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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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滞納行方不明者の解決法と今後の対策


手ピカジェル、、そろそろ在庫が切れそうです。。。

こんにちは。

今日は久しぶりにご質問が来たのでお答えさせていただきます。
(これ以外にも3つ質問が飛んできましたが内容的にブログ掲載出来ない話なので個別回答させていただきました)

ただ、、あまり得意じゃない滞納ネタなのでお役に立てるかどうか、、、w

質問①
滞納行方不明者の解決法と今後の対策

初めまして。かれこれ5年ほど狼さんのブログ拝見しておりますが、初めてコメントに質問書きます、よろしくお願いします。

シェアハウス運営しています。良い入居者のみなさんに恵まれ、楽しく運営しております。1名を除いて…。

うちのシェアハウスは6ヶ月の定期契約です。とある1名の方が再契約をした途端、滞納を始め、すぐシェアハウスに帰らなくなりました。本人に連絡しても一切出ず、緊急連絡先(実家の親)もまったく連絡がつかず、仕事も辞めていました。

なぜそんな状態で再契約したのか謎で、もしかして私が荷物を勝手に出すのを期待して、訴えて慰謝料?を踏んだくってやろうと思ってるのかもと疑っております。

黙って放置というわけもいかないので、裁判所に契約解除と明け渡し請求を頼もうとしました。本人行方不明のため、公示送達を希望するものの、住民票のある実家の方に訴状が送られても受け取ってもらえず、実家に行って会おうとするも居留守なのか本当にいないのか会えずで、公示送達がいつまでもなされない状態です。

このままでは滞納だけが増えていき、しかも1部屋がずっと使えないままとなります。なんとか解決する方法はありませんでしょうか。

また、どうすればこれ以降このような事態を防ぐことができるでしょうか。
どうか教えていただけたら幸いです。よろしくお願いします。
2020.02.18 Tue 00:13|たーちゃん


この質問ですが、結構デリケートな要素が含まれてるのでブログで回答するかちょっと迷いましたが、
今日もこの質問しか来てないのでブログで答えられる範囲で書いてみます。(最近の狼ブログは皆さまの質問メールで成り立っておりますw)

この場合、一番重要なのが契約書です。
この契約書にどのように条項が反映されているかで滞納者に反撃の狼煙をあげられるか否かが決まってしまうわけなのですが、今回のようにシェアハウスの6か月の定期借家契約と言うことですと普通賃借の契約でも無いのでそもそも自動更新型でもなく、契約期間が満了すれば自動的に契約は終了します。

ただ、今回一番厄介なのが「荷物をそのまま放置してる」ってこと。

捉え方によっては確かにこの滞納者が意図的に荷物を部屋に残し勝手に処分したらオーナーに因縁付けてやろうと思ってしまうのも無理もありません。(この手の人ってそういう輩に入れ知恵されて当初は違ってても自分が不利になると後々水を得た魚のようにそう主張してくるヤツも多いですから)

とは言え、シェアハウスの小さい一部屋を貸してるわけなのでどのくらいの荷物なんでしょうか?(家財道具一式ってわけでも無い気がします)

賃貸契約では自力救済が禁止されているので勝手に荷物を搬出しちゃいけないってルールがありますが、相手が行方不明、しかも実家に連絡しても捕まらない、実家に行っても留守(居留守)なんてパターンですとこの滞納者は
①実家からも見放されて実家もこいつに関わりたくない
②他からの借金等の催促が来ていて実家もその対応に手慣れている

なんてパターンじゃないかと思います。

これを法的に片付けようとすれば裁判で強制執行の判決を取らなきゃいけないのできちんと順序立てて実行する以外にありませんがワタクシであれば

①あえて実家の家族が読むように普通郵便で手紙を書く
②内容はシェアハウスに荷物が残ってるのでその間の家賃が発生し続けている
③このまま行くと家賃は無限に掛かるのでその請求が滞納者に対して永遠に続くことを認知させる
④荷物を取りに来るか、こちらで処分するかすればその請求も止まる
⑤と言うことでどちらか選べ

で、最終的には
⑥どちらかに応じてくれれば滞納家賃は免除する
と書き、
⑦返信用封筒入れて送り返して貰う
なんてパターンを使います。(オペレーション名:「飴と鞭作戦」ですw)

滞納家賃を取り立てたいって気持ちもわかりますが消去法で考えてもこの滞納者がまともに払ってくれる可能性は低く、すべての面でオーナー側が勝つって話は現実的ではないので滞納者本人ではなく実家の許可をアメと鞭を使って実家には負担はさせないが残置物撤去の許可はくれという発想で攻めてみてはいかがでしょうか?

