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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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復活しましたw


4日も無駄に休んだからなんか調子狂ってますw

こんにちは。

皆さまには大変ご心配をおかけしましたが無事に完治し本日より出勤でございます。。

あまりにタイミングよく発熱したので「もしかしてワタクシもコロナですか?(それともノロ?)」と心配した週末でしたが、そもそもコロナだと病状も違うようですし、ノロであればマーライオン状態でゲ〇を吐き続けるそうなのでそれでもなく、やっぱり何か食い合わせの悪いものを食ったための単なる急性胃腸炎だったようです。(おかげさまで快食快便状態に戻りましたw)

と言っても年齢的に些細なことで重病化するお年頃でもありますので近々に胃カメラ飲んで精密検査してきますので胃カメラ飲んでも痛くもなくオエってならない病院があったら教えてくださいw(どうもこの狼ブログには医師系の読者さんが多数潜伏してるのが確認されましたのでよろしくお願いいたしますw)

さて、そんなワタクシもテレビのニュース番組を休んでる4日間ずっと見てたのですが、
感染者増加の報道は速報レベルで報道されるものの治った人がどのくらいいるのかの報道は視聴率が増えるわけでもないのでほぼ報道されずただひたすら不安を煽る内容に終始し、日本政府や厚労省批判だけを延々と繰り返すコメンテーター、果てはここぞと持論を展開して更に煽りを加える専門家まで登場し、終いにはJR職員が感染して2日発表が遅れたことなんて糾弾するとスポンサー関係にヒビでも入ってしまうのか、コメンテーターのツッコミも少なくなんとなくですが大人の事情が交錯する構成に見えてしまいました。

東日本大震災の時もそうでしたが大抵の人は当初、正常バイアスが働き「ま、世間ではいろいろ起きてるようだけど私は大丈夫」って思いがちでしたが「安全神話な原子炉が吹っ飛ぶくらいだからこの先何が起こるかわからない」って危機が身近に迫ってると認識すると唖然として急に口数も少なくなります。(ちなみにワタクシはこの時、すっかり動揺して意味もなくひたすらフォカッチャを焼いてましたw)

今回も当初はいつもの正常バイアスで「武漢からの飛行機でも感染者が数人いたみたいだけど私は大丈夫」と思ってたけど横浜に4000人の客船がやって来てそこで感染が拡大し、春節絡みで日本にインバウンドしてきた外国人らしき感染ルートが水面下で静かに確立されていたことに今になって気が付き世間の人が一斉に感染防止用のマスクを買いに走りどこの店を回っても全く手に入らないなんて事態を目の当たりにすると過熱気味になって来てるテレビの報道も手伝って「重篤な肺炎になったらどうしよう」ってワタクシだって不安になっちゃいます。(不安だったので今回はキッチンタオルにゴムをホチキス留めして「なんちゃってマスク」を量産しておりますw)

ただあれです。
今、一番心配なのは二次感染ですから「どこで感染者が出たのか」って話はすごく関心があるので皆さん食い入るように見てますが、

これがやがて数万人規模の感染になり治癒する人も増えて来て普通の風邪・インフル並みの致死率とわかればテレビ報道も激減するんじゃないかと思います。(今感染すると感染ルートとか調べ上げられ世間から目立ってしまうので今は罹りたくないって人ばっかりだから関心があるんじゃないかと)

そんなテレビではあまり報道されませんがこの「感染したけど治癒した人」ってのも増えて来てるのでこんなサイトをご紹介しつつ今日の質問に入ります。。


twitterで見つけたんですがこんなサイト見てると不安も少々和らぎますw

質問①
タイトルの極度額について質問させてください。

業者の極度額なんですが、1億、2億などはなんとなく理解してるつもりですが、残債確認で実需区分マンション見てた時に2850万でその物件の極度額が設定されてました。

実際売り出し価格は3500万ほどですが、この場合の極度額はどういった意味を持ちますか?
単純に極度額内で仕入れをしているのでしょうか?

