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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。


今の時期うっかり風邪ひくと病院行き辛くないですか?w

こんにちは。

先週はワタクシの39年目の生誕祭と言うことで目黒駅周辺は目黒サンマ祭り以上の100万人規模の人で溢れかえり大変ご迷惑をお掛けしました。(ちなみにその生誕パレードの中に我が団員が一人もいなかったのは気のせいでしょうか?)

あとコメント欄に未承認の方がいらっしゃいますが、、ワタクシの息を吐くようにつく嘘を信じないよう過去ログを3周くらい読みかえしてくださると幸いでございます。(こんなオヤジの説教みたいなブログを10年近く書いてるやつがホントに39歳なわけねーだろ、、、とw)

そんな話はさておき、、
本日も質問が届いてますのでサクサクお答えします。。

質問①
こんにちは。
質問させていただきます。

150坪程の原野を個人の建築系何でも屋さんに資材置き場として貸すのですが、
気をつけるべき契約のポイントはありますでしょうか?
2020.02.07 Fri 16:59 | よしの |

まずはお先に謝っておきますが、
ワタクシ、いわゆる原野での売買実績はありますが賃貸実績がございません。(なのでホントにわかる範囲でしかお答えできません)

そんな関係で思いつくものだけ挙げますが、
資材置き場の賃貸言うことで真っ先に頭に浮かぶのが「賃貸用途制限」。。。

原野で賃料も安いですから気軽に貸して欲しいと言われたのか、そこじゃないとダメだから貸して欲しいと言われたのか不明なので何とも言えませんが、とにかく賃貸に出すと言うのでしたら「何の用途で使うのか?」「それ以外の用途で使っちゃダメですよ」の二点はきっちり守って貰う必要があります。

なぜなら原っぱ貸した時に一番やられがちなのが「産業廃棄物の不法投棄」だからです。

恐らくこの物件にオーナーさん自ら頻繁にチェックしに行くこともないでしょうし「オーナーは滅多にここには来ない」と思われると自分の土地に置くと不利益になるものを置こうと考えるものです。

さらにその土地に大きな穴を開けられ産業廃棄物の受け入れなんて始められたら一大事です。。(実際にワタクシ、埼玉某所でこれをやられ大変な目に遭いましたw)

どのような経緯で貸して欲しいと言われたのか不明なのでわかりませんが賃貸契約当初は資材置き場として運用し、頃合いを見計らって資材置き場から産廃用地、、ってのはよくある話なので土地の契約に際し、賃貸契約書でこの使用用途制限は必ず入れてください。(契約違反となったら即座に契約解除、原状回復は借主負担、裁判になるとめんどくさいので公正証書付きの契約くらいしたくなっちゃうワタクシです)

あとこの契約で土地上に建物を建てて使うなんてケースも想像出来ます。
土地に簡単に移動できるプレハブ以外の建物が乗っかると借地権なんて法律で括られる可能性もありますのでもしそんなケースが想定されるのでしたら返却時期(借地権だと30年なんて契約になる可能性もあります)を明確にし解除事由もはっきり明記してください。(資材置き場系の人って簡単に倒産しちゃうし簡単に名義変更しちゃうのでその際も解除事由にしちゃっても構いません)

また単に資材置き場として駐車場のような普通賃借契約であれば2年とかの自動更新型契約で特約事項として貸主が使いたくなった時には貸主からも自由に解約できる約定を入れておくなんてのも手です。

土地を資材置き場で貸す場合、どんな資材を置くかで場合によっては土壌汚染の可能性もあり、雨が降った時にその土壌の水が他の人が所有する土地に迷惑が掛かり、その責任は土地の所有者に来ると言うことを頭に入れた契約を締結することが大事ってことなのですが「どうせ人里離れた辺鄙な場所だから何やっても平気だよ」と思わせない契約に持ち込むのが適当ではないかと考えます。ご参考ください。

さて、次の質問です。

質問②
2年前に城南エリアに借地の戸建てを購入したのですが、
地主が昨年末に底地を扱う某上場会社に底地を売却しました。

早速、その会社から底地買いませんか?と打診を受けているのですが、
所有権の売買実例に借地権割合をかけた売却価格で提示してきている為、
底地も買うと、単純な所有権での不動産投資という目線でいうと収支があいません。

勿論、借地を成仏させて所有権にすれば、含み益はそれなりになるので、購入には前向きです。

そこで質問です。
初回の金額打診時に、一年以内にイグジットしたいから、ある程度の指値は受け付けると
言われているのですが、果たしてどの程度指値をロジックたてて主張すればいいとお考えでしょうか。

お忙しい中、恐縮ですがよろしくお願いします。
2020.02.10 Mon 07:21:59 | ティッシュもぐもぐ |


借地権の戸建てを買った2年後に底地専門の大手企業がその底地を買い「この底地買いませんか?」と来てる事案ですね?

