯器に変更します。

書類がありませんが、特に気をつけることはありますか?
入居者の契約書は、仲介会社が管理した場合は、再作成してくれるそうです。
建築図面がないと、外回り等の修繕に困るのかと。あと、もし売却したくなっても誰も銀行融資ができないのかと。

あと、二階外廊下の階段が2つもあるので、1つ撤去しようかと。まさか、階段取るとアパートの耐震に悪いとかあったりしますか?
ご指導、よろしくお願いします。

No title

1ヶ月位前に境界確定の立ち会い依頼があり行ってきました。

相手方の理由は売却ではなく分筆して息子世帯の家を新築する為でした。

行く前はこちらの持っている資料より少しでも不利な位置なら絶対にハンコを押さないで、逆に有利な位置ならしれっとハンコを押して逃げるように帰ろうと思っていましたが、見事に資料通りの位置でした。

片道約2時間かかる所だったこともあり、到着後からハンコを押した後まで何度も感謝の言葉を頂き、当初約束していた交通費+日当もらい、さらに帰り際に手土産を渡そうとしたので、口ではそんなにお気を使わないで下さいと言いながらしっかりと頂いて帰りました。

ありがとうございます、私も実家、所有物件、狙っている物件がまんまと引っ掛かりました。客付けに影響が出ると面倒ですね。。。

No title

飛行ルート、高層階の震動考えませんでしたね。
所持区分がルート関係ないからですが。
やっぱりいずれ土地価格が戻るのには、甘くないな、と。ポチしました。

EDIT COMMENT

非公開コメント