2020.02.18 Tue 18:45 | Lin |


一般に極度額での融資は根抵当権設定で、はその謄本に記載された額の70%~80%くらいの融資額が融資されているとなるのですが、いただいたご質問だけで考えると
①融資額は2300万前後、
②リノベーション費用もコミコミで融資を受けるために根抵当での融資(例えば物件仕入れに2000万、リノベーションに300万など)

あたりを想像しちゃいます。

極度額を見ると他に共同担保を取るための根抵当権での融資でも無さそうですのでこの根抵当権での融資は銀行側の便宜的な問題で通常の担保融資ではなくこうなったんじゃないかと思いますので「どのような意味か?」と聞かれてもワタクシ、この程度しかわかりません。(と言うか業者でこのタイプの融資をやったことが無いのでわからないってのがホントのところですw)

あと、本物件の謄本を見てないのでさらにわからないのですが
この融資の前後になにか事件情報が載ってたり共同担保が存在したり、融資期間が長い場合などは最初の融資がもっと大きい融資額の根抵当が組んであって物件が減るに従い極度額を減らしていったという可能性もあるので(ま、これやるとまた登録免許税が掛かるので可能性は低いと思いますが)そこも併せて見ていただければと思います。

次の質問です。

質問②
質問も減ってきているようなので、また質問させて頂きます。

物件購入(区分)の際に登記を見るわけですが、現所有者は
収益物件として融資を組んで物件を買っていて、そこに税金
の差押えが数回記載されている(毎回一定期間で解除はされ
ている)場合、何に気を付けたらよいでしょうか。

取り合えず、お金には困っていそうなので、手付は仲介預かり
にして貰うのと、決済当日にも差押え登記入ってないか確認
してから決済しない、ということ以外に何かあれば教えて
頂きたく。

宜しくお願い致します。
2020.02.19 Wed 01:20 | クロノス |


謄本乙区甲区に差し押さえやら所有権以外のことが書かれている謄本を「登記簿が汚れている」と言うのですが、この場合、「最後の差し押さえ登記がいつ行われていたか?」「その差し押さえ登記は抹消されているか?」が結構大事になります。(稀に過去の汚れた登記を見て今でも続行中だと思う人がいらっしゃいますので念のため)

仮にその差し押さえ登記が残っている場合、売買契約後、抵当権を抹消して貰うのにはその登記した人の承諾も必要でその際には抹消費用も掛かるわけですが(滞納された税金であれば決済時に税務事務所の人が来て税の回収後抹消書類をいただけます)買おうとしてる物件を売却するだけでその抹消費用に届かなければ契約しても決済出来ないってこともあり得ます。

なので契約時の手付金を保全するというのは正解で仲介預かりにするってのも正しい判断ですが、契約の際に「抵当権の完全なる除去が出来なければ本契約は白紙」と言う白紙解約条項を付けておかないと「契約は成就したんだから手数料は貰いますよ」なんて言って仲介手数料としてその手付金を持って行ってしまう業者さんも少なくありません。

と言うことでこんな状態で契約するのであればこの白紙解約条項を買主有利になるように様々な条項に組み込んでください。

特に最近は融資の関係でなかなか契約が成就できない事例が増えていて融資特約(この特約は融資不成就の場合白紙解除出来ます)が付加されてない契約なんかでうっかり契約しちゃうと「契約=決済しなくても仲介手数料発生」なんてパターンでエスクローしたはずの手付金から仲介手数料差っ引いて戻って来るなんてこともあります。

手付金も大事ですが、万が一売り主の都合で決済出来ない場合、契約自体を契約前の段階まで戻せる白紙解約がどこの条項に効いているのかをよく確認して契約に臨むようにしてください。

あと蛇足になりますが、差し押さえ登記が入った後の賃貸契約は差し押さえ登記が優先され、その差し押さえ登記やった人がその賃貸契約に対して追い出し掛けることが出来てしまいます。