この場合、一番大事なことは「この底地を売りに来た会社の目的は何か?」ってことです。

恐らくは底地を底地権者から買い借地権者に仕入れ値より高く買い取って貰うスキームでしょうからこの企業は利益が得られなければ底地の売却には応じてくれないと思います。

となるとこの企業はいくらで仕入れていくらで売りたいのか?を探る必要があるのですが企業側からしたら
①その周辺の土地の実勢価格(極めて更地エンド値の価格)を根拠に坪単価を提示してくるはず
②上物が乗っかってると更地の価値が無いけどそんなの借地権者が知ってるわけも無いw
③借地権者が一番高く買ってくれると信じてる(よもや「収支に影響するから底地なんて要らない」なんて言わないと思ってる)
④仕入れて売れないと目論見が外れるので最悪は仕入れた価格以上になれば売っちゃってもいいや


くらい思ってるからこそ
「初回の金額打診時に、一年以内にイグジットしたいから、ある程度の指値は受け付ける」と言ってるんじゃないかと思います。

となるとこの場合のロジックは
①底地なんて買わない方が利回りがいい
②企業側の提示額の根拠って近隣の戸建て用地更地価格じゃねーの?
③そんなド高めな価格なら買う気もない(えぇ、、欲しいのはわかりますが相手の言いなりなると損しますよ)
④仕入れ値+登記費用+仲介手数料(入口、出口両方)+不動産所得税の合計プラス10%の利益を計算して買うならこの金額と提示

なんてパターンがよろしいかと思います。

戸建て用地というからには100㎡前後の借地ではないかと思うのですが(実際に細かい数値が書いてありましたが見なかったことにしてますw)ここだけの底地であれば他の人にはこの土地の価値はほとんどありません。(底地の固都税払って借地代貰っても収支なんてそうそう合わないでしょう)

となればこの企業は最初から借地権者に買って貰うスキームでしょうから最初はダメ元でもこのくらい突っぱねてもいいんじゃないかと思います。

「え?こんなこと言っちゃったらこの企業がへそまげて二度と売ってくれないじゃん」って話もありますが、この会社が上場企業であれば担当ベースと交渉してるうちはいきなり交渉を打ち切って来ないと思います。

そんな交渉を経て担当君と仲良くなり「ぶっちゃけいくらなら売ってくれるのよ?」と内情を探り企業も損しない―――ティッシュもぐもぐさんも損じゃない買いものという関係で進めていただきたいと思います。

えぇ、、上場企業ですからこの取引は年間でやる取引のごくごく一部でしょうしワタクシの経験ではこの手の案件にそれほど時間を掛けて一円でも多く儲けようとは思わないはずです。。。


さて、次の質問です。

質問③
はじめまして。不動産投資歴10年の者です。
不動産投資家の会等で知り合った投資家達から色々と聞かれる事も多くなり、特にこの時期は確定申告に関する質問が多くなります。

敷金礼金が分からない、領収書のまとめ方など目の前の箱か板(もしくは関連本)で調べれば分かるような事をわざわざメールで質問してくる人々にはどう対応すれば良いですか?

調べるのが面倒なので私をGoogleか図書館の代わりにしているような気もして切なくなっています。
私なんかよりも多くの質問を受けていると思いますが、良い対処法があればアドバイス頂けますと幸甚です。
宜しくお願い致します。
2020.02.10 Mon 08:06 | カリン |


うーん、、、
確かに不動産投資家繋がりが出来てくるといろいろな質問されるケースが増えて来ますね。。
またその質問に耳を傾けると「なんだよ!このくらいちょっとネットで調べたらすぐわかるだろーよwww」と思う気持ちもよーくわかります。

しかし、そんな迷える子羊さんが知りたいのはネットに溢れてる誰が書いたかわからない回答ではなく「不動産投資歴10年の先輩大家さんからのありがたい回答」なんです。

実際、ネットでわからないことを調べると確かに答えは膨大に載ってます。
ただ、その答えが正しいかは裏付けを取ることが出来ず「答えは載ってるけど、、これってホントに正しいの?」と思い「答えはネットで調べたけどそれがホントにホントなのかを確認取りたい」って意味で「これって実際どうなんでしょう?」と聞きたいんじゃないかと思います。