ただこの手紙も普通郵便なので今の実家の状況では開封することも難しいでしょう。

と言うことでここは滞納者の名前ではなく実家の違う人宛ての手紙で送り付けます。(えぇ、、この手の実家は本人の手紙は忌み嫌って開けませんが違う名前で送ると思わず封を開けちゃうもんですw)

手紙はもちろん高圧的な文書ではなくオーナーとして困ってることを前面に出し、穏便に片付けたい気持ちを伝えれば意外に伝わるものです。(ちなみにこの手法、、ワタクシは10回やって8回成功するくらいの確率でございます)

滞納家賃が返って来ないのは腹も立ちますが「滞納する住人を受け入れてしまったのはオーナーにも責任がある」というのがワタクシの持論でもあるので(だからワタクシ入居審査が厳しいんです)公示送達までやっても回収出来ないのであれば気持ちを切り変えて早く原状回復して新規に募集再開した方がいいかと思います。(その方がストレスなく生きていけますw)

さて、これ以降の再発防止策ですが、
これは言うまでもなく契約書の約定の改訂以外にありません。

幸い、シェアハウスという6か月の定期借家=一年以内の使用賃借と言うことですので、ここは契約約定の特約欄を使ってオーナーに有利な契約に変更です。

当然、裁判になっても負けない条項にしないといけないのですが、賃貸契約の場合書くことをキチンと書いておけば借主からみれば抑止効果にもなるので例えばですが、、

・契約期間中に借主と1ヵ月間音信不通になった場合、自動的に契約満了とする
・その際の残置物は放棄したものとみなしオーナーに帰属する
・その残置物に貴重品が含まれていても一切の損害賠償請求は出来ない

なんてのをいろいろ付け足して借主からハンコを貰っておけばイザという時にも役に立ちます。

当然、賃借契約とはいえ、一方的に貸主有利な契約は法的に否定されることもありますが書いておくことで後々因縁付けられても「ここに書いてあるじゃねーかよ!」と反論すれば大抵の人は文句も言いずらくワタクシの経験でもこの作戦で結構通用してます。(契約書に書いてあるかないかって結構大事なんです)

と、今日書いたことが必ずしも正しい手法ではないと思いますがご参考いただけると幸いです。

あとこれは連絡事項ですが、
春先になったらやろうと思ってる狼セミナー、、
予想通りの自粛ムード展開を鑑み、開催未定とさせていただきます。(4月から、、と思ってましたがなんか雲行きが怪しくなってきました。。)



狼セミナーでウイルス感染ってさすがにマズいんじゃんw

COMMENT

No title

いつも楽しいブログありがとうございます。

1つ教えてください。
東京23区に土地を持っています。
借地人のいる底地ですが。
今は適切な地代をいただいていますが、今後インフレがきた場合地代を上げる場面がくると思います。

地代を上げることを借地人が拒否した場合、対抗手段は
あるのでしょうか?
地代もそれほど多くないし、調停、裁判になると費用がかかり
すぎて割に合わないようです。
借地人とは仲が悪く、底地権の売却、同時売却などはしずらい
状況です。
底地を第三者に売却すると叩かれるのは、目に見えていますので悩んでいます。
投資とは関係ないかもしれませんが、よろしくお願いいたします。

業者の極度額について

本日の質問、受理されるかわかりませんが警察に行方不明届け出すのはどうでしょうか?
騒ぎになれば誰かしらと連絡取れるかもしれません?

タイトルの極度額について質問させてください。

業者の極度額なんですが、1億、2億などはなんとなく理解してるつもりですが、残債確認で実需区分マンション見てた時に2850万でその物件の極度額が設定されてました。
実際売り出し価格は3500万ほどですが、この場合の極度額はどういった意味を持ちますか?
単純に極度額内で仕入れをしているのでしょうか?