なので賃貸物件での仲介では契約前にこの差し押さえ登記が入ってないか?(賃貸契約時点で所有者が真性の所有者か)を謄本あげてチェックします。(稀にこの登記請求の費用をケチってチェックしないまま賃貸契約してしまい賃借人が追い出されるなんて事態が発生しておりますw)


今日最後の質問です。

質問③
角地の路線価

いつもブログを拝見して、大変勉強になっております。
コメント欄で初めて質問します。

角地の路線価を2つがある場合、高い路線価で計算すればいいでしょうか?それとも面積一番面している道路の路線価を基準にするでしょうか?

例えば
建ぺい率 80%
容積率 300%
角地・北3m(公道)接面10m/東5.3m(公道)接面4.9mの場合、
路線価を東5.3mの路線価でしょうか?
容積率の計算も5.3mの道路幅でしょうか?
ご回答を頂ければ幸いです。
何卒宜しくお願い致します。
2020.02.21 Fri 15:12 | コアラ |


ご質問の件ですが、この「計算」というのは何に対しての計算でしょうか?(なんとなく「融資に際の積算評価」じゃないかとは思いますが)

と言うのもこの評価基準は相続税支払いの税額計算と積算評価融資での場合、「補正」が入ったり入らなかったりで評価基準が変わってしまうんです。。。

ちなみにワタクシが銀行評価用に積算価格を出す場合、都合よくツラのいい道路(この場合、東5.3m道路)の路線価だけで計算しあとは銀行の判断に委ねてます。

えぇ、、
なにも言わなければ北側3m道路での評価よりも稟議書が書きやすい東5.3m道路の存在を前面に出しあわよくば、、を狙う手法ですが銀行の中の人が「あ、北側道路も含めて補正して査定しちゃうよ」となれば仕方ないってイメージですw

実際のところワタクシの経験でも東側5.3m道路だけで評価出ししますって金融機関と逆にダメな道路な北側3m道路で負荷を掛けて評価出しますと結構割れた評価出しを経験してるので正確な答えとしてはケースバイケースではないかと思います。。(ま、それでも太い道路で査定されるケースがほとんどですけど)

また容積に関してですが、
単純に道路幅員だけの容積問題であれば東5.3mの道路幅で容積計算しちゃってもいいのですが北側の道路が3mとなると恐らくは50センチのセットバックが接道距離の10mにモロ被りしちゃうのと場合によっては道路斜線でガッツリ削られてしまい容積消化以前に日影規制の餌食なるかもしれないのでどちらかと言えばこっちの方が注意した方がいいかと思います。(50㎝×10mで5㎡の土地が削られてしまいます)

よくある角地の売り物件の売買で「接道距離の長い道路が4m未満なので売値が安い」ってパターンがあるのですがこれは大抵はこれが理由です。(東側道路で天空率なんか使おうと思っても邪魔な北側道路の存在で建つものが建たないってやつです)

ご質問がボリュームを入れるためなのか銀行融資の評価なのかわからなかったのでこんな答えになってしまいますがご参考ください。

と言うことで、4日で3つしか質問が来なかったのでまた明日がお休みするかもしれません。。。



ってか質問が段々先鋭化してる気がするんじゃんw

COMMENT

No title

体調が回復されたということで、本当によかったです。

以前親切に回答していただき、ありがとうございました。
私、親から土地を相続したのですが、実は底地に投資することを考えています。

まだ土地が高いので底地も2%前後と、利回りが低いですね。
今後、閣下が予言されたように不動産バブルが崩壊したとき、
底地も値崩れして市場に出回るのでしょうか?