あと、たしかに答えとしてはネットに正しい情報は載ってたけど「果たして世の投資家はこの答え通りに実践してるのか?」とか「はたまたちょっと変化球つけて実践してるのか?」って部分にとても興味があります。

また、おっしゃる通り、質問を聞いてるとホントにネット等でロクに調べもせずに図書館代わりに聞いてくる人もいます。
ワタクシの場合はこういう人でも教え甲斐のある人であれば何度も何度も教えていますが、これは質問されることでワタクシがその質問以上に深く知ることが出来る機会だと思ってるからです。(えぇ、、情報のインプットだけだとワタクシの場合たくさんある引き出しに仕舞い忘れて使いたいときにどこに仕舞ってあるかわからなくなるので時々こんな質問を受けて錆びた引き出しに質問という油をあげてるんですw)

そんなアウトプットが出来ると思ってるのでどんな質問でも出来るだけ深堀りして答えるようにしてますがこのアウトプットが後日の狼セミナーや大家さんとの雑談などで使えるので邪険には出来ません。。(普段から妙に深堀りしてるので話が長くしつこいのってそのためかもしれませんw)

また、質問されるとこっちもちゃんと答えようと一度調べたことをもう一度調べたりすることがあります。
そんな時、よくあるのがその情報のアップデートです。。

前は「この質問の答えはこれだったよね」と思ってたことが知らないうちに法改正等で変わっていて結果的に間違って理解していたなんてことも結構多く、「この質問が飛んで来なかったらいまだに過去のまま未更新で覚えてましたw」なんてことも多いです。

確かに何度も同じ初歩的な質問ばかりだとウンザリすることも多いかと思いますが
質問に答えるのは自分にとってもアップデートしてると思うとなんとなく質問されるのが嬉しくなってきませんか?(え?そんなことねーよ、、ですって?www)

ただあれです。
相手が「真性なんでもかんでも教えてちゃん」である場合、「君はその傾向があるから気を付けた方がいいですよ」と教えて改心させるか、「こいつはめんどくせーから距離を置こう」と縁を切るか考えないと逆に時間泥棒なだけで損しちゃうかもしれません。(改心できる人は将来有望な右腕か素敵な飲み友達になる可能性があるので切り捨てない方が得ですw)

ワタクシの場合、一度教えたことを何度も聞き返してくる人はわりとしっかり覚えている方なのでそういう人だと「不動産投資どころかそもそも投資の資質が無い=変な知恵付けて投資の世界に引きずり込んでも可哀そうだから教えない」とそっと距離を置くようにしていますが(これホントですのでお心当たりの方はご注意くださいw)最初の頃はウザいくらいに初歩的な質問ばっかりぶつけてくるけど年を追うごとに覚えて育っていく人は後々「こいつはワシが育てた」と言えるようになるので結構楽しいですよw(え?そんなの全然楽しくない、、、ですか?そうですか。。)

あと、ワタクシも普段の業務を通じて不動産業者側の裏表こそ理解していましたが投資家側の裏表はこのブログを書いてセミナーやったり読者交流して質問されていなかったらここまで大家業界について詳しくはなれていなかったんじゃないかと思います。(かぼちゃの件だって一番最初は読者さんからの「かぼちゃ買おうと思ってるけどどう思う?」からスタートしてますゆえw)

そう思うとワタクシをここまで育ててくれたのは読者の人じゃないかと感謝する次第でございます。。(と、軽くポジショントークをブッコみつつ本日のブログは終了ですw)



質問が途切れたので明日はお休みなんじゃんw

COMMENT

No title

39歳、色々沢山コメント思いましたが、ごちゃごちゃになってやめます。ポチから時間がかかってしまった。有意義でした。

資材置き場は、クリーニング店を思い出しましたが、さらにさらにあるんですね。
そして底地は、そういうスタンスですか。
このスタンスに私が検討したものを当て嵌めると、登記簿と合わせると、やっぱり諸々見送り物件だと思いました。このスタンスで、色々見えてきますね。

あ、

そっと距離を置かれている理由が分かりましたwww

No title

閣下は不動産屋の鑑ですなw

ポッチw

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

ド田舎のRC(事務所)物件

はじめまして。

いつも楽しく拝読しています。
ご子息の就職相談には爆笑しました。
私の息子が大きくなれば、不動産業界に入って第4ボタンまで開けるくらい大物になってほしいものです。