No title

 コロナ流行ってますね~一般参賀も中止ですから仕方ないですね・・なんかオリエンタルランドの株も下がってて影響あるんですね。

No title

そういう方法があるんですね。
感情的にならないで、情に訴える、という高等技術。
昔は、仕事で感情的にならないということをしていましたが。大家業もそのレベルを目指しますか。
とても触発されました。自分の大家スタイルを考える上で。大感謝です。

これらよりも!

わたくし、民法改正に関わる対策で頭を悩ませています。
わたくしの物件は、保証会社入れても連保人必須にしているので、保証人承諾書にもいろいろ盛り込まないといけません。
社会的常識を理解出来ない方や精神疾患者が増えている為です。
申込書(内容や字体)と身分証明書だけでは読みきれなくなっています。
そして、室内設備不具合による家賃減額や入居者による修理手配云々も特約に入れ込まないと。

4月以降の更新で仲介さんから連絡が来るものの、民法対策は?と聞くと、本社からはまだですばかり。
なら自前で更新しないとダメですよね?
ちなみに、改正後の契約書の雛型はどこからも頂けていません。

我が身は自分で守らなくては。
おかげで自主管理はまだ止められません!
以前より買い付けを入れる物件の賃貸借契約書を確認すると、保証会社有りきで連保人無しが増えています。
審査もユルユルです。
お任せしていると、こうなるのよねーと反面教師になっています。
集合住宅は家賃さえ取れれば良いでは無く、退却防止策が大切と思っています。
インカム目線ですけど。
入れ替えは、仲介さんと管理会社の懐を肥やすのみ。

面倒な客

特に行方不明は始末に悪いですね。^^;
今のところ遭遇したことはないですが、やはり水際では
防ぎたいところ・・・

質問も減ってきているようなので、また質問させて頂きます。

物件購入(区分)の際に登記を見るわけですが、現所有者は
収益物件として融資を組んで物件を買っていて、そこに税金
の差押えが数回記載されている(毎回一定期間で解除はされ
ている)場合、何に気を付けたらよいでしょうか。

取り合えず、お金には困っていそうなので、手付は仲介預かり
にして貰うのと、決済当日にも差押え登記入ってないか確認
してから決済しない、ということ以外に何かあれば教えて
頂きたく。

宜しくお願い致します。

ありがとうございました!

早速アドバイスありがとうございました。翌日にお答えいただけるとは。とても勉強になりました。眼から鱗で、感激してます。早速アドバイスいただいたことを最大限に実行していきたいと思っています。

ところで、話は変わりますが、「定期契約の契約期間途中での解約」についても、お聞きしたいことがあります。

私の定期契約書には、簡略的に書きますと、

乙からの解約は、退去したい日から1ヶ月以上前に甲に通知。通知が退去したい日から1か月切っている場合は、1ヶ月分の賃料を払うことでいつでも退去できる

ということにしております。経営を始めるにあたり、さまざまなネット上の契約書のテンプレや過去に自分が住んでた賃貸の契約書をもとに、シェアハウスの契約書も作りましたが、解釈についてもしかして間違えているのかもしれないです。

私の解釈は、例えば、
2月末に退去希望、2/15に通知の場合、
→通知の2/15から1か月後の3/15までは家賃共益費がかかる
→3/1〜3/15の家賃共益費を日割でもらう
→2月末退去希望だけど3/15まで住んでもいい

と思って運用しているのですが、過去に私が借りた定期契約の賃貸では、
2月末に退去希望、2/15に通知の場合、
→2月末までの家賃共益費とは別に、1か月分の家賃を払う(共益費はもらわない)
→2月末退去明け渡し(日割なし)
だったと思います。

前者が正しくて私が騙されたのか、後者が正しくて私が損してるのか、どちらなのでしょうか。

よろしくお願いします。

No title

滞納&行方不明者への対応策は勉強になりました。
あまり経験したくないですが(笑)

それと新型ウイルスの影響が色んな所に出てきましたね。
前日のブログで仰っていたような状況になるかよく見極めていきたいです。

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