現在は、エリ〇リン〇その他の底地買取業者が強くて、安く
買えません。
それらの買取業者も借金をして買い取っていると思うのですが、市場が崩れた場合、閣下の言われたように現金を積んでいれば、それらの業者から安く買うことも可能なのでしょうか?
忠実に現金は貯めています。

病み上がりなのに質問してすみません。

No title

 回復なによりです、とは言えなかなか普段のモードになるには時間がかかるそうなので是非しばらくはお大事に(^_^;)

No title

お元気になられてよかったです。
引き続きご自愛ください。

関東ですと川崎市の新川橋病院の胃カメラおすすめです。
部分麻酔ではなく全身麻酔で、10分くらいでうとうとしてるだけで終わります。

ちょうどタイムリーなことに一昨日受けてきました。
苦しさも全然なく

復調おめでとうございます

感染性の高い病でなくてなりよりでした!

早速質問です。
近頃、境界確定で呼び出されることが多々あるのですが(菓子折位よこせよ!!)今回は長年わたくしの物件に雑草や樹木ボウボウの迷惑戸建から。
挙げ句、台風でその戸建からの諸々が飛散し被害も受けました。
良心的に大人しく判子を押す気はさらさらありません。
大手戸建ビルダーに売却するらしく、室内着のババア仲介他しつこくアポ無しでやって来ます。
そのババア、年末には2千円程度の門松持参(-_-#)わたくし門松なんぞ置いた事も無い…。
そのババアの気に触る一言が、
「お宅も売る時困るのだから判子を押した方がいいですよ」
こちらはこの先売る気は皆無。
勿論、今までの手間を考え実弾よこすなら考えます。
世間一般の境界確定判子押しに物申す!!
お互い様ってどうなのでしょうか?
交通費も時間もかかります。
筆界やるなら一年近くかかり費用もそこそこるはず、一石投じたいと思いの質問です(^-^)




祝復活

買付についての質問です。
コロナの影響はどうなのでしょうか
また、決算期末に関わる仲介さんの動向も知りたいです。
昨日、大手両手仲介さんに買付を入れました。
少しお話をしたところ、どうも3月末の期日が欲しそうな感じでした。
そこまで決算にこだわるものなのでしょうか?

ためになりました

結局、ひも解いてみるとそれほど困っているわけではなく
単にズボラなタイプのようでした。

それでも、融資組んでいて差押え食らうって、結構おっかない
ことだと思うのですが、そんなズボラがあり得るのだろうか・・・^^;

No title

ご回復おめでとうございます!
病み上がりで早速のご返答ありがとうございます。
角地の評価額は、融資の際に積算評価を正確に計算したかったです。銀行によってケースバイケースですね。

また容積に関しては、ボリュームの確認です。

検討した土地は正に閣下の言う通りでした。
「よくある角地の売り物件の売買で「接道距離の長い道路が4m未満なので売値が安い」ってパターンがあるのですがこれは大抵はこれが理由です。(東側道路で天空率なんか使おうと思っても邪魔な北側道路の存在で建つものが建たないってやつです)」
 中々物件が見つかりません。

No title

復活おめでとうございます。
コロナ報道は思うところ在りです。
お祝いポチしました。

No title

ご回復、何よりです。こちらでもウィルスに関する怪情報が飛び交ってますが、よく手洗いし免疫力をつけ、罹っても軽症で済むようにするしか手立てはないと感じますよね。。

復活お疲れ様でした。

質問お答え頂きありがとうございました。

No title

こんにちは、復活おめでとうございます。前回は回答頂きありがとうございました。

おこがましくまた質問させて頂きたいのですが、3月29日から実施される新飛行ルート直下の物件について、閣下はどうお考えでしょうか。

渋谷、品川はもとより、練馬、板橋あたりでもそれなりのインパクトがありました。
やはり騒音で実売価格に影響がでると思われますでしょうか。

No title

閣下、

病気から回復されてよかったです。

今日も電話相談で珠玉のご指導、アドバイスをありがとうございました。
教えて頂いたことを全力で頑張ってやります。

胃カメラは、鼻からカメラを入れるタイプですとオエってならずに大丈夫でした。

いつも本当にありがとうございます。
どうか御身お大切にしてくださいませ。

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