質問ですが、初の物件購入で迷っています。
イトコ(不動産屋)からの紹介でネットには載っていない上流?物件です。

RC 築35年(4階建て)(店舗×2、事務所×10)、ド田舎
物件価格3,000万円、修繕費1,000万円(多めに見積もって)
表面利回り 40%
路線価 1,300万円
建物(再建築) 5,000万円
2.0% 15年 4,000万円フルローン予定
店舗×2は10年間満室=オーナー。事務所×10は10年空室(募集せず)。

アツいところ。
・2店舗(飲食店)のオーナーが、500万円/年の賃貸料を今後5年間はらう約束。計2500万円。
・駅から徒歩4分。
・周辺にライバルの事務所物件がない。
・近隣の不動産ヒアリングから、事務所×10は、まず埋まるだろう。
・外壁、屋上防水は、5年は大丈夫そう(知合いのリフォーム屋しらべ)。

ヤバそうなところ。
・ド田舎であり、15年で土地が半値になっている。
・2045年までの人口予測が約40%減。
・駐車場が駅前の商業ビルまで行かないとダメで、徒歩2分かかる。
・駅の利用者は1000人/日で、郊外のほうがイオン等により発展している。
・遠方にあり、車で8時間しないと行けないところ。

上記の物件あり、事務所の10室のうち6室くらい埋まれば、十分に回ると思っています。
出口戦略としては、空室を埋めて5年後に表面利回り20%くらいで売却できればと考えています。

500万円/年の賃貸料は契約書に盛り込みます。
2店舗の飲食店は、全国に100店舗以上あり、5年間はまず大丈夫そうです。

質問です。
購入する気持ちが固まりつつありますが、気を付けるべきポイントがありましたら、教えてください。

長文失礼しました。よろしくお願いします。


39歳おめでとうございます(笑)

って事は29歳からブログ書いていたんですねー
などと白々しく書いてみます(笑)

時々こんな質問を受けて錆びた引き出しに質問という油をあげてるんです


素晴らしいセリフですね!!
感動しました!!




どこからパクったんですか??

借地他

大変申し訳ありません、別の狼10年生誕祭に気をとられており、この件でコメントを入れるのを失念しておりました。

今まで何度か閣下のブログを参考に借地には挑戦しましたが、欲深い底地権者ばかりで全て座礁しております。
きらびやかな場所の借地区分投資ならともかく、まるまるの借地は無いに至りました。
近頃は、区分すら採算合わなくてなっているはずですが。

確定申告で敷礼云々のお知り合いは、この先も含めあなた様のお付き合いに値しないのではないかと思われます。
親切心で相談に乗っても、彼らの願う申告値にならない場合は恨まれ叩かれるだけ。
大家業界は同規模、もしくは同じ目線でないとお付き合いが難しいような気がしています。

No title

いつもお世話になります。

最近●待で都内一等地新築マンション投資を勧めている方がいらっしゃいますが、閣下の分析・感想はいかがでしょうか。
塾生を募ってやっていらっしゃるので、それほど美味しい物件がゴロゴロあるのか不思議に思っています。

参入時期次第な点もあるかと思いますが、ぜひご教授くださいませ。

PS コロナでいろいろな業種の零細業者が、潰れそうな予感がします。

御礼

ご多忙のところ早速質問に答えて下さってありがとうございます!こんなに丁寧に分かりやすく答えて頂けるとは思っていなかったので感激です!!!

私も先輩投資家さん達に色々教わって今の自分があるので同じように教えて差し上げたい気持ちはあったのですが、まだまだ修行不足でした。閣下の回答で腹オチしました。仰る通り、人に教えることが情報のアップデート=自分の学びに繋がりますよね。普段から滝の如く質問を浴びているでしょうに、そういうお考えで接していらっしゃるとは流石です。

不動産投資家の集まりにはベテラン投資家さん達もいるのにあえて不動産投資歴10年ごときの自分に聞いてくる理由は、ベテラン大家さんよりも私の投資歴や年齢が近いので聞きやすかったからかも知れません。

冗談抜きで、今回のご回答は昔どこかのお寺で聞いた和尚さんのありがたいお話を思い出しました。(人の為にやっているようで実は自分の為になっているんですよ、という内容。)

いつかは閣下のように広い心と向上心を持てるように善処していく次第です。本当にありがとうございました